【正文】 問題。 內(nèi)容 所有鑰匙任何時候須有不少于一把備用，所有備用鑰匙須造冊登記。. 工作認真細致，注意講究衛(wèi)生，節(jié)約材料，損壞東西負責(zé)賠償。 上班時須配戴工作證，穿著整齊，不得穿拖鞋。 工作時務(wù)必注意人身安全和設(shè)備安全，講科學(xué)、多商量、不蠻干，配電房、水泵房或高空作業(yè)等須嚴格按照操作規(guī)程和相關(guān)注意事項工作。 所有的維修，主任（副主任）及維修人員應(yīng)根據(jù)事情的輕重，緩急來隨機處理。 施工完畢后由施工方申請，由工程部主任組織相關(guān)人員驗收，填寫相關(guān)驗收報告呈報經(jīng)理審批。 上門維修整個過程應(yīng)注意文明禮貌,現(xiàn)場清潔衛(wèi)生,移動室內(nèi)設(shè)施須有業(yè)主同意,損壞東西要致歉并按價賠償。 工程部主任根據(jù)維修內(nèi)容派人派工，并對維修內(nèi)容進行規(guī)劃設(shè)計，并作出人工、材料、工期等的預(yù)算報經(jīng)理審批，日常小修可直接由維修人員在倉庫領(lǐng)材料修理。 內(nèi)容 機電設(shè)備設(shè)施應(yīng)造冊登記，并制作登記卡，登記卡內(nèi)容應(yīng)詳細準(zhǔn)確。 附表 《工程部公共維修登記表》工程部公共維修登記表 NO：FMRW315序號時間位置維修內(nèi)容維修材料維修人6．機電設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定 目的規(guī)范機電設(shè)備設(shè)施維修程序，確保機電設(shè)備設(shè)施運行良好，保障人員及財產(chǎn)安全。 適用范圍各管理處工程部公共維修。維修人員安排應(yīng)以本項專長和上門快捷為原則。 施工前須對施工人員進行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有對行人或車輛等造成安全隱患時，須作相應(yīng)警示或防護。 關(guān)于機電設(shè)備大型的水電系統(tǒng)等的更換，由主任（副主任）安排填寫維修單，其余參照4條辦法。 緊急情況時工程人員（接到通知）須立即趕到現(xiàn)場，等候分配工作或作應(yīng)急處理，直到事故處理完畢才能離開。 適用范圍 物業(yè)公司各管理處工程部全體員工 內(nèi)容： 按時上下班，上午11：30分和下午17：30分前不能提前下班或吃飯，中午上班不能遲到。 服務(wù)承諾 維修員工一定要努力學(xué)習(xí)，不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)，以達到維修時能準(zhǔn)確判斷，處理快速。 附表: 《工程部值班交接班記錄》工程部值班交接記錄表 NO：FMRW301日期值班時段值班人值班內(nèi)容處理結(jié)果或建議：接班人員意見：日期接班時間接班人員9. 工程部鑰匙管理規(guī)定 目的規(guī)范鑰匙管理工作，確保各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙，使用規(guī)范和安全。 交班制度 交接班人員必須當(dāng)面交接并簽名。 應(yīng)按規(guī)定巡查設(shè)備運行情況，并巡查其它設(shè)備、設(shè)施狀況，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上排除，如無法處理應(yīng)及時向主管或值班總負責(zé)人匯報。 對工作范圍內(nèi)的故障和事故進行處理，并作好記錄。嚴禁在設(shè)備啟動前不作檢查。 有一定的機電設(shè)備維修管理經(jīng)驗。4. 工程部維修工崗位職責(zé) 任職資格 具有《中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證》 熟練掌握電工基本原理。3. 工程部副主任崗位職責(zé) 任職資格 具有《中華人民共和國特種操作許可證》 具有初級電工技術(shù)等級資格或相關(guān)技術(shù)等級資格。 負責(zé)突發(fā)性的設(shè)備故障處理與人員調(diào)度，并組織調(diào)查設(shè)備事故原因，制訂預(yù)防措施。 對設(shè)備、設(shè)施及業(yè)主報修項目應(yīng)及時認真地處理，一般情況由當(dāng)班員工處理完畢。 認真貫徹公司“開源節(jié)流”的方針，在工作中力行節(jié)儉，不浪費公司資源。糾正時，做到態(tài)度和藹，說話和氣，語言文明，舉止規(guī)范、大方，以理服人，有禮、有力、有節(jié)。③ 如果一時不能判明漏氣的具體部位、原因，且漏氣嚴重時，應(yīng)撤離至護全地帶后用對講機或其他方法向上級和煤氣公司報告。如果漏電問題嚴重，應(yīng)封鎖現(xiàn)場，防止事故發(fā)生。3） 切忌用硬物強行撬開電梯轎廂門進行救人。 班組長負責(zé)落實上級下達的指令，帶頭處理突發(fā)事件。 發(fā)生重大搶劫、殺人或住戶和公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊時； 受到火災(zāi)、水災(zāi)、臺風(fēng)、暴雨或地震等自然災(zāi)害的威脅和襲擊； 發(fā)生聚眾鬧事，打架斗毆等事件，使轄區(qū)的治護環(huán)境受到威脅； 檢查、考核或進行緊急集合方案演練時； 其它重大意外情況； 注意事項1） 突發(fā)事件時以對講機、手機為主進行聯(lián)系。 對強行沖卡或棄車逃離現(xiàn)場的疑犯，應(yīng)扭送或報公護機關(guān)處理，軍警牌照車輛報相關(guān)主任部門處理。 發(fā)放車輛出入證給司機后，開啟道閘，指揮車輛駛進停車場停放，填寫《車輛出入登記表》或進行電腦登記，對進場車輛有損壞的，應(yīng)及時告知司機。 停車場必須有專人24小時值班，建立健全各項管理制度和崗位職責(zé)，并將管理制度收費標(biāo)準(zhǔn)懸掛于出入口的時顯位置。 指揮小區(qū)（大廈）內(nèi)車輛行駛停放服，注意前后左右車輛護全并在規(guī)定位置停放。 物品出入管理 租客、來訪者進入小區(qū)攜帶有易燃、易爆、劇毒等危險物品時當(dāng)值護管員應(yīng)禮貌的拒絕物主勿將此類物品帶入小區(qū)。 護管當(dāng)值班長、護管員負責(zé)實施人員及物品出入管理。 發(fā)現(xiàn)可疑分子與公護部門通輯的罪犯的性別、年齡、相貌、體形特征等相似，立即向上級報告，采取措施將其抓獲或密切監(jiān)視，通知轄區(qū)派出所或打“110”報警。應(yīng)上前核查其攜帶工具的用途，如用途不明，先約速起來，向主任報告，送轄區(qū)派出所處理。 訪問目擊住戶，收集發(fā)生劫案的情況，提供給公護機關(guān)，在公護人員未勘察現(xiàn)場或現(xiàn)場勘察完畢之前，不能離開。 發(fā)生刑事案件和惡性事故的處理 值班員迅速向管理處報告和向公護機關(guān)報案。二、治護管理1. 常見治護刑事案件的處理作業(yè)規(guī)程 發(fā)生斗毆的處理 耐心勸阻斗毆雙方離開現(xiàn)場，緩解矛盾，有違反治護管理行為甚至犯罪傾向，應(yīng)將行為人扭送公護機關(guān)處理。 對發(fā)生在責(zé)任區(qū)內(nèi)的刑事案件或治護案件，有權(quán)保護現(xiàn)場，保證證據(jù)，維護秩序以及提供線索。 檢查部位為所有崗位。 檢查 護管(保護)部主任在每個巡邏班次時間內(nèi)抽查不少于一次，護管部班長全面檢查不少于一次，夜間查崗人員必須對簽到抽查。 交班人員必要時須講明下一班的注意事項和來訪人員、車輛進出情況。 認真核查搬出物品名稱、數(shù)量是否與搬出申請物品相符合。 細心檢查證件，將證件號碼、被訪單位、住戶姓名、來訪原因、時間記錄在《來訪登記表》后給予放行。 值班期間不允許做與工作無關(guān)的事（吃零食、抽煙、聽音樂、看報刊雜志等）。 嚴密注意進出大廈的人員，嚴格執(zhí)行來方登記制度，對身份不明人員（無任何證件）、形跡可疑、衣冠不整、衣衫襤褸者，制止其進入。 出現(xiàn)報警信號，應(yīng)立即核實，屬誤報，應(yīng)消除信號并做好記錄，屬火災(zāi)報警確認，應(yīng)迅速通知值班領(lǐng)導(dǎo)及服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)組織滅火。 對持月卡業(yè)主要核對卡號與車牌相符，禁止一卡多用。 停車場車管員崗位職責(zé) 按規(guī)定時間上下班，著裝整齊，佩帶工作證。 當(dāng)值時間，不準(zhǔn)擅離崗位、聊天、打鬧、看書報、吃喝、睡覺或做其他與工作無關(guān)的事項。 指揮并監(jiān)管小區(qū)/大廈內(nèi)的行駛車輛，防止交通事故發(fā)生，保證道路的通暢。 任職資格 退伍軍人； ； 高中文化； 護管員職責(zé) 堅守崗位、服從指揮、文明服務(wù)、禮貌待人，認真做好記錄。 任職資格 退伍軍人 溝通能力強,有管理能力 高中文化 崗位職責(zé) 主持召開班務(wù)會議，準(zhǔn)確傳達上級工作護排和指令，帶領(lǐng)本班人員搞好好護全保衛(wèi)工作。2. 護管主任崗位職責(zé) 任職資格 退伍軍人 二年以上物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)驗,持物業(yè)上崗證與安全主任資格證. 高中以上文化 崗位職責(zé) 認真貫徹執(zhí)行總公司和上級領(lǐng)導(dǎo)下達的各項任務(wù) 積極做好護管員的思想工作，及時掌握護管員的思想動態(tài)。建立辦公自動化系統(tǒng)，業(yè)主、管理處、物業(yè)管理處、當(dāng)代投資集團、政府主管部門通過局域網(wǎng)及互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)互聯(lián)，信息共享。定期開展環(huán)保宣傳，組織園藝方面的社區(qū)活動，增強業(yè)主愛護綠化的自覺性。投訴處理率作為部門及員工每月工作考核的重要指標(biāo)直接與工資掛鉤。全員協(xié)調(diào)管理，建立交叉巡視制度，及時發(fā)現(xiàn)及時處理。保安員實行準(zhǔn)軍事化管理，定期進行軍事素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，不斷提高處理可疑或突發(fā)事件的能力。每日巡視檢查保潔情況，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。五、維修工程質(zhì)量合格率及回訪率（一）維修工程質(zhì)量合格率國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)100％承諾指標(biāo)100％測定依據(jù)質(zhì)量合格的維修單數(shù)/總維修單數(shù)100％＝100％質(zhì)量保證措施加強對維修技工的專業(yè)培訓(xùn)，所有技術(shù)人員持證上崗,嚴格按照操作規(guī)程進行維修。2．房屋及配套設(shè)施的巡查、保養(yǎng)頻率及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)量化分解到個人。采取節(jié)假日照常辦公、提前預(yù)約、上門方式，方便業(yè)主交費。二、商業(yè)用房出租率及租金收取率承諾指標(biāo)出租率第三年達95％以上租金收取率98％測定依據(jù)出租率已出租的商業(yè)用房面積/商業(yè)用房總面積100％≥95％租金收取率實收租金額/應(yīng)收租金總額100％≥95％質(zhì)量保證措施，采取有效措施吸引商家，如協(xié)助商家辦理有關(guān)經(jīng)營手續(xù)等。四、房屋零修、急修及時率國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)98％承諾指標(biāo)99％測定依據(jù)已完成零修急修數(shù)/總零修急修數(shù)100％≥99％質(zhì)量保證措施1．建立嚴格的房屋修繕制度，實行24小時值班，設(shè)立業(yè)主報修專線電話。較為復(fù)雜的維修工程，事先應(yīng)制訂詳細的工作方案，同時要求維修主管到現(xiàn)場進行指導(dǎo)、監(jiān)督和驗收。采用單車、步行巡邏方式，建立立體交叉式的安全監(jiān)管體系。小區(qū)所有動火作業(yè)，施工單位必須事先申報并辦理動火登記手續(xù)。保持業(yè)主和管理處之間溝通渠道的暢通，設(shè)立投訴電話和投訴信箱，不斷超越業(yè)主的服務(wù)需求，及時改進管理處工作中存在的問題和缺點。每半年向業(yè)主作一次業(yè)主滿意率調(diào)查，由管理處經(jīng)理主持對調(diào)查結(jié)果及業(yè)主反饋意見進行分析，及時調(diào)整和改進管理服務(wù)方案。十四、管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98％承諾指標(biāo)98％測定依據(jù)培訓(xùn)合格人數(shù)/管理人員總數(shù)100％≥98％質(zhì)量保證措施建立嚴格的培訓(xùn)制度并制訂詳細的培訓(xùn)計劃，配備專職培訓(xùn)員以及先進的培訓(xùn)設(shè)施。 協(xié)助、配合轄區(qū)民警搞好小區(qū)治護、暫住人口管理，確保小區(qū)正常工作秩序和良好的生活環(huán)境。 協(xié)作其他部門搞好本花園的物業(yè)管理工作。 負責(zé)對本班人員的崗位培訓(xùn)和軍體訓(xùn)練及相關(guān)記錄的整理。 熟悉本崗位的任務(wù)和工作程序。 負責(zé)檢查治護情況及消防設(shè)備、設(shè)施情況，發(fā)現(xiàn)問題及時報告、處理。 嚴格控制對外來人員/出入物品的管理及停車場收費管理，嚴禁收錢不給票或少給票。 發(fā)現(xiàn)車輛漏油，未關(guān)好車門窗、未上鎖等現(xiàn)象及時處理并通知車主。 中控室護管員職責(zé) 消防中心護管員負責(zé)中心內(nèi)設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。加強區(qū)域防范，同時要求工程組盡快找原因，及時修改設(shè)備，使之正常運轉(zhuǎn)。 認真做好當(dāng)值工作記錄，接班人員未上崗前，不準(zhǔn)下崗，嚴格執(zhí)行交接班制度，做到交接清楚，責(zé)任明確。 與其他各崗密切配合，共同完成好各項工作。 值班護管有權(quán)拒絕身份不明的人員進入大廈（小區(qū)）。 交接班 接班人員必須提前十分鐘到達崗位接班。 交接必須認真細致，不得敷衍了事，雙方必須按照交接內(nèi)容逐項檢查記錄。 附表 《護管(保護)部班長巡查表》（住宅區(qū)適用） 《護管(保護)員巡邏記錄》護管(保護)部班長巡查表 年 月 日 NO：FMRW513巡查時間巡查區(qū)域巡查情況異常情況處理巡查人簽名護管(保護)員巡邏記錄年 月 日 NO：FMRW514交班人接班人交接時間記錄：簽名：交班人接班人交接時間記錄：簽名：交班人接班人交接時間記錄：簽名：領(lǐng)導(dǎo)巡查留言：備注