收益還原法ppt課件(2)(存儲(chǔ)版)
【正文】 元，年平均空房率 為 30％， 該 旅 館營(yíng)業(yè) 平均每月花 費(fèi)14萬(wàn)元；當(dāng)?shù)赝瑱n次旅 館 一般床價(jià) 為 每床每天45元，年平均空房率 為 20％，正常 營(yíng)業(yè) 每月總費(fèi) 用平均占每月 總 收入的 30％； 該類 房地 產(chǎn)的 資 本化率 為 10％。A=（ 3024） 12＝ 72元 /㎡r=8％n=102=8年 有 租 約 限制下的價(jià) 值 ＝無(wú)租 約 限制下的價(jià) 值 － 承租人 權(quán) 益價(jià) 值第 5章 收益法42又如有 長(zhǎng) 期抵押 貸 款房地 產(chǎn) 的抵押價(jià) 值評(píng) 估權(quán) 益價(jià) 值 ＝無(wú) 貸 款限制下的市 場(chǎng) 價(jià) 值 － 貸 款余 額思路 1A＝ 凈 收益－抵押 貸 款 還 本付息 額第 5章 收益法思路 243v 第 5章 收益法35一、純收益 （凈收益）（一） 凈 收益的 計(jì) 算公式 凈 收益 =潛在毛收入 空置等造成的 損 失 運(yùn) 營(yíng)費(fèi) 用 =有效毛收入 運(yùn) 營(yíng)費(fèi) 用 潛在毛收入 —— 假定房地 產(chǎn) 在充分利用、無(wú)空置狀況下可 獲 得的收入 有效毛收入 —— 由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入 損 失所得到的收入 運(yùn) 營(yíng)費(fèi) 用 —— 維 持房地 產(chǎn) 正常使用必 須 支出的 費(fèi) 用，及 歸 屬于其他 資 本或 經(jīng)營(yíng) 的收益 第 5章 收益法36運(yùn) 營(yíng)費(fèi) 用＝有效毛收入 運(yùn) 營(yíng)費(fèi) 用率 凈 收益 ＝有效毛收入 （ 1－運(yùn) 營(yíng)費(fèi) 用率）第 5章 收益法（一）凈收益的計(jì)算公式 37（二）不同類型房地產(chǎn)的凈收益求取 出租型房地 產(chǎn)凈 收益的求取 凈 收益 =租 賃 收入－ 維 修 費(fèi) －管理 費(fèi) －保 險(xiǎn)費(fèi) －房地 產(chǎn) 稅－租 賃 代理 費(fèi) － …… 直接 經(jīng)營(yíng) 型房地 產(chǎn)凈 收益的求取 （ 1）商 業(yè) 凈 收益＝商品 銷 售收入－商品 銷 售成本－ …… －商 業(yè) 利 潤(rùn) （ 2）工 業(yè) 凈 收益＝ 銷 售收入－生 產(chǎn) 成本－ …… －生 產(chǎn) 利 潤(rùn) （ 3） 農(nóng) 地 其他 類 型房地 產(chǎn)凈 收益的求取 第 5章 收益法38（三）有形收益和無(wú)形收益 （四） 實(shí)際 收益和客 觀 收益 實(shí)際 收益 —— 在 現(xiàn) 狀下 實(shí)際 取得的收益 客 觀 收益 —— 一般正常收益 強(qiáng) 調(diào) 使用 客 觀 收益 作 為 估價(jià)的依據(jù) 有租 約 的房地 產(chǎn) 在租 約 期內(nèi) 應(yīng) 以租 約 內(nèi)容作 為 估價(jià)依據(jù) 第 5章 收益法39例 518 某商店的土地使用 權(quán) 年限 為 40年，從 1999年 12月 1日起 計(jì) 。 該類房地 產(chǎn) 的 還 原利率 為 10%。 第 5章 收益法200 1 2 3 4 …… 19 20 21…… n a1 a2 a3 a …… a a a(1+g) ……第 5章 收益法21四、純收益按一定數(shù)額遞增—— 有限年—— 無(wú)限年0 1 2 3 …… n a a+b a+2b …… a+(n1)b 第 5章 收益法
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