【正文】 渠道：第二售樓處（另行選點(diǎn)）渠 道 銷 售 方 式現(xiàn)場售樓處在認(rèn)購過程中，首先面對周邊高素質(zhì)人群。 （方案另定）樣板房包裝：樣板房是期房銷售最常見的促銷手段之一，應(yīng)在較具代表性的主力戶型設(shè)計并裝修幾款樣板房以作促銷之用。銷售人員培訓(xùn)計劃制定。廣廈金頁 1/4 一次；長報 1/2 版一次。系列打完后，以長報記者名義，載文：文明居住標(biāo)準(zhǔn)軟文。調(diào)整期（）本階段主要是根據(jù)開盤期的銷售策略進(jìn)行監(jiān)控，根據(jù)反饋情況對銷售執(zhí)行做出適當(dāng)調(diào)整。（2）包裝策略充分利用既有的工程形象的支持，強(qiáng)化樓體條幅、售樓處內(nèi)部裝飾上對色彩、細(xì)部的強(qiáng)化。項(xiàng)目清盤期()（1）銷售渠道以現(xiàn)場銷售為主，同時組織銷售人員做好已入住客戶的服務(wù)工作，建立良好的客戶關(guān)系，樹立項(xiàng)目的品牌和口碑，積極主動的開展尾盤單位的銷售工作。我司將派出營銷總監(jiān)負(fù)責(zé)整個項(xiàng)目營銷策劃與銷售工作，現(xiàn)場常駐平面設(shè)計人員一名，項(xiàng)目經(jīng)理由營銷總監(jiān)兼任，所有銷售人員均具有 6 年以上銷售經(jīng)驗(yàn)，并具良好素質(zhì)。項(xiàng)目組自身監(jiān)督機(jī)制本項(xiàng)目由項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組總體監(jiān)督調(diào)控，向下自“項(xiàng)目經(jīng)理層”層層監(jiān)督管理，采取下述監(jiān)督辦法：（1）定期組織項(xiàng)目工作例會，對前期工作計劃執(zhí)行情況和效果進(jìn)行評估與檢討；修訂營銷推廣方案，制定下一步營銷工作計劃；經(jīng)發(fā)展商確認(rèn)后實(shí)施；（2）各級人員每周、每月進(jìn)行書面工作述職，根據(jù)工作計劃執(zhí)行情況及效果進(jìn)行自評；根據(jù)考評結(jié)果進(jìn)行獎懲。20 / 21（三）銷售組的工作內(nèi)容和流程工作內(nèi)容（1）客戶接待與談判銷售人員按照有關(guān)規(guī)定，對待各類客戶，一視同仁，不附加任何條件，不附加任何手續(xù)費(fèi)。（6）其它售后服務(wù)對于已購房客戶的回訪，業(yè)務(wù)員必須做好接待工作。（4）交納首期款簽訂正式商品房買賣合同認(rèn)購合同簽訂后銷售人員負(fù)責(zé)向客戶催交首期款，銷售代表需向財務(wù)人員通報催交情況并做好客戶接待指引工作，并協(xié)助做好有關(guān)事宜解釋工作。銷售組的全體成員在銷售工作的執(zhí)行過程中，仍將嚴(yán)格依據(jù)“銷售工作管理大綱”中的各項(xiàng)規(guī)章制度進(jìn)行定期的考評和淘汰，以確保銷售工作的順利執(zhí)行和銷售目標(biāo)的圓滿完成。銷售組長 協(xié)助銷售主任進(jìn)行管理，監(jiān)控接待和成交。六、銷售執(zhí)行方案（一）項(xiàng)目管理架構(gòu)項(xiàng)目組成員主要工作整個項(xiàng)目組的各部分人員在項(xiàng)目操作過程中，各負(fù)其責(zé)，相互支持。通過業(yè)主通訊加強(qiáng)客戶聯(lián)系。銷售方式采取外展場和現(xiàn)場聯(lián)動的辦法。（7）開盤主題公關(guān)活動17 / 21專題企劃。系列一、讓綠色融入生活，讓自然走進(jìn)家庭；系列二、更適宜的居住面積，更完善的居住功能，更完備的生活設(shè)施； 系列三、更適宜的建筑式樣；系列四、更適度的規(guī)模配套；系列五、更文明的社區(qū)環(huán)境；系列六、更全面的社區(qū)服務(wù)。家園周刊 1/4 一次；楚報平面設(shè)計工作開始準(zhǔn)備（含VI視覺系統(tǒng)設(shè)計） 。工地形象包裝：工地是投入最低且最佳的樓盤展示場所。整個推廣費(fèi)用控制在在總銷售額的 1%，總體推廣費(fèi)用為 200 萬元，投放力度根據(jù)不同的銷售周期和銷售情況來確定。配合項(xiàng)目進(jìn)度要求進(jìn)行前期客戶登記，對目標(biāo)客戶心理價格進(jìn)行摸底。項(xiàng)目智能化標(biāo)準(zhǔn)建議? 住宅智能化系統(tǒng)：戶內(nèi)安防報警系統(tǒng)；住宅門禁對講系統(tǒng)。由公房、筒子樓到初級商品房，主要解決一個“住”字；再往后開始著眼小區(qū)規(guī)劃，提供“部分人”共同的居所，進(jìn)入有草的“平面”綠化階段；伴隨住宅開發(fā)的升溫，針對一個社會階層開發(fā)建設(shè)的“社區(qū)”開始出現(xiàn)，并營造集中式功能區(qū)如會所、中心花園或廣場，居住環(huán)境得到重視，提出了“立體”綠化；當(dāng)房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)以后，由于地價的無競爭性，開發(fā)商謀求住宅的“個性” ，此舉將帶來新一輪住宅品質(zhì)的提升，與此對應(yīng)，我們提出“人居質(zhì)量論”來適應(yīng)“全面建設(shè)的小康社會” ，但又不脫離“人居環(huán)境”這一基本理念。在廣告宣傳中我們的賣點(diǎn)必須出位，讓人耳目一新，將項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)展現(xiàn)給目標(biāo)客戶以及社會公眾，最大限度地吸引口碑，提升項(xiàng)目品牌，哄托樓盤綜合品質(zhì)，提升目標(biāo)客戶的心理價格，儲蓄銷售勢能（實(shí)際價格與客戶心理價格的落差） 。區(qū)域細(xì)分武昌占65%。結(jié)構(gòu)沿街：配隔音玻璃，轉(zhuǎn)角凸窗。小品園林內(nèi)的路燈、音箱、垃圾桶、休息椅等設(shè)施也是園林的景致組成單位，盡力將這些設(shè)施景觀化、人性化、趣味化。景觀規(guī)劃基本原則：營造人居、人聚雙優(yōu)空間北部靠近寫字樓部分的組團(tuán)花園配噴泉，建議做圈層下沉式設(shè)計?；葑u(yù)花園：屬品牌營造型開發(fā)模式，細(xì)部并無明顯優(yōu)勢。（七）區(qū)域潛在市場機(jī)會分析交通環(huán)境的進(jìn)一步改善仍然是徐東地區(qū)房地產(chǎn)熱銷的根本原因，本案可享其利。較高品質(zhì)的樓盤還可吸納漢口沿迎賓大道沿線及青山區(qū)鄰近徐東的部分客戶。外地物業(yè)管理公司主要以顧問形式通過輸出技術(shù)與管理思維來進(jìn)行物業(yè)管理，特別以香港未加工戴德梁行、深圳中航、中海、金地為代表的物業(yè)管理公司，將給武漢物業(yè)管理帶來更加規(guī)范、更加成熟的管理新體系，這些知名物業(yè)管理公司的進(jìn)入不僅帶來了其先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，也為武漢物業(yè)管理水平的提高起到一定的促進(jìn)作用（三）徐東地區(qū)市場概況徐東地區(qū)作為交通經(jīng)濟(jì)圈帶動的開發(fā)熱點(diǎn)，地段是決定該區(qū)域住宅價格的主要因素。城市周邊地區(qū)和城郊結(jié)合部由于其區(qū)域環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，在銷量上明顯高于中心地區(qū)，其中金銀湖區(qū)域的常青花園、萬科四季花城、戀湖花園銷售格外突出。它既促進(jìn)了我市房地產(chǎn)一、二級市場的快速健康發(fā)展，同時又在推動房地產(chǎn)市場營銷體系的發(fā)育和發(fā)展中起到不可替代作用。同時，一批外省及國外企業(yè)也進(jìn)入了武漢的房地產(chǎn)開發(fā)市場。它將使開發(fā)形成郊區(qū)化，城市規(guī)模急劇擴(kuò)張，土地資源浪費(fèi)，而中心舊城區(qū)卻得不到改造，出現(xiàn)周邊新、中間舊的不協(xié)調(diào)景觀，影響了城市的協(xié)調(diào)發(fā)展和城市功能的提升。與項(xiàng)目營銷宣傳以性價比為主的招數(shù)吻合。越秀地產(chǎn)投資顧問（武漢）有限公司將以嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)、創(chuàng)新的態(tài)度，全身心參與對“愛麗舍花園”的培護(hù)和呵養(yǎng)過程，關(guān)注產(chǎn)品，重視市場，謀求高平臺基礎(chǔ)上的雙贏合作。今年上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資 億元，同比增長 %。隨著全市二級市場的放開，特別是銀行貸款利率的下降、房屋交易手續(xù)費(fèi)下調(diào)和運(yùn)行程序的簡化，全市存量房市場、房屋租賃市場與以前相比表現(xiàn)得較為活躍。今后，資金、技術(shù)、人才的規(guī)模化優(yōu)勢將在市場競爭中為大型企業(yè)爭取到更大的市場份額，小型企業(yè)的生存面臨極大的挑戰(zhàn)。 “中國光谷”、 “沌口開發(fā)區(qū)”等經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的發(fā)展將吸引更多的海內(nèi)外資金、企業(yè)和人才進(jìn)入武漢，有利于房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的進(jìn)一步擴(kuò)張。本季度開盤的小高層樓盤項(xiàng)目主要集中在城市周邊地區(qū)，例如本季度漢陽區(qū)有東方華爾茲、麗水花園、國信新城，武昌區(qū)有四季彩城、時尚歐洲，江漢區(qū)有沁園春，硚口區(qū)有東輝花園等。出現(xiàn)這種局面的原因在于：消費(fèi)者往往將徐東地區(qū)作為終身居所的理想之地，市政配套設(shè)施完善，住宅出租率較高，租金與按金比較為理想。二次置業(yè)及投資客偏愛高品質(zhì)中價位房產(chǎn)。據(jù)我司調(diào)研，總價控制在38萬元左右的成熟三房、總價控制在45萬元以內(nèi)帶精裝修的成熟三房或四房將是本案打開市場的主要手段。二、項(xiàng)目建筑規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計修正建議根據(jù)項(xiàng)目中檔精品房的定位，分析所處地段特征及消費(fèi)群體的收入、職業(yè)、年齡構(gòu)成，我司初步確定將銷售主場定在武昌及漢口、青山毗鄰徐東地區(qū)，基于此，我們必須在項(xiàng)目特色營造上下功夫，才能有效吸引本區(qū)域高層次消費(fèi)者，將周邊