【正文】 套內(nèi)面積1萬(wàn)平方米至2萬(wàn)平方米，沈陽(yáng)目前建好的寫(xiě)字樓（包括在酒店、賓館內(nèi)的寫(xiě)字間），對(duì)外經(jīng)營(yíng)的國(guó)有企業(yè)辦公樓和自營(yíng)的辦公大廈約100棟左右，套內(nèi)面積則為156萬(wàn)平方米。甲級(jí)寫(xiě)字樓：硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于四星級(jí)酒店，達(dá)到5A級(jí)寫(xiě)字樓水平，設(shè)備設(shè)施基本與世界同步，如電梯等候時(shí)間小于40秒，中央空調(diào)為四管式；軟件方面物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)達(dá)到三星級(jí)酒店以上標(biāo)準(zhǔn)。故中、高檔寫(xiě)字樓總面積到2005年供應(yīng)量按套內(nèi)面積計(jì)算僅35余萬(wàn)平方米，而真正能達(dá)到國(guó)際水準(zhǔn)的寫(xiě)字樓套內(nèi)面積總數(shù)也就12萬(wàn)平方米左右。究其原因，我們認(rèn)為造成沈陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)這種不良狀況的原因有三：　 我們認(rèn)為可以從如下方面解決沈陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)面臨的問(wèn)題：l　　　 政府加強(qiáng)監(jiān)管力度　l　　　 大力扶植知識(shí)密集型服務(wù)業(yè)市場(chǎng)　Loft: loft起源于西方藝術(shù)家利用空曠的廢舊廠房改造成工作室在里面進(jìn)行藝術(shù)創(chuàng)作。因此，more寫(xiě)字樓中配置了共用廚房、共用會(huì)議室、共用客房和商務(wù)中心等豐富的共享資源，使客戶享受到更寬泛的特色服務(wù)和資源支持。金廊的建設(shè)宗旨是在開(kāi)拓城市增長(zhǎng)內(nèi)在的機(jī)能，構(gòu)建不同層面的服務(wù)業(yè)平臺(tái)，發(fā)揮城市中央功能區(qū)的管理和控制功能的集聚功效、金融市場(chǎng)動(dòng)作功能的集聚能量和專業(yè)化生產(chǎn)服務(wù)職能的集聚能量，提升整個(gè)城市的功能品質(zhì)，滿足城市定位以及未來(lái)發(fā)展的需要，拉動(dòng)沈陽(yáng)城市功能地位的全面升級(jí)，全力打造一個(gè)令世界矚目的中國(guó)東北經(jīng)濟(jì)、文化和信息的中心，以及世界裝備制造業(yè)的“焦點(diǎn)”城市。16 / 16。3.其特點(diǎn)是資源集中配置，并可全體共享。目前沈陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)欠缺的產(chǎn)品品種有：　 l　　　 鼓勵(lì)有專業(yè)水準(zhǔn)的實(shí)力開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商進(jìn)入寫(xiě)字樓市場(chǎng)　城市名稱人口總數(shù)（萬(wàn)人）套內(nèi)面積（萬(wàn)平方米）人均占有量（M2）空置率（％）甲級(jí)租金（USD/M2*年）甲級(jí)售價(jià)（USD/M2）北京12212008上海4862100廣州5271880大連3231265香港5474500新加坡7504200東京200029006200紐約156026003800沈陽(yáng)7201561180表24　沈陽(yáng)與部分國(guó)際級(jí)城市寫(xiě)字樓基本指標(biāo)一覽表圖24 沈陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)建筑面積（按套內(nèi)面積計(jì)）比較圖25 沈陽(yáng)寫(xiě)字樓人均占有量比較圖26 沈陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率對(duì)比主要體現(xiàn)在人均占有量以及租金和售價(jià)方面的低值，同時(shí)最高的空置率也令人“瞠目結(jié)舌”。也就是說(shuō)沈陽(yáng)市場(chǎng)供應(yīng)的各類寫(xiě)字樓總套內(nèi)面積約50萬(wàn)平方米，%左右為乙級(jí)以上寫(xiě)字樓，其余均為規(guī)模較小、條件較差的中、低檔寫(xiě)字樓?！】梢?jiàn)，近兩年沈陽(yáng)市寫(xiě)字間的供應(yīng)量出現(xiàn)了大幅上揚(yáng)。l　　　 市中心酒店的客房規(guī)模應(yīng)該在300間以上全國(guó)各地實(shí)踐證明，市中心星級(jí)酒店具規(guī)模效益起點(diǎn)為300間（套）房間數(shù)，優(yōu)化規(guī)模效益起點(diǎn)為500間（套）。l　　　 發(fā)展連鎖特許經(jīng)營(yíng)，從高端市場(chǎng)向中低端市場(chǎng)擴(kuò)張，走規(guī)模化之路酒店的業(yè)務(wù)應(yīng)該包括多個(gè)層次和多個(gè)市場(chǎng)，而不是僅僅以高檔豪華酒店為主。 麗都喜來(lái)登　　　432間四星級(jí)：商貿(mào)飯店　　　　　 592間三星級(jí)：遼寧大廈　　　　　 530間一星級(jí)：東北飯店　　　　　 367間?。ǘ┮弧⒍羌?jí)酒店很難抵御三星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)　　　從調(diào)查結(jié)果分析可得出如下結(jié)論：（一）沈陽(yáng)星級(jí)酒店的房間價(jià)位在全國(guó)處于中等水平　說(shuō)明沈陽(yáng)酒店業(yè)的高端市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況良好。星級(jí)房間數(shù)所占比例五星級(jí)1295%四星級(jí)2505%三星級(jí)5639%二星級(jí)2314%一星級(jí)1806%合計(jì)13559%表21 沈陽(yáng)市星級(jí)酒店房間數(shù)統(tǒng)計(jì)圖21　沈陽(yáng)市星級(jí)酒店星級(jí)別房間數(shù)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目500間以上300499間200299間100199間100間以下總計(jì)五星級(jí)021104四星級(jí)1054010三星級(jí)114162244二星級(jí)00181726一星級(jí)01051622合計(jì)23113455106所占比例%%%%%%表22 沈陽(yáng)星級(jí)酒店房間數(shù)量規(guī)模別統(tǒng)計(jì)沈陽(yáng)星級(jí)酒店房間數(shù)分配比例，除二星級(jí)酒店偏少外，其他比例基本與全國(guó)統(tǒng)計(jì)比例相吻合。下面我們選取代表商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平的星級(jí)酒店和高檔寫(xiě)字樓展開(kāi)論述。　?、偕虡I(yè)地產(chǎn)在城市中的整體布局狀況：布局指數(shù)　其主要部分如下：①社區(qū)、地區(qū)以及國(guó)家人口狀況；②生活方式和生活水平；③對(duì)執(zhí)法、政府職能、政府服務(wù)質(zhì)量和個(gè)人責(zé)任的態(tài)度；④對(duì)發(fā)展、增長(zhǎng)和生態(tài)的態(tài)度；⑤對(duì)旨在全民素質(zhì)提高和文明程度進(jìn)化的態(tài)度。②稀缺：供應(yīng)相對(duì)不足，不充裕，使土地價(jià)位較高并具有時(shí)間增值能力。％、％％，％、％％。注：六十年代支援“大三線”建設(shè),%的技術(shù)、管理骨干被抽調(diào)到了西部,很多甚至是整廠整礦地搬遷。沈陽(yáng)工業(yè)在如下方面具有明顯的優(yōu)勢(shì)：l　　　 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)具備一定相對(duì)優(yōu)勢(shì)由于工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，沈陽(yáng)的重裝備制造在全國(guó)當(dāng)屬第一，具體體現(xiàn)在超高壓變電裝置、電站輔機(jī)、大型石化設(shè)備、冶金輔機(jī)等成套設(shè)備，其技術(shù)水平、產(chǎn)品規(guī)模及質(zhì)量均處于全國(guó)領(lǐng)先地位。從比較優(yōu)勢(shì)系數(shù)分析可知，沈陽(yáng)市三大產(chǎn)業(yè)的比較優(yōu)勢(shì)均在全國(guó)各大型城市位于前五名行列，其中第一產(chǎn)業(yè)由于副業(yè)的拉動(dòng)，比較優(yōu)勢(shì)系數(shù)大于1，然而，副業(yè)品質(zhì)一般，綠色生鮮品推廣遲緩，缺乏“規(guī)模整合”優(yōu)勢(shì)，比較優(yōu)勢(shì)不明顯，亟待經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)方面本質(zhì)上的提高。財(cái)政收入快速增長(zhǎng)。 具有上佳表現(xiàn)的三大產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)十八世紀(jì)末十九世紀(jì)初，英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家大衛(wèi)．李加圖提出“比較優(yōu)勢(shì)論”,證明了生產(chǎn)力不同發(fā)展水平的國(guó)家（地區(qū)）之間可以根據(jù)相對(duì)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行交換，雙方獲利,即“兩優(yōu)相較擇其重，兩劣相較擇其輕”?！鞍俜值燃?jí)”能夠反映出某市某一個(gè)指標(biāo)在各市中的位置，“百分等級(jí)”的數(shù)值越大，排列的位置越靠前。 獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)沈陽(yáng)位于中國(guó)東北地區(qū)的南部，遼寧省東部偏東，從全球區(qū)位經(jīng)濟(jì)和“地緣政治”的角度看，正是東北亞的“龍睛”之地，是中國(guó)東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)、交通、文化的中心，也是東北地區(qū)最大的中心城市。 金廊地產(chǎn)項(xiàng)目招商營(yíng)銷成功關(guān)鍵支持點(diǎn). 87附錄1 金廊區(qū)域中高檔住宅配置建議. 72 20032010年沈陽(yáng)市大型零售商廈需求趨勢(shì)簡(jiǎn)要分析. 60 金廊地產(chǎn)用途性質(zhì)構(gòu)成建議. 47 沈陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀簡(jiǎn)要分析. 27 沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀簡(jiǎn)要分析. 14最后，本文對(duì)全文論述進(jìn)行了結(jié)論性總論。再者，本文對(duì)金廊地產(chǎn)收益狀況進(jìn)行了初步估算分析。 20032010年沈陽(yáng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)測(cè). 122.如何解決沈陽(yáng)星級(jí)酒店面臨的主要問(wèn)題. 26 沈陽(yáng)金廊開(kāi)發(fā)規(guī)模和強(qiáng)度建議. 46 金廊區(qū)域中大型商廈開(kāi)發(fā)量建議. 60 沈陽(yáng)高檔住宅市場(chǎng)現(xiàn)期滯銷主要原因簡(jiǎn)要分析. 70 金廊地產(chǎn)IMC基本傳播模型構(gòu)建方法簡(jiǎn)述. 85 沈陽(yáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)簡(jiǎn)要分析沈陽(yáng)已經(jīng)逐漸成為東北三省和內(nèi)蒙古自治區(qū) 商貿(mào)中心。某一指標(biāo)的“百分等級(jí)”是指低于（逆指標(biāo)則為高于）它的指標(biāo)的百分?jǐn)?shù)與該指標(biāo)構(gòu)成的百分?jǐn)?shù)的一半之和。）％；，％；，％。沈陽(yáng)服務(wù)業(yè)整體品質(zhì)水準(zhǔn)的落后表現(xiàn)最為突出，在酒店、會(huì)展等商業(yè)地產(chǎn)配置方面甚至落后于廣東的東莞。由于受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制影響，片面追求工業(yè)門(mén)類的大而全，沈陽(yáng)原有輕工和紡織行業(yè)領(lǐng)域以及小型非高精端加工機(jī)械方面的地區(qū)優(yōu)勢(shì)目前幾乎殆盡，而重化工業(yè)以及精細(xì)化工的優(yōu)勢(shì)不明顯，前者與“長(zhǎng)三角”和“珠三角”地區(qū)無(wú)可匹敵，后者與周邊撫順、遼陽(yáng)、盤(pán)錦無(wú)法比擬，應(yīng)該推向市場(chǎng)運(yùn)作并列入不予“政策優(yōu)惠”扶持產(chǎn)業(yè)?？梢哉f(shuō)，建國(guó)初期到改革開(kāi)放以前，如果沒(méi)有以沈陽(yáng)為中心的人才輸出支援，就沒(méi)有全國(guó)其他各地工業(yè)發(fā)展的今天。其中，%；，%；，%?！　∩虡I(yè)地產(chǎn)的價(jià)值主要體現(xiàn)在：①效用：有用并較具商業(yè)和投資價(jià)值，具備能引起占有欲的能力。l　　　 社會(huì)影響力：影響商