【正文】 住 宅 商 鋪 小 計　合 計經(jīng)過對項目成本中各項費用的分析及計算， 匯總后，其中一區(qū)為19173萬元，平米造價為1198元／㎡，二、三區(qū)各為13971萬元，平米造價為1458元／㎡。成本風(fēng)險主要表現(xiàn)在建設(shè)材料價鉻上漲導(dǎo)致建設(shè)成本的增加。定向開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房可針對大型廠礦及工商、稅務(wù)、銀行、保險等單位的職工，采取定向開發(fā)建設(shè)方式，以“快速高效、低本微利”原則進(jìn)行開發(fā)，以創(chuàng)造良好的資金流降低風(fēng)險。二、項目收益，預(yù)計利潤總額8800萬元，%，總體收益率水平一般，主要原因是有近一半商品房屬微利定向開發(fā)，而高檔商住小區(qū)（二區(qū)、三區(qū)）%，達(dá)到行業(yè)收益率標(biāo)準(zhǔn)。二〇〇。臨街部分設(shè)置商鋪，商鋪總面積暫估9000㎡。高檔住宅小區(qū)面向大型廠礦及工商、稅務(wù)、銀行、保險等單位的收入較高的職工以及周邊地區(qū)個體、私營企業(yè)老板，滿足他們二次置業(yè)提升居住條件的要求，填補(bǔ)曲靖市高品位住宅的空缺。市場風(fēng)險是指由市場供求關(guān)系、市場資源條件、市場購買力水平、市場消費偏好、競爭對手狀況發(fā)生變化，以及金融市場、勞動力市場、原料市場、中介服務(wù)市場、同類物業(yè)的競爭市場等市場環(huán)境變化帶來的風(fēng)險。公司管理費主要分為項目籌建開辦費和建設(shè)單位經(jīng)費，項目籌建開辦費包括：辦公設(shè)備、生活家具、用具、交通工具等購置費用；建設(shè)單位經(jīng)費包括：工作人員基本工資、補(bǔ)貼、福利、差旅交通費、通訊費等由于曲靖的整個市場消費水平偏低，收入水平也偏低，公司管理費也較昆明低，按建設(shè)成本的2%考慮，如下表：管 理 成 本階段項 目建設(shè)成本 (元/㎡)管理成本 (元/㎡)備注一區(qū)住 宅　商 鋪　二區(qū)住 宅　商 鋪　三區(qū)住 宅　商 鋪　五、項目銷售稅金項目的銷售稅金包括營業(yè)稅﹑城市建設(shè)費附加﹑教育費附加﹑印花稅﹑契稅, 根據(jù)行業(yè)及地區(qū)不同, 稅率也不同, 現(xiàn)暫按營業(yè)稅為銷售額5%, 城市建設(shè)費附加為營業(yè)稅的7%, 教育費附加為營業(yè)稅的3%,%,%,（由開發(fā)商代繳）。各區(qū)及各建筑形態(tài)土地成本如下：土地成本 (土地價20萬元/畝)階段項 目建筑面積 （㎡）占地面積（㎡）容積率土地成本 (元/㎡)備 注一區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房160000 100000 　二區(qū)高檔住宅聯(lián)排別墅37500 41667 　花園洋房58300 41667 　小計95800 83333 　三區(qū)高檔住宅聯(lián)排別墅37500 41667 　花園洋房58300 41667 　小計95800 83333 　二、建設(shè)成本擬建項目位于云南省非中心城市，與中心城市昆明相距135公里，道路有昆曲高速公路與昆明相連，鐵路有貴昆及南昆兩條電氣化鐵路干線連接昆明、貴陽、南寧，交通便捷。聯(lián)排別墅建設(shè)面積37500㎡，框架結(jié)構(gòu)，2～3層，建筑底層占地12500㎡，建筑密度30%，每戶按160㎡考慮，大約230戶，；多層花園洋房建筑面積58300㎡，框架結(jié)構(gòu)，4～5層，建筑底層占地11660㎡，%，每戶按130㎡考慮，大約440戶，二區(qū)總建筑面積為95800㎡，總戶數(shù)約為670戶。3) 環(huán)境差換好環(huán)境型這其中的消費者又分為兩部分：一部分是注重生活品質(zhì)和環(huán)境質(zhì)量的中年人，另一種則是年齡偏大的老年人。同時，由于投資已趨理性化，不可能像過去那樣進(jìn)行盲目投資，市場趨于理性，不會出現(xiàn)太大的起伏。目前和今后幾年曲靖市政府將會規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)，消費的梯度市場也將會逐步建立并完善，從目前的消費關(guān)系及市場發(fā)展來看，未來幾年內(nèi)曲靖的房市將會呈現(xiàn)一個穩(wěn)定發(fā)展的良好態(tài)勢。 15. 市調(diào)日期 2004年06月10日三、曲靖市房地產(chǎn)市場分析1. 政府的宏觀調(diào)控政府已經(jīng)在總體定位上對市場進(jìn)行全面調(diào)整，開發(fā)商也在根據(jù)市場行情進(jìn)行調(diào)整。社區(qū)附近有商貿(mào)區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場、醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園等配套設(shè)施。5) 窗：鋁合金窗6) 分戶門：優(yōu)質(zhì)復(fù)合防盜門7) 陽臺門：鋁合金門9. 配套費收取情況配套設(shè)施費4000元，（包括有線電視、數(shù)據(jù)終端、可視對講、太陽能等）。該樓盤地勢自然錯落，白石江融會貫通整個小區(qū)，環(huán)境宜人。1) 項目名稱：爨園小區(qū)2) 詳細(xì)地址：曲靖市南寧北路（區(qū)3中旁）3) 售樓電話：（0874）3516718 3250788 4) 營銷企劃狀況：開發(fā)商自身進(jìn)行營銷企劃5) 項目占地面積 80畝6) 總建面積 5萬㎡7) 市場類別： 多層8) 容積率： 9) 綠化率 45%10) 規(guī)劃總戶數(shù) 800戶11) 面積范圍 76㎡——155㎡（建筑面積）12) 面積配比： 戶型建筑面積（㎡）格局備注＊A13+2+2＊A23+2+2＊A33+2+1＊A42+2+1B 4+2+2C3+2+2C13+2+2D13+2+1D22+2+1E13+2+1E23+2+1F3+2+2J2+2+1K1534+2+2【注】表格中帶“＊”的為項目銷售中的主力戶型社區(qū)內(nèi)無配套設(shè)施1) 銷售價格體系： A. 商品房： 起價：1100元/㎡均價： 1320元/㎡最高價：1450元/㎡總價范圍：9萬—— 23萬 B. 車位價格及銷售情況：車位價格未定2) 銷售率：60% 3) 銷售現(xiàn)場及銷售人員情況：A. 銷售現(xiàn)場評價：售樓部內(nèi)設(shè)有一個小規(guī)模的沙盤，一個銷控臺，3張洽談桌，布置一般。曲靖市麒麟?yún)^(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司是一家隸屬于區(qū)政府的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司成立于一九九八年十一月，注冊資金 820 萬元，具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。13. 客源分析區(qū)域消化為主，富源生意人也占了一部分。4) 廚房：內(nèi)墻磚滿貼，地面防滑地磚，屋頂雙飛粉刮白，預(yù)留排風(fēng)口。3. 項目狀況1) 項目名稱：曲靖陽光花園2) 詳細(xì)地址：（中級人民法院旁）3) 售樓電話：（0874）3395966 3395977 3395988 33959994) 營銷企劃狀況：開發(fā)商自身進(jìn)行營銷企劃5) 項目占地面積 （）6) 總建面積 80萬㎡7) 市場類別： 由56棟多層和54棟別墅組成大型住宅小區(qū)8) 容積率： 9) 綠化率 48%10) 規(guī)劃總戶數(shù) 1414 戶（一期）11) 面積范圍 ㎡——㎡（建筑面積）12) 施工單位：四川長城建筑集團(tuán)13) 面積配比：（共25種戶型）戶型建筑面積（㎡）格局備注A12+2+1B13+2+1C13+2+2C23+2+2＊D13+2+2＊D213+2+2＊D223+2+2＊E13+2+2＊E23+2+2＊F13+2+2＊F23+2+2G14+2+2G24+2+2H14+2+2B11(頂躍)4+2+2+2（露臺）C21(頂躍)3+2+2+2（露臺）E11（躍)4+2+2+2（露臺）L1聯(lián)排別墅4+3+4+2（露臺）L2聯(lián)排別墅5+2+4+1（露臺）L3 L4聯(lián)排別墅4+3+4+1（露臺）S1雙拼別墅4+3+3S2雙拼別墅4+2+3S3雙拼別墅4+2+3D1獨立別墅4+3+3（露臺）D2獨立別墅4+2+4+1（露臺）【注】表格中帶“＊”的為項目銷售中的主力戶型4. 社區(qū)配套設(shè)施及經(jīng)營狀況社區(qū)內(nèi)有會所、幼兒園、小學(xué)、醫(yī)院、健身娛樂中心等。在2003年，曲靖市經(jīng)濟(jì)使用住房建設(shè)和小區(qū)建設(shè)都進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭。場地北面建寧東路以北，臨街內(nèi)退100米的地塊，已由修曲沾大道的東盛地產(chǎn)公司購買，估計土地用途也是以居住為主。36′之間。受大氣環(huán)境和地形影響，氣候隨不同高度和不同山嶺坡向有著明顯差異，氣候類型復(fù)雜多樣，具有南亞熱帶到北溫帶6種氣候類型，主要為亞熱帶高原季風(fēng)氣候，會澤、宣威、富源屬暖溫帶氣候，其他縣（區(qū)）屬亞熱帶氣候。全市國土總面積28904平方千米，%，其中山區(qū)面積約占88%，壩區(qū)面積約占12%?！?圖)、(圖)(正式).(圖)——(爐控).