【正文】 來源？答：（1）購買預(yù)售商品房的，購房者應(yīng)當(dāng)在辦理房屋預(yù)售合同備案登記繳納首期物業(yè)專項維修資金。 物業(yè)專項維修資金使用范圍？ （1）編制使用方案、申報工程預(yù)算； 發(fā)生危及房屋安全等緊急情況時緊急動用專項維修資金程序？ 答：業(yè)主的物業(yè)專項維修資金賬面余額低于首期交存額30%的，小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照首期物業(yè)專項維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)和方式續(xù)交。 答：物業(yè)小區(qū)綠地的日常養(yǎng)護(hù)用水、清洗水箱、換路燈燈泡等對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)，其費用不能動用物業(yè)專項維修資金，應(yīng)根據(jù)合同約定應(yīng)由物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)。 物業(yè)小區(qū)內(nèi)化糞池安全監(jiān)管、清掏由誰負(fù)責(zé)？化糞池出現(xiàn)損壞需要維修怎樣處置？ 2小區(qū)內(nèi)監(jiān)控設(shè)備損壞了無法使用，由誰負(fù)責(zé)修復(fù)？ 2哪些費用不能從物業(yè)專項維修資金中列支？未接房或未入住的業(yè)主有義務(wù)配合（通過信件簽署書面同意書的形式）動用專項資金。 十一、案例分析該業(yè)主的抗辯理由能否成立？為什么？ 律師分析：該合同無效。 律師分析：業(yè)主的做法不正確，不能以此拒絕繳納水、電、氣費和 物業(yè)費，來督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進(jìn)。 律師分析：開發(fā)商的行為不正確，雖然車庫的產(chǎn)權(quán)是開發(fā)商的，但 車庫作為小區(qū)的配套設(shè)施，小區(qū)開發(fā)商應(yīng)該充分參照小區(qū)周邊車庫的價格，根據(jù)本小區(qū)的實際情況確定合理的車庫或車位租金，并報價格主管部門審查同意方為有 效。 律師分析：專業(yè)單位的行為不正確，專業(yè)單位不得強制物業(yè)服務(wù)企 業(yè)代收有關(guān)費用，不得因物業(yè)企業(yè)或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務(wù)。 律師分析：市政路燈問題，不屬于小區(qū)物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備范疇，物業(yè)企業(yè)接到業(yè)主反映，也到市政部門進(jìn)行了反映，所以，業(yè)主因市政路燈問題拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費的作法是不對的，物業(yè)企業(yè)可以依法向人民法院提請訴訟維護(hù)自身合法權(quán)益。 物業(yè)公司疏于管理，業(yè)主如何維權(quán)？ 法院審理該案后認(rèn)為：根據(jù)原被告雙方簽訂的《管理規(guī)約》，王某屬于違約方，因此依法判令其拆除自行搭建的設(shè)施并恢復(fù)原狀。但是，在實踐中發(fā)現(xiàn)，有很多業(yè)主在簽字時并未仔細(xì)閱讀 過這些文書，有的甚至在被起訴后才發(fā)現(xiàn)其中有自己的簽名。 小區(qū)業(yè)主委員會遂作為原告向法院提起訴訟，請求判令該物業(yè)企業(yè)停止對小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)并退出物業(yè)服務(wù)區(qū)。其次，物權(quán)法規(guī)定：“共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán)。 （2）物業(yè)企業(yè)分別與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同無效。首先，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六條之 規(guī)定，房屋所有權(quán)人為業(yè)主。對物業(yè)企業(yè)分別與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同的效力認(rèn)定也存在有效與無效兩種觀點。合同到期后，因該物業(yè)企業(yè)服務(wù)不到位，小區(qū)業(yè)主大會決定聘用新的物業(yè)企業(yè)。有的業(yè)主因房屋存在質(zhì)量問題或者存在安全隱患，而私自對房屋進(jìn)行改造搭建，如涉及到其他業(yè)主和整體環(huán)境的利益，往往都會被責(zé)令恢復(fù)原狀。目前，業(yè)主在購房時都要簽訂《管理規(guī)約》，根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人雙方意思表達(dá)一致的，合同即告成 立，雙方都應(yīng)當(dāng)受其約束，履行各自的義務(wù)。在行使這一權(quán)利時， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。物業(yè)企業(yè)也不善罷甘休，直接切斷了小區(qū)的水電， 雙方的矛盾迅速升溫。 律師分析：專項維修資金專項用于整幢樓的維修使用，其屋面是整幢共有，整幢樓的專項維修資金可以用于屋面的維修，但要分以下幾種情況：事后，該業(yè)主要求物業(yè)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任并請求賠償損失，面對業(yè)主的該要求，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)賠償嗎？其依據(jù)是什么？ 業(yè)主 因房屋質(zhì)量問題而拒交物業(yè)服務(wù)費，前后共有半年之久，物業(yè)企業(yè)無奈之下將業(yè)主告上法庭。 答：因公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的損壞，造成業(yè)主私有財產(chǎn)遭受的損失，不屬于物業(yè)專項維修資金賠償范圍，不能使用物業(yè)專項維修資金進(jìn)行賠償。 答：應(yīng)由業(yè)主本人簽名。 （1）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)企業(yè)從物業(yè)服務(wù)收費中支出的物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)費用； 業(yè)委會或物業(yè)企業(yè)可持介紹信查詢本小區(qū)的交存和使用情況。由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)協(xié)商并約定，其維修費用由業(yè)主承擔(dān)。 答：業(yè)主專有（業(yè)主室內(nèi)部分）部分，由業(yè)主自行疏通，如果需要請物業(yè)企業(yè)維修的，由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)協(xié)商，費用由業(yè)主承擔(dān)；共用部分，可由物業(yè)企業(yè)進(jìn)行疏通；如發(fā)生嚴(yán)重堵塞無法進(jìn)行疏通的需要改造的，則由共用部分的業(yè)主出資或動用物業(yè)專項維修資金進(jìn)行改造。 答：房屋主體結(jié)構(gòu)保修期限為房屋的使用年限。 答：屋面、墻體的防滲漏保修期為5年。 （一）向物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，提出緊急使用物業(yè)專項維修資金書面申請； （3）確定施工單位。 （2）采用書面征求意見的形式。 首期物業(yè)專項維修資金的歸集標(biāo)準(zhǔn)？ 共有部分由涉及業(yè)主共同出資維修，繳納了專項維修基金的業(yè)主按規(guī)定程序動用專項維修基金維修。 答：（1）專有部分的維修； 答：（1）新建商品房物業(yè)服務(wù)管理用房由開發(fā)建設(shè)單位提供不得低于房屋總建筑面積的千分之三且不少于五十平方米； 答：（1）如有開發(fā)商承諾或合同中約定由開發(fā)商配備的，應(yīng)由開發(fā)商配備，交由物業(yè)企業(yè)管理； 答：小區(qū)室外游泳池屬公共設(shè)施，應(yīng)屬全體業(yè)主所有；其收益應(yīng)扣除管理成本后屬全體業(yè)主所有（有特別約定的除外）。 答：是不正確的。 答：由業(yè)主大會決定，管理由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。 答：可以。 業(yè)主、業(yè)主委員會或物業(yè)企業(yè)提出改建、重建建筑物及附屬設(shè)施申請的，需要物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)多少業(yè)主表決同意才有效？ 物業(yè)共有（共用）部位、共有設(shè)施設(shè)備是指哪些？ 1業(yè)主可以通過哪些途徑維護(hù)自己合法權(quán)益？ 1業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯，人民法院會不會支持？ 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)有向業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)履行告知義務(wù)。 （3）要遵守公安機(jī)關(guān)、農(nóng)業(yè)等行政主管部門的有關(guān)規(guī)定。 （5）按時交納物業(yè)服務(wù)費用； （3）提出制定和修改管理規(guī)約，業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； （3）業(yè)主不能擅自改室內(nèi)用途；物業(yè)公司按合同約定提供了公共部位的清掃保潔、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、保安服務(wù)等服務(wù)內(nèi)容。如果拒不繳納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面催收并通過業(yè)主委員會督促業(yè)主繳納，逾期再不繳納的物業(yè)企業(yè)可依法向法院提起訴訟。 答：（1）通過業(yè)主委員會督促業(yè)主限期繳納； 前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)必須報經(jīng)物價主管部門備案，同時抄報區(qū)房管局備案。 （8）稅金； 物業(yè)服務(wù)成本原則上包含哪些部分？ （2）物業(yè)合同終止時，應(yīng)將物業(yè)管理用房和承接物業(yè)時所接管的相關(guān)資料，移交給業(yè)主委員會； (6)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約，有權(quán)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為予以監(jiān)督、制止； （2）要及時在小區(qū)公示欄告之或電話通知業(yè)主領(lǐng)取，如果通過公示或電話通知業(yè)主后（有記錄等依據(jù)），仍長期無人認(rèn)領(lǐng)而出現(xiàn)丟失的，物業(yè)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。 1物業(yè)企業(yè)的安全防范和突發(fā)事件怎樣處置？ 答：可以，物業(yè)企業(yè)可以委托有相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)或者個人完成物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化等專項服務(wù)。 答：若未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 （4）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)（含小區(qū)化糞池的定期維護(hù)管理）； 物業(yè)企業(yè)必須提供哪些公共服務(wù)內(nèi)容？ 物業(yè)小區(qū)實施前期物業(yè)服務(wù)管理、后期物業(yè)服務(wù)管理時，應(yīng)建立什么制度對物業(yè)小區(qū)業(yè)主、物業(yè)使用人、建設(shè)單位進(jìn)行管理約束？ 答：通過業(yè)主大會“雙過半”的決議有效。（如：某一物業(yè)產(chǎn)權(quán)人在一個物業(yè)小區(qū)內(nèi)有2套或2套以上住宅或其他物業(yè)的，只能計算為一個業(yè)主。 答：應(yīng)當(dāng)持備案證明按照國家有關(guān)規(guī)定到公安機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的單位刻制業(yè)主委員會印章。 業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)在物業(yè)小區(qū)顯著位置公示7日以上。 2業(yè)主委員會會議決定須由多少成員簽字同意才有效？ 業(yè)主委員會任期屆滿兩個月前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，選舉新一屆業(yè)主委員會。 什么情況下業(yè)主委員會委員職務(wù)自動終止？也可由小區(qū)20%以 上業(yè)主聯(lián)名向街道辦事處書面提出對業(yè)主委員會成員的罷免要求，街道辦事處30日內(nèi)書面通知業(yè)主委員會限期召開業(yè)主大會，由業(yè)主大會作出是否予以罷免的決 定。 1業(yè)主委員會主任或副主任怎樣罷免？逾期未換屆的，占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主要求物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）組織換屆的，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)在收到申請后三十日內(nèi)，組織召開業(yè)主大會選舉新一屆業(yè)主委員會。 （10）組織并監(jiān)督管理規(guī)約、業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)的落實。 （2）召集并主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況，公示業(yè)主大會決定； （2）候補委員的名額和產(chǎn)生程序由《業(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法》確定。 （6）書面承諾積極、及時、全面履行工作職責(zé)； 答：業(yè)主委員會成員候選人資格必須是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或配偶，其他人員（如：父母、子女、其他物業(yè)使用承租人等）均不能作為業(yè)主委員會委員候選人。 答：（1）由街道辦事處牽頭業(yè)主委員會籌備工作，籌備組長由街道辦事處派員擔(dān)任，在首次業(yè)主大會會議中起的作用是組織、指導(dǎo)作用。 （2）參照市房地產(chǎn)行政主管部門制定的示范文本，結(jié)合小區(qū)實際擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案； (7)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)；需要召開業(yè)主大會臨時會議的，由20%以上的業(yè)主以書面形式提出，業(yè)主委員會或街道辦事處（未成立業(yè)主委員會的）在接到申請之日起30日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議。 答：可以書面委托，但受委托人必須真實反映業(yè)主的意愿。 (4)業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)50%以上的業(yè)主參加。 (2)占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主可書面向所在街道辦事處（鎮(zhèn)政府）要求召開首次業(yè)主大會，也可同時要求成立業(yè)主委員會。 1物業(yè)企業(yè)決定不再與物業(yè)小區(qū)續(xù)簽合同的，如何處理？ （2）業(yè)主大會做出續(xù)聘或者選聘新物業(yè)企業(yè)的決定，應(yīng)書面告知物業(yè)企業(yè)。 開發(fā)建設(shè)單位在前期物業(yè)企業(yè)選聘時，不能將一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域分散招投標(biāo)，只能作為一個整體進(jìn)行招投標(biāo)。新建物業(yè)的建設(shè)單位在物業(yè)銷售前，通過招投標(biāo)選聘物業(yè)企業(yè)，確定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)費，其中物業(yè)服務(wù)費報價格主管部門備案。 答：物業(yè)服務(wù)分為前期物業(yè)服務(wù)和后期物業(yè)服務(wù)。 1什么是物業(yè)專項維修資金？包干制是指由業(yè)主向物業(yè)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)企業(yè)享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù) 計費方式。 答：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，并由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。業(yè)主大會是對應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域成立的，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 答：業(yè)主代表是小區(qū)需召開業(yè)主大會，而業(yè)主人數(shù)較多時，以棟、單元、樓層為單位，推選的業(yè)主，并就業(yè)主大會擬討論的事項征求所代表的業(yè)主的意見，并進(jìn)行公示（不少于3天），并將書面表決意見經(jīng)業(yè)主本人簽字后，代表業(yè)主如實反映業(yè)主意見。 答：指依法成立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)（經(jīng)營）活動的企業(yè)。 答：指房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。 言 隨著渝北城市化進(jìn)程不斷深入，物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域不斷擴(kuò)大，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)也呈現(xiàn)多層次需求，物業(yè)服務(wù)規(guī)范程度、業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的意識等多種因素導(dǎo)致各 種矛盾糾紛也日益突出，物業(yè)管理服務(wù)已成為城市管理、社會事務(wù)管理的重要組成部分。 什么是物業(yè)管理？ 答：專項維修資金是指業(yè)主繳納的，專項用于物業(yè)共有部位和共用設(shè)施設(shè)備在保修期滿后的維修、更新、改造的資金。 業(yè)主委員會選聘物業(yè)企業(yè)必須經(jīng)業(yè)主大會（雙過半）同意。 答：（1）物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿三個月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并書面告知業(yè)主委員會、房地產(chǎn)行政主管部門和物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。 （3）物業(yè)企業(yè)在退出原物業(yè)管理區(qū)域時，拒不履行相關(guān)義務(wù)的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，并在一年內(nèi)不得參加物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動。 （2）街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到申請后30日內(nèi)通知建設(shè)單位報送物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售時間、業(yè)主清冊等材料，并負(fù)責(zé)核實材料和指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。 （4）籌備組成員由業(yè)主代表和街道辦事處、建設(shè)單位派員共同組成。 業(yè)主大會的職責(zé)是什么？ 業(yè)主大會的宗旨是什么？ （3）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主人數(shù)和業(yè)主所有的物業(yè)專有部分建筑面積； （7）無挪用、侵占公有財產(chǎn)及以權(quán)謀私行為； （3）為業(yè)主大會續(xù)聘、選聘、解聘物業(yè)企業(yè)做好相關(guān)準(zhǔn)備工作，經(jīng)業(yè)主大會決定和授權(quán)，代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同； 答：如果業(yè)主委員會主任或副主任有不能正常履行職責(zé)、出現(xiàn)以權(quán)謀私等行為，業(yè)主委員會可召開業(yè)主委員會會議罷免其主任、副主任，并在下一次業(yè)主大會上罷免其業(yè)主委員會委員。 答：（1）業(yè)主委員會成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失不再是業(yè)主的，其成員職務(wù)自動終止。 （3）業(yè)主委員會成員向業(yè)主委員會提出自動辭職書面或口頭申請。 （5）業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。 業(yè)主委員會每季度應(yīng)當(dāng)至少召開一次會議，1/3以上委員要求召開時，業(yè)主委員會主任應(yīng)當(dāng)組織召開。 答：業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有2/3以上委員出席，作出的決定必須經(jīng)過半數(shù)以上委員同意并書面簽署意見。 3業(yè)主大會與業(yè)主委員會的關(guān)系？ 3業(yè)主代表如何傳達(dá)業(yè)主意思？ 3業(yè)主委員