【正文】 年以后，但為避免風(fēng)險，避免樂觀給項目決策帶來失誤，為盡力將所有不可預(yù)見風(fēng)險含概在內(nèi)，我們設(shè)定項目的銷售周期定為21 個月，2022 年 10 月開盤銷售，2022 年 6 月底銷售完畢。評價指標(biāo)的計算過程詳見附表。它是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于 0 的項目是可以考慮接受的。從表中可以看出，本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡能力。隨著某些因素的變化，企業(yè)的盈利與虧損會有一個轉(zhuǎn)折點，稱為盈虧平衡點 BEP。二、敏感性分析為了更客觀的評價項目自身的抗風(fēng)險能力，本次報告僅對融資前指標(biāo)進(jìn)行敏感度分析。? 收入減少 5％，投資增加約 10％時，收益率曲線與基準(zhǔn)收益率相交，達(dá)到動態(tài)盈虧平衡。3．為戶縣高尚居住樹立模范標(biāo)桿目前戶縣房地產(chǎn)開發(fā)水平低下，戶型結(jié)構(gòu)不合理，基本無社區(qū)環(huán)境，缺少屬于社會中堅階層的高尚社區(qū)。第十章 可行性結(jié)論與建議一、結(jié)論通過上述對風(fēng)景洋房項目經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益的分析可知，項目市場前景非常好，其經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益也非常突出。、電、煤氣、電訊、交通等市政設(shè)施的配套聯(lián)網(wǎng)，也是項目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。綜上所述，開發(fā)建設(shè)灃京路風(fēng)景洋房項目不但經(jīng)濟效益良好，而且對于戶縣經(jīng)濟、社會發(fā)展都具有一定的推動作用，社會效益十分顯著。項目建成后，物業(yè)管理、配套服務(wù)、底商等，也將會創(chuàng)造很多就業(yè)機會。當(dāng)售價降低10％時，內(nèi)部收益率％，仍大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，抗風(fēng)險性很強；? 從單因素敏感性分析中得出：該項目抗風(fēng)險性很強。 總成本費用銷售率的平衡點= 銷售收入—營業(yè)稅及附加 = %此方法表明，當(dāng)項目銷售 ％時凈銷售收入剛好與投資持平，余下的 ％面積為本項目稅前利潤部分。為此我們還需進(jìn)一步進(jìn)行項目不確定性分析，不確定性分析盈虧平衡分析和敏感度分析。 融資前現(xiàn)金流量分析表詳見：附件五自有資金現(xiàn)金流量分析詳見：附件七二、資金來源與運用分析資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目資金平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)?？梢婍椖慷惽?、稅后財務(wù)內(nèi)部收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)季度收益率 2％，項目風(fēng)險較小。一、盈利能力分析財務(wù)內(nèi)部收益（FIRR） 、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及投資利潤率。本項目按上述規(guī)定計算扣除項目為 萬元，增值額為 1012 萬元，為扣除項目的 5％，低于 20％，所以本項目可免交土地增值稅。具體開發(fā)進(jìn)度計劃詳見附件二。第五章 項目開發(fā)建設(shè)及實施計劃一、建設(shè)方式灃京路項目建設(shè)，擬采取面向省內(nèi)外具有承擔(dān)該建設(shè)項目工程能力的建筑企業(yè)，以公開招標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)。多為兩口之家或孩子較小的三口之家，第一次置業(yè)，但受單位集資房購買條件的限制，不得不考慮商品房。2. 國企中層福利待遇逐年提升，收入穩(wěn)定。2）宏觀經(jīng)濟形式的變化。3) 異地開發(fā)風(fēng)險開發(fā)商首次進(jìn)軍戶縣市場，對項目的掌控上有一定難度。二、地塊 SWOT 分析通過對廣晉置業(yè)戶縣項目自身的考察及對周邊地區(qū)相關(guān)樓盤的詳細(xì)調(diào)查，該項目存在很大的成功機會，同時也面臨為數(shù)眾多的潛在威脅。所以戶縣雖小，但建筑形式卻呈現(xiàn)出多樣化。 市場供應(yīng)總量不多，但售價穩(wěn)步上揚、市場多層均價 1500 元/㎡，小高層均價 1800 元/㎡。共計開發(fā)可用土地 2250 畝?？傮w上可以將戶縣居民住房需求可歸納為改善型需求和投資型需求。據(jù)統(tǒng)計，戶縣房地產(chǎn)施工面積由 2022 年的 11000 平方米提升到 2022 年的 平方米，投資額由 4000 余萬元提升到 億元，上繳財政的稅額達(dá)到了一個新的臺階，從而帶動了戶縣建筑業(yè)、勞動業(yè)、運輸業(yè)、建材業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，目前戶縣建筑業(yè)的領(lǐng)域的農(nóng)村剩余勞動力達(dá)到 2022 余人，特別是 2022 年全縣信貸達(dá)到 1 億元以上，體現(xiàn)了戶縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)消費、拉動經(jīng)濟增長中起到了帶頭作用。如紫薇地產(chǎn)，最早的紫薇城市花園的 3 室的面積在 150㎡左右，后來的紫薇田園都市的 3 室的面積在 130㎡左右，最近紫薇馨苑的三室的面積在 115 ㎡左右，就反映了這種趨勢。城東，逐步成為人們選擇居住之地的熱土。 西安教育、科研、旅游等多項產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大，以產(chǎn)業(yè)帶動房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢比較明顯。三、可行性研究報告的編制依據(jù)1． 《西安市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃匯編》2． 《西安市城市總體規(guī)劃》3． 《戶縣城市發(fā)展規(guī)劃》4．項目周邊房地產(chǎn)實地調(diào)查情況5． 《房地產(chǎn)項目可行性研究指南》6．戶縣城建局城市配套費用征收標(biāo)準(zhǔn)7．陜西省現(xiàn)行相關(guān)工程定額標(biāo)準(zhǔn)四、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)1． 本項目主要基礎(chǔ)參數(shù)指標(biāo)：項目 指標(biāo) 備注 畝 　 11000 ㎡ 含地下人防及設(shè)備用房 多層住宅 76000 ㎡ 帶電梯 7 層 高層住宅 17000 ㎡ 18 層一梯四戶 沿街商業(yè) 7000 ㎡ 兩層小開間底商 寫字樓 8000 ㎡ 16 層寫字樓 地下建筑面積 2022 ㎡ 50％作為設(shè)備用房，可公攤銷售 　 35% 　 770 戶 平均每戶面積為 120㎡2． 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項目總投資 19531 萬元 建設(shè)周期、施工周期 30 個月/18 個月電梯多層 1850 元/㎡高層住宅 2150 元/㎡北側(cè)商業(yè) 7500 元/㎡銷售單價西側(cè)商業(yè) 5500 元/㎡銷售收入（扣除兩稅一費后） 23859 萬元稅前利潤 萬元 所得稅后利潤 2957 萬元成本利潤率 % 基準(zhǔn)收益率（年） 8%2762 萬元（稅前） 個月（稅前）財務(wù)凈現(xiàn)值1484 萬元（稅后） 靜態(tài)投資回收期 個月（稅后）％（稅前） 個月（稅前）項目融資前指標(biāo)全投資內(nèi)部收益率（季度） ％（稅后） 動態(tài)投資回收期 個月（稅后）稅前資本金利潤率 % 稅后資本金利潤率 %9104 萬元（稅前） 個月（稅前）財務(wù)凈現(xiàn)值5071 萬元（稅后） 靜態(tài)投資回收期 個月（稅后）％（稅前） 個月（稅前）融資后指標(biāo)全投資內(nèi)部收益率（季度） ％（稅后） 動態(tài)投資回收期 個月（稅后）五、結(jié)論本項目具有良好的經(jīng)濟效益，投資風(fēng)險較小，對于戶縣新區(qū)乃至整個戶縣的經(jīng)濟、社會發(fā)展都具有一定的推動作用，社會效益十分顯著，因此本項目可行。社區(qū)景觀設(shè)計和水景設(shè)置相結(jié)合，環(huán)境高尚優(yōu)雅，整個社區(qū)住宅總戶數(shù)約 770 戶，鼎力打造 2022 年戶縣首席高尚住宅項目之杰作。西部大開發(fā)以及政府城市運營思路的深化給予西安更加多的發(fā)展空間。 在購房區(qū)位選擇方面，城南,依舊是西安市民首選的居住板塊。近年來，房屋面積開始由兩房 80—135㎡，三房 120—160㎡平米的奢華型，逐步向兩房 75—95 平米，三房 110—135 ㎡的緊湊型發(fā)展。截至目前,戶縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約為十幾家，1993 年至 2022 年開發(fā)的樓盤面積達(dá)到 平方米，投資金額 4 億元以上，年開發(fā)面積平均保持在 19000 平方米以上，房地產(chǎn)行業(yè)已漸漸成為戶縣國民經(jīng)濟發(fā)展的新亮點。戶縣城鎮(zhèn)居民住房水平還不高，2022 年底人均居住面積僅為 平方米，離國家要求標(biāo)準(zhǔn)（人均 35 平方米）距離相當(dāng)大。第二期以澇河?xùn)|岸開發(fā)計劃分為濱河商貿(mào)區(qū)、濱河文化社區(qū)，濱河商住區(qū)和旅游度假區(qū)共四大塊。 因距西安較近，當(dāng)?shù)乜蛻舨环Ω咂焚|(zhì)物業(yè)的體驗，市場需要有人引導(dǎo)。戶縣雖然是一座縣城，但購房者多為經(jīng)商或城市打工者，他們對于住宅品質(zhì)的要求建立在與西安建筑產(chǎn)品的對比之上。 2．區(qū)域環(huán)境項目地周邊配套成熟，餐飲、購物、娛樂、教育配套齊全，生活便利。 2) 地塊不規(guī)則項目用地地形不夠規(guī)整，對產(chǎn)品的設(shè)計有一定影響。4．THREATEN 威脅分析1）御苑新