【正文】 的合居模式。1999年時排在前5位的每個輔助生活機構，在全國各州的床位數(shù)均超過了10000張。對輔助養(yǎng)老機構而言，如果要想得到某些醫(yī)療補助資助的項目，也要符合規(guī)定和標準。（2）丹麥的老年住宅丹麥為老年人提供居住和福利的基本政策有三個概念，即“居住連續(xù)性”、“自行決定”、“充分發(fā)揮自立能力”。（4）法國的老人住宅人類歷史上最早進入老齡化社會的就是法國，當1850年歐洲產(chǎn)業(yè)革命即將勝利的時候，法國60歲以上老年人已占人口的10%，進入了老齡化社會。目前社會福利社會化的改革，相當?shù)闹攸c放在原有社會福利機構走向自負盈虧方面。中國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。表二：中國人口年齡構成及發(fā)展預測(%)年 份19531964198219902000202020402050014歲1559歲≥60歲 國內(nèi)老年住宅的現(xiàn)狀據(jù)有關部門的調(diào)查表明，我國只有42000多所的養(yǎng)老機構，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%（）的老年人解決住房問題。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，%其中市、%%，%。東方太陽城的產(chǎn)品構成為低層的老年公寓（四層以上帶電梯）、聯(lián)排別墅，一期銷售均價為3200元每平方米，已經(jīng)售罄。房地產(chǎn)投資信托：國內(nèi)正在運行的房地產(chǎn)投資信托有北京中煤信托投資公司和北京國際信托有限公司推出的針對經(jīng)濟適用房的信托計劃，目前開發(fā)商向房地產(chǎn)信托機構融資的上限為2億元人民幣。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友?！∫话銇碚f設備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務周到的老年公寓不太多。另一方面，要改變排斥市場，國家包攬的傳統(tǒng)觀念與管理方式，轉(zhuǎn)變政府職能，建立一套以政府間接調(diào)控為指導，以市場機制為主要的資源配置手段，推動老齡產(chǎn)業(yè)的社會化、市場化的新型老齡產(chǎn)業(yè)管理體制和運行機制。特別需要注意的是，為了避免政出多門可能導致的各項政策的相互抵觸和沖突，政府在政策的制定和實施過程中，應該由專門機構進行統(tǒng)一協(xié)調(diào)，形成政策合力，并納入到老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的專項規(guī)劃中，以保證政策支持的有效性。因此，發(fā)展老年住宅，必須兼顧社會效益和經(jīng)濟效益，必須認真處理好福利與盈利的關系。 混合型養(yǎng)老院這是目前國內(nèi)比較普遍存在的養(yǎng)老院經(jīng)營模式，它們帶有福利的性質(zhì)但也有盈利的能力。老年公寓主要是提供給具備獨立生活能力的老年人的居所，以出租為主要經(jīng)營模式，居住者的年齡必須在55歲以上。我國第一個老年公寓1986年6月誕生于安徽省安慶市，是由社會集資舉辦，并向全國開放的民營福利企業(yè)。輔助生活的宗旨是在老人需要時向他們提供或安排監(jiān)督、幫助和有限度的保健服務，老人可在一系列個人日常生活活動上得到幫助，如吃飯、穿衣、洗澡、移位和入廁。這種模式的產(chǎn)品以出售為主要的模式，房地產(chǎn)開發(fā)商將整個社區(qū)做成集教育、休閑、醫(yī)療、購物、酒店、住宅和藝術于一體的大規(guī)模老年生活社區(qū)，真正達到“學 老年住宅物業(yè)管理的收入結構老年住宅物業(yè)管理的收入主要由幾個部分構成：日常物業(yè)管理費、醫(yī)療服務費、家政服務費、配套設施使用費、特殊護理費以及其他因個人需要產(chǎn)生的收費。我國人口老齡化發(fā)展很快(如表11)，1997年，我國已經(jīng)進入老年化國家行列。人口老齡化趨勢和倒金字塔型家庭結構的日益普遍，使我國面臨的養(yǎng)老壓力越來越大，突出表現(xiàn)在老年人口贍養(yǎng)率的不斷上升和撫養(yǎng)比的持續(xù)下降。上海在人口老齡化進程中顯示出明顯的高齡化趨勢。伴隨北京市人口老齡化過程的是老年人口高齡化趨勢的不斷加強，即60歲以上人口中80歲及以上高齡人口比重不斷提高。這種居住模式對社會、家庭和老人都有很多優(yōu)越性，并仍將延續(xù)。敬老院模式在老年服務設施安度晚年?？梢钥闯?，目前我國城鎮(zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。雖然這些來源的比重隨時間的推延會有所變動，但就總體水平而言，將會隨著整個社會經(jīng)濟的發(fā)展而不斷提高，從而使我國的老年市場成為新興的，潛力巨大的市場。有些老人在效益不好的企業(yè)退休后，收入較少，常被醫(yī)療費用所拖累，收入只用于生活基本開銷，其它花費相當少。老年人收入保障是整個老年服務體系中首當其沖、至關重要的組成部分，因為它是老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所為、老有所樂、老有所居的經(jīng)濟基礎。平均預期壽命是按生命表計算的，它概括了總?cè)丝谥懈髂挲g段的死亡概率。當然，這種成熟的消費觀與新時代的消費觀相比較顯得相對保守，老年人對消費新潮的反應會顯得較為遲鈍，他們不跟時髦，講究實惠，兼顧家庭，個人消費還富有犧牲性，但老年人口的這種消費觀又相對穩(wěn)定，他們一旦形成消費傾向，不會輕易改變與放棄，反過來這會使老年型商品市場變得相對穩(wěn)定。針對老年住宅消費群的以上特征，在進行產(chǎn)品設計和營銷時可以使用以下策略：1) 營銷方式的轉(zhuǎn)變。事實上，無論是老年購房者或是替父母購房的年輕購房者，在實施購房行為的時候或多或少地受到中國傳統(tǒng)文化的影響，這種影響既有正面的推動，也有負面的影響。在這些國家中老齡住宅大致有無障礙專住型老齡住宅，混合的演變式住宅和適應老齡社會的通用住宅三種類型。但是隨著社會的發(fā)展，物質(zhì)生活水平的提高以及居住觀念的轉(zhuǎn)變，中國傳統(tǒng)文化的消極作用將會漸漸弱化，人們將會從更現(xiàn)實的角度審視老年住宅產(chǎn)品的存在價值。3) 針對老年消費中休閑性消費與服務性消費所占比例大的特點，以悠閑生活和優(yōu)質(zhì)服務為賣點，為項目打下長遠的附加價值。大致是低齡老人以休閑性消費為主，高齡老人以服務性消費為主。而作為純消費人口的老人口，其經(jīng)濟收入應是相對獨立的，消費能力是自主的。而據(jù)1998年公布的資料，我國人口目前的平均出生預期壽命為71歲，其中男性為69歲，女性為73歲。主要的消費以正常的生活開支和保健為主，穿、用方面的消費則減少。專論：廣州市消費者委員會最近針對老年人投資消費問題進行調(diào)查的分析報告退休前所從事的職業(yè)工人264人占45%；知識分子111人占19%；其他（軍人、公務員、農(nóng)民、無業(yè)等）214人占36%。表3 分老年組按家庭戶住房面積狀況 單位：%（2）目前國內(nèi)城市老年人住宅的來源2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，%，%， %，其中，市、%%，%%,購買原公有住房的戶分別為 %%。這種模式介于前兩種居住模式之間，是城市中普遍受到歡迎的居住模式。合居模式老人與子女同住一套住房。北京市老年人口比重近些年處于明顯上升趨勢。（資料來源：上海市老齡科研中心2003年“上海市老年人口信息發(fā)布會”） 截止2001年末，60歲+老年人口％65歲+老年人口％70歲+老年人口％80歲+老年人口％85歲+老年人口％百歲老人372位上海市老年人口的發(fā)展歷史全國五次人口普查的上海數(shù)據(jù)顯示，1979年，%，標志著上海進入人口老齡化城市行列。預計到2050年，80歲以上老年人口將突破8800萬。第三部分：國內(nèi)老年住宅消費市場研究國內(nèi)老年住宅消費市場研究、住宅現(xiàn)狀及收入分析 據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個國家的老年人口系數(shù)達到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老年型社會。根據(jù)國內(nèi)老年人的特殊性，物業(yè)管理要包括社區(qū)醫(yī)療護理中心、家政服務中心、老人再就業(yè)中心、旅游服務、房屋置換服務以及婚介中心等。大規(guī)模的老年生活社區(qū)例如美國的太陽城、安妮輔助生活機構不受聯(lián)邦關于價格法規(guī)的制約，同時也不提供護理院所具有的高技術醫(yī)療服務。根據(jù)中國老齡科研中心的調(diào)查：對于國內(nèi)入住公寓的老年人來說，對服務的要求以“康復治療”、“基本生活”和“特殊情況下的醫(yī)護”三大類為主，其中康復治療、洗衣服務、打掃衛(wèi)生、定時送餐、特護和醫(yī)生監(jiān)護、提供書報、陪伴老人、代理購物、團體旅游等是老人最希望得到的服務內(nèi)容。管理機構通過專業(yè)護理提高收費水平獲取利潤，國外的專業(yè)管理機構一般將押金進行投資以謀取利潤，具有壽險公司的經(jīng)營性質(zhì)。由于收費低廉，其所擁有的娛樂設施少，生活用具粗糙，生活環(huán)境差，不能滿足剛剛邁入60歲的新型老年人的要求。能否獲得合理的利潤，反映產(chǎn)業(yè)運行和發(fā)展的健康狀況。這些政策主要包括財政財策（專項撥款、補貼、減免收費等等）、稅收政策（優(yōu)惠與減免等）、信貸政策（貸款的規(guī)模、期限、利率方面的優(yōu)惠）、價格政策（價格保護、價格限制等）、外資政策（鼓勵和吸收外資的進入等），此外，政府還可以通過設立老齡產(chǎn)業(yè)基金，發(fā)行社會福利彩票，發(fā)行老齡產(chǎn)業(yè)的股票和債券、接納社會捐贈等方式，為老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展籌措資金。從目前來看，政府應主要采取三個方面的對策：（1）制度對策，即建立和完善促進老齡產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的體制和機制。可見，在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。(2)老年公寓的布局不合理。摩根斯坦利名下房地產(chǎn)基金，其目前主要參與上海高端住宅項目的投資。而從規(guī)模上來說，純粹作為老年住宅來發(fā)展的樓盤國內(nèi)有兩個，一個是廣州的頤年園——中國第一個規(guī)模最大的長者社區(qū)，另外一個是北京的東方太陽城——目前國內(nèi)最大的退休社區(qū)。B、自行建房居住個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。第三個階段：高峰階段 2025年 ─ 2055年，％增長到30％，比2000年翻了兩番。20世紀80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長，更為突出的是，80歲以上高齡老人已高達1100萬，并以年均5%的速度遞增。如果根據(jù)國外老年住宅的演進過程來預測國內(nèi)老年住宅的發(fā)展，那么，中國老年住宅的發(fā)展要進入真正的上升期，還需要10年左右的時間。該合同可成為房產(chǎn)主獲得建設資金貸款的融資條件，養(yǎng)老院體系里的老年住宅，以生活能夠自理的老人為居住對象，是一種接近住宅形式的養(yǎng)老院。美國養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)是一個發(fā)展了幾十年并比較成熟的行業(yè)。政府的主管部門每年對養(yǎng)老機構進行審查，只有符合審核標準、質(zhì)量評估達標的護理院才有可能得到政府的醫(yī)療保險和醫(yī)療補助。盡管這個行業(yè)的70%是以媽媽—爸爸式的運營方式運營，類似于我們目前的民辦家族式養(yǎng)老院，排行在前的卻是一些著名的房地產(chǎn)商。雖然在亞太區(qū)域香港的安老服務設施僅次于日本，但在各項措施中，照顧孱弱老人的養(yǎng)護機構最缺乏。另外有居屋及自置居所貸款計劃，若申請人與年長親人一并申請，優(yōu)先資格將獲提高。另外房屋署正積極進行一些舊型屋的重建計劃，以確保所有希望留居原區(qū)的長者租戶，在可行的情況下，都能在區(qū)內(nèi)的特定用途大廈獲得安置。除此之外，建屋局更與政府社會福利部、社區(qū)發(fā)展部密切合作，在提供老人社區(qū)活動中心，社區(qū)老人服務及設施網(wǎng)絡上不遺余力。據(jù)統(tǒng)計，1990年已有87%的人口住在公共組屋內(nèi)，%，%。D、完全鄰居型：分戶門，起居室相通，浴廁及廚房分用。目前，老年住宅的建設是業(yè)界研究的一個課題，雖然國家建設部和民政部已經(jīng)出臺《老年人建筑設計規(guī)范》來規(guī)范新建或是改建的老年公寓，但還沒有一個具體的措施來限制開發(fā)商的進入。為了保證認證的公正性、權威性，優(yōu)良部品認定有一套從產(chǎn)品標準、性能測試、專家評價、機構認定、推廣普及、售后服務、保險賠償?shù)确矫娴姆椒ê统绦颉６峭怀鲋攸c，每個五年計劃都確定了一兩個住宅產(chǎn)業(yè)技術開發(fā)研究的重點方向和目標，從高層住宅工業(yè)化體系、節(jié)能化體系到現(xiàn)在的智能化住宅體系和生態(tài)住宅體系，集中優(yōu)勢兵力協(xié)同攻關，各個擊破，可以在較短的時間內(nèi)達到目標。（2）財政、金融支持日本運用財政和金融手段，創(chuàng)造了獨特的住宅金融公庫模式，向普通居民提供長期低息的住宅資金，為解決日本國民的住房問題，特別是對穩(wěn)定金融市場的利率和資金，發(fā)揮了巨大作用，金融公庫與住宅公團、公營住宅被稱為日本住宅經(jīng)濟的三大支柱。住宅如果按這個指針設計，貸款時可享受優(yōu)惠，公營住宅還可獲得補助金。于是，一種從生到死都可以享用的“通用住宅”遂應運而生。通常一個住宅小區(qū)只建1－2棟，棟內(nèi)有專門為老人服務的系統(tǒng)。到2050年，占世界總?cè)丝诘?1%，平均每年增長9000萬。 按照產(chǎn)品形式的不同來分類A、公立養(yǎng)老院，社會福利性質(zhì)的老人院、托老所；B、以出租為主要經(jīng)營手段的養(yǎng)老院，有一定的盈利能力；C、以社區(qū)養(yǎng)老方式為主的老年住宅或是老年社區(qū)；成熟市場老年住宅的特征對老年建筑的規(guī)劃與設計，是擺在規(guī)劃師和建筑師面前新的現(xiàn)實任務。一般個人付給社區(qū)一次性費用和月租費來支付生活開銷。B、輔助生活區(qū)或居民照料區(qū)這種類型的住宅是提供給“介助老人”（Device－ helping Aged People）居住的，所謂“介助老人”是指生活行為要依賴扶手、拐杖、輪椅和升降設施等幫助的老年人。C類：提供全天監(jiān)護和最低限度的服務和設施的健康老人住宅。這個定義的內(nèi)容是為了和老年人公共建筑相區(qū)分，老年人的公共建筑是指除了老年居住建筑以外，為了解決老有所醫(yī)、老有所學、老有所樂、老有所為的要求而設立的建筑，它是以老年人為主要服務對象的建筑，主要分為以下幾種類型：A、老年醫(yī)療保健方面建筑：老年病醫(yī)院、老年康復中心、保健站、老年門診所等。我國是世界上人口最多的國家，由于社會、經(jīng)濟、文化科學事業(yè)的發(fā)展，計劃生育工作的推進，人口出生率和死亡率不斷下降，老年人在總?cè)丝谥械臄?shù)量和比例不斷增加。D、其它老年服務建筑：老年餐廳、日間服務站等。F類：專為體力和智力都衰退并需要個人監(jiān)護和護理的住宅。C、護理院這種類型的住宅是提供給“介護老人”（Under Nursing Aged PeoPle）居住的，所謂“介護老人”是指大部分或全部生活行為依賴他人護理的老年人。E、活躍老年社區(qū)：活躍老年社區(qū)是一個年齡限制的社區(qū)，專門為那些喜歡參加身體和社會活動的老年人建立的。如何創(chuàng)造適宜老人的居住與活動環(huán)境，提高老人的生活質(zhì)量是一系列新的課題。老齡住宅演變圖：（1）無障礙老齡住宅隨著生活水平的提高和健康狀況的改善，人的壽命大大延長，許多老人，包括生活不能自理的老人存活下來。（2）混合的演變式