廣州某商業(yè)大廈項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 末轉(zhuǎn)售價(jià)值。（四）項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表資金來(lái)源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。％，可見(jiàn)其風(fēng)險(xiǎn)程度較低。（二）租賃部分盈虧平衡分析假定本項(xiàng)目總投資不變，且租賃價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，％時(shí)，租賃部分全部投資利潤(rùn)率為零，也即投資剛能保本。 自有資金投資現(xiàn)金流量表本項(xiàng)目自有資金投資現(xiàn)金流量表如表13所示。 出租物業(yè)的折舊本項(xiàng)目用于出租的物業(yè)每年的折舊采用直線折舊法。即本項(xiàng)目當(dāng)前融資成本為年利率：％*＝％?？紤]到開(kāi)發(fā)商已投入了50000萬(wàn)元完成了項(xiàng)目前期的有關(guān)工作，因此本項(xiàng)目實(shí)際資金缺口為55220萬(wàn)元，計(jì)劃由開(kāi)發(fā)商投入自有資金970萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款45500萬(wàn)元用于投資，剩余部分66051萬(wàn)元由租售收入補(bǔ)充，總追加投資為121271萬(wàn)元。表1 西塔樓（全天候商務(wù)寫字樓）功能面積分布表樓層使用功能每層面積（平方米）總面積（平方米）負(fù)二層管理中心、維修間、變壓器房等低壓配電房等44644464夾層170170負(fù)一層商場(chǎng)30133013小計(jì)76471層大堂、商場(chǎng)等264826482層商場(chǎng)154115413層商場(chǎng)154115414層酒樓、餐廳250525055層技術(shù)層177417746～16層寫字樓15411695117層避難層1541154118層設(shè)備層1541154119～29層寫字樓15411695130層避難層1541154131～39層寫字樓15411386940設(shè)備層1541154140停機(jī)坪180180小計(jì)64124合計(jì)71771表2東塔樓（甲級(jí)純寫字樓）功能面積分布表樓層使用功能每層面積（平方米）總面積（平方米）負(fù)二層管理中心、維修間、變壓器房等20482048負(fù)一層管理中心、低壓配電房20482048小計(jì)40961層大堂、商場(chǎng)等204820482層商場(chǎng)180318033層商場(chǎng)180318034層商場(chǎng)204820485層技術(shù)夾層204820486～18層寫字樓20482662419層避難層2048204820～35層寫字樓15363276836層寫字樓1536153637層避難層1536153638～45層寫字樓15361288846～49層寫字樓1024409650層設(shè)備層1024102450層核心部設(shè)備層283283小計(jì)9195351～55層寫字樓10245120合計(jì)101169二、 項(xiàng)目投資估算與資金籌措（一）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資估算的各項(xiàng)設(shè)定與總投資估算表 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)總工期為三年，從2002年10月起，至2005年9月。東塔樓的寫字樓和商場(chǎng)以及西塔樓的商場(chǎng)全部用于出租。表9 銷售稅金及附加一覽表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)20022003200420051銷售收入226563659819606788602銷售稅金及附加1391224712044842營(yíng)業(yè)稅（1）*5％113318309803943城市維護(hù)建設(shè)稅（）*7％7912869276教育費(fèi)附加（）*3％345529118防洪工程維護(hù)費(fèi)（1）*％20331871交易印花稅（1）*％11181039交易管理費(fèi)（1）*％113183983943土地增值稅（1）*1％227366196789表10 租賃稅金及附加估算一覽表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161租賃收入685530307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822租賃稅金及附加1209275487532534180504852905076516348034270392041424142營(yíng)業(yè)稅（1）*5％34276152489221185143114991439146313611210111111741174城市維護(hù)建設(shè)稅（）*7％239911765831001051011029585788282教育費(fèi)附加（）*3％1028072836434543444136333535防洪工程維護(hù)費(fèi)（1）*％617041721262726262522202121交易印花稅（1）*％34302912141514151412111212房產(chǎn)稅（1）*12％822643759622132844343435993453351232672905266728182818續(xù)表10租賃稅金及附加估算一覽表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321租賃收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902租賃稅金及附加4142414241424349434943494349434945674567456745674567456745674567營(yíng)業(yè)稅（1）*5％1174117411741233123312331233123312951295129512951295129512951295城市維護(hù)建設(shè)稅（）*7％82828286868686869191919191919191教育費(fèi)附加（）*3％35353537373737373939393939393939防洪工程維護(hù)費(fèi)（1）*％21212122222222222323232323232323交易印花稅（1）*％12121212121212121313131313131313房產(chǎn)稅（1）*12％2818281828182959295929592959295931073107310731073107310731073107六、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的假設(shè)前提本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析是在對(duì)項(xiàng)目的成本收益測(cè)算的基礎(chǔ)上，按盡可能接近項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)際情況的原則設(shè)定分析的前提假設(shè)，并據(jù)此進(jìn)行計(jì)算。 期望收益率（基準(zhǔn)收益率）的確定設(shè)定為7％。本項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用詳見(jiàn)表14所示。八、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論通過(guò)上述財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果來(lái)看，本項(xiàng)目方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率7％；借款償還期能滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求，且項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。％，可見(jiàn)其風(fēng)險(xiǎn)程度較低。表12 全部投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期200220032004200520062
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