【正文】 房(1)主機(jī)是否正常，油溫是否在正常溫度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。檢查并確保冷凍水、冷卻水系統(tǒng)注滿水，靜水壓力正常。啟動(dòng)冷凍水泵和冷卻水泵。（二）關(guān)機(jī)程序關(guān)機(jī)前記錄主機(jī)運(yùn)行數(shù)據(jù)。四、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程冷水機(jī)組維修保養(yǎng)和水處理由專業(yè)公司負(fù)責(zé)。系統(tǒng)保養(yǎng)以不影響大廈正常營運(yùn)為原則。水泵故障較嚴(yán)重，應(yīng)報(bào)告主管管理員，由其安排組織維修，并在事后作維修報(bào)告。(3)將情況報(bào)告主管管理員，由其組織人員維修并在事后作維修報(bào)告。(3)用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂射。(3)用沙包攔住附近用戶單元門口以防水浸。若需停梯，用電梯專用鑰匙進(jìn)行鎖梯，電梯自動(dòng)回到基站層并關(guān)閉風(fēng)扇和轎內(nèi)照明，電梯停止運(yùn)行。停止電扶梯運(yùn)行。故障及緊急事故時(shí)，采取臨時(shí)應(yīng)變措施。物管部負(fù)責(zé)與承包商聯(lián)系，督促并協(xié)助其維修保養(yǎng)。 當(dāng)電梯停在距某平層位置約177。15cm位置上。（三）巡查中發(fā)現(xiàn)電梯異常電梯維修員巡查中發(fā)現(xiàn)電梯運(yùn)行異常，如鋼纜有毛刺、斷股，控制柜有異聲、異味，轎廂升降異常等將危及電梯安全運(yùn)行的現(xiàn)象發(fā)生，應(yīng)立刻通知監(jiān)控中心。當(dāng)判定維修項(xiàng)目屬有償維修時(shí)，根據(jù)物管部維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向用戶報(bào)維修價(jià)格。維修單一聯(lián)留用戶，另兩聯(lián)分留物業(yè)部和物管部。由物管部選定消防報(bào)警設(shè)備維保單位，對消防報(bào)警設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)，物管部派人配合并監(jiān)督其執(zhí)行情況。清潔擴(kuò)音機(jī)散熱器上的灰塵。手動(dòng)啟動(dòng)風(fēng)機(jī)檢查運(yùn)行情況。手動(dòng)上升和下降防火閘，檢查運(yùn)行情況，并調(diào)整上下行程開關(guān)位置，令卷閘開啟或關(guān)閉處于適當(dāng)?shù)奈恢谩?yīng)急燈具應(yīng)保持清潔。檢查卷閘上下行程開關(guān)，開關(guān)滑軌加潤滑油。清除控制箱表面和內(nèi)部的灰塵，檢查箱內(nèi)器件。清潔錄音機(jī)磁頭和機(jī)械部分。如有設(shè)備故障，監(jiān)控中心值班人員及時(shí)通知物管部進(jìn)行維修處理。維修人員清理現(xiàn)場后才可離開。根據(jù)維修內(nèi)容準(zhǔn)備必要的工具和材料，按相應(yīng)的維修服務(wù)承諾時(shí)間到達(dá)維修現(xiàn)場。攔住水浸樓層的電梯口，以防水浸入電梯井。(3)兩人把持盤車裝置，防止電梯在機(jī)械松抱閘時(shí)意外或過快移動(dòng)，然后另一人采用機(jī)械方法一松一緊抱閘，當(dāng)抱閘松開時(shí)，另外兩人用力絞動(dòng)盤平裝置，使轎廂向正確的方向移動(dòng)。六、電梯故障應(yīng)急處理方案（一）電梯困人如發(fā)生電梯困人事故，電梯維修員應(yīng)按如下方法處理：把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動(dòng)，但必須保留轎廂照明。當(dāng)發(fā)現(xiàn)或接報(bào)扶梯發(fā)生故障時(shí)應(yīng)馬上停止故障梯，并由設(shè)備管理員通知保養(yǎng)商到場維修。升降機(jī)的任何改動(dòng)，均須書面征詢承包商的專業(yè)意見后方可進(jìn)行。（三）應(yīng)急停止緊急情況時(shí)，先通知乘客，后按急停按鈕停止運(yùn)行。若有緊急情況發(fā)生，可通過梯內(nèi)緊急對講器與保安中心聯(lián)系，等待救援?？照{(diào)機(jī)房內(nèi)的管道(1)發(fā)現(xiàn)或接報(bào)空調(diào)機(jī)房內(nèi)管道漏水，應(yīng)停止機(jī)組水泵并將電房內(nèi)的機(jī)組系統(tǒng)供電總開關(guān)拉斷，以防電氣短路。水平管網(wǎng)(1)發(fā)現(xiàn)或接報(bào)空調(diào)水平管網(wǎng)漏水，應(yīng)迅速將事故樓層風(fēng)機(jī)房內(nèi)的空調(diào)水平管閥門關(guān)閉。水塔溢漏(1)巡查發(fā)現(xiàn)水塔溢漏應(yīng)馬上檢查相應(yīng)的浮球開關(guān)，可當(dāng)場解決的即時(shí)修復(fù)。（二）水泵巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的水泵異常，應(yīng)先停該泵對應(yīng)的主機(jī)，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動(dòng)主機(jī)繼續(xù)供冷。工作過程中注意環(huán)保，對有害氣體、雪種等的排放必須加以限制。按大樓空調(diào)運(yùn)行時(shí)間表準(zhǔn)時(shí)啟?？照{(diào)系統(tǒng)。1啟動(dòng)主機(jī)。檢查膨脹水箱補(bǔ)水是否正常。(2)吊裝式風(fēng)機(jī)：運(yùn)行時(shí)有否發(fā)出噪音，塵網(wǎng)有無堵塞。如雨水較大，無法攔截時(shí)可將溢水從走火梯引走，排到街外。污水泵故障時(shí)應(yīng)馬上采取措施，降低集水井水位。進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，必須先切斷電源，并掛上“有人工作，嚴(yán)禁合閘”的告示牌。當(dāng)值人員應(yīng)將停水、限水情況記錄在當(dāng)值日志上。安裝感應(yīng)式或延時(shí)式水龍頭，防止用水后不關(guān)水源。用戶出門前應(yīng)將水閥關(guān)閉，避免發(fā)生事故。物管部召開事故分析會(huì)，邀請供電局、廠商及有關(guān)方面參加，分析事故發(fā)生原因和處理措施，并書面總結(jié)報(bào)告有關(guān)部門。備用電源處于非自動(dòng)位置，故主供電源斷電時(shí)不能自動(dòng)合閘，檢查備用電源進(jìn)線柜的電表和指示燈，真空開關(guān)應(yīng)處于準(zhǔn)備合閘位置，合上備用電源進(jìn)線柜開關(guān)。工作票簽發(fā)人由強(qiáng)電管理員擔(dān)任。值班員應(yīng)將工作票號碼、工作任務(wù)、許可工作時(shí)間及完工時(shí)間記入操作記錄簿中。維修保養(yǎng)結(jié)束后，應(yīng)將有關(guān)工作情況記錄在開閉所設(shè)施檢查表、變壓器設(shè)備檢查表、低壓柜設(shè)備檢查表、發(fā)電機(jī)房設(shè)備檢查表和當(dāng)值日志上。高壓工具應(yīng)每年送供電局年檢，年檢合格標(biāo)志貼在工具表面上。（六）計(jì)費(fèi)方式電表計(jì)費(fèi)，由用戶自備并按指定位置接線，每月計(jì)費(fèi)一次，不足一月，按拆表時(shí)用量計(jì)費(fèi)。轉(zhuǎn)、停電前應(yīng)填寫操作票，交主管管理員簽名。轉(zhuǎn)、停電通知書最遲應(yīng)在事發(fā)前1小時(shí)送達(dá)用戶，如不能在上述時(shí)限內(nèi)送達(dá)，應(yīng)報(bào)經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)啟用大樓廣播系統(tǒng)緊急通知用戶。第二部分 強(qiáng)電系統(tǒng)管理一、層間配電房（電氣小室）管理制度層間配電房（電氣小室）門及房內(nèi)的電柜、電箱平時(shí)應(yīng)鎖閉，房間內(nèi)各種開關(guān)應(yīng)標(biāo)志清晰。六、機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定為做好機(jī)房內(nèi)外和設(shè)備的清潔工作，保證設(shè)備的最佳運(yùn)行環(huán)境，特制定本衛(wèi)生制度。部門管理人員在當(dāng)值期間，應(yīng)注意檢查機(jī)房內(nèi)的滅火自救措施，并教導(dǎo)員工掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號的正確方法。未經(jīng)書面批準(zhǔn)并落實(shí)安全措施，不得在機(jī)房內(nèi)進(jìn)行動(dòng)火類作業(yè)。凡易燃易爆的設(shè)備場站，高電壓、高溫等設(shè)備場所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。相關(guān)專業(yè)的管理員每周一次對巡查情況和結(jié)果進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查原因，如屬人為應(yīng)追究當(dāng)事人責(zé)任。承包商的竣工報(bào)告、資料、圖紙等，必須先交該工程主管管理員檢查核對，雙方填寫技改工程驗(yàn)收報(bào)告書，經(jīng)物管部經(jīng)理、總經(jīng)理審查批準(zhǔn)后，方可通知財(cái)務(wù)結(jié)算。(一)承包商監(jiān)督規(guī)定為規(guī)范對承包項(xiàng)目的管理，特制定本規(guī)定。五、工程檔案管理制度工程設(shè)備檔案由資料管理員管理。 設(shè)備運(yùn)行有異常而又找不出原因或運(yùn)行情況不明時(shí)。 正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。設(shè)備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時(shí)。報(bào)告檢查結(jié)果。值班員工必須掌握并正確實(shí)施應(yīng)急處理方案。 每月進(jìn)行一次防火檢查，消除火災(zāi)隱患。負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督公司管理物業(yè)范圍內(nèi)的安全防范和消防管理工作，協(xié)調(diào)公安機(jī)關(guān)處理相關(guān)的重大刑事案件和火災(zāi)事故；負(fù)責(zé)應(yīng)聘保安員的資格審核；負(fù)責(zé)做好保安，消防用品的采購、驗(yàn)證、監(jiān)督管理，并對需要維修品提出申請。設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。在非供冷期內(nèi)設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。提出本系統(tǒng)的備料計(jì)劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強(qiáng)的工具或零件。 負(fù)責(zé)配合電信部門對用戶電話系統(tǒng)的維護(hù)。制訂并監(jiān)督執(zhí)行強(qiáng)、弱電系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項(xiàng)目方案。 負(fù)責(zé)跟蹤工作單的作業(yè)情況。負(fù)責(zé)對本部門各班組的工作進(jìn)行檢查，指導(dǎo)；負(fù)責(zé)經(jīng)營戶及消費(fèi)者裝修申請、審批工作及較大規(guī)模的裝修驗(yàn)收工作；負(fù)責(zé)參與樓宇工程驗(yàn)收交接工作及制定樓宇工程驗(yàn)收實(shí)施計(jì)劃。負(fù)責(zé)用戶室內(nèi)二次裝修的申批、監(jiān)管。負(fù)責(zé)公司公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。負(fù)責(zé)公司所轄房屋建筑，公共設(shè)施，機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)備等技術(shù)和管理工作；負(fù)責(zé)制定本部門的各項(xiàng)管理制度及應(yīng)急措施，確保質(zhì)量管理體系在本部門有效運(yùn)行；負(fù)責(zé)向經(jīng)營戶及消費(fèi)者提供日常維修、保安、保潔、倉儲(chǔ)維修等服務(wù)。 監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。(三)強(qiáng)、弱電維修員在設(shè)施設(shè)備組組長的領(lǐng)導(dǎo)下，管理強(qiáng)、弱電系統(tǒng)所轄設(shè)備。 負(fù)責(zé)配合電信部門對直線電話、專線電話的開通及維修聯(lián)系。填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。協(xié)助水電維修組對給排水系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。負(fù)責(zé)電氣設(shè)備、各配電箱（柜）表面清潔。（九）保安消防管理員在公司物管部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)保安消防組行政管理工作，組織和引導(dǎo)部屬員工學(xué)習(xí)法律法規(guī)和業(yè)務(wù)技術(shù)知識，培養(yǎng)和提高改進(jìn)的整體政治思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)工作能力；督促保安人員嚴(yán)格執(zhí)行公司有關(guān)規(guī)定，對成績突出人員給與獎(jiǎng)勵(lì)，對工作失職人員進(jìn)行教育和提出處理意見，維護(hù)公司和客戶利益，預(yù)防各類事故發(fā)生；認(rèn)真學(xué)習(xí)《消防安全規(guī)定》、《消防法》、《重慶市消防安全條例》，貫徹執(zhí)行上級有關(guān)指示精神和消防工作方針，堅(jiān)守崗位，負(fù)責(zé)編制消防工作計(jì)劃，定期向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)有關(guān)工作及存在的問題，提出整改意見；經(jīng)常對重點(diǎn)防火部位和易燃易爆物品進(jìn)行檢查，加強(qiáng)消防設(shè)施的維護(hù)管理，對檢查出的隱患督促整改，及時(shí)消除隱患，協(xié)助主管領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門建立健全各項(xiàng)安全防火責(zé)任制。 負(fù)責(zé)庫房物品的安全保護(hù)工作，防止物品丟失。值班員工外出作業(yè)必須隨身攜帶對講機(jī)，保持聯(lián)系。交接班雙方會(huì)齊共同對主要巡視內(nèi)容進(jìn)行巡檢，接班檢查，交班隨從巡查。接班人員精神狀態(tài)不良，包括倦怠、醉酒和傷病等時(shí)。 報(bào)告檢查結(jié)果。 設(shè)備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時(shí)。所有記錄必須按時(shí)完成，不準(zhǔn)弄虛作假。設(shè)備設(shè)施管理第一部分總則一、承包商監(jiān)督規(guī)定對須持有政府部門頒發(fā)的資質(zhì)證書方允許從事的專業(yè)，如消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)和定期試驗(yàn)，及某些專業(yè)性較強(qiáng)的項(xiàng)目，如電梯的維修保養(yǎng)等可將項(xiàng)目外委給承包商作業(yè)。承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝，必須提出書面報(bào)告，經(jīng)該工