【正文】 4）本案地產(chǎn)公司良好口碑，對本案啟動有著推動作用； 城市優(yōu)勢 （ 1）近年來對農(nóng)村的政策提高了，城市建設(shè)環(huán)境得到了提升，經(jīng)營環(huán)境也要提升 ； （ 2）港口及濕地公園的建立為城市發(fā)展現(xiàn)來商機(jī) ； （ 3） XXXX 是個歷史悠久的城市，一直是嫩江出海口，是通往黑龍江的輸紐，與大慶的隔江相望會給市場發(fā)展帶來商機(jī)； （ 4） XXXX 在縣級市中發(fā)展較快，政府的扶持帶動各項產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，本案可 依托政府的支持，打造新城市中一個靚點商場。原有百貨大樓等大型商場，都已轉(zhuǎn)型經(jīng)營另類商品，對本案沒有威脅。 城市發(fā)展為本案啟動提供機(jī)率 根據(jù) XXXX 政府工作報告： （ 1） 嫩江公路大橋項目， 可與大慶市相鄰、相通，將增進(jìn)商貿(mào)往來； （ 2） 《嫩江灣濕地建設(shè)規(guī)劃》， 將 打響 “東賞長白山，西游嫩江灣 ”旅游品 牌 ，屆時可為城市經(jīng)營繁榮帶來突破點。 本案 運營 定位 商場的運作成功與否在很大程度上取決于其定位，而商場的定位更多體現(xiàn)于市場的定位，市場的定位是否合理、科學(xué)，直接影響著商場的競爭力和生命力。 經(jīng)營最終業(yè)態(tài)需根據(jù)商家進(jìn)駐情況和招商情況確定。 B、 樓層 經(jīng)理職責(zé) （前期招商工作職責(zé)） 負(fù)責(zé)本樓層 招商工 作及員工日常工作 。 3）招商部工作內(nèi)容 合理安排工作人員進(jìn)行招商調(diào)研，并做好詳細(xì)記錄，以便備案。 2） 、 招商的政策 A、招商的具體政策 （根據(jù)世紀(jì)廣場現(xiàn)有每平米租金 35 元 /月平衡估算） XXXX購物中心 運營方案 14 租金 ： 一層 5060 元 /月 /平方米； 二 層 3555 元 /月 /平方米； 三 層 2535 元 /月 /平方米 ； 交租形式：年交 押金： 10,00030,000 元 間，視單 品面積而定 B、招商的優(yōu)惠 政策的建議 為了加快招商進(jìn)度， 盡快的招大商、招滿商， 在優(yōu)惠政策方面采取以下措施。 5）立項后，對想引進(jìn)的項目做好前期調(diào)查，直導(dǎo)總部特邀招商（如國美、蘇寧、肯德基、屈臣氏等） （ 2） 招商 推廣主題 的 闡述 提供穩(wěn)定回報、巨大升值潛力的投資型購物中心 ； XXXX 崛起的中心商圈；未來 CBD 金坐標(biāo)突出投資價值；以商鋪的投資作為推廣重心。 b、 在長春 進(jìn)行招商。 C、本地路線， 一是 本地大品牌代理商 ； 二是 本地有實力的有經(jīng)驗的客戶 ； 三是 本地具有代表性的客戶 ； （ 2） 、時間。第一、二年 以穩(wěn)定市場為基礎(chǔ)，租金保持不變，第三年開始，每年以遞 10%為基礎(chǔ)，逐年遞增。 物業(yè)部庫管員 1 人 對主管副總負(fù)責(zé)，并 負(fù)責(zé)與公司物業(yè)部聯(lián)系相關(guān)事宜 財務(wù)經(jīng)理 1 人 對總經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)企業(yè)財務(wù)支出與核算，費用管控工作。 具體方式：（ XXXX 地產(chǎn)為甲 方， XXX 管理輸出為乙方） 甲方向乙方提供商場現(xiàn)有土地資證、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記、消防驗收合格批件、環(huán)保排污批件等相關(guān)文件。 費用支出乙方提出預(yù)算，甲方審批后執(zhí)行。有問題直接與乙方負(fù)責(zé)人協(xié)商，屬實由乙方負(fù)責(zé)人按規(guī)章制度執(zhí)行。 商場的運營需要制定相關(guān)的管理制度，按制度辦事。 商場的開業(yè)時間為 開業(yè)前的宣傳 （待定） 開業(yè)當(dāng)日的宣傳活動 （待定） （三）、 商場部門的組建及人員結(jié)構(gòu) 設(shè)置的部門 及商場的組織架構(gòu) 。 XXX 營業(yè)面積為 30,000 ㎡ 項目 金額 員工及臨時工資 71 人 1,400,400 辦公費 19,500 差旅費 40,000 業(yè)務(wù)招待費 175,000 宣傳費 400,000 勞動保險費 108,000 醫(yī)療保險費 16,200 企財保險費 10,000 住房公積金 16,200 維修費 250,000 物料消耗 60,000 低值易耗品攤銷 60,000 衛(wèi)生費 49,100 水費 62,400 電費 1,776,000 電話費 14,400 工作餐 56,400 采暖費 6,000,500 勞動保護(hù)費 30,000 煤氣費 12,000 土地收益金 100,000 垃圾 清 運費 60,000 掃雪費 20,000 占道費 議價 租賃管理費 120,000 臨時用工管理費 4,000 消防費用 40,800 運雜費 1,200 洗滌費 5,000 燃料費 3,000 機(jī)動車費用 30,000 其他費用 36,000 總計 5,465,300 本 案第一年的支出費用，以實際發(fā)生情況為準(zhǔn)，第二年按第XXXX購物中心 運營方案 21 一年情況制定預(yù)算 ，由公司財務(wù)審計核定后執(zhí)行 。 四是 協(xié)商引入 品牌專營 店經(jīng)營業(yè)主。 （ 4） 招商工作的開展與執(zhí)行 招商的范圍與時間 （ 1） 、范圍。 3） 、號召全體員工進(jìn)行招商。 招商政策 1） 、 指導(dǎo)思想 圍繞全局招大商，合理定位塑商場。 XXXX購物中心 運營方案 13 負(fù)責(zé)商鋪的租金收交及簽訂合同。 A、 運營 經(jīng)理 職責(zé)： （前期招商工作職責(zé)） XXXX購物中心 運營方案 12 負(fù)責(zé)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，擬定企業(yè)經(jīng)營發(fā)展計劃； 負(fù)責(zé)安排樓層 經(jīng)理全面招商工作； 負(fù)責(zé)制定市場經(jīng)營格局（圖紙）及租金測算； 負(fù)責(zé)協(xié)助各部做好市場調(diào)查工作； 負(fù)責(zé)參與市場招商及租金、押金收繳工作。 3）、商場經(jīng)營檔次 ：以時尚精品為主，輔以少量中 檔次品牌 。 本案 所處位置消費狀態(tài)分析 現(xiàn)在 XXXX 地產(chǎn)周邊為新建小區(qū)住宅，在晚間亮燈情況看，入住率不達(dá) 50%，因此消費群體需要時間培養(yǎng)，同時靠廣告宣傳及商場內(nèi)部環(huán)境及商品的吸引。 （ 3）歐亞與中東正在往外擴(kuò)張，特別是歐亞正在準(zhǔn)備進(jìn)入，在他未入前，將商場做起來，可以贏得時機(jī)。 所在城市 存在的劣勢 （ 1）固定人口比例較大，流動人口太少，對市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有影響，啟動時間大 約需 35 年左右?，F(xiàn)主要有 14 個大型商場，多以五金交工為主僅有