房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅種稅收政策培訓(xùn)資料(存儲(chǔ)版)
【正文】 同銷售行為 對(duì)于企業(yè)所得稅的視同銷售行為在《企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》（財(cái)稅字[1996]79）文中都有明確的規(guī)定。具有法人資格的行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體及其他單位。 （2）由于建筑業(yè)取得收入的方式與其他行業(yè)不同，一般具有規(guī)模的大、投入資金多，工程周期長(zhǎng)，并按工程形象進(jìn)度分期計(jì)算工程價(jià)款。 納稅人承包建筑業(yè)務(wù)，如將部門工程分包或轉(zhuǎn)包給他人的，以其總承包金額減除分包金額后的余額為征稅。至于哪些設(shè)備可以不計(jì)入產(chǎn)值，哪些應(yīng)計(jì)入產(chǎn)值，建設(shè)部、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局一直有較為嚴(yán)格的劃分標(biāo)準(zhǔn)。而各種生產(chǎn)工具，如各種機(jī)床、鍋爐盡管有時(shí)也能通過(guò)一定的機(jī)械原理將其固定在地面上，但仍可以移動(dòng)。（財(cái)稅[1997]67）（4） 內(nèi)部工程問(wèn)題（文件） 自2001年9月1日起，根據(jù)財(cái)稅[2001]160號(hào)文件的規(guī)定，《細(xì)則》第十一條“負(fù)有營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)的單位為發(fā)生應(yīng)稅行為并向?qū)Ψ绞杖∝泿拧⒇浳锘蚱渌?jīng)濟(jì)利益的單位，包括獨(dú)立核算和不獨(dú)立核算的單位‘中的’向?qū)Ψ绞杖∝泿?、貨物或其他?jīng)濟(jì)利益”是指發(fā)生應(yīng)稅行為的獨(dú)立核算單位或者獨(dú)立核算單位的內(nèi)部非獨(dú)立核算單位向本獨(dú)立核算單位以外的單位和個(gè)人收取貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益，不包括獨(dú)立核算單位內(nèi)部非獨(dú)立核算單位從本獨(dú)立核算單位內(nèi)部收取貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。 ； ；（蘇地稅發(fā)[2003]258） 預(yù)售收入繳納的營(yíng)業(yè)稅應(yīng)在預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)收入是按照配比的原則稅前扣除。 企業(yè)在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未辦理移交手續(xù)前，所獲得的分期預(yù)收款，不適用第二條的分期付款方式確認(rèn)收入的規(guī)定，不作為銷售收入處理，而應(yīng)作為預(yù)售收入計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。 ，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（三）采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》的規(guī)定，土地使用者歸還土地使用權(quán)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。某企業(yè)擁有A、B兩快地的土地使用權(quán)，其與一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（乙方）簽定合作建房協(xié)議，約定又乙方出資在兩塊地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。由于該企業(yè)資金問(wèn)題無(wú)法獨(dú)立開(kāi)發(fā)，即于B企業(yè)簽定聯(lián)建協(xié)議，同時(shí)向相關(guān)部門辦理了房地產(chǎn)項(xiàng)目共同立項(xiàng)的變更登記，但未到土地管理部門辦理土地使用權(quán)的變更登記。 具體案例分析： A房地產(chǎn)企業(yè)有某宗地的國(guó)有土地使用權(quán)，但由于資金問(wèn)題，與B企業(yè)簽定合作建房合同約定：A提供土地使用權(quán)，B負(fù)責(zé)提供資金進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房屋建成后，按照25%和75%在A、B之間分配。 是否有償 不動(dòng)產(chǎn)是否為與中國(guó)境內(nèi)。該項(xiàng)政策并不涉及在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的一級(jí)市場(chǎng)中不動(dòng)產(chǎn)的銷售問(wèn)題。但不得自己對(duì)外轉(zhuǎn)讓，如欲轉(zhuǎn)讓，原單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或需向原單位補(bǔ)交部分房屋增值收入。因?yàn)榛旌箱N售行為的定義為“一項(xiàng)銷售行為如果既涉及到應(yīng)稅勞務(wù)又涉及到貨物為混合銷售行為”（《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》）。（財(cái)稅[2003]16）② 企業(yè)破產(chǎn)或企業(yè)改制過(guò)程中發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的問(wèn)題。（財(cái)稅字[1999]278）（三）土地增值稅 對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。（寧地稅發(fā)[2005]102） 個(gè)人購(gòu)買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間作為其購(gòu)買房屋的時(shí)間。（寧地稅發(fā)[2005]102）對(duì)個(gè)人購(gòu)買的非普通住房超過(guò)2年（含2年）對(duì)外銷售的，在向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)按其售房收入減去購(gòu)買房屋價(jià)款后的差額繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，需提供購(gòu)買房屋時(shí)取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。因此，對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓其非住宅類房屋，營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)為納稅人售房?jī)r(jià)格減去原房屋購(gòu)買價(jià)格。個(gè)人自建自用住房，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。 類型 時(shí)間 2年 ≥ 2年非住宅差額征收營(yíng)業(yè)稅住宅普通住宅全額征收營(yíng)業(yè)稅免征營(yíng)業(yè)稅非普通住宅全額征收營(yíng)業(yè)稅差額征收營(yíng)業(yè)稅（二）個(gè)人所得稅非住宅 個(gè)人出售非住宅類房屋，應(yīng)根據(jù)個(gè)人所得稅法的規(guī)定，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目”征收個(gè)人所得稅。（《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》） 建筑物、構(gòu)筑物，是指通過(guò)建筑、安裝和工程作業(yè)等生產(chǎn)方式形成的建筑產(chǎn)品，包括房屋，道路、水庫(kù)、設(shè)備基礎(chǔ)、操作平臺(tái)、各種設(shè)備的砌筑結(jié)構(gòu)工程、金屬結(jié)構(gòu)工程。 對(duì)于納稅人在全裝修房銷售過(guò)程中，房地產(chǎn)公司和納稅人同時(shí)簽定一份房屋銷售合同和房屋裝修合同如何征稅的問(wèn)題：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于銷售不動(dòng)產(chǎn)兼裝修行為征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》國(guó)稅函[1998]53號(hào)文的規(guī)定，“納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽定兩
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