房地產(chǎn)業(yè)相關稅種稅收政策培訓資料(存儲版)
【正文】 同銷售行為 對于企業(yè)所得稅的視同銷售行為在《企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》和《財政部 國家稅務總局關于企業(yè)所得稅幾個具體問題的通知》（財稅字[1996]79）文中都有明確的規(guī)定。具有法人資格的行政機關、事業(yè)單位、軍事單位、社會團體及其他單位。 （2）由于建筑業(yè)取得收入的方式與其他行業(yè)不同，一般具有規(guī)模的大、投入資金多，工程周期長，并按工程形象進度分期計算工程價款。 納稅人承包建筑業(yè)務，如將部門工程分包或轉包給他人的，以其總承包金額減除分包金額后的余額為征稅。至于哪些設備可以不計入產(chǎn)值，哪些應計入產(chǎn)值，建設部、國家統(tǒng)計局一直有較為嚴格的劃分標準。而各種生產(chǎn)工具，如各種機床、鍋爐盡管有時也能通過一定的機械原理將其固定在地面上，但仍可以移動。（財稅[1997]67）（4） 內(nèi)部工程問題（文件） 自2001年9月1日起，根據(jù)財稅[2001]160號文件的規(guī)定，《細則》第十一條“負有營業(yè)稅納稅義務的單位為發(fā)生應稅行為并向?qū)Ψ绞杖∝泿?、貨物或其他?jīng)濟利益的單位，包括獨立核算和不獨立核算的單位‘中的’向?qū)Ψ绞杖∝泿?、貨物或其他?jīng)濟利益”是指發(fā)生應稅行為的獨立核算單位或者獨立核算單位的內(nèi)部非獨立核算單位向本獨立核算單位以外的單位和個人收取貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益，不包括獨立核算單位內(nèi)部非獨立核算單位從本獨立核算單位內(nèi)部收取貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益。 ； ；（蘇地稅發(fā)[2003]258） 預售收入繳納的營業(yè)稅應在預售款結轉收入是按照配比的原則稅前扣除。 企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品未辦理移交手續(xù)前，所獲得的分期預收款，不適用第二條的分期付款方式確認收入的規(guī)定，不作為銷售收入處理，而應作為預售收入計算預計營業(yè)利潤。 ，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋》的規(guī)定，土地使用者歸還土地使用權的行為，不征收營業(yè)稅。某企業(yè)擁有A、B兩快地的土地使用權，其與一房地產(chǎn)開發(fā)公司（乙方）簽定合作建房協(xié)議，約定又乙方出資在兩塊地上進行房地產(chǎn)開發(fā)。由于該企業(yè)資金問題無法獨立開發(fā)，即于B企業(yè)簽定聯(lián)建協(xié)議，同時向相關部門辦理了房地產(chǎn)項目共同立項的變更登記，但未到土地管理部門辦理土地使用權的變更登記。 具體案例分析： A房地產(chǎn)企業(yè)有某宗地的國有土地使用權，但由于資金問題，與B企業(yè)簽定合作建房合同約定：A提供土地使用權，B負責提供資金進行房地產(chǎn)開發(fā)，房屋建成后，按照25%和75%在A、B之間分配。 是否有償 不動產(chǎn)是否為與中國境內(nèi)。該項政策并不涉及在房產(chǎn)開發(fā)和交易的一級市場中不動產(chǎn)的銷售問題。但不得自己對外轉讓，如欲轉讓，原單位有優(yōu)先購買權或需向原單位補交部分房屋增值收入。因為混合銷售行為的定義為“一項銷售行為如果既涉及到應稅勞務又涉及到貨物為混合銷售行為”（《營業(yè)稅暫行條例實施細則》）。（財稅[2003]16）② 企業(yè)破產(chǎn)或企業(yè)改制過程中發(fā)生的不動產(chǎn)轉移的問題。（財稅字[1999]278）（三）土地增值稅 對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。（寧地稅發(fā)[2005]102） 個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權證上注明的時間作為其購買房屋的時間。（寧地稅發(fā)[2005]102）對個人購買的非普通住房超過2年（含2年）對外銷售的，在向地方稅務部門申請按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業(yè)稅時，需提供購買房屋時取得的稅務部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。因此，對于個人轉讓其非住宅類房屋，營業(yè)稅的計稅依據(jù)為納稅人售房價格減去原房屋購買價格。個人自建自用住房，銷售時免征營業(yè)稅。 類型 時間 2年 ≥ 2年非住宅差額征收營業(yè)稅住宅普通住宅全額征收營業(yè)稅免征營業(yè)稅非普通住宅全額征收營業(yè)稅差額征收營業(yè)稅（二）個人所得稅非住宅 個人出售非住宅類房屋，應根據(jù)個人所得稅法的規(guī)定，按照“財產(chǎn)轉讓項目”征收個人所得稅。（《營業(yè)稅稅目注釋》） 建筑物、構筑物，是指通過建筑、安裝和工程作業(yè)等生產(chǎn)方式形成的建筑產(chǎn)品，包括房屋，道路、水庫、設備基礎、操作平臺、各種設備的砌筑結構工程、金屬結構工程。 對于納稅人在全裝修房銷售過程中，房地產(chǎn)公司和納稅人同時簽定一份房屋銷售合同和房屋裝修合同如何征稅的問題：根據(jù)《國家稅務總局關于銷售不動產(chǎn)兼裝修行為征收營業(yè)稅問題的批復》國稅函[1998]53號文的規(guī)定，“納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽定兩
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