【正文】 費群體均為中低收入人群，以中、大學生為主。重慶市地下商業(yè)生存空間及發(fā)展（一）國民經(jīng)濟同步增長，有力保證地下商業(yè)擴容需要圖1：重慶市歷年社零總額增長趨勢（單位：億元）從2000年到2004年，%。保證了地下商業(yè)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。預計到明年，還有銅鑼灣及地下商業(yè)即將亮相，商業(yè)面積將達到60萬平方米。由此看出，遠為飽和的商圈商業(yè)將在市政建設擴容后為沙坪壩地下商業(yè)發(fā)展提供更多的機會，沙坪壩商圈的商業(yè)也將進一步得到發(fā)展。在這兩項政策中，加強土地以及金融方面的管理對商業(yè)物業(yè)市場產(chǎn)生一定的影響。其中投資比例上升最明顯不乏地下商業(yè)的投資。在這種情況下，一部分商業(yè)地產(chǎn)的投資者可能會將資金轉(zhuǎn)向其他投資領域。地下可利用空間面積的不斷增大，地下商業(yè)的發(fā)展空間將隨之增大。區(qū)域間的人流互動也將改變地下商業(yè)目前僅限于本區(qū)域和周遍區(qū)域購買力的局限，將覆蓋更廣的消費人群，其對地下商業(yè)的推動是革命性的。有人說， 21世紀是開發(fā)利用地下空間的世紀。就目前的地下商業(yè)，本區(qū)域消費是地下商業(yè)經(jīng)營有力的支撐，暫時保持著良好的發(fā)展態(tài)勢，但是隨著城市的發(fā)展，人流的互動，同質(zhì)化競爭已經(jīng)日趨明顯，為了更為長遠的發(fā)展，部分項目已經(jīng)正視了這一問題的嚴峻性，最終的市場效應也得到了市場的認可，“金源不夜城”就是一個典型的值得借鑒的案例，今后的地下商業(yè)項目就應該這樣沿著不斷的創(chuàng)新，走經(jīng)營業(yè)態(tài)差異化的路線，才能保證地下商業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。小結：隨著城市軌道交通的建設為地下商業(yè)提供了更多的地下空間。規(guī)劃中提出對城區(qū)地下公共空間開發(fā)利用的重點片區(qū)有11個，其中解放碑片區(qū)、江北城片區(qū)、江北觀音橋片區(qū)、楊家坪中心區(qū)、沙坪壩中心區(qū)、南坪中心區(qū)等片區(qū)，其地下空間開發(fā)利用的功能為綜合性商業(yè)與商務中心；兩路口片區(qū)、大坪中心區(qū)、石橋鋪中心區(qū)、龍頭寺客運站片區(qū)則主要以結合交通樞紐功能的綜合開發(fā)為主；冉家壩中心區(qū)地下空間開發(fā)利用的功能以大型居住區(qū)地下配套設施為主。人民幣進入升息通道后，帶動了債券、信托等各種金融投資工具收益率的增高。自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。可見國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的強度正在明顯增強。目前，商圈商業(yè)的營業(yè)面積為32萬平方米，面對如此龐大的消費需求，商圈商業(yè)還有待大規(guī)模的開發(fā)。隨著商圈發(fā)展日益成熟?？梢钥闯觯擎?zhèn)居民可支配收入的多少將影響到其對消費品的直接消費能力?！?經(jīng)營市場狀況良好，租售水平較高，投資需求旺盛。南坪51主要是南岸區(qū)本區(qū)的客戶，其次是巴南區(qū)和周邊郊區(qū)的魚洞、綦江等地區(qū)消費群體。項目推出時通過項目的定位會在第一時間體現(xiàn)出租率的高底，但是這一時期出租率的高低并不能反映經(jīng)營狀況的好壞，只有在項目經(jīng)營后一段時間，根據(jù)當時的商業(yè)經(jīng)營狀況體現(xiàn)出的出租水平，才能真正體現(xiàn)商業(yè)的經(jīng)營狀況。圖2：租賃情況（出租率）圖略在營的項目中，整體出租率達到80%以上的商業(yè)占75%，個別項目達到100%。（三）經(jīng)營市場分析表1：部分已營項目簡情表略圖1：租金價格（元/㎡/月）圖略在已經(jīng)營業(yè)的項目中，整體租賃價格均在200—300元/㎡/月的范圍。整體市場銷售情況可從以下三個階段來看：2005年以前，在房地產(chǎn)市場一片大好的態(tài)勢下，推出的項目均能達到90%以上的銷售率，大部分項目銷售達到100%，出現(xiàn)供不應求的局面。表1：部分近期在售項目簡情表略圖1：整體地下商業(yè)市場銷售均價（元/㎡）圖略由于地下商業(yè)所處的位置均在中心商圈范圍內(nèi)，所以整體的銷售價格均價一般20000—30000元/㎡之間，最高達到55000元/㎡。低檔商業(yè)如果不做即時的調(diào)整，最終將會陷入經(jīng)營不善，關門歇業(yè)的局面。由此看出，該區(qū)域地下商業(yè)各項目都有獨特的定位主題，配比基本合理。圖1：現(xiàn)有項目和后期項目的品質(zhì)對比圖略地下商業(yè)整體市場以中低檔商業(yè)為主流。2005年后，土地的日益稀缺，更加重視地下空間的利用，楊家坪、南坪商圈地下可利用空間有限，暫時沒有新項目啟動，新推的項目基本都集中在了解放碑商圈、沙平壩商圈，觀音橋商圈。小結：各商圈地下商業(yè)開發(fā)所占的比重可以看出，地下可利用的空間資源跟城市基礎設施建設的開發(fā)力度有著直接的聯(lián)系。目前，地下商業(yè)的建設正處于火熱發(fā)展階段。在諸多利好條件下，解放碑商圈喊出了在步行街下再造一個解放碑的口號。圖1：五大商圈分布圖u 解放碑地下商業(yè)渝中區(qū)位于長江和嘉陵江交匯的半島之處。也是可以引進餐飲業(yè)態(tài)的地下物業(yè)。隨著城市的建設發(fā)展，輕軌工程作為重慶的形象工程，未來將成為人們重要的交通工具，伴隨著輕軌工程的竣工與通車，帶動大量的人流，地下商業(yè)將迎來更大的商機。建成后的商業(yè)街改變了以往地下臟、亂、差的購物環(huán)境，但經(jīng)營業(yè)態(tài)為檔次較低的商品，隨著人防工程的擴建地下商業(yè)的規(guī)模也逐步擴張。而與此同時，重慶的一些商業(yè)物業(yè)，尤其地下商業(yè)物業(yè)，卻隨著城市建設，特別是輕軌建設的推進，表現(xiàn)出一些新的強勁勢頭。重慶市地下商業(yè)發(fā)展歷程隨著城市建設的迅猛發(fā)展，重慶商業(yè)市場一片盛世繁榮。這個時期可以說是地下商業(yè)的一個快速發(fā)展時期，主要表現(xiàn)在地下商業(yè)開發(fā)量上的突破，但是在購物環(huán)境、經(jīng)營業(yè)態(tài)上卻沒有太大的突破。物業(yè)形態(tài)物業(yè)特征道路下的地下商業(yè)按線狀的道路分布于人行通道的兩側(cè)，道路的延展性使人們有著較強的方向感，不容易遺漏任何一個商鋪；但商場的空間狹小，導致商場的規(guī)劃布局顯得較為單一，難以聚集人氣、留住人流，且在消防措施上得不到保證。在缺乏大型主力店的支撐又不能保證人流的市場特征下，地下商業(yè)中服裝鞋帽、日用百貨、紡織品、小家電等商品零售業(yè)占了80%的比例，其他的則分布于休閑娛樂等其他業(yè)態(tài)。解放碑商圈以解放碑步行街為核心，北起臨江門、南至較場口、西達民生路、東到小什字，即由臨江路、滄白路、新華路、民生路所圍合而成的多邊形區(qū)域。觀音橋商圈以觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，半徑1000米以內(nèi)向建新東、南、西、北路方向輻射。圖表略五大商圈建設中，占主城區(qū)地下商業(yè)38%，總規(guī)模占據(jù)五大商圈第一，如此大的開發(fā)規(guī)模，是由新建的總面積近10萬平方米的核心廣場為地下商業(yè)提供了良好的空間資源。從目前地下商業(yè)整體市場來看，體量在3000㎡—6000㎡中型規(guī)模的商業(yè)居多。其中，解放碑商圈已經(jīng)投入營業(yè)的地下商業(yè)只有7000余平方米的麗島春天一個項目，“黑格金界”“輕軌名店城”“中環(huán)銀座”“香榭儷大道” 4個項目總面積約54000平方米還在建設之中，預計2006年春節(jié)前后陸續(xù)開門營業(yè)；觀音橋商圈總面積約55000平方米的“金源不夜城”“嘉年華女人街”“觀音橋地下商業(yè)街”已經(jīng)開始營業(yè)，“佳儂商業(yè)街”處于招商階段；總面積5500平方米的“世紀金街”項目還在建設之中； 楊家坪商圈總面積24000平米、南坪商圈總面積16000平方米的地下商業(yè)均已投入經(jīng)營。小結：單從整體市場地下商