保利上林灣20xx年2月廣州提案(存儲(chǔ)版)
【正文】 之如何進(jìn)行沈陽項(xiàng)目 “ 五盤聯(lián)動(dòng) ” ？ 通過活動(dòng)、整合品牌、擴(kuò)大影響力： 以提升保利品牌形象為目的，以事件營銷活動(dòng)為手段，以“上林灣”為先導(dǎo) 1 客戶每到一個(gè)案場亦為參加一次“房交會(huì)”： 在保利花園、百合、上林灣 …… 售樓處設(shè)立“特別聯(lián)動(dòng)展示區(qū)”，通過圖片 展示、影音介紹、宣傳資料等向客戶展示項(xiàng)目特點(diǎn)、保利企業(yè)文化等 2 ?客戶每到一個(gè)案場亦為參加一次 “ 房交會(huì) ” ： ?解決之道 之 如何讓 “ 灣區(qū) ” 概念在沈陽落地生根？ 抓住 08推新品契機(jī)深化“灣區(qū)”形象： 體現(xiàn)大氣、沉穩(wěn)的項(xiàng)目氣質(zhì)， 高端市場地位、氣質(zhì)調(diào)性、廣告 推廣一氣呵成 1 用無庸質(zhì)疑的現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品說話： 高舒適度產(chǎn)品力價(jià)值的完全體現(xiàn)，通過園區(qū)景觀、氛圍制造契合“灣區(qū)”主題 2 通過活動(dòng)營銷客戶對(duì)灣區(qū)的情感： 如“香港淺水灣印象之旅”，同時(shí)邀請(qǐng)客戶到廣州總部參觀項(xiàng)目，以增加信心 3 ?用與 “ 灣區(qū)生活主題 ” 相匹配的園區(qū)小品及物件加以點(diǎn)綴： ?解決之道 之如何抵御區(qū)域品牌項(xiàng)目的競爭壓力？ 絕對(duì)價(jià)值感召力的現(xiàn)場展示度與殺傷力： 現(xiàn)場營銷環(huán)境、樣板房示范區(qū)、售樓處包裝調(diào)性的控制和提升是關(guān)鍵 1 完善物業(yè)服務(wù)保障體系： 打造北方物業(yè)“金鑰匙”，充分利用旗下項(xiàng)目老業(yè)主進(jìn)行口碑宣傳 2 工程節(jié)點(diǎn)的緊密配合與支持： 外立面、園區(qū)、交房、示范區(qū)軟硬裝飾等重要節(jié)點(diǎn)的配合，為項(xiàng)目推波助瀾 3 物業(yè)，從專業(yè)開始 細(xì)節(jié)，體現(xiàn)品質(zhì) 銷售現(xiàn)場軟環(huán)境提升 服務(wù)，從點(diǎn)滴起步 ?新樣板示范區(qū)的裝修應(yīng)充分考慮目標(biāo)客群的心理及氣質(zhì)： ?解決之道 之如何解決位置偏遠(yuǎn)、配套不完善？ 商業(yè)配套先行，彌補(bǔ)區(qū)域所需，成為促進(jìn)銷售的催化劑勢在必行： 一期部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以低成本提前投入運(yùn)營使用，滿足業(yè)主所需，提升居住氛圍 1 借助政府口舌新聞媒體，繼續(xù)強(qiáng)化丁香湖區(qū)域印象： 通過軟文炒作、媒體宣傳及銷售道具的內(nèi)容補(bǔ)實(shí)，加強(qiáng)客戶對(duì)區(qū)域的信心 2 華潤、萬科等品牌開發(fā)商入主齊力并發(fā)，區(qū)域發(fā)展指日可待： 知名開發(fā)商紛紛入主，提升區(qū)域整體實(shí)力，交通、生活配套日益完善 3 ?商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的提前運(yùn)營是預(yù)展 “ 上林灣 ” 未來生活的有效途徑，同時(shí)包裝同樣重要 ?解決之道 之 如何消除高層住宅心理客戶抗性？ 避重就輕、放大優(yōu)勢的傳播策略： 從產(chǎn)品本身進(jìn)行訴求，放大本案高層產(chǎn)品優(yōu)勢，如 15%得房率、樓體錯(cuò)落布局、 視野通透等 1 現(xiàn)場銷售人員有的放矢的統(tǒng)一說辭： 銷售技巧的靈活應(yīng)用，展現(xiàn)保利產(chǎn)品的超高附加價(jià)值，拉進(jìn)與客戶的距離 2 目標(biāo)客戶物理距離與心理距離的情感營銷： 一種生活方式的轉(zhuǎn)變與提級(jí)，超出了房子和建筑的意義，具有開創(chuàng)性和引導(dǎo)性 3 第五部分 執(zhí)行篇 Ⅰ .全年?duì)I銷節(jié)點(diǎn) 3月 4月 新品熱銷 5月 9月 8月 11月 秋季房交會(huì) 管道鋪設(shè)完畢 春季房交會(huì) 新組團(tuán)產(chǎn)品上市 夏交會(huì) 6月 奧運(yùn)會(huì)沈陽分賽區(qū) 7月 10月 12月 一期入住 2022 樓體外立面呈現(xiàn) 新形象導(dǎo)入 冬交會(huì) 園區(qū)整體竣工 品牌整合 期 企業(yè)品牌充分整合 為新品推出造勢 08年 34月 08年 57月 08年 11月 09年春節(jié)前 第二階段 第一階段 第三階段 08年 810月 第四階段 產(chǎn)品強(qiáng)化期 產(chǎn)品賣點(diǎn)深化 強(qiáng)勢銷售 產(chǎn)品升華期 賣點(diǎn)延展，銷控同步，保持旺銷局面 品牌溢價(jià)期 產(chǎn)品價(jià)格提升，品牌忠誠度形成 【 保利上林灣 ? 事件營銷： 8月“文化奧運(yùn)，保利先行”活動(dòng)之沈陽奧運(yùn)分賽場冠名（或場內(nèi)廣告宣傳）、 9月“保利上林灣中秋浪漫之夜廣場演奏會(huì)” ? 預(yù)期效果： 品牌升華帶動(dòng)產(chǎn)品熱銷 ? 事件營銷執(zhí)行： 第四階段：品牌溢價(jià)期 （ 2022年 112022年春節(jié)前） ? 推廣目的： 塑造可持續(xù)性的市場競爭力，完善一期產(chǎn)品，為二期推售引線。 ? 事件營銷： 4月“文化奧運(yùn)，保利先行”公益活動(dòng)之“運(yùn)動(dòng)文化衫、環(huán)保布袋公益贈(zèng)送”、 5月“沈陽保利名筑鑒賞會(huì)”、 7月“香港淺水灣印象之旅” ? 預(yù)期效果： 品牌升華，新品熱銷，塑造“買房就到上林灣的氣候” ? 事件營銷執(zhí)行： 第三階段：產(chǎn)品鞏固期 （ 2022年 810月） ? 推廣目的： 加大營銷力度，再起沈陽保利地產(chǎn)“五盤聯(lián)動(dòng)” 品牌整合力高潮，其影響力與口碑宣傳力度最大化，以全方面促進(jìn)銷售。 如沈陽分賽區(qū)冠名、賽場廣告位宣傳、大眾文化衫、環(huán)保布袋等，還可通過幸運(yùn)抽獎(jiǎng)為購買客戶提供去北京看奧運(yùn)的往返機(jī)票、酒店住宿等。為此，我們建議采取“可持續(xù)的品牌擴(kuò)張策略”，將沈陽地區(qū)五大項(xiàng)目品牌全面整合，進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，力爭“上林灣”作為優(yōu)秀項(xiàng)目進(jìn)行全國品牌復(fù)制，以各項(xiàng)目支撐更高價(jià)值的體現(xiàn)。 Weakness（劣勢） ? 項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)，配套不夠完善，導(dǎo)致眾多客戶駐守待望； ? 08年所售產(chǎn)品與 07年相比，沒有實(shí)質(zhì)上的變化，缺乏產(chǎn)品差異化； ? 區(qū)域交通路線匱乏，現(xiàn)場客戶到訪量較少，輸送客戶途徑單調(diào)； ?保利企業(yè)品牌與物業(yè)管理脫節(jié)，市場口碑有待于提高； ?丁香湖板塊，目前屬區(qū)域改造，老百姓心里預(yù)期較遠(yuǎn)。 ? 支持 2： 從現(xiàn)在的情況看，要買別墅的人
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