北京潮白河孔雀城一期營銷建議(存儲版)
【正文】 結(jié)構(gòu)、置業(yè)目的特征等為主要考慮因素 ，兼顧客群喜好、心理追求等因素，裝修風(fēng)格應(yīng)與本案整體調(diào)性相匹。 形象功能接待中心 —— 藍色水街 接待 中心 建議在藍色水街東側(cè)規(guī)劃展館部分，設(shè)置形象功能接待中心。 現(xiàn)場售樓處分區(qū)建議 方 案 一 （東側(cè) 兩套） 方案二 （南側(cè)兩套） ?一層主要作為接待功能使用，應(yīng)放置相關(guān)銷售道具，設(shè)置水吧及洽談區(qū)等?？兹赋且黄跔I銷報告 偉業(yè)顧問 THE END 。 現(xiàn)場售樓處建議 方 案 一 方案一：選擇樣板組團合院部分 臨示范區(qū)景觀帶兩套合院（東側(cè)） 樣板間作為現(xiàn)場售樓處。 現(xiàn)場售樓處選址原則 客戶動線盡量經(jīng)過潮白河水景區(qū)，以期使客戶充分感受本案優(yōu)越的自然景觀資源； 作為項目形象展示的重要組成部分，客戶動線盡量穿越社區(qū)核心景觀及配套區(qū)； 經(jīng)由示范區(qū)景觀帶進入售樓處，盡量讓客戶體驗社區(qū)整體規(guī)劃效果； 考慮首開區(qū)主要產(chǎn)品情況，若現(xiàn)場售樓處在樣板組團內(nèi)設(shè)著，應(yīng)盡量不占用主力房源的樣板間； 考慮售樓處功能，面積應(yīng)在 500平米左右為宜。 院墅產(chǎn)品由于在 ，且院墅為創(chuàng)新型產(chǎn)品，對于提升項目整體品質(zhì)有一定意義，因此建議 選擇兩套院墅產(chǎn)品作為樣板間 。我家公坊）； 可達性強，車位充足； 不利因素 交通較擁堵 其他類似選址項目有藍堡國際中心等； 三、目標(biāo)項目介紹 溫特萊中心 三、目標(biāo)項目介紹 方案三：瑞辰國際中心 類型 寫字樓、底商 地址 朝陽區(qū)長虹橋東 200米路北 面積 170— 500平米 租金 寫字樓 4— 5元 /平米 ?具有 對外展示面 或 臨街 地點應(yīng)重點考慮。 ?道路路況一般，經(jīng)由高速距離較短，沿途自然景觀良好，但經(jīng)友誼大橋進入項目現(xiàn)場路線為村鎮(zhèn)，視覺效果不佳。主要包括沿途自然景觀、人文景觀等； ?費用。孔雀城， 為潮白河 26島 8500 價格建議 可類比項目價格情況 ?普通住宅 可類比項目普通住宅價格集中在 30005000元 /平米區(qū)間?？兹赋? 6000 中央領(lǐng)仕館 8000 薊縣 盤龍谷 孔雀城使命 —— 升華“孔雀城”品牌 潮白河 孔雀城客戶特征 居住區(qū)域118291812154278762482505101520朝陽公園青年路雙井 勁松 望京太陽宮國貿(mào) 海淀 東城 崇文 宣武 西城 豐臺 大興 通州 香河 天津 其他工作區(qū)域3211 12 11 121591641575251 11005101520253035海淀區(qū)朝陽公園區(qū)域青年路區(qū)域望京區(qū)域太陽宮區(qū)域國貿(mào)東城區(qū) 西城區(qū) 豐臺區(qū)勁松區(qū)域建國門區(qū)域宣武區(qū)大興區(qū)域 香河區(qū)域 崇文區(qū)域通州 外地 其他成交客戶年齡分析2%18%24%17%21%10%6% 2%25 以下26303135364041454650505555 以上聯(lián)排成交客戶所屬行業(yè)612674 475495 5102 2412 2502468101214醫(yī)療衛(wèi)生房地產(chǎn)通信 傳媒 廣告 商貿(mào) 法律 旅游 娛樂服務(wù)業(yè)加工制作業(yè)教科文金融證券物流影視藝術(shù) 信息咨詢 航空航天汽車 石化 其他居住區(qū)域和工作區(qū)域：以 CBD為核心的東部區(qū)域為主，同時輻射北京全城 年齡結(jié)構(gòu)：相對通常別墅購買客群年齡結(jié)構(gòu)較輕 行業(yè)特征：行業(yè)構(gòu)成分散，無明顯特征 大運河 本項目綜合分析 區(qū)位 ：認可度不高，目前不成熟，受外部影響弱 內(nèi)部造勢 外部借勢 三個孔雀城聯(lián)動 泛 CBD生態(tài)住區(qū) 項目所處區(qū)域認可度較低，需通過“內(nèi)部造勢”、“外部借勢”來奠定營銷基礎(chǔ)?？兹赋且黄跔I銷建議 項目概述 本 案 綱 要 項目定位 客群研究 一期營銷建議 產(chǎn)品概況 營銷思路 營銷節(jié)奏 附件 交通動線建議 市內(nèi)售樓處建議 示范區(qū)建議 永定河孔雀城 大運河孔雀城 潮白河孔雀城 香河縣 北京 30公里 43公里 39公里 三個孔雀城比較 項目 永定河 大運河 潮白河 區(qū)位 正南 東南 正東 區(qū)域知名度 低 高 低 絕對距離 39公里 43公里 30公里 自駕車 高速直達 高速 距高速出口相對較遠，現(xiàn)狀環(huán)境一般 公交系統(tǒng) 少 少 少 自然資源 較好 一般 最好 市政配套 縣城學(xué)校 、醫(yī)院 第一城 基本無 城市化進程 相對快 慢 慢 在現(xiàn)有的三個孔雀城中，本案距離北京最近、自然景觀資源最為優(yōu)越 規(guī)模大 相應(yīng)的配套需求 銷售周期長 風(fēng)險分散 物業(yè)功能復(fù)合 檔次劃分 客群放大 大盤 ：本項目占地面積 ㎡ ，地上建筑面積 120萬平方米 銷售壓力大 依托區(qū)域發(fā)展 “孔雀城模式”下的大盤項目典范。 大運河 分期 Far 聯(lián)排（㎡） 疊拼（㎡） 院墅（㎡） 高層 15525 30095 950 0 14570 產(chǎn)品配比 79% 2% 18% 0% 100% 12150 21550 57000 12240 30260 9400 18020 產(chǎn)品配比 19% 51% 3% 27% 100% 合計 1 51645 57950 10556 30260 150411 產(chǎn)品配比 34% 39% 7% 20% 100% ? Far=，產(chǎn)品以聯(lián)排和院墅為主體，產(chǎn)品舒適度高； ? Far=，產(chǎn)品以疊拼、高層和聯(lián)排為主體，產(chǎn)品舒適度略低； 19 相比永定河和大運河孔雀城，本案 入市時間 ： 項目在積累前期二個孔雀城開發(fā)的基礎(chǔ)上，進入成熟階段 項目
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