【正文】 定位意識已越來越強，產(chǎn)品設計更注重人性化和舒適度。其中 90㎡以下產(chǎn)品占 %、 90120㎡占 %、 120㎡以上占 %； ? 08年普通商品房住宅成交 2916套，其中 90㎡以下產(chǎn)品占 %、 90120㎡占%、 120㎡以上占 %。 它們的加盟搞活惠陽房地產(chǎn)市場 , 促使房地產(chǎn)市場多元化發(fā)展。 | Page 66 惠陽房地產(chǎn)本地消費力分析 ? 本地消費力低的原因主要有： 1. 惠陽人口數(shù)量有限。目前這種小塊土地交易仍然十分活躍，嚴重阻礙了惠陽商品房市場的發(fā)展。其中“一小時生活圈”指向之一就是惠陽 — 大亞灣區(qū)域市場。 多層成為客戶第一選擇 數(shù)據(jù)來源：中原研究部 置業(yè)動機 所占百分比 （ %） 有效百分比 （ %） 累計百分比 （ %） 有效 多層 小高層 高層 Total —— 無效 —— —— 總數(shù) —— —— 惠陽房地產(chǎn)外銷市場分析 | Page 75 ? 深圳客戶大部分為企業(yè)職工和私營業(yè)主，分別占總數(shù)的 %和 %，主要是因為惠陽樓盤環(huán)境等各方面均可，較深圳項目在價格上又存有很大優(yōu)勢。從國內(nèi)近年房地產(chǎn)的發(fā)展及與香港等成熟城市的發(fā)展對比看，龍崗樓市回復到 2022年至 2022年 的價格水平(70008000元 /㎡ )會比較合理，也將會帶動樓市的復蘇； ? 相應，近年惠陽 龍崗樓價比都在 3948%間，而考慮近年發(fā)展商開發(fā)成本上漲等原因，未來惠陽樓價將在 30004000元 /㎡ 間浮動，兩地價差仍然明顯 ； ? 另外，隨著國家 4萬億投資 對能源、電力、基建、高新科技投入的推進，惠陽樓市未來發(fā)展?jié)摿θ匀惠^大 ， 價格洼地 依然明顯 ，而 本土地消費力的提高 也將可支撐房地產(chǎn)市場的發(fā)展 . | Page 80 惠陽房地產(chǎn)市場總結(jié) ? 經(jīng)過我司的分析總結(jié)與預測，未來惠陽樓市均價將會在 30004000元 /㎡ 間浮動，而各區(qū)域不同檔次、不同定位的樓盤定價也會針對自身成本有所增減； ? 隨著合作的深入，我司將結(jié)合項目本身及市場情況作定位及客戶面的分析及研究。 投資型產(chǎn)品是置業(yè)主流 數(shù)據(jù)來源：中原研究部 意向戶型 所占百分比 （ %） 有效百分比 （ %） 累計百分比 （ %） 有效 一房 0 0 0 二房 三房 四房 五房 總數(shù) 無效 總數(shù) 134 惠陽房地產(chǎn)外銷市場分析 | Page 73 ? 深圳客戶購買惠陽項目用于自住的居多，占 %，主要關(guān)注點是居住環(huán)境好，價位也不是很高（與深圳相比）；另外也有部分為投資客，占 %。屆時在 “ 從眾效應 ” 與 “ 賺錢示范效應 ” 的感染下，深圳東部輻射的商業(yè)、住宅樓價都將 “ 雞犬升天 ” ，而并未遠去的上海浦東、深圳南山、廣州番禺、南京河西、寶安中心區(qū)房地產(chǎn)神話，惠陽區(qū)、大亞灣區(qū)沿海一線的優(yōu)質(zhì)地段與優(yōu)質(zhì)環(huán)境社區(qū)的樓價，當前僅為深圳的 1/3,而深惠交通規(guī)劃利好，使得增值空間帶來暴利前是將催生一個高漲的市場。 3. 自建房過多，阻礙了商品房市場的發(fā)展。惠陽區(qū)與惠城區(qū)的地產(chǎn)市場相對獨立，惠陽的樓盤很難吸引惠城的客戶。 | Page 62 惠陽 大亞灣板塊 房地產(chǎn)未來發(fā)展預測 ? 以現(xiàn)樓、準現(xiàn)樓銷售為主 ? 小戶型趨于飽和，難于繼續(xù)火爆，未來 中等戶型或成主打 ? 價格從暗降到明降，回歸理性 ? 競爭加劇，開發(fā)商注重產(chǎn)品品質(zhì)提升 | Page 63 惠陽房地產(chǎn)市場小結(jié) ? 近年房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，項目規(guī)模大、檔次高 隨著中海殼牌南海石化項目的正式投產(chǎn)以及中海油 1200噸煉油項目的動工興建，惠陽的外來人口將隨之劇增，這些潛在消費群體對住宅的需求，將推動惠陽房地產(chǎn)項目朝高品質(zhì)，高檔次的方向發(fā)展。 1 4 . 5 82 5 . 2 3201 1 . 6 41 0 . 56 . 565 . 84 . 360510152025302022 年第 1 季度 2022 年第 3 季度 2022 年第 1 季度 2022 年第 3 季度惠陽區(qū)登記預售面積數(shù)據(jù)來源：惠陽房產(chǎn)管理局 萬㎡ | Page 55 惠陽房地產(chǎn)市場整體概述 ? 2022年全年成交均價 3555元 /平米，與去年持平； 第四季度商品住宅實時成交均價 3520元 /平米，環(huán)比上季度下降 %,比去年同期下降 % 。 ※ 惠州目前已經(jīng)成為珠三角土地供應量最大的城市，也是眾多國內(nèi)外品牌房地 產(chǎn)開發(fā)商戰(zhàn)略布局之地，根據(jù)初步統(tǒng)計，在惠州的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，占地 1000畝以上的有 16個，惠州房地產(chǎn)已經(jīng)在品牌實力開發(fā)商的推動下進入了真正的大盤時代。 購房客戶群體 | Page 45 惠州房地產(chǎn)市場整體概述 ? 2022年 惠州周邊發(fā)達地區(qū)如深圳、廣州等都市的城市發(fā)展已近飽和，可用建筑地塊透支嚴重，稀缺的土地使房屋均價連年攀升，以廣深兩地為例：城市中心區(qū)商品房房價大致為 15000/平米左右，而惠州銷售均價為 4000多元每平方米，這與廣深兩地均達萬余的房價形成了鮮明的對比。 數(shù)據(jù)來源：惠州市建設局 房地產(chǎn)交易中心 485182756245061 44525102882675196331169125545369085611115410372102022040000600008000010000012022008 / 1 08 / 2 08 / 3 08 / 4 08 / 5 08 / 6 08 / 7 08 / 8 08 / 9 08 / 10 08 / 11 08 / 12面 積62 . 2973 . 14104 . 54158 . 12198 . 282 . 880501001502002502022 2022 2022 2022 2022 2022惠城區(qū)歷年銷售面積| Page 40 惠州房地產(chǎn)市場整體概述 ? 20222022年供求比較正常， 2022年市場新增套數(shù)供求比達到 ，超過以往各年供求比水平，嚴重供過于求。 作為一個大型外向型的房地產(chǎn)市場，惠陽市場目前更多地受深圳龍崗等地的輻射影響，成為惠州市高端項目最集中的片區(qū)。 ? 產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級的最大受惠者 正處產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的深圳，其工業(yè)轉(zhuǎn)移的產(chǎn)值將高達 4000億元，惠陽憑借其區(qū)位、資源、產(chǎn)業(yè)、基礎等四大優(yōu)勢，有望承接其中的四分之一。 ? 商貿(mào)業(yè)發(fā)展加快。 資料來源 : 惠陽人民政府 | Page 30 ? 《 惠州市惠陽中心城區(qū)分區(qū)規(guī)劃（ 20222020） 》 制定了超過 100萬人口的大城市空間框架，提出了“ 兩軸、三帶、多中心 ”的規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)。商品房施工面積 萬平方米，增長 %；商品房竣工面積 ，增長 %。 20222022年生產(chǎn)總值及其增長速度 資料來源 : 惠陽人民政府 | Page 25 20222022年工業(yè)增加值及其增長速度 ? 2022年規(guī)模以上工業(yè)五大行業(yè)增加值 ，其中電子行業(yè)增加值 ，分別占規(guī)模以上工業(yè)增加值的 %和 %。境內(nèi)的大亞灣海域?qū)捰?，素有“黃金海岸”之譽；淡水資源、土地資源和旅游資源十分豐富，宜于開發(fā)“三高”農(nóng)業(yè)、工業(yè)和各種休閑、娛樂、度假、旅游等項目。投資環(huán)境方面，大亞灣開發(fā)區(qū)由于占據(jù)有豐富的港口資源和旅游資源，區(qū)內(nèi)交通四通八達，并基于整體的石化規(guī)劃及投產(chǎn)，已經(jīng)成為惠州區(qū)域內(nèi)的投資熱點。 對外道路交通出入口： 深圳方向 4個；東莞方向 4個；廣州方向兩個；汕頭方向 3個；河源、韶關(guān)方向 3個。 惠州市的城市戰(zhàn)略定位及城市性質(zhì) 資料來源 : 惠州市規(guī)劃局 | Page 16 惠州城市總體規(guī)劃 資料來源 : 惠州市規(guī)劃局 ? 發(fā)展戰(zhàn)略 ：走科技含量高、資源消耗低、環(huán)境污染少、人力資源優(yōu)勢得到充分發(fā)揮的新型工業(yè)化道路 ； ? 發(fā)展目標 ：產(chǎn)業(yè)強市，擁有良好生態(tài)環(huán)境和文化魅力的旅游城市、文明城市和宜居城市； ? 發(fā)展定位 ：以數(shù)碼、石化兩大支柱產(chǎn)業(yè)推動惠州發(fā)展 ； ? 空間形態(tài) ：中心集聚、軸線拓展、梯度推進 ； ? 空間布局 ：以三橫三縱城鎮(zhèn)發(fā)展軸為重點依托城市群體，實施軸線拓展、梯度推進； ? 規(guī)劃范圍 ： “一城三點、雙心結(jié)構(gòu)”，三點即指惠城、惠陽 — 大亞灣、陳江 — 仲愷 。 數(shù)據(jù)來源 : 惠州市統(tǒng)計年鑒 20222022年 惠州三大產(chǎn)業(yè)增加值組成表0100200300400500600第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè) 83 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 2022 2022 2022 2022 202220222022年惠州三大產(chǎn)業(yè)增加值增長率變化圖%%% %%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%2022 2022 2022 2022 2022第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)| Page 11 惠州人口情況 ? 20222022年，人口快速增長， 05年比 04增長了 %； ? 2022年年末全市戶籍人口 ,比 2022年末增加 %； 數(shù)據(jù)來源 : 惠州市統(tǒng)計年鑒 2 0 0 4 2 0 0 8 年惠州市人口變化趨勢圖2 9 3 . 2 23 7 5 . 9 9 3 8 1 . 7 63 8 7 . 1 83 7 0 . 6 92 6 . 4 2 %1 . 4 2 %1 . 5 3 %1 . 4 3 %2 . 4 0 %0501001502002503003504004502022 2022 2022 2022 20220 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %人口 增長| Page 12 惠州城鄉(xiāng) 居民人均收入情況 ? 20222022年，城鎮(zhèn)居民可支配收入 穩(wěn)步增長 ，年增長率都在 %以上； ? 2022年，居民可支配收入為 17,310元，同比增長 %,增長幅度較大。 ? 1988年以來，惠州國民經(jīng)濟的主要指標以每三年翻一番的速度快速增長，現(xiàn)在已建立 起以電子、紡織、機械為主的支柱產(chǎn)業(yè)，尤其是 電子信息業(yè)已 成為優(yōu)勢產(chǎn)業(yè) ? 美國、日本、歐洲、香港、臺灣等３０多個國家和地區(qū)的客商到惠州 投資興辦企業(yè) ，英荷殼牌、通用、索尼、本田、健伍、ＮＥＣ、ＬＧ、三星等大批國際財團和跨國公司進入惠州，使惠州外向型經(jīng)濟直接連結(jié)全球經(jīng)濟鏈。 惠州城市概況 資料來源：惠州人民政府網(wǎng) | Page 5 惠州城市文化概況 惠州市是廣東省的一座歷史文化名城，素有 “ 粵東重鎮(zhèn) ” ， “ 嶺南名郡 ” 之譽。良好的區(qū)位條件是區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展的重要因素，其毗鄰香港的優(yōu)越區(qū)位條件使惠州能夠充分利用香港的市場優(yōu)勢和國際性大都市的地位，推動惠州廣泛參與世界經(jīng)濟，走向國際化。 資料來源：惠州人民政府網(wǎng) | Page 7 惠州產(chǎn)業(yè)概況 ? 惠州是廣東省的重點發(fā)展地區(qū)，已形成以 外向型 為主的