【正文】 車程 15分鐘內(nèi) 人口約 51 萬 車程 60分鐘內(nèi) 人口約 63 萬 ? 顧客服務(wù)： 1,400個停車位 . Kearney 37/NFSC/LZ 50 案例研究二 . 日本鉆石城 (Diamond City)集團(tuán) 經(jīng)營理念： ―我們開發(fā)購物中心的最終目的是專注于社區(qū)的發(fā)展” 購物中心定位： 開發(fā)一個新購物中心、創(chuàng)建一個城鎮(zhèn)新天地，為城鎮(zhèn)中的居民提供優(yōu)美的生活。項目建 議書 （討論稿） 二○○一年十一月二十九日 未來購物中心的市場定位和功能設(shè)計 友誼集團(tuán)購物中心仙霞店 ： ； :； ： . Kearney 37/NFSC/LZ 2 報告 內(nèi) 容 ? 對友誼集團(tuán)購物中心仙霞店項目背景 的理 解 ? 建 議 的項目方法 ? 項目資源和時間 ? 相 關(guān) 案例 分析 ? 附錄 ? 科爾尼 公司 簡 介 ? 科爾尼公司相關(guān)顧問簡歷 ： ； :； ： . Kearney 37/NFSC/LZ 3 對友誼集團(tuán)購物中心仙霞店項目 背景 的理 解 . Kearney 37/NFSC/LZ 4 隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，整個消費品零售市場穩(wěn)步發(fā)展 ， 上海零售市場規(guī)模已逾 1千 7百億人民幣 1 2 , 3 7 71 4 , 9 5 11 6 , 6 5 01 7 , 8 2 51 9 , 0 9 22 1 , 1 1 01995 1996 1997 1998 1999 2022中國城市社會消費品零售市場總額 人民幣 億元 9701 , 7 2 21995 2022上海市社會消費品零售市場總額 人民幣 億元 增長 % 全市零售企業(yè) 全市零售網(wǎng)點 16萬個 從業(yè)人員 資料來源 : 中國統(tǒng)計年鑒；上海統(tǒng)計年鑒；中國資訊行 . Kearney 37/NFSC/LZ 5 經(jīng)過近幾年的建設(shè)和發(fā)展，上海已基本形成四街四城的市級商業(yè)中心格局，各類型零售業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展與之配套 ? 全市商業(yè)營業(yè)面積 1,224萬平方米 ? 全市零售業(yè)營業(yè)面積 884萬平方米 ? 全市 1萬平方米以上商場 154個，大賣場 40個， 資料來源 : 上海市商委 上海市“四街四城”商業(yè)中心布局 家樂福、麥德龍等世界大型零售企業(yè)進(jìn)入市場 連鎖經(jīng)營漸趨成熟，各類連鎖網(wǎng)點44,600多個 傳統(tǒng)百貨店市場比例繼續(xù)萎縮 倉儲式超市、大型綜合超市等新業(yè)態(tài)涌現(xiàn) 徐家匯商城 豫園商城 不夜城 靜安南京路 四川路 新上海商城 淮海路 南京東路 . Kearney 37/NFSC/LZ 6 中心城區(qū)的零售商業(yè)仍然集中在傳統(tǒng)的黃浦、靜安等人口密集區(qū)，但各區(qū)平均商業(yè)網(wǎng)點密度已基本接近每百人 1個零售網(wǎng)點 1 0 , 0 0 02 0 , 0 0 03 0 , 0 0 04 0 , 0 0 05 0 , 0 0 06 0 , 0 0 00 . 6 0 . 8 1 . 0 1 . 2 1 . 4 1 . 6黃浦 靜安 盧灣 虹口 閘北 楊浦 長寧 徐匯 普陀 各區(qū)零售商業(yè)網(wǎng)點密度 各區(qū) 人口密度 每百人零售商業(yè)網(wǎng)點數(shù) 人 /平方公里 中心區(qū)平均人口密度 人 /平方公里 中心區(qū)平均零售商業(yè)網(wǎng)點密度 /百人 資料來源 : 中國統(tǒng)計年鑒；上海統(tǒng)計年鑒；中國資訊行；科爾尼公司分析 . Kearney 37/NFSC/LZ 7 根據(jù)上海商業(yè)“十五”發(fā)展規(guī)劃，上海將進(jìn)一步加快建設(shè)國際“購物天堂”，推動新型商業(yè)結(jié)構(gòu)的形成 4707502022 20222022年上海市商業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值 人民幣 億元 2022年上海市社會消費品零售總額 1 , 7 2 22 , 5 0 02022 2022人民幣 億元 資料來源 : 中國統(tǒng)計年鑒；上海統(tǒng)計年鑒；中國資訊行；上海市商委 上?！笆濉鄙虡I(yè)規(guī)劃發(fā)展重點 ?全力推進(jìn)商業(yè)信息化 ?編制全國營銷網(wǎng)絡(luò) ?實施商業(yè)規(guī)?；瘧?zhàn)略 ?建設(shè)國際“購物天堂” ?以人為本，大力發(fā)展服務(wù)業(yè) “四街四城” 10個區(qū)域性商圈 30條專業(yè)特色商業(yè)街 9種零售業(yè)態(tài) 超市、便利店、大型綜合超市、倉儲商店、專業(yè)店、大型專業(yè)店、專賣店、百貨店、大型購物中心 . Kearney 37/NFSC/LZ 8 其中，大型購物中心由于其諸多天然優(yōu)勢，會逐步成為上海零售商業(yè)的重點發(fā)展業(yè)態(tài) 城市居住布局發(fā)生變化，為購物中心的建設(shè)提供空間 ?中心城 1個中央商務(wù)區(qū)、 1個中心商業(yè)區(qū) ?4個副中心、 11個新城 市民消費水平的提高和消費方式的變化，需要發(fā)展購物中心這一業(yè)態(tài) ?消費結(jié)構(gòu)中服務(wù)、休閑、娛樂比重增加 ?購物同休閑結(jié)合的模式逐漸形成 城市環(huán)保意識的加強(qiáng)和交通狀況的改善，要求零售布局多采用塊 /點狀 ?規(guī)模化集中，有利于城市環(huán)境治理 ?市民出行距離增大 零售商業(yè)發(fā)展過程中的一些矛盾沖突，可以通過購物中心來加以調(diào)和 ?購物中心的業(yè)態(tài)、規(guī)模包容度大 ?建造主體與營銷主體區(qū)分 大型購物中心 . Kearney 37/NFSC/LZ 9 目前，上海零售業(yè)內(nèi)已出現(xiàn)部分購物中心或準(zhǔn)購物中心的零售形態(tài)，并且正在籌劃新的大型購物中心 梅龍鎮(zhèn)廣場 ?十層高檔購物中心 ?集娛樂、餐飲、購物于一身 ?擁有日式百貨伊勢丹、影院等 港匯廣場 ?面積 13萬平方米 ?休閑、購物、餐飲、娛樂為一體 ?具有多業(yè)態(tài)綜合服務(wù)功能 “五年內(nèi)再建設(shè) 3~5座15萬平方米以上的現(xiàn)代化大型購物中心” 上海市商委 資料來源 : 上海市商委；上海商報 南方商城 ?面積 8萬平方米 ?擁有友誼百貨、家樂福、好美家 ?擁有社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施 24萬平方米的正大廣場 7萬平方米的文豐廣場 2萬平方米的八萬人體育場購物中心 部分在建 /規(guī)劃的購物中心 . Kearney 37/NFSC/LZ 10 選址 商圈、目標(biāo)顧客 規(guī)模 商品結(jié)構(gòu) 經(jīng)營方式 服務(wù)功能 市級中心、城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通樞紐交匯點 經(jīng)營服務(wù)輻射半徑 10公里以上，以流動顧客為主 營業(yè)面積在 10萬平方米以上 由百貨店或大型綜合超市為核心店，各類專賣店、專業(yè)店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設(shè)施構(gòu)成 由發(fā)起企業(yè)有計劃地開發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃布局運營管理，店鋪分散承租獨立經(jīng)營 設(shè)不低于營業(yè)面積40%的停車場，功能齊全，集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體 類別 概念 面積（折合平方米約） 核心店數(shù)量 核心店種類 核心店占地比例 商業(yè)輻射面積 … 社區(qū)購物中心 一般采購、便利 1~3萬 2~ 折扣店、超市、醫(yī)藥、大型專業(yè)店 /折扣服裝 40~60% 5~10公里 地區(qū)購物中心 一般采購、時尚消費 4~8萬 2~ 大、中型百貨商店、大賣場、折扣店、時裝、一般服裝 50~70% 8~24公里 超地區(qū)購物中心 類似地區(qū)購物中心，但更多品類和選擇 8萬 ~ 3~ 大、中型百貨商店、大賣場、時裝、一般服裝 50~70% 8~40公里 時尚 /專業(yè)購物中心 高檔的，以時裝為主 1~2萬 時裝 8~24公里 主題購物中心 休閑，以旅游為導(dǎo)向，零售和服務(wù)結(jié)合 1~2萬 餐飲、娛樂 … 上海市商委、連鎖商業(yè)協(xié)會、百貨商業(yè)行業(yè)協(xié)會對購物中心的定義 國際購物中心協(xié)會對購物中心的定義 資料來源 : ICSC， 上海市商委 但與國外的購物中心相比，國內(nèi)對購物中心的理解和定位尚處于探索階段 . Kearney 37/NFSC/LZ 11 作為友誼集團(tuán)下屬的主導(dǎo)企業(yè)，南方商城在過去幾年中成功地構(gòu)筑了社區(qū)商業(yè)中心的經(jīng)營模式 上海華僑商店 上海虹橋友誼商城有限公司 上海友誼歐洲商城 上海友誼商店 上海友誼南方商城有限公司 … 關(guān)注社區(qū)需求，將多種功能融為一體，形成完整的社區(qū)商業(yè)中心是成功的關(guān)鍵 購物 休閑 娛樂 社交 社區(qū)服務(wù) ? 5 F 酒樓、影城、保齡球館等 ? 4 F 家居生活、休閑運動、兒童天地 ? 3 F 大型超市、時尚天地 ? 2 F 大型超市、時尚天地 ? 1 F 友誼百貨、社區(qū)服務(wù)、快餐 超前的大型購物中心定位 友誼集團(tuán) . Kearney 37/NFSC/LZ 12 在南方商城成功的基礎(chǔ)上，友誼集團(tuán) (南方商城公司 )又以前瞻的戰(zhàn)略眼光考慮企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展 尋求新的市場方向 ?進(jìn)入市區(qū)大型零售“稀薄區(qū)域” ? ?搶占競爭對手市場份額？ ?開拓周邊新興城區(qū) ? 謀求新的增長熱點 ?拓展新的零售業(yè)態(tài) ? ?提高價值鏈的整合 ? 探索新的經(jīng)營模式 ?移植 /復(fù)制南方商城成功模式 ? ?品牌連鎖帶來互動效應(yīng) ? ?擴(kuò)大店鋪數(shù)量達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)？ ?南方商城現(xiàn)有潛在消費人數(shù)逾 100萬 ?至 2022年，周邊購買力將達(dá) 250億元 . Kearney 37/NFSC/LZ 13 在確定友誼集團(tuán)購物中心仙霞店的發(fā)展項目之際，進(jìn)行戰(zhàn)略的、系統(tǒng)的前期定位規(guī)劃，將為企業(yè)翻開嶄新一頁 如何成功占領(lǐng)大虹橋地區(qū)居民市場 ? 如何與現(xiàn)有的南方商城進(jìn)行戰(zhàn)略配合 ? ?仙霞路哈密路的地理位臵 ?將近 8萬平方米的商業(yè)零售設(shè)計規(guī)模 企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展 商場市場定位 如何形成未來可持續(xù)發(fā)展的成功模式 ? . Kearney 37/NFSC/LZ 14 建 議 的項目方法 . Kearney 37/NFSC/LZ 15 本次項目的目標(biāo)和范圍 ? 通過研究友誼集團(tuán)購物中心仙霞店周邊地區(qū)消費者的構(gòu)成、需求結(jié)構(gòu)和消費價值取向及其未來的發(fā)展趨勢來為友誼集團(tuán)購物中心仙霞店設(shè)計最具吸引力的市場定位、其相應(yīng)的零售業(yè)態(tài)比例分配以及相應(yīng)的財務(wù)預(yù)測 ? 通過周邊地區(qū)消費者研究、海外市場的基準(zhǔn)比較以及目標(biāo)核心零售商的需求為友誼集團(tuán)購物中心仙霞店設(shè)計內(nèi)部功能和服務(wù)性基礎(chǔ)設(shè)施需求 ? 通過本次購物中心的定位、功能和服務(wù)策略設(shè)計過程，為友誼南方商城其它購物中心的發(fā)展設(shè)計一個可資參照的發(fā)展模式 項目目標(biāo) ? 本次項目的范圍是為位于上海市仙霞路哈密路待建的友誼集團(tuán)購物中心仙霞店設(shè)計其市場定位、功能以及相關(guān)服務(wù)策略，并為友誼集團(tuán)購物中心今后的連鎖經(jīng)營提供一個發(fā)展模式的初步設(shè)想 項目范圍 . Kearney 37/NFSC/LZ 16 第二階段 第一階段 基于對友誼南方商城項目要求的理解，我們提出了一套適合具體情況的項目方法 實線框為本次項目內(nèi)容 一周 六周 五周 項目啟動 潛在核心 零售商溝通 財務(wù)預(yù)測 功能服務(wù) 組合策略 外部市場 評估 競爭態(tài)勢 評估 最佳運營 模式評估 購物中心 定位設(shè)計 模式設(shè)計 項目匯報會 : . Kearney 37/NFSC/LZ 17 本次項目的預(yù)期成果 模塊 關(guān)鍵成果 第一階段 外部市場評估 ? 周邊地區(qū)細(xì)分市場的規(guī)模與分布、其發(fā)展趨勢及其吸引力分析 ? 不同細(xì)分市場的消費價值取向與購買行為及需求組合分析 ? 周邊地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀及發(fā)展的影響分析 競爭態(tài)勢評估 ? 周邊地區(qū)競爭態(tài)勢分析 ? 關(guān)鍵競爭對手檔案 最佳運營模式評估 ? 通過 35家海外購物中心的研究進(jìn)行國際購物中心行業(yè)的最佳運營模式評估以及關(guān)鍵成功因素分析 ? 上海地區(qū)主要購物中心（ 35家）的成功經(jīng)驗和失敗教訓(xùn)分析 購物中心定位設(shè)計 ? 未來購物中心的市場定位方案 ? 購物中心零售業(yè)態(tài)分布方案 第二階段 潛在核心零售商溝通 ? 初步的潛在核心零售商名單 ? 初步的核心零售商溝通方案 ? 潛在核心零售商對未來購物中心的功能和需求分析 功能服務(wù)組合策略 ? 完整的購物中心功能設(shè)計與服務(wù)性基礎(chǔ)設(shè)施布局 財務(wù)預(yù)測 ? 未來購物中心的五年財務(wù)預(yù)測模型 連鎖擴(kuò)展模式設(shè)計 ? 友誼集團(tuán)購物集團(tuán)未來連鎖經(jīng)營模式的初步設(shè)想 . Kearney 37/NFSC/LZ 18 項目啟動工作將奠定項目成功的基礎(chǔ) 階段性成果 ? 確定項目小組和各成員時間的投入 ? 項目小組的工作規(guī)范 ? 項目詳細(xì)工作計劃 ? 匯報會議時間安排 ? 用于數(shù)據(jù)和信息收集計劃表格/問卷 ? 訪談和實地考察計劃 關(guān)鍵任務(wù) ? 組成聯(lián)合項目小組 ? 制定詳細(xì)項目工作計劃 ? 準(zhǔn)備已有信息和數(shù)據(jù)清單