【正文】 自己購(gòu)買太陽(yáng)能安裝。物業(yè)管理就是一個(gè)很明顯的例子，他們對(duì)物業(yè)管理水平要求不高，社區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其所收的物業(yè)費(fèi)。 小結(jié)： 郎溪縣縣城的城市化程度不高，經(jīng)濟(jì)、文化、社會(huì)生活等方面缺乏活力，因此，這在很大程度上也就制約著當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)模式。 郎溪位于蘇浙皖三省交界處，是東部開(kāi)放與中部崛起的對(duì)接地，是安徽省東向發(fā)展的 “ 橋頭堡 ” ，與長(zhǎng)三角十五個(gè)最發(fā)達(dá)的城市均在 3小時(shí)車程以內(nèi)。 2 1 品牌優(yōu)勢(shì)、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、啟動(dòng)策略的正確運(yùn)用，使綠城桂花園在 “ 非典 ” 時(shí)期創(chuàng)造了 3天銷售近 400套的合肥樓市奇跡。 購(gòu)買意向：商鋪、多層、小高層 產(chǎn)品市場(chǎng)定位： 郎溪首席 17萬(wàn)平米國(guó)際花園社區(qū) 超越當(dāng)?shù)厮降拇蟊P 郎溪首席國(guó)際花園社區(qū) 本項(xiàng)目擁有比肩合肥名盤的產(chǎn)品價(jià)值體系 但是本項(xiàng)目缺乏足夠的成熟市場(chǎng)土壤 缺少認(rèn)知 — 尊重 — 購(gòu)買 — 成套的產(chǎn)品價(jià)值鏈 所以，一定要根據(jù) 郎溪獨(dú)特的消費(fèi)習(xí)慣 +媒體通路條件 +競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 針對(duì)性設(shè)計(jì) 地段 — 規(guī)劃 — 交通 — 配套 — 景觀 產(chǎn)品形象定位： 國(guó)際之城 另此階段宣傳推廣中充分挖掘非城區(qū)消費(fèi)群體，根據(jù)我公司多年縣城操盤經(jīng)驗(yàn)，縣城 50%屬于非城區(qū)購(gòu)房客戶 .通過(guò)各類宣傳渠道 (電視 \字幕 \周邊城鎮(zhèn)廣播 \宣傳車 \車貼等 )完成開(kāi)盤前的全面客戶搜索 ,增加訂房量 ,為開(kāi)盤熱銷奠定基礎(chǔ) .(結(jié)合郎溪的預(yù)售房銷售政策 ) 營(yíng)銷第六階段：實(shí)景活動(dòng)開(kāi)盤 （有演出，有自助餐，有飲料） 營(yíng)銷第七階段：熱銷提價(jià)，多做促銷活動(dòng) 例社區(qū)納涼晚會(huì) 聯(lián)誼活動(dòng)：新老業(yè)主聯(lián)誼酒會(huì) 把老業(yè)主和意向強(qiáng)烈的客戶聚 在一起，以酒會(huì)為平臺(tái)，搭建一 個(gè)社區(qū)業(yè)主會(huì)。銀行收取的費(fèi)用要，公證費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)的減免，銀行按揭辦 好的時(shí)間要保證。交房時(shí)間。 （ 2）對(duì)意向客戶重點(diǎn)回訪，強(qiáng)化項(xiàng)目各分項(xiàng)賣點(diǎn)在觀眾中的印象。 工作重點(diǎn)： （ 1）協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行策略調(diào)整。 三足策略思考的三大優(yōu)勢(shì)： 第一， 搶占先機(jī)， 針對(duì)同類三大項(xiàng)目的推出，率先拉開(kāi)市場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)。 營(yíng)銷策略的制定，只是給具體的操作者提供一條大致的脈絡(luò)，而絕非一定之規(guī)。 9月底完成招聘工作， 10月初銷售部所有人員到位開(kāi)始培訓(xùn)。例如， 可采用每一周分派給每個(gè)銷售人員 3套左右，在規(guī)定時(shí)間未售出，則由銷售現(xiàn)場(chǎng)收回重新分 派。 （ 2）應(yīng)用銷售中心內(nèi)建材樣品展示、景觀設(shè)計(jì)宣傳冊(cè)等對(duì)產(chǎn)品細(xì)部進(jìn)行品質(zhì)展示，針對(duì)性極強(qiáng)的電視字幕作為補(bǔ)充。 看房車。為了加速回款的速度，要保證貸款審批在幾天內(nèi) 辦好。 （ 3）銷售人員的規(guī)范： 個(gè)人形象規(guī)范（著裝規(guī)范、儀表規(guī)范、舉止規(guī)范）、客戶接待規(guī)范（客戶來(lái)電、去電和 來(lái)訪規(guī)范） 開(kāi)盤前需要準(zhǔn)備的文本及表格 銷售面積預(yù)測(cè)清單 價(jià)格策略及價(jià)格表 房源方案（保留、銷控、關(guān)系戶） 開(kāi)盤執(zhí)行方案 當(dāng)期銷售折扣方案 商品房買賣合同標(biāo)準(zhǔn)文本 戶外廣告包裝 媒體包裝 現(xiàn)場(chǎng)包裝 銷售說(shuō)辭 因銷售尚未組織，銷售說(shuō)辭是一切培訓(xùn)的基礎(chǔ)，希開(kāi)發(fā)商予以配合的事項(xiàng)列表如下： 銷售部現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備 現(xiàn)場(chǎng)包裝服裝，保潔，保安。 VIP積分卡： 客戶需參加開(kāi)盤前所有活動(dòng)后可獲得最高積分，憑積分兌換優(yōu)惠 客戶也可推薦朋友同事辦卡，每推薦一個(gè)可獲贈(zèng)一定積分 如果客戶開(kāi)盤后沒(méi)有選到房源，可憑積分獲贈(zèng)現(xiàn)場(chǎng)銷售中心一定數(shù)額的消費(fèi)券，可消費(fèi)咖啡、冷餐等食品 以上 VIP卡的使用，可最大化的覆蓋客戶群，同時(shí)通過(guò)不同階段的多次活動(dòng)，淘汰誠(chéng)意差的客戶，并最終掌握開(kāi)盤的銷售程度。 購(gòu)買意向：多層、小高層和小門面。 啟動(dòng)規(guī)模 m2 啟動(dòng)產(chǎn)品 ?多層 為主流，少量 小高層 ； ?主力戶型為二房、三房，配以部分四房。 和縣居民對(duì)戶型偏好調(diào)研圖5%80%15%0% 20% 40% 60% 80% 100%100平米以下100~120平米120平米以上目前當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上供應(yīng)的產(chǎn)品一般都是 80~140平米之間，其中 120~140平米的去化相對(duì)困難，特別是大戶型頂層復(fù)式房型。 交通需便捷 他們希望出行交通便捷，不一定要住在城中心，但至少要有完善的交通配套設(shè)施，便于出行。同時(shí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)又不能給這一群體帶來(lái)太大的購(gòu)買興趣，因此未來(lái)的一段時(shí)期內(nèi)，郎溪縣縣城還是該縣居民置業(yè)的首選地。 和縣居民對(duì)太陽(yáng)能熱水器的接受程度不需要安裝17%需要安裝67%無(wú)所謂16%和縣居民接受的太陽(yáng)能熱水器的價(jià)格1500~202240%2022~2500元40%2500~3000元10%1000~1500元10%太陽(yáng)能熱水器的安裝 根據(jù)調(diào)查我們了解到，大部分小區(qū)都預(yù)留屋頂安裝太陽(yáng)能的位置，并統(tǒng)一進(jìn)行管道布線。 小結(jié)： 從市場(chǎng)調(diào)研看，總結(jié)如下： 郎溪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有進(jìn)入正規(guī)化，還處于初級(jí)階段（沒(méi)有正規(guī)的售樓部和售樓員， 營(yíng)銷水平較低，沒(méi)有專業(yè)的房產(chǎn)知識(shí)，工地管理也非?；靵y），很多屬于個(gè)體私人小 老板開(kāi)發(fā)建設(shè)，樓盤品質(zhì)較差；整個(gè)郎溪房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有明確的發(fā)展方向，開(kāi)發(fā)較亂； 現(xiàn)有樓盤產(chǎn)品單一，品質(zhì)較差，缺乏自身特點(diǎn)； 前期價(jià)格上漲 主要是開(kāi)發(fā)量小，市場(chǎng)供 不應(yīng)求、銷售去化速度快； 購(gòu)房者中有相當(dāng)部分來(lái)自周邊村鎮(zhèn)的富裕農(nóng)民； 現(xiàn)有的新建樓盤價(jià)格均在 2400元 2800元之間，均價(jià)已經(jīng)達(dá)到 2600元 /㎡ 左右； 郎溪縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程加快 ,房地產(chǎn)市場(chǎng)也越加繁榮 .商品房的價(jià)格由 2022年的 1200元 /平方米上漲到 2022年的 2400元 /平方米 .而一般的商鋪也由 2500元 /平方米 上漲到 6000元 /平方米。 雖然當(dāng)?shù)仡A(yù)售政策較寬松，但在實(shí)際的操作過(guò)程中，可能會(huì)存在一些問(wèn)題。 年齡情況 25歲以下： 20% 25歲 ~30歲： 30% 30~40歲： 25% 40~50歲： 20% 50歲以上： 5% 從業(yè)單位性質(zhì) 政府機(jī)關(guān)： 10% 事業(yè)單位： 15% 國(guó)有企業(yè)： 25% 私營(yíng)或外資企業(yè)： 30% 個(gè)體經(jīng)營(yíng)： 15% 無(wú)業(yè)、自由職業(yè)： 5% 目前住房面積 70~90m2： 37% 90~110 m2： 40% 110~130 m2： 23% 未來(lái)兩年內(nèi)購(gòu)房意向情況 是： 30% 否： 20% 不確定： 50% 3）、本次郎溪縣購(gòu)房需求消費(fèi)者調(diào)查問(wèn)卷的部分結(jié)果統(tǒng)計(jì) 本次發(fā)放 100份問(wèn)卷，收回 86份，其中有效問(wèn)卷數(shù)為 65份 理想購(gòu)房區(qū)域 城東： 8% 城南： 16% 城西： 25% 城北： 10% 城中心商業(yè)區(qū) 41% 理想的戶型結(jié)構(gòu) 3室 2廳 1衛(wèi)： 36% 3室 2廳 2衛(wèi)： 45% 其它： 19% 理想的戶型面積 80~100㎡ ： 5% 100~120㎡ ： 80% 120~140㎡ ： 15% 是否愿意另行購(gòu)置 一間位于一樓的儲(chǔ)藏室 是： 66% 否 ： 0 無(wú)所謂： 34% 理想儲(chǔ)藏室面積 5㎡ 以下： 20% 510㎡ ： 50% 10㎡ 以上： 30% 付款方式 一次性付款 15% 分期付款 31% 銀行按揭 39% 公積金貸款 15% 1購(gòu)房時(shí)所關(guān)心的重點(diǎn) 開(kāi)發(fā)公司品牌實(shí)力 16% 建安公司品牌實(shí)力 4% 地段位置 13% 周邊環(huán)境 16% 交通便利度 16% 房屋單價(jià) 7% 房型設(shè)計(jì) 13% 物業(yè)管理水平 6% 其它： 9% 1能夠接受的房屋總價(jià)是 1015萬(wàn) 35% 1520萬(wàn) 38% 2025萬(wàn) 27% 1是否需要安裝使用太陽(yáng)能熱水器 是： 67% 否： 17% 無(wú)所謂： 16% 1太陽(yáng)能熱水器的品牌認(rèn)可度 皇明： 80% 美菱： 20% 1期望的太陽(yáng)能熱水器規(guī)格容量 16管 50% 18管 50% 1理想承受的太陽(yáng)能熱水器價(jià)格 1000~1500元 10% 1500~2022元 40% 2022~2500元 40% 2500~3000元 10% 1物業(yè)管理費(fèi) /平米以下： 89% ~ /平米： 11% 1是否愿意考慮購(gòu)買高層或小高層 是： 17% 否： 83% 1未來(lái)數(shù)年內(nèi)會(huì)不會(huì)在郎溪縣城區(qū)以外的區(qū)域購(gòu)房 不會(huì)： 69% 會(huì)考慮在郎溪縣部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房：3% 會(huì)考慮在郎溪縣周邊的大中城市購(gòu)房： 28% 對(duì)目前郎溪縣城區(qū)普通住宅房?jī)r(jià)水平的認(rèn)識(shí) 較合理 38% 略高 62% 2對(duì)縣內(nèi)房地產(chǎn)有關(guān)信息的了解渠道 電視 23% 戶外廣告牌 18% 傳單散發(fā) 23% 親朋介紹 31% 二）、 郎溪縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及相關(guān)政策分析 土地政策 郎溪縣政府前幾年對(duì)土地的政策相對(duì)寬松，只要出讓金數(shù)量達(dá)到政府所規(guī)定的一定比例數(shù)額，相關(guān)手續(xù)符合國(guó)家房地產(chǎn)政策，基本上就可以取得土地使用開(kāi)發(fā)權(quán)。二是隨著農(nóng)民收入的增加，特別是外出打工者以及在鄉(xiāng)鎮(zhèn)上班的工作人員，在縣城買房人數(shù)大幅增多。這對(duì)于外來(lái)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)挑戰(zhàn)，要求外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在產(chǎn)品上下足工夫，以產(chǎn)品贏得消費(fèi)者，樹(shù)立良好的品牌形象，對(duì)大盤后期的銷售有很大的推動(dòng)作用。但發(fā)展姿態(tài)已經(jīng)初步展現(xiàn)，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿翱臻g還是非常大的，這為房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一發(fā)展提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 城市建設(shè) 按照“東拓北展”的發(fā)展思路，加快新城區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，穩(wěn)妥推進(jìn)舊城改造，組織實(shí)施了郎川大道西段道路、日產(chǎn) 2萬(wàn)噸城市供水二期凈化區(qū)主體項(xiàng)目等一批重點(diǎn)市政建設(shè)工程。進(jìn)出口總額 5200萬(wàn)美元，增長(zhǎng) %。 非農(nóng)人口 57506人。金色港灣營(yíng)銷策劃報(bào)告 方案提供：安徽三足置業(yè)投資發(fā)展有限公司 郎溪縣市場(chǎng)宏觀走勢(shì)及供需調(diào)研分析 郎溪縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及相關(guān)政策分析 當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目個(gè)案調(diào)研分析 對(duì)本案有參考意義的部分重點(diǎn)關(guān)注問(wèn)題的調(diào)研 居民消費(fèi)心理及居住習(xí)慣 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 第一部分：項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 B 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議 C D 產(chǎn)品定位 E 項(xiàng)目銷售策略 項(xiàng)目推廣策略 A 一） 郎溪縣市場(chǎng)宏觀走勢(shì)及供需調(diào)研分析 1）、郎溪縣簡(jiǎn)介 地理位置 郎溪位于東經(jīng) 119176。 318國(guó)道、 214省道、郎溧線、宣杭鐵路以及年內(nèi)動(dòng)工的揚(yáng)千高速穿境而過(guò)，距南京祿口機(jī)場(chǎng)75公里，距常州奔牛機(jī)場(chǎng) 90公里，距安徽最大的外貿(mào)碼頭 —— 朱家橋碼頭 90公里（該碼頭是集水路、公路、鐵路聯(lián)運(yùn)，江海直達(dá)，國(guó)際間貨運(yùn)班輪等綜合功能于一體的現(xiàn)代化外貿(mào)碼頭）境內(nèi)蕪申運(yùn)河即將建成三級(jí)航道，具有常年通航