【正文】 45391. 13㎡ 總戶數(shù)： 93戶 （ 據(jù)規(guī)劃圖顯示 ） 容積率： 綠化率： 45% 獨體別墅： 39棟 ， 占總戶數(shù)的 42%；總建筑面積： ㎡ 占總建筑面積的： 43%（ 據(jù)規(guī)劃圖顯示 ） 聯(lián)排別墅： 4棟 ， 18戶 ， 占總戶數(shù) 19%， 具體面積不祥 疊加別墅： 3棟 ， 36戶 ， 占總戶數(shù) 39%， 具體面積不詳 一 、 本案定價目標： 定價目標： 通過估計市場需求和開發(fā)及營銷成本 ， 綜合考慮競爭情況 ， 據(jù)此確定價格 ， 使開發(fā)公司產生最大的當期利潤和現(xiàn)金流量 。 萊茵東郡 疊拼 未定 未定 未定 聯(lián)排 6000 6500 7000 雙拼 7000 7500 8000 樓盤名稱 別墅 類型 起 價 (元 /㎡ ) 均 價 (元 /㎡ ) 最高價 (元 /㎡ ) 天安 萊茵東郡 ） B（ 森林華墅 、 優(yōu)山美地 、 本案 ） C（ 美印溪谷 ） D（ 香墅街 、 鉆石山莊 ） 在通過以上辦法，對本項目及競爭項目做出價值測定后，我們完成了本項目的 “ 競爭金字塔 ” 。 銷售周期 調價節(jié)點 調價幅度 銷售均價（元 / m2） 醞釀期 25% —— 獨棟按別墅產品均價為： 8800元 /m2； 聯(lián)排別墅產品均價為： 5100元 /m2； 疊拚別墅產品均價為： 3980元 /m2銷售； 開盤期 25%~40% 上調 4% 獨棟按別墅產品均價為： 9152元 /m2； 聯(lián)排別墅產品均價為： 5304元 /m2； 疊拚別墅產品均價為： 4139元 /m2銷售； 強銷期 40%~60% 上調 4% 獨棟按別墅產品均價為： 9518元 /m2； 聯(lián)排別墅產品均價為： 5516元 /m2； 疊拚別墅產品均價為： 4305元 /m2銷售； 持續(xù)期 60%~80% 上調 4% 獨棟按別墅產品均價為： 9898元 /m2； 聯(lián)排別墅產品均價為： 5736元 /m2； 疊拚別墅產品均價為： 4477元 /m2銷售； 深耕期 80%~100% 上調 3% 獨棟按別墅產品均價為： 10195元 /m2； 聯(lián)排別墅產品均價為： 5908元 /m2； 疊拚別墅產品均價為： 4611元 /m2銷售； 加權 均價 加權平均最后獨棟別墅產品均價為： 9500元 /m2； 聯(lián)排別墅產品均價為： 5800元 /m2； 疊拚別墅產品均價為： 4200元 /m2 。 三 、 啟明別墅項目銷售控制要點 確定合理的項目開發(fā)節(jié)奏 ， 和產品入市時間 。 可提高銷售部門的銷售應變能力 ， 及時根據(jù)市場環(huán)境和銷售條件的變化實施銷售修正 。 銷售金額比例 60%80%之間 ， 在第二次調整的基礎上再次上調4%， 即 獨棟按別墅產品均價為： 9898元 /m2； 聯(lián)排別墅產品均價為： 5736元 /m2； 疊拚別墅產品均價為： 4477元 /m2銷售 。第一城 、融創(chuàng) 優(yōu)山美地 獨體 8850 9000 11000 小獨體 6000 6590 8000 凈月 3） 、 緊急廣播與背景音樂 小區(qū)內安裝有線廣播裝置 ， 播放背景音樂 4） 、 物業(yè)管理計算機系統(tǒng) 居住小區(qū)內采用 “ 一卡通 ” 技術 。 由此，也反映出了別墅安防系統(tǒng)的薄弱，別墅的 “ 安防 ”問題再次成為購別墅客戶最關心之問題。 例如：雕塑可做一些帶有 中國古典氣息的茶杯、兵馬俑、 八駿圖等。 園區(qū)水體： 包括湖水、溪流、瀑布等公共觀景水體，體量的大小要根據(jù)園區(qū)面積而定，針對啟明花園別墅項目，做成園區(qū)中心湖，支流水系環(huán)繞社區(qū)，溪邊用河卵石、文化石等作裝飾，配合雕塑小品，體現(xiàn)中國傳統(tǒng)文化氣息； 庭院水體： 做為庭園設計中的一部分，在單體 400平方米的別墅中常出現(xiàn)的一種形式，現(xiàn)在人比較向往有水的地方，但這樣的地方又太少，所以人們才去創(chuàng)造水體。 門口廣場，充滿遐想的枯山水邊，點綴雅致茶座，因地制宜精雕細琢出瀑布疊水。 “ 點景 ” 原則 襯托、烘托要相稱 平衡畫面要相宜 對比照應要有目的 聯(lián)絡要有節(jié)奏變化 “ 點景 ” 原則 襯托、烘托要相稱 平衡畫面要相宜 對比照應要有目的 聯(lián)絡要有節(jié)奏變化 即點景要使原景在色調風格上、主賓關系上、景觀質量上更顯輕重得宜，濃淡有致。 園林水景的原則 原則 宜 “ 下 ” 不宜 “ 上 ” 此處的 “ 下 ” 與 “ 上 ” 是一種相對的關系，指的是設計的水景盡可能與自然中的萬有引力相符合。 采用這種布局形式可使有限空間具有開朗的感覺 。其造型要符合透、漏、瘦、皺的美學原則。它們的形成，一方面是政治、經濟、文化等諸多因素的合力。） 其三為 “ 人文特色 ” ： 借助凈月潭國家森林公園和周邊高等學府所營造的人文環(huán)境，打造新中式文化社區(qū)，這也是建筑的特色之一。 獨特的空間布局形態(tài)，使得 庭院中的景色，不僅僅局限于靜 態(tài)的 “可望 ”，而更在于動態(tài)的 “可 游 ”。 “ 駕御山水情 ” 都市名流韻動周 邀請南航明珠卡 /國商金卡 /鉆石卡會員 /卓展白金卡會員等參加凈月潭自駕游活動，通過與目標人群的深入交流，有效宣傳產品，為進一步推廣奠定基礎。自從在歐洲首展以來，這款車得到了輿論界和公眾的高度評價。告訴他們 ——貼身健康保健是啟明花園為您準備的生活內容之一。 充分利用戶外媒體組合， 形成長遠宣傳效應。 營銷推廣階段劃分 導 入 階 段 預 熱 階 段 延 續(xù) 階 段 開盤強銷階段 時間劃分： 2022年 11月末 ——次年 02月 主要工作： 推出促銷舉措，依照前期積累的客 戶資源及口碑形象促進老客戶帶新 客戶； 通過銷售人員的公關及直銷，形成 老客戶帶新客戶的良性循環(huán)。 （三位一體，層層推進） 具體 ……………………………………… 推廣階段劃分 及重點工作闡述 ………………………………………… 2022 年 預熱階段 開盤強銷階段 ◆以軟文和新聞報道的形式造勢， 傳播項目信息； ◆發(fā)揮名鉆的數(shù)據(jù)庫資源， 運用 DM等手段進行前期推廣，積累客戶 。長江花園 …… 等諸多知名樓盤 ， 擁有多年合作經驗的創(chuàng)作隊伍 ， 相信可以為本項目打造出令市場及受眾產生極大的信賴感與偏好度 ， 從心理上拉高價位 ， 讓其 “ 關注 → 喜愛 → 向往 → 購買 ” 配合項目銷售周期的需要： 關鍵語： 策劃與銷售 ——兩手抓，兩手都要硬 在項目整體的銷售過程中，單純只依靠“一招鮮”是萬萬不行的。 建立項目的品牌形象： 主要目的： 通過對本案的投資商和開發(fā)企業(yè) ——鑫安地產品牌形象的包裝和品牌內涵的豐富 ， 來提升本案在消費者心目中的心理價位； 例如：天安 二次 提案 主要是針對董事長提及的三個問題進行的詳細闡述與解答 。 +執(zhí)行預案 打造知名度 提升美譽度 建立項目的 高品牌地位 具體操作思路 → ENTER 對于產品 對于 品牌 傳導項目的精品屬 性：使消費者內心 的接受價值，高于 產品的實質價值。第一城 ， 期房銷售價格就已達到了 3000元 。 增 強 |認知度與信譽度 造 就 |強大的銷售勢能 從而 文化特征 休閑方式 環(huán)境塑造 物業(yè)管理 業(yè)主服務 促銷方式 傳播戰(zhàn)術 廣告風格 不論是 將 “ 現(xiàn)代中國 ”的 文 化 成 份 注 入到所有傳播戰(zhàn)術 的 配 合 之 中 選擇差異化營銷 戰(zhàn)略，充分展示 出項目與眾不同 的差異特征 將 “ 現(xiàn)代中國 ”的文化成份注入到所有傳播戰(zhàn)術的配合之中 樹立鮮明的目標客戶定位與市場定位 樹立獨具