【正文】 絡(luò)要有節(jié)奏變化 即點景要使原景在色調(diào)風(fēng)格上、主賓關(guān)系上、景觀質(zhì)量上更顯輕重得宜，濃淡有致。 以再現(xiàn)自然山水為設(shè)計的基本原則 ， 追求建筑和自然的和諧 ， 達(dá)到 “ 天人合一 ” 的效果 。 門口廣場，充滿遐想的枯山水邊，點綴雅致茶座，因地制宜精雕細(xì)琢出瀑布疊水。其配置形式，意境高雅而鮮明，常被置于文人與清宮的庭園中。 園區(qū)水體： 包括湖水、溪流、瀑布等公共觀景水體，體量的大小要根據(jù)園區(qū)面積而定，針對啟明花園別墅項目，做成園區(qū)中心湖，支流水系環(huán)繞社區(qū)，溪邊用河卵石、文化石等作裝飾，配合雕塑小品，體現(xiàn)中國傳統(tǒng)文化氣息； 庭院水體： 做為庭園設(shè)計中的一部分，在單體 400平方米的別墅中常出現(xiàn)的一種形式，現(xiàn)在人比較向往有水的地方，但這樣的地方又太少，所以人們才去創(chuàng)造水體。 “ 窄 ” 是庭園園路的主要特點，因為服務(wù)的對象主要是家庭成員及親朋等，沒有必要做的那么寬，不然不但浪費(fèi)，而且顯的園子很局促。 例如：雕塑可做一些帶有 中國古典氣息的茶杯、兵馬俑、 八駿圖等。 01 中情西韻的社區(qū)會所 ● 資深中醫(yī)診療室 ——專門為業(yè)主的健康保駕護(hù)航。 由此，也反映出了別墅安防系統(tǒng)的薄弱，別墅的 “ 安防 ”問題再次成為購別墅客戶最關(guān)心之問題。 這就類似于做 “ 面子工程 ” 一樣 ， 如果園區(qū)出入口總有站崗的 ， 園區(qū)內(nèi)總有巡邏的 ， 所應(yīng)用的智能化系統(tǒng)都能夠始終正常運(yùn)轉(zhuǎn) ， 這樣能起到一個很好地震懾作用 。 3） 、 緊急廣播與背景音樂 小區(qū)內(nèi)安裝有線廣播裝置 ， 播放背景音樂 4） 、 物業(yè)管理計算機(jī)系統(tǒng) 居住小區(qū)內(nèi)采用 “ 一卡通 ” 技術(shù) 。 B、 控制項目風(fēng)險 ， 保證項目銷售進(jìn)度 ， 中開高走 ， 小步慢跑 。 優(yōu)山美地 獨(dú)體 8850 9000 11000 小獨(dú)體 6000 6590 8000 凈月 上峰小鎮(zhèn) 獨(dú)體 5300 5300 5300 雙拼 5300 5300 5300 聯(lián)排 3800 3800 3800 從戰(zhàn)略高度認(rèn)清自我 有效的定價方法是按價值定價 。第一城 、融創(chuàng) 因此啟明別墅項目的價格定位標(biāo)準(zhǔn)，勢必要以參考區(qū)域內(nèi)同級競品 ——森林華墅和下級競品優(yōu)山美地兩個項目為主。 銷售金額比例 60%80%之間 ， 在第二次調(diào)整的基礎(chǔ)上再次上調(diào)4%， 即 獨(dú)棟按別墅產(chǎn)品均價為： 9898元 /m2； 聯(lián)排別墅產(chǎn)品均價為： 5736元 /m2； 疊拚別墅產(chǎn)品均價為： 4477元 /m2銷售 。 四 、 樹立產(chǎn)品之王 ， 提升項目形象 選定啟明二期別墅項目中 ， 位置 、 戶型 、 景觀等最優(yōu)的一棟獨(dú)棟別墅產(chǎn)品 ， 為其制定一個遠(yuǎn)高于項目其他產(chǎn)品的總價 ， 即樹立其樓王的形象 ， 以次提高項目的整體形象 。 可提高銷售部門的銷售應(yīng)變能力 ， 及時根據(jù)市場環(huán)境和銷售條件的變化實施銷售修正 。 建立銷售部現(xiàn)場銷控管理辦法。 三 、 啟明別墅項目銷售控制要點 確定合理的項目開發(fā)節(jié)奏 ， 和產(chǎn)品入市時間 。這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時，正處于價格的上升期，還可以取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。 銷售周期 調(diào)價節(jié)點 調(diào)價幅度 銷售均價（元 / m2） 醞釀期 25% —— 獨(dú)棟按別墅產(chǎn)品均價為： 8800元 /m2； 聯(lián)排別墅產(chǎn)品均價為： 5100元 /m2； 疊拚別墅產(chǎn)品均價為： 3980元 /m2銷售； 開盤期 25%~40% 上調(diào) 4% 獨(dú)棟按別墅產(chǎn)品均價為： 9152元 /m2； 聯(lián)排別墅產(chǎn)品均價為： 5304元 /m2； 疊拚別墅產(chǎn)品均價為： 4139元 /m2銷售； 強(qiáng)銷期 40%~60% 上調(diào) 4% 獨(dú)棟按別墅產(chǎn)品均價為： 9518元 /m2； 聯(lián)排別墅產(chǎn)品均價為： 5516元 /m2； 疊拚別墅產(chǎn)品均價為： 4305元 /m2銷售； 持續(xù)期 60%~80% 上調(diào) 4% 獨(dú)棟按別墅產(chǎn)品均價為： 9898元 /m2； 聯(lián)排別墅產(chǎn)品均價為： 5736元 /m2； 疊拚別墅產(chǎn)品均價為： 4477元 /m2銷售； 深耕期 80%~100% 上調(diào) 3% 獨(dú)棟按別墅產(chǎn)品均價為： 10195元 /m2； 聯(lián)排別墅產(chǎn)品均價為： 5908元 /m2； 疊拚別墅產(chǎn)品均價為： 4611元 /m2銷售； 加權(quán) 均價 加權(quán)平均最后獨(dú)棟別墅產(chǎn)品均價為： 9500元 /m2； 聯(lián)排別墅產(chǎn)品均價為： 5800元 /m2； 疊拚別墅產(chǎn)品均價為： 4200元 /m2 。 銷售金額比例 25%40%之間 ， 在入市價格的基礎(chǔ)上調(diào) 4%， 即 獨(dú)棟按別墅產(chǎn)品均價為： 9152元 /m2； 聯(lián)排別墅產(chǎn)品均價為： 5304元 /m2； 疊拚別墅產(chǎn)品均價為： 4139元 /m2銷售 。萊茵東郡 ） B（ 森林華墅 、 優(yōu)山美地 、 本案 ） C（ 美印溪谷 ） D（ 香墅街 、 鉆石山莊 ） 在通過以上辦法，對本項目及競爭項目做出價值測定后，我們完成了本項目的 “ 競爭金字塔 ” 。 A（ 萬科 萊茵東郡 疊拼 未定 未定 未定 聯(lián)排 6000 6500 7000 雙拼 7000 7500 8000 樓盤名稱 別墅 類型 起 價 (元 /㎡ ) 均 價 (元 /㎡ ) 最高價 (元 /㎡ ) 天安 樓盤名稱 別墅 類型 起 價 (元 /㎡ ) 均 價 (元 /㎡ ) 最高價 (元 /㎡ ) 萬科 總占地面積： ㎡ 總建筑面積 ： 45391. 13㎡ 總戶數(shù)： 93戶 （ 據(jù)規(guī)劃圖顯示 ） 容積率： 綠化率： 45% 獨(dú)體別墅： 39棟 ， 占總戶數(shù)的 42%；總建筑面積： ㎡ 占總建筑面積的： 43%（ 據(jù)規(guī)劃圖顯示 ） 聯(lián)排別墅： 4棟 ， 18戶 ， 占總戶數(shù) 19%， 具體面積不祥 疊加別墅： 3棟 ， 36戶 ， 占總戶數(shù) 39%， 具體面積不詳 一 、 本案定價目標(biāo)： 定價目標(biāo)： 通過估計市場需求和開發(fā)及營銷成本 ， 綜合考慮競爭情況 ， 據(jù)此確定價格 ， 使開發(fā)公司產(chǎn)生最大的當(dāng)期利潤和現(xiàn)金流量 。 二 、 信息管理系統(tǒng) 1)、 自動抄表裝置 表具數(shù)據(jù)可遠(yuǎn)傳到供水 、 電 、 氣 、 熱相應(yīng)的職能部門 。 技術(shù)方面 ： 借鑒萬科 03 戶外運(yùn)動設(shè)施 ● 園區(qū)內(nèi)設(shè)中式傳統(tǒng)文化景觀、小品，將中華圖騰、詩詞歌賦、書畫藝術(shù)寓意其中； 通過景觀環(huán)境的熏陶，讓業(yè)主充分感受到社區(qū)的高品味，以及新中式別墅所蘊(yùn)含的文化底蘊(yùn)和大國精神。 小 品 : 配套設(shè)施 建議 ● 功能：為業(yè)主提供一個集休閑、娛樂、健身、 洽談、購物為一體的綜合場所。 “ 雅 ” 是庭園的最高境界，能做到多而不亂，少而不空，既能欣賞又很實用。但要做的很精致，在做池時既不能做的太深又不能太淺，這就要看使用者的要求，如家有小孩，就要考慮小孩的安全為主等。 公共綠地部分要考慮植物無毒、不要帶刺，有比較整齊的外型，一般采用價格不太昂貴的樹種，如黃楊、蜀柏等。松蒼勁、古雅，不畏霜雪嚴(yán)寒的惡劣環(huán)境，能在嚴(yán)寒中挺立于高山之巔；梅不畏寒冷，傲雪怒放；竹則 “ 未曾出土先有節(jié)，縱凌云處也虛心 ” 。 0啟明別墅景觀規(guī)劃 具體建議 設(shè)計手法： 利用天然的 “ 龜樁地塊 ” 暗示 “ 長壽健康 ” ， 符合東方居住理想的 “ 負(fù)陰抱陽 、 背山面水 ” 風(fēng)水理論 。 “ 點景 ” 原則 襯托、烘托要相稱 平衡畫面要相宜 對比照應(yīng)要有目的 聯(lián)絡(luò)要有節(jié)奏變化 有時發(fā)覺主賓、濃淡、輕重等關(guān)系不夠明顯時，可通過對比照應(yīng)的手法，在原景物的旁邊再增加一組在比例上、體量上和色度上有較大反差變化的景物，達(dá)到以此顯彼的目的。 二、點景運(yùn)用 如 《 紅樓夢 》 中“大觀園稻香村”一景，除有杏花村詩意的主景，菜畦、油菜花、土井、轆轤等配景外，賈珍又提出“只養(yǎng)些鴨、鵝、雞之類才相稱”。 是用具有地域特征的造園要素如石塊、沙粒、野草