【正文】 2022 年長沙實施經營性土地公開交易的改革，加強了對土地市場的宏觀調控，健全了房地產開發(fā)用地計劃供應制度。未來河西板塊的市政府周邊土地交易價格也存在極大的上揚空間，河西良好的人居環(huán)境和湘江兩岸交通路網的建設改造，直接催生了河西土地價格的上漲。 總的來說， 2022 年長沙市房地產市場還是比較好的，商品房交易額、銷售均價均出現了較大幅度的增長，證明房地產消費者消費態(tài)度積極，是房地產市場穩(wěn)定、健康發(fā)展的良好體現。 （ 2） 住房一、二級市場發(fā)展仍不平衡的矛盾 中國地產商域網 中國地產商域網 2022 年我市住房二級市場非常活躍，交易量猛增，成交面積突破 180 萬平方米。這與我市房地產業(yè)發(fā)展的步伐不相適應，房地產開發(fā)企業(yè)的競爭能力需進一步加強 ，市場也急切呼喚綜合競爭力強的本土房地產開發(fā)企業(yè)出現。因此，在城市中心開發(fā)的住宅由于地價及拆遷成本、配套設施成本的高企而造成了商品房小區(qū)容積率較高、以高層及小高層為主、小區(qū)占地規(guī)模較小的現象，而且有相當一部分是單體塔樓，最下面的幾層都規(guī)劃成商業(yè)設施。 現時來說 ， 常住人口較少 。 該區(qū)域 是以市區(qū)幾個內湖和風景區(qū)相結合的地域?，F主要以別墅和聯(lián)排別墅為主，如 2022 年以前開發(fā)的 同升湖山莊、荷塘月色、靜園山莊、山水芙蓉等 ， 2022 及本年度面市的岳麓山莊、御景龍城等、攖之谷等項目 。房地產投資增幅巨大，增速比去年同期增長 個百分點。 分析一季度商品房的供求關系，我市商品房在呈現賣方市場格局的同時，后續(xù)大規(guī)模建設的高品質樓盤將集中上市。據了解，目前長沙預計 和正在開發(fā)的 規(guī)模超過 1000 畝的樓盤就有 10 個左右，未來一年時間內就有 45 個大型住宅群落成城市的東、北、西三面，長沙房地產的大盤時代已經來臨。 2022 年 4 月，國務院出臺八點意見穩(wěn)定房價。房地產稅的實施無疑也是與國外接軌。 （ 3） 落實實名購房制系統(tǒng) 實名購房一直是近年來業(yè)內專家學者提的很多的調控手段之一，意在通過實名購房對單個家庭或個人所擁有的商品房進行監(jiān)控，對超過兩套商品房的個人或家庭采取“稅收”或規(guī)費的辦法進行控制。央行不僅在兩次出臺貸款利率浮動政策、上調存款準備金率、再貸款浮息制度等政策時，針對不同金融機構采用差別化政策手段間接調控市場流動性、引導金融機構的貸款行為，而且通過 “ 窗口指導 ” 等直接調控手段引導金融機構及時加大對農業(yè)、中小企業(yè)、擴大消費、增加就業(yè)等方面的貸款支持。 縱觀 2022 年的金融政策調整，可以概括出以下兩個特點： 一是通過 “ 差別化 ” 政策，在總量調控的基礎上解決結構問題。行政政策在當前房地產市 場內還是比較有效的。 該 稅費 目前 沒有正式實施，但是已經收到業(yè)界的廣泛關注。央行調整房貸利率，個人住房 貸款利率從 2022 年 3 月 17 日起再次上調?？梢?看到的是 ，城運會后，長沙市的道路狀況將得到全面的改善 , 隨著 交通網絡 的 大規(guī)模建設 ，將 使城市邊緣地帶 到 市 中心 越來越方便 ，從根本上改變人們置業(yè)的區(qū)域觀念，進一步加速城市的擴張步伐，也必然地為房地產市場的發(fā)展提供了廣闊的空間。由于預售門檻的提高，開發(fā)企業(yè)拿到商品房預售許可證的難度加大，導致一季度我市商品房的批準預售量呈現負增長的態(tài)勢。 市內五區(qū)中，雨花區(qū)現房銷售面積大于其他四區(qū)，占現房銷售面積的 %；四縣 (市 )中長沙縣現房銷售面積領先于其他縣（市），占現房銷售面積的 %。 2022 年 江景樓盤 數量將有所增長 ， 建立在江景意義上的豪宅產品在 2022 年末及 2022 年上半年受到了一定的市場追捧，但 6 月份以后，隨著新政實施，江景樓盤都將面臨“豪宅”產品定位是否應該有所下降 的選擇。 但 較多的經濟適用房也是位于該區(qū)域，對 該區(qū)域內的 商品房的價格及銷售帶來很大的沖擊。 普通市區(qū) 板塊 。 主要是以湘江以東，伍家?guī)X已南，車站路以西，南二環(huán)線以北的區(qū)域。 （ 4） 開發(fā)企業(yè)規(guī)模偏小，綜合競爭力需進一步提升 據統(tǒng)計， 2022 年長沙市共有開發(fā)企業(yè) 770 余家，但注冊資金 5000 萬以上的只有 57 家，其中注冊資金過億元的僅 有 17 家。 另一方面，投資者 追求 高回報率導致商鋪投機成分增多 ，也給市場增加了不小的投機風險因素，而往往這些投資者的投資回報得不到保證。 相比商業(yè)用房，寫字樓的空置是 2022 年才明顯體現出來的， 2022 年辦公用房投資力度加大，開發(fā)商對市場的把 中國地產商域網 中國地產商域網 握程度不高，對價格的期望值較大，使 2022 年的寫字樓空置非常明 顯。從整個城市版圖來看，市中心土地交易價格最高，地理位置的優(yōu)越性，周邊區(qū)域成熟程度和拆遷成本增高是主要原因。由于預售門檻的提高，開發(fā)企業(yè)拿到商品房預售許可證的難度加大，導致一季度我市商品房的批準預售量呈現負增長的態(tài)勢。將有一部分開發(fā)商 依靠長沙豐富的旅游資源而延伸出以休閑度假為主的復合型休閑度假地產。以城市中心向外走，土地、房產的價格在項目發(fā)展水平一致的情況下幾乎都呈下降趨勢。目前，河西板塊房地產市場已經逐漸升溫，長沙市東部、南部板塊的居住、商業(yè)氛圍也日漸濃厚。 2022 年全市人口密度為每平方公里516 人，比上年增加 7 人。 長沙 還制定了建設生態(tài)城市的具體目標，到 2022 年，市民出門 500 米見綠將由夢想變成現實?？諝庵卸趸驖舛冉陙砟昃狄恢眱?yōu)于國家標準，空氣質量指數優(yōu)良天數達 70%。排水系統(tǒng)較為齊備，排漬能力為 23． .92 萬噸 /小時。根據國務院新批準的長沙市城市總體規(guī)劃，規(guī)劃區(qū)面積擴大至 2890平方千米，至 2020 年規(guī)劃城市人口規(guī)模 310 萬，城市建設用地 310 平方千米。更新改造投資同比增長 %，房地產開發(fā)投資同比增長 %。房地產開發(fā)投資所需的經濟、人口、城市建設環(huán)境基本具備。但受需求增速放慢影響，這些行業(yè)增長指數仍呈持續(xù)回落態(tài)勢。一系列措施與去年國土資源部發(fā)布的 45 號文件一脈相承，是對于大規(guī)模投資項目及高檔住宅項目用地的重大調整。其宗旨在于擠掉房地產市場的投機泡沫，促進房地產市場健康有序的發(fā)展，并引導房地產企業(yè)適度集中化、產品供應多樣化、 市場需求理性化，使整個產業(yè)進入產業(yè)成長周期的成熟發(fā)展階段。 2022 年國家對房地產行業(yè)的政策基調是嚴格規(guī)范，促進健康發(fā)展，打擊盲目開發(fā)和過度投機，使行業(yè)走向良性發(fā)展的軌道。 （ 2） 投資者 銀行貸款利息的提高增加了投機者的還貸壓力，特別是實力不濟的炒房者的短期投機行為將得到一定程度的遏制。 2022 年國家頒布與房地產相關的重要金融政策 表 01 類別 頒布時間 頒布單位 政策 行業(yè)信貸規(guī)模 20220303 中國銀監(jiān)會 商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引 (征求意見稿 ) 行業(yè)信貸規(guī)模 20220613 中國人民銀行 《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》 行業(yè)信貸規(guī)模 20220902 中國銀監(jiān)會 商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引 行業(yè)信貸風險 20220411 中國人民銀行 提高存款準備金率 個百分點 中國地產商域網 中國地產商域網 行業(yè)信貸風險 20220427 國務院 提高房地產業(yè)資本金比例由原來的 20%上升至 35% 行業(yè)信貸風險 202201— 01 中國人民銀行 擴大金融機構貸款利率浮動區(qū)間 行業(yè)信貸風險 2022— 1028 中國人民銀行 上調金融機構存貸款基準利率，放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間，允許人民幣存款利率下浮 個人住宅貸款 中國銀監(jiān)會 《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引 (征求意見稿 )》 2022 年宏觀金融政策影響 （ 1） 房地產開發(fā)商 房地產開發(fā)商成本增加。 三 宏觀政策調研分析 國家宏觀金融政策調研分析 2022 年宏觀金融政策回顧 我國房地產業(yè)的融資模式決定了房地產業(yè)對金融政策息息相關。由于商品房供應量減少與消費者旺盛的購房需求之間存在較大 反差，導致 2022 年 長沙 市商品房價格漲幅較大。其中 , 批準住宅預售面積 萬平方米 ,同比增長 %。 （ 9）人均可支配收入 2022 年 5 月止累計城市居民人均可支配收入為 5767 元，同比增長 %；城市居民人均消費性支出 3897 元，同比增長 %。 其總量規(guī)模與長沙市的人口規(guī)模和經濟規(guī)模相比明顯偏小，從長沙發(fā)展規(guī)劃以及長株潭一體化長遠發(fā)展規(guī)劃來看，房地產業(yè)有著極大的發(fā)展空間和良好的發(fā)展前景?？偯娣e 平方公，其中市區(qū)面積 平方公里，總人口 613 萬，建成區(qū)面積 186 平方千米，市區(qū)常住人口 199 萬人，根據國務院新批準的長沙市城市總體規(guī)劃，規(guī)劃區(qū)面積擴大至 2890 平方千米，至 2020 年規(guī)劃城市人口規(guī)模 310 萬，城市建設用地 310 平方千米。項目地塊位處長沙市天心區(qū)芙蓉南路與李洞路交匯處，呈不規(guī)則矩形狀，地勢北高南低，落差約 8 米。樓盤的性價比、交通便利與否仍然是購房決策的核心部分。 （ 2）主要研究工具為： 主要的數據研究工具為類比分析法、模型分析法、圖例分析法、交叉分析法等。 Ⅱ 對長沙市情、經濟、人口、房地產投資環(huán)境、房地產逐年供求量、空置規(guī)模、一級市場狀況進行專項調查，用以確定未來區(qū)域市場供 求量及價格走勢，為本項目開發(fā)及中長期的開發(fā)戰(zhàn)略提供以市場為導向的決策基礎。 本方案 《長大 Ⅴ 對近期房地 產市場實施新政以來，廣大擬購房客戶的心理狀態(tài)進行調研分析，結合宏觀市場研究的結果，確定項目合理的上市時期及入市姿態(tài)。發(fā)放調查問卷共 500 份，回收有效問卷 485 份，并就項目所在區(qū)域發(fā)展前景及當前長沙房地產市場走勢對資深業(yè)內人士進行了專題采訪。另有近 5 成被訪者計劃在 12 年內購房。其中住宅部分建筑面積為 萬平米。 （ 2）第一、二、三產業(yè)數量 中國地產商域網 中國地產商域網 20222022 年經濟增量結構中，第一、二、三產業(yè)增加值年平均增幅分別為 %、 %和 %。 （ 8）商品住宅價格指數 中國地產商域網 中國地產商域網 2022 年，長沙市共成交商品房 38671 套，成交面積 萬平方米，成交金額 億元，又創(chuàng)歷史新高，分別比 2022 年同期增長 %、 %和 %，增幅較大，增速加快。 2022 年 ,長沙市房屋施工面積共 萬平方米 ,同比增長 %,房屋竣工面積 萬平方米 ,同比增長 %。商業(yè)用房的供應量比 2022 年減少了 萬平方米，僅占預售總面積的 %，所占比重也較 2022 年回落了3 個百分點。房地產開發(fā)全面展開，新盤和大盤明顯增多，商品房建設規(guī) 中國地產商域網 中國地產商域網 模升級，一季度的施工面積突破了 1000 萬平方米。此外，房地產融資管理不 善 ，土地反復抵押與騙貸情況難以杜絕，又加重了房地產融資的風險系數。房地產企業(yè)的資金鏈繼續(xù)拉緊，實力不強的開發(fā)商將面臨較大的困難，將加速房地產公司優(yōu)勝劣汰的過程。加息使消費者的購房支出陡然上升，短期內將對潛在購房需求產生較大：中擊。 此外，物業(yè)稅征收辦法的草案將會出臺，并征詢各方的意見。 中國地產商域網 中國地產商域網 2022 年國家頒布的重要土地政策 頒布日期 頒布單位 法規(guī) 2022 年 03 月 01 日 國土資源部 《國土資源部土地利用司關于建設用地備案制度執(zhí)行情況的通報》 2022 年 03 月 16 日 國土資源部 《國土資源部關于下達 2022年全國土地利用計劃的通知 》 2022 年 04 月 29 日 國務院辦公廳 《關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》 2022 年 09 月 22 日 人大常委會 《中華人民共和國土地管理法》修正案 2022 年 10 月 28 日 國務院 《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》 2022 年 11 月 01 日 國土資源部 《土地利用年度計劃管理辦法》修訂版 2022 年 11 月 07 日 國土資源部 《建設項目用地預審管理辦法》 2022 年 11 月 10 日 國土資源部 《關于完善農用地和土地征收審查報批工作的意見》 2022 年土地 政策影響 （ 1） 土地市場向良性發(fā)展 國家對于土地市場的 一 系列政策，將保障我國土地市場擺脫目前的無序狀態(tài)，走向健康發(fā)展的軌道。從這個角度來看，土地政策效應將推動二手房交易市場的發(fā)展，改變我國長期以來三級市場與二級市場倒置的格局，使我國房地產市場的發(fā)展接近國外標準。今年 4 月下旬及 5 月份，鋼材和有色金屬價格在前 4 個月明顯上漲的基礎上出現了不同程度的回落。 2022 年長沙市經濟總量實現重大突破， GD