【正文】 2022 年長沙實(shí)施經(jīng)營性土地公開交易的改革，加強(qiáng)了對(duì)土地市場的宏觀調(diào)控，健全了房地產(chǎn)開發(fā)用地計(jì)劃供應(yīng)制度。未來河西板塊的市政府周邊土地交易價(jià)格也存在極大的上揚(yáng)空間，河西良好的人居環(huán)境和湘江兩岸交通路網(wǎng)的建設(shè)改造，直接催生了河西土地價(jià)格的上漲。 總的來說， 2022 年長沙市房地產(chǎn)市場還是比較好的，商品房交易額、銷售均價(jià)均出現(xiàn)了較大幅度的增長，證明房地產(chǎn)消費(fèi)者消費(fèi)態(tài)度積極，是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康發(fā)展的良好體現(xiàn)。 （ 2） 住房一、二級(jí)市場發(fā)展仍不平衡的矛盾 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 2022 年我市住房二級(jí)市場非?；钴S，交易量猛增，成交面積突破 180 萬平方米。這與我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的步伐不相適應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭能力需進(jìn)一步加強(qiáng) ，市場也急切呼喚綜合競爭力強(qiáng)的本土房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)。因此，在城市中心開發(fā)的住宅由于地價(jià)及拆遷成本、配套設(shè)施成本的高企而造成了商品房小區(qū)容積率較高、以高層及小高層為主、小區(qū)占地規(guī)模較小的現(xiàn)象，而且有相當(dāng)一部分是單體塔樓，最下面的幾層都規(guī)劃成商業(yè)設(shè)施。 現(xiàn)時(shí)來說 ， 常住人口較少 。 該區(qū)域 是以市區(qū)幾個(gè)內(nèi)湖和風(fēng)景區(qū)相結(jié)合的地域?，F(xiàn)主要以別墅和聯(lián)排別墅為主，如 2022 年以前開發(fā)的 同升湖山莊、荷塘月色、靜園山莊、山水芙蓉等 ， 2022 及本年度面市的岳麓山莊、御景龍城等、攖之谷等項(xiàng)目 。房地產(chǎn)投資增幅巨大，增速比去年同期增長 個(gè)百分點(diǎn)。 分析一季度商品房的供求關(guān)系，我市商品房在呈現(xiàn)賣方市場格局的同時(shí)，后續(xù)大規(guī)模建設(shè)的高品質(zhì)樓盤將集中上市。據(jù)了解，目前長沙預(yù)計(jì) 和正在開發(fā)的 規(guī)模超過 1000 畝的樓盤就有 10 個(gè)左右，未來一年時(shí)間內(nèi)就有 45 個(gè)大型住宅群落成城市的東、北、西三面，長沙房地產(chǎn)的大盤時(shí)代已經(jīng)來臨。 2022 年 4 月，國務(wù)院出臺(tái)八點(diǎn)意見穩(wěn)定房價(jià)。房地產(chǎn)稅的實(shí)施無疑也是與國外接軌。 （ 3） 落實(shí)實(shí)名購房制系統(tǒng) 實(shí)名購房一直是近年來業(yè)內(nèi)專家學(xué)者提的很多的調(diào)控手段之一，意在通過實(shí)名購房對(duì)單個(gè)家庭或個(gè)人所擁有的商品房進(jìn)行監(jiān)控，對(duì)超過兩套商品房的個(gè)人或家庭采取“稅收”或規(guī)費(fèi)的辦法進(jìn)行控制。央行不僅在兩次出臺(tái)貸款利率浮動(dòng)政策、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、再貸款浮息制度等政策時(shí)，針對(duì)不同金融機(jī)構(gòu)采用差別化政策手段間接調(diào)控市場流動(dòng)性、引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)的貸款行為，而且通過 “ 窗口指導(dǎo) ” 等直接調(diào)控手段引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)及時(shí)加大對(duì)農(nóng)業(yè)、中小企業(yè)、擴(kuò)大消費(fèi)、增加就業(yè)等方面的貸款支持。 縱觀 2022 年的金融政策調(diào)整，可以概括出以下兩個(gè)特點(diǎn)： 一是通過 “ 差別化 ” 政策，在總量調(diào)控的基礎(chǔ)上解決結(jié)構(gòu)問題。行政政策在當(dāng)前房地產(chǎn)市 場內(nèi)還是比較有效的。 該 稅費(fèi) 目前 沒有正式實(shí)施，但是已經(jīng)收到業(yè)界的廣泛關(guān)注。央行調(diào)整房貸利率，個(gè)人住房 貸款利率從 2022 年 3 月 17 日起再次上調(diào)?？梢?看到的是 ，城運(yùn)會(huì)后，長沙市的道路狀況將得到全面的改善 , 隨著 交通網(wǎng)絡(luò) 的 大規(guī)模建設(shè) ，將 使城市邊緣地帶 到 市 中心 越來越方便 ，從根本上改變?nèi)藗冎脴I(yè)的區(qū)域觀念，進(jìn)一步加速城市的擴(kuò)張步伐，也必然地為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了廣闊的空間。由于預(yù)售門檻的提高，開發(fā)企業(yè)拿到商品房預(yù)售許可證的難度加大，導(dǎo)致一季度我市商品房的批準(zhǔn)預(yù)售量呈現(xiàn)負(fù)增長的態(tài)勢。 市內(nèi)五區(qū)中，雨花區(qū)現(xiàn)房銷售面積大于其他四區(qū)，占現(xiàn)房銷售面積的 %；四縣 (市 )中長沙縣現(xiàn)房銷售面積領(lǐng)先于其他縣（市），占現(xiàn)房銷售面積的 %。 2022 年 江景樓盤 數(shù)量將有所增長 ， 建立在江景意義上的豪宅產(chǎn)品在 2022 年末及 2022 年上半年受到了一定的市場追捧，但 6 月份以后，隨著新政實(shí)施，江景樓盤都將面臨“豪宅”產(chǎn)品定位是否應(yīng)該有所下降 的選擇。 但 較多的經(jīng)濟(jì)適用房也是位于該區(qū)域，對(duì) 該區(qū)域內(nèi)的 商品房的價(jià)格及銷售帶來很大的沖擊。 普通市區(qū) 板塊 。 主要是以湘江以東，伍家?guī)X已南，車站路以西，南二環(huán)線以北的區(qū)域。 （ 4） 開發(fā)企業(yè)規(guī)模偏小，綜合競爭力需進(jìn)一步提升 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2022 年長沙市共有開發(fā)企業(yè) 770 余家，但注冊(cè)資金 5000 萬以上的只有 57 家，其中注冊(cè)資金過億元的僅 有 17 家。 另一方面，投資者 追求 高回報(bào)率導(dǎo)致商鋪投機(jī)成分增多 ，也給市場增加了不小的投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)因素，而往往這些投資者的投資回報(bào)得不到保證。 相比商業(yè)用房，寫字樓的空置是 2022 年才明顯體現(xiàn)出來的， 2022 年辦公用房投資力度加大，開發(fā)商對(duì)市場的把 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 握程度不高，對(duì)價(jià)格的期望值較大，使 2022 年的寫字樓空置非常明 顯。從整個(gè)城市版圖來看，市中心土地交易價(jià)格最高，地理位置的優(yōu)越性，周邊區(qū)域成熟程度和拆遷成本增高是主要原因。由于預(yù)售門檻的提高，開發(fā)企業(yè)拿到商品房預(yù)售許可證的難度加大，導(dǎo)致一季度我市商品房的批準(zhǔn)預(yù)售量呈現(xiàn)負(fù)增長的態(tài)勢。將有一部分開發(fā)商 依靠長沙豐富的旅游資源而延伸出以休閑度假為主的復(fù)合型休閑度假地產(chǎn)。以城市中心向外走，土地、房產(chǎn)的價(jià)格在項(xiàng)目發(fā)展水平一致的情況下幾乎都呈下降趨勢。目前，河西板塊房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸升溫，長沙市東部、南部板塊的居住、商業(yè)氛圍也日漸濃厚。 2022 年全市人口密度為每平方公里516 人，比上年增加 7 人。 長沙 還制定了建設(shè)生態(tài)城市的具體目標(biāo)，到 2022 年，市民出門 500 米見綠將由夢(mèng)想變成現(xiàn)實(shí)。空氣中二氧化硫濃度近三年來年均值一直優(yōu)于國家標(biāo)準(zhǔn)，空氣質(zhì)量指數(shù)優(yōu)良天數(shù)達(dá) 70%。排水系統(tǒng)較為齊備，排漬能力為 23． .92 萬噸 /小時(shí)。根據(jù)國務(wù)院新批準(zhǔn)的長沙市城市總體規(guī)劃，規(guī)劃區(qū)面積擴(kuò)大至 2890平方千米，至 2020 年規(guī)劃城市人口規(guī)模 310 萬，城市建設(shè)用地 310 平方千米。更新改造投資同比增長 %，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長 %。房地產(chǎn)開發(fā)投資所需的經(jīng)濟(jì)、人口、城市建設(shè)環(huán)境基本具備。但受需求增速放慢影響，這些行業(yè)增長指數(shù)仍呈持續(xù)回落態(tài)勢。一系列措施與去年國土資源部發(fā)布的 45 號(hào)文件一脈相承，是對(duì)于大規(guī)模投資項(xiàng)目及高檔住宅項(xiàng)目用地的重大調(diào)整。其宗旨在于擠掉房地產(chǎn)市場的投機(jī)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展，并引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)適度集中化、產(chǎn)品供應(yīng)多樣化、 市場需求理性化，使整個(gè)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)成長周期的成熟發(fā)展階段。 2022 年國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)是嚴(yán)格規(guī)范，促進(jìn)健康發(fā)展，打擊盲目開發(fā)和過度投機(jī)，使行業(yè)走向良性發(fā)展的軌道。 （ 2） 投資者 銀行貸款利息的提高增加了投機(jī)者的還貸壓力，特別是實(shí)力不濟(jì)的炒房者的短期投機(jī)行為將得到一定程度的遏制。 2022 年國家頒布與房地產(chǎn)相關(guān)的重要金融政策 表 01 類別 頒布時(shí)間 頒布單位 政策 行業(yè)信貸規(guī)模 20220303 中國銀監(jiān)會(huì) 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引 (征求意見稿 ) 行業(yè)信貸規(guī)模 20220613 中國人民銀行 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 行業(yè)信貸規(guī)模 20220902 中國銀監(jiān)會(huì) 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引 行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn) 20220411 中國人民銀行 提高存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn) 20220427 國務(wù)院 提高房地產(chǎn)業(yè)資本金比例由原來的 20%上升至 35% 行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn) 202201— 01 中國人民銀行 擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間 行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn) 2022— 1028 中國人民銀行 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間，允許人民幣存款利率下浮 個(gè)人住宅貸款 中國銀監(jiān)會(huì) 《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引 (征求意見稿 )》 2022 年宏觀金融政策影響 （ 1） 房地產(chǎn)開發(fā)商 房地產(chǎn)開發(fā)商成本增加。 三 宏觀政策調(diào)研分析 國家宏觀金融政策調(diào)研分析 2022 年宏觀金融政策回顧 我國房地產(chǎn)業(yè)的融資模式?jīng)Q定了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融政策息息相關(guān)。由于商品房供應(yīng)量減少與消費(fèi)者旺盛的購房需求之間存在較大 反差，導(dǎo)致 2022 年 長沙 市商品房價(jià)格漲幅較大。其中 , 批準(zhǔn)住宅預(yù)售面積 萬平方米 ,同比增長 %。 （ 9）人均可支配收入 2022 年 5 月止累計(jì)城市居民人均可支配收入為 5767 元，同比增長 %；城市居民人均消費(fèi)性支出 3897 元，同比增長 %。 其總量規(guī)模與長沙市的人口規(guī)模和經(jīng)濟(jì)規(guī)模相比明顯偏小，從長沙發(fā)展規(guī)劃以及長株潭一體化長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃來看，房地產(chǎn)業(yè)有著極大的發(fā)展空間和良好的發(fā)展前景?？偯娣e 平方公，其中市區(qū)面積 平方公里，總?cè)丝?613 萬，建成區(qū)面積 186 平方千米，市區(qū)常住人口 199 萬人，根據(jù)國務(wù)院新批準(zhǔn)的長沙市城市總體規(guī)劃，規(guī)劃區(qū)面積擴(kuò)大至 2890 平方千米，至 2020 年規(guī)劃城市人口規(guī)模 310 萬，城市建設(shè)用地 310 平方千米。項(xiàng)目地塊位處長沙市天心區(qū)芙蓉南路與李洞路交匯處，呈不規(guī)則矩形狀，地勢北高南低，落差約 8 米。樓盤的性價(jià)比、交通便利與否仍然是購房決策的核心部分。 （ 2）主要研究工具為： 主要的數(shù)據(jù)研究工具為類比分析法、模型分析法、圖例分析法、交叉分析法等。 Ⅱ 對(duì)長沙市情、經(jīng)濟(jì)、人口、房地產(chǎn)投資環(huán)境、房地產(chǎn)逐年供求量、空置規(guī)模、一級(jí)市場狀況進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查，用以確定未來區(qū)域市場供 求量及價(jià)格走勢，為本項(xiàng)目開發(fā)及中長期的開發(fā)戰(zhàn)略提供以市場為導(dǎo)向的決策基礎(chǔ)。 本方案 《長大 Ⅴ 對(duì)近期房地 產(chǎn)市場實(shí)施新政以來，廣大擬購房客戶的心理狀態(tài)進(jìn)行調(diào)研分析，結(jié)合宏觀市場研究的結(jié)果，確定項(xiàng)目合理的上市時(shí)期及入市姿態(tài)。發(fā)放調(diào)查問卷共 500 份，回收有效問卷 485 份，并就項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展前景及當(dāng)前長沙房地產(chǎn)市場走勢對(duì)資深業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行了專題采訪。另有近 5 成被訪者計(jì)劃在 12 年內(nèi)購房。其中住宅部分建筑面積為 萬平米。 （ 2）第一、二、三產(chǎn)業(yè)數(shù)量 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 20222022 年經(jīng)濟(jì)增量結(jié)構(gòu)中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值年平均增幅分別為 %、 %和 %。 （ 8）商品住宅價(jià)格指數(shù) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 2022 年，長沙市共成交商品房 38671 套，成交面積 萬平方米，成交金額 億元，又創(chuàng)歷史新高，分別比 2022 年同期增長 %、 %和 %，增幅較大，增速加快。 2022 年 ,長沙市房屋施工面積共 萬平方米 ,同比增長 %,房屋竣工面積 萬平方米 ,同比增長 %。商業(yè)用房的供應(yīng)量比 2022 年減少了 萬平方米，僅占預(yù)售總面積的 %，所占比重也較 2022 年回落了3 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)全面展開，新盤和大盤明顯增多，商品房建設(shè)規(guī) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 模升級(jí)，一季度的施工面積突破了 1000 萬平方米。此外，房地產(chǎn)融資管理不 善 ，土地反復(fù)抵押與騙貸情況難以杜絕，又加重了房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈繼續(xù)拉緊，實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商將面臨較大的困難，將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的過程。加息使消費(fèi)者的購房支出陡然上升，短期內(nèi)將對(duì)潛在購房需求產(chǎn)生較大：中擊。 此外，物業(yè)稅征收辦法的草案將會(huì)出臺(tái)，并征詢各方的意見。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 2022 年國家頒布的重要土地政策 頒布日期 頒布單位 法規(guī) 2022 年 03 月 01 日 國土資源部 《國土資源部土地利用司關(guān)于建設(shè)用地備案制度執(zhí)行情況的通報(bào)》 2022 年 03 月 16 日 國土資源部 《國土資源部關(guān)于下達(dá) 2022年全國土地利用計(jì)劃的通知 》 2022 年 04 月 29 日 國務(wù)院辦公廳 《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》 2022 年 09 月 22 日 人大常委會(huì) 《中華人民共和國土地管理法》修正案 2022 年 10 月 28 日 國務(wù)院 《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》 2022 年 11 月 01 日 國土資源部 《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》修訂版 2022 年 11 月 07 日 國土資源部 《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》 2022 年 11 月 10 日 國土資源部 《關(guān)于完善農(nóng)用地和土地征收審查報(bào)批工作的意見》 2022 年土地 政策影響 （ 1） 土地市場向良性發(fā)展 國家對(duì)于土地市場的 一 系列政策，將保障我國土地市場擺脫目前的無序狀態(tài)，走向健康發(fā)展的軌道。從這個(gè)角度來看，土地政策效應(yīng)將推動(dòng)二手房交易市場的發(fā)展，改變我國長期以來三級(jí)市場與二級(jí)市場倒置的格局，使我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展接近國外標(biāo)準(zhǔn)。今年 4 月下旬及 5 月份，鋼材和有色金屬價(jià)格在前 4 個(gè)月明顯上漲的基礎(chǔ)上出現(xiàn)了不同程度的回落。 2022 年長沙市經(jīng)濟(jì)總量實(shí)現(xiàn)重大突破， GD