【正文】 力單價(jià)： /m178。 價(jià)格分析：開盤價(jià) 8000元 /平最高價(jià) 12022元 /平，每層加價(jià) 100200元 /平，均價(jià) /平。 三室兩廳兩衛(wèi) 192平方米 三室兩廳兩衛(wèi) 209平方米 一、基本資料 案名：藍(lán)灣國際一期 電話： 5715500、 5716600 小區(qū)地理位置： 思明區(qū)體育路與育秀路交界處 售樓位置：思明區(qū)體育路與育秀路交界處 設(shè)計(jì)單位：廈門設(shè)計(jì)院 開發(fā)商：廈門金都特房置業(yè)有限公司 施工單位：浙江昆侖 行銷企劃代理公司：金鼎益置業(yè)管理有限公司 規(guī)劃用途：純住宅 總占地面積： 178。用科技的手段，打造節(jié)能、環(huán)保、綠色的科技綜合示范小區(qū)和高品位的都市生活。 價(jià)格分析：起價(jià) 9400元 /平最高價(jià) 16811元 /平。 綠化率 (面積 )： % 總建筑面積： 80442m178。項(xiàng)目共有別墅 22幢。 促銷及付款方式：一次性付款，銀行按揭 售樓人員素質(zhì)分析：態(tài)度一般，綜合素質(zhì)不高。 67 0 0 四房 170220m178。 售樓人員素質(zhì)分析：綜合素質(zhì)一般。 創(chuàng)新建議四 設(shè)立超五星級郵輪會所 郵輪會所倡導(dǎo)高品質(zhì)生活方式的理念。 ? 作為一個(gè)有著建造廈門最高尚品質(zhì)板塊理想的開發(fā)商，本案作為一個(gè)有著很高定位的樓盤，采用一定的智能化設(shè)施設(shè)備，無論從營銷出新上，還是從肩負(fù)的社會責(zé)任角度上，都是十分必要的。 。 九、產(chǎn)品節(jié)能與環(huán)保建議 ? 本案采用高科技裝備的背景和必要性 ? 住宅科技的發(fā)展是伴隨著世界性的現(xiàn)代化建筑運(yùn)動而同步發(fā)展的。 具體建議：客廳外設(shè)觀景大陽臺與次臥相連，做成一個(gè)整體的觀景大陽臺。 價(jià)格分析：別墅起價(jià) :25000元 /平方米 ,海景住宅起價(jià) :15000元 /平方米 (預(yù)計(jì) ).有項(xiàng)目完美的景觀設(shè)計(jì)及優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù) ,有些高端客戶還是能接受的 . 客源分析及主力化戶型、面積：各地高收入的客戶 .商人、白領(lǐng)等。 售出戶數(shù)：未售 主力單價(jià)： 10000元 /m178。 小區(qū)及小區(qū)周邊配套分析：國際游艇碼頭、國際網(wǎng)球中心、國際會展中心、國際會議中心、乒羽俱樂部、廈門歌劇院 環(huán)境分析：環(huán)境優(yōu)美，無敵海景。 平均單價(jià)：未定 主力總價(jià)：未定 車位總數(shù)： 222個(gè) 銷售情況：未售 二、綜合分析： 規(guī)劃分析：以 22幢獨(dú)體別墅搭配 5幢高層建筑，形成南北落差，兼顧到建筑外觀的美感與機(jī)體的功能的合理。 1劣勢分析：本案客戶對象主要是高端客戶群體，低樓層的戶型購買者比較不看好。 小區(qū)及小區(qū)周邊配套分析：毗鄰廈門市體育中心松柏一小、松柏中學(xué)、檳榔中學(xué)、濱北小學(xué)擁有大型現(xiàn)代體育、文化、藝術(shù)、教育設(shè)施。 銷售率： % 主力總價(jià)： 車庫情況 面積范圍： 2630m178。外墻使用保溫材料，直飲水系統(tǒng)。周邊有育興濱北商場、閩客隆 外國語學(xué)校等 幼兒園 中山醫(yī)院等生活設(shè)施。 五房兩廳三衛(wèi) 175平方米 A 五房兩廳三衛(wèi) 175平方米 B 五房兩廳三衛(wèi) 185平方米 一、基本資料 案名：國貿(mào)春天 電話： 507882 5078811 小區(qū)地理位置：湖濱中路延伸段、柯達(dá)用地旁 售樓位置：項(xiàng)目施工現(xiàn)場對面 設(shè)計(jì)單位：建筑設(shè)計(jì)院 開發(fā)商：（國貿(mào)集團(tuán)全資）廈門兆成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 施工單位：中建 規(guī)劃用途：高層住宅、別墅 總占地面積： 3萬平方米 綠化率 (面積 )： 46% 總建筑面積： 10萬平方米 銀行貸款情況： 7成 20年 物管公司及費(fèi)用：未定 開盤時(shí)間： 2022年 5月 18日 工程進(jìn)度：地上 7層、 9層施工 交房時(shí)間： 2022年上半年 住宅情況 規(guī)劃戶數(shù)： 455 套 主力戶型：三房、四房 面積范圍： 165800m178。 面積范圍： 160至 180㎡ 主力面積： 165㎡ 售出戶數(shù)： 164套 主力單價(jià)： 13800元 /㎡ 銷售率： 100% 主力總價(jià)： 車庫情況 面積范圍： 3040㎡ 車位數(shù)： 147 主力總價(jià)： 20萬 銷售情況：售完 二、綜合分析： 規(guī)劃分析：板式結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，戶戶南北朝向、超大私家入戶花園。以 156平左右的 4房為主力戶型。 140 84 60% 樓中樓 300336m178。 銀行貸款情況： 7成 20年（建行） 物管公司及費(fèi)用：華僑城物業(yè) 開盤時(shí)間： 2022年 11月 6日 工程進(jìn)度：開始落架 交房時(shí)間： 2022年年底 住宅情況 規(guī)劃戶數(shù)： 373套 主力戶型： 四房 面積范圍： 90350m178。 ? 2）本案地塊各類景觀資源豐富，適合于寬松式戶型結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)； ? 3）隨著國家房產(chǎn)新政的出臺，未來豪宅類產(chǎn)品將越來越稀缺，特別是如本案產(chǎn)品這種景觀資源豐富，濱海第一排位置的大戶型結(jié)構(gòu)產(chǎn)品更將可能成為絕版； ? 4）市場上大戶型產(chǎn)品受消費(fèi)者追捧，各在售項(xiàng)目這類產(chǎn)品推向市場即形成熱點(diǎn)，短期內(nèi)就能達(dá)到半數(shù)以上的去化率； ? 5）大戶型的設(shè)計(jì)能帶動客戶層向高尚人士集中，推動項(xiàng)目居住檔次的提升。 ? 缺點(diǎn)是其中有一梯為一梯一戶，公攤較大。 會所設(shè)施齊全、享酒店是配套與服務(wù)，檔次很高 四、市場定位及依據(jù) ? 一）市場定位 ? 綜合項(xiàng)目地塊各類優(yōu)勢資源，結(jié)合市場調(diào)查數(shù)據(jù)分析與目標(biāo)客戶群體定位，將本案產(chǎn)品定位為廈門西海域 ——濱海純景觀大戶豪宅。 要買一套好一點(diǎn)的房 ? 可極目西海域美景的豪宅 ? 本案 “ 國際郵輪城 ” 的定位，在這部分人群中認(rèn)知度較高，借助這一國際知名度和他們在這一地緣區(qū)位獲得豐厚投資回報(bào)的誘惑力，向這一人群大力宣傳應(yīng)該可以取得較好效果。據(jù)市調(diào)了解， 150平方米以上的戶型這部分購買群占了很大部分，有的甚至達(dá)到 40%以上，如碧山臨海、東方麗景、藍(lán)灣國際等。而廈門本地的富有階層，則是這個(gè)龐大的購房族中不容忽視的中堅(jiān)力量。 ? 我司經(jīng)過多方論證后得出規(guī)劃建議：一是采用舍小取大的方式來規(guī)避地塊有效距離不夠的制約因素，即減小梯位數(shù)，增加單套產(chǎn)品面寬，將五梯位設(shè)計(jì)減小至四梯位設(shè)計(jì)，其中三個(gè)梯位按一梯兩戶設(shè)計(jì)，另一個(gè)梯位按 “ 品 ” 字型結(jié)構(gòu)布局設(shè)計(jì)三戶或四戶，從而增大每個(gè)梯位的面寬，達(dá)到利于設(shè)計(jì)單套產(chǎn)品面寬的目的。“國際郵輪城 ? 規(guī)避建議：采用短面寬長進(jìn)深設(shè)計(jì)或者減少戶數(shù)增加面寬方法，盡量采用外弧型扇面布局，最大化的利用景觀面，根據(jù)實(shí)地情況盡量滿足南北朝向布局，各單套戶型中利用庭院式露臺設(shè)計(jì)（參考深圳華府三房戶型平面布局），或其它有利于長進(jìn)深通風(fēng)采光功能設(shè)計(jì)的方式。 三、目標(biāo)客戶群體定位及 需求特征分析 ? 一）目標(biāo)客戶群體定位及定位來源 ? 以下目標(biāo)客戶群的定位來源于本司對廈門房地產(chǎn)市場的充分分析與了解的前提下，在本司與貴司上一階段的工作配合和相戶討論后，基本認(rèn)同本案 A3地塊的大概定位方向（走高檔豪宅路線），在這一前提條件下，通過上一階段的廈門樓盤市調(diào)分析，以及假定目標(biāo)客戶群的問卷調(diào)查分析，通過大量采集數(shù)據(jù)的分析和評估，并對同類競爭樓盤的市場、產(chǎn)品與已購買客戶的分析評判，得出以下結(jié)論： ? 廈門本地富有階層 ? 由于長期以來對廈門的了解，廈門本地人有一種地域的優(yōu)越感，除了作為投資他們大多不會選擇在外地購房。在廈門購房成為越來越多福建省內(nèi)甚至外省客源的選擇，既可享受綠色生態(tài)，生活環(huán)境的舒適，又能顯示身份地位，而本案的景觀和規(guī)模優(yōu)勢，正是品味和地位的象征，也是投資的首選；此外，便利的交通位勢，為回鄉(xiāng)探親提供了方便。這部份人，看中的是物業(yè)的品質(zhì)，配套的完善和交通的便利，其主要置業(yè)用途為自住和投資