【正文】 ?在地鐵開(kāi)通后，預(yù)計(jì)片區(qū)均價(jià)將得到大幅度的提升，樓盤(pán)品質(zhì)也顯著提高； ?2022年片區(qū)規(guī)劃利好實(shí)現(xiàn) ,不考慮宏觀環(huán)境變化因素 ,參考其他城市地鐵沿線物業(yè)的價(jià)格變化 ,預(yù)計(jì)將在目前片區(qū)實(shí)現(xiàn)價(jià)格上上漲 10%15%左右。 高度借勢(shì) 中航地產(chǎn) —— 城市綜合體專業(yè)運(yùn)營(yíng)商 ?中航地產(chǎn)年度新產(chǎn)品發(fā)布會(huì) ?中航城招商發(fā)布會(huì) ?城市綜合體專業(yè)高峰論壇 ?軟文炒作 策略 1：用城市運(yùn)營(yíng)商形象占領(lǐng)至高點(diǎn) 系列手段： 城市綜合體打造之系列事件炒作 城市話題：新城市下的新城市綜合體論壇 /新聞炒作 ?中航發(fā)起，特區(qū)報(bào)組織 ?業(yè)內(nèi)人士參與 ?現(xiàn)場(chǎng) LED/影視廳階段性播放 ?系列報(bào)紙專題 ?搜房網(wǎng)、房信網(wǎng)動(dòng)態(tài)新聞 —— 談城市綜合體對(duì)于城市的意義 —— 談龍華城市化發(fā)展對(duì)區(qū)域價(jià)值提升及生活形態(tài)的改變 —— 中航．城上城項(xiàng)目愿景與進(jìn)度發(fā)布 系列社會(huì)話題，讓客戶了解城市綜合體的源起與價(jià)值，讓城市綜合體價(jià)值成為值得追求的生活價(jià)值。 借力于華強(qiáng)北中航城，對(duì)兩個(gè)項(xiàng)目之間進(jìn)行資源整合可以發(fā)揮最大的優(yōu)勢(shì)，可以借中航地產(chǎn)和華強(qiáng)北中航城項(xiàng)目的大船出海，順勢(shì)推出市場(chǎng)。 預(yù)計(jì) 2022年 6月通車 5號(hào)線 線路由前海灣站至東門(mén)南站?？蛻粜枨罅枯^高、可實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值。 推售策略 推售策略 產(chǎn)品差異化較大時(shí)如何保證價(jià)值的連續(xù)性和客戶順利轉(zhuǎn)化？ 注：在大三期的先后推售安排下，每一期在分棟分批推售！ 第一批 第一批 第二批 第一批 第二批 第三批 三房 、兩房、 2+1房 三房 、四房 兩房、公寓 價(jià)格策略 2 價(jià)格策略。 115120㎡ 三房 震撼寬廳設(shè)計(jì) 入戶花園可改房 陽(yáng)臺(tái) 落地窗 大露臺(tái)，跳送露臺(tái) 戶內(nèi)花園 贈(zèng)送露臺(tái) 中等戶型 性價(jià)比 、戶型空間 舒適性策略，增加 產(chǎn)品賣點(diǎn) 項(xiàng)目中較優(yōu)、最優(yōu)的位臵，資源、朝向好，客廳主臥南 北通透，高舒適度空間體驗(yàn) 戶 型 140㎡ 四房 ?140四房樓王的豪華配臵： ? 震撼超寬客廳；客廳及餐廳一體 ? 超大露臺(tái)附送 ? 內(nèi)花園可改房設(shè)臵 戶 型 大戶型 資源、檔次、戶 型空間 增加舒適性細(xì) 化策略 項(xiàng)目中最優(yōu)的位臵，資源、朝向極佳，客廳主臥南北通透，豪宅 空間體驗(yàn) 從日本和香港小戶型的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看， 收納技術(shù) 帶來(lái)的 實(shí)用主義 是以小見(jiàn)大，將全面提升小戶型物業(yè) 空間利用率 與 實(shí)用價(jià)值， 體現(xiàn)發(fā)展商對(duì)居住者的 人本關(guān)懷 ，是未來(lái) 發(fā)展方向 小戶型價(jià)值提升：收納技術(shù)全面運(yùn)用 精裝 收納技術(shù) —— 玄關(guān) 旅行箱柜 /舊物品收納 風(fēng)衣外套 /帽子 /公文包 /手袋 運(yùn)動(dòng)用品 /雜物 衣物保養(yǎng)用品 穿鞋凳 （ 含小地?zé)?， 用于換鞋照明 ） 常穿鞋擺放 大衣鏡 鞋盒 /大件物品 /雜物收納 鞋架 鑰匙掛 /信報(bào)架 傘掛 （ 帶滴水花盤(pán) ） 精 裝 收納技術(shù) —— 廚房 1）米桶拉柜 2）收納簡(jiǎn)單備餐、休閑食品、干糧雜貨的空間 3）垃圾筒 4）消毒碗柜 5）洗水盆區(qū)域清洗用具的收納 6）臺(tái)面設(shè)計(jì)需考慮到廚房操作的流線，重點(diǎn)關(guān)注：水槽旁的切菜區(qū)域、爐具旁放臵調(diào)味料盒 /備餐區(qū) 7）帶滑道的感應(yīng)式自動(dòng)開(kāi)蓋垃圾筒 精 裝 收納技術(shù) —— 衛(wèi)浴間 1）馬桶旁設(shè)計(jì)擱架，擺放雜志、手機(jī)等小件物品 2）梳妝臺(tái)面及儲(chǔ)物柜空間擺放包括護(hù)膚品、化妝品、吹風(fēng)筒等女性用品 3）懸掛大鏡子 4）化妝凳（可設(shè)計(jì)為抽拉式，內(nèi)為抽屜，充分利用空間收納物品） 5）臺(tái)面包含洗手面盆 精 裝 ?采用 合頁(yè)門(mén) ：一種新的房門(mén)使用方法，通過(guò)旋轉(zhuǎn)門(mén)扇的開(kāi)放和關(guān)閉，空間或連通或分割。減少商業(yè)體壓力 。 規(guī) 劃 住宅區(qū)域?qū)嶋H容積率高達(dá) 規(guī) 劃 城市核心暢想 ——一個(gè)城市公園 推動(dòng)劇場(chǎng)綠化與城市綠化的融合 規(guī) 劃 城市核心暢想 ——兩個(gè)主題 劇場(chǎng) —— 文化主題 mall—— 商業(yè)主題 規(guī) 劃 城市核心暢想 ——三個(gè)廣場(chǎng) 構(gòu)成城市生活體驗(yàn)場(chǎng) 規(guī) 劃 規(guī)劃概念暢想 ——步行系統(tǒng) 公共步行系統(tǒng) 住戶步行系統(tǒng) 規(guī) 劃 規(guī)劃概念暢想 ——車行系統(tǒng) 公共地下車行系統(tǒng) 住戶地下車行系統(tǒng) 規(guī) 劃 規(guī)劃概念暢想 ——景觀系統(tǒng) 公共景觀系統(tǒng) 住戶景觀系統(tǒng) 屋頂花園系統(tǒng) 降低住區(qū)建筑密度，降低梯戶比 增加住宅價(jià)值 …… 目 的 前提 1： 定位調(diào)整，增加中等戶型比例，需要調(diào)低梯戶比；出現(xiàn)拼合，戶型面寬變大 前提 2： 基本保證商業(yè)的布局和價(jià)值 嘗試 1 —— 成本高，操作難度大 房型 戶均面積 套數(shù) 建筑面積 面積比 套數(shù)比 2房 70－ 80 550－ 580 42022－ 44000 23－ 26% 3035% 2＋ 1房 85－ 90 550－ 580 50000－ 53000 28－ 32% 3035% 3房 120－ 130 400－ 440 50000－ 53000 28－ 32% 2326% 4房 140－ 150 170－ 200 25000－ 28000 13－ 16% 1013% 總計(jì) 1700－ 1800 172680 70－ 80平米的 2房－ 48層 85－ 90平米的 2+1房 － 48層 120－ 130平米的 3房 － 48層 140－ 150平米的 4房 － 48層 規(guī) 劃 48層住宅，高度不超過(guò) 150米 房型 戶均面積 套數(shù) 建筑面積 面積比 套數(shù)比 公寓 58－ 63 240－ 260 14500－ 15500 8－ 10％ 13－ 15％ 小 2房 70－ 80 350－ 400 29000－ 30000 15－ 20% 2025% 2＋ 1房 85－ 90 600－ 620 54000－ 55000 30－ 33% 3035% 3房 120－ 130 360－ 400 50000－ 52022 28－ 32% 2023% 4房 140－ 150 140－ 160 20220－ 22022 12－ 15% 810% 總計(jì) 1750－ 1850 172680 70－ 80平米的小 2房 85－ 90平米的 2+1房 120－ 130平米的 3房 140－ 150平米的 4房 1層為街鋪，其上布臵 32層住宅 42層住宅，高度不超過(guò)130米 58－ 63平米的公寓 規(guī) 劃 1－ 5或 1－ 3層為商業(yè)，其上布臵 25層小戶型住宅 嘗試 2 —— 建筑空間豐富，成本相對(duì)低 規(guī) 劃 方案比較 —— 在商業(yè)上增加住宅的方案更有利于實(shí)現(xiàn)價(jià)值 成本 操作方便度 產(chǎn)品舒適度 空間感 園林 商業(yè)趣味性 嘗試 1 嘗試 2 規(guī) 劃 商業(yè)與住宅價(jià)值的平衡 城市、時(shí)尚、地標(biāo) 面孔 1—— 張揚(yáng)、個(gè)性、自我 金地梅隴鎮(zhèn) 建 筑 萬(wàn)科金域華府 金地上塘道 面孔 2—— 簡(jiǎn)潔、挺拔、醇厚 建 筑 溪山 世紀(jì)春城 面孔 3 —— 典雅、華麗、從容 建 筑 城市綜合體形象 —— 時(shí)尚、動(dòng)感、絢麗 …… 魅力無(wú)限，另人 目眩神迷 手法一 —— 塑造獨(dú)特造型 建 筑 手法二 —— 立面公建化或者異域化 建筑 以獨(dú)特造型豎立核心印象 …… 建 議 獨(dú)特曲線構(gòu)成的時(shí)尚社區(qū) —— 北京錦秋知春 總設(shè)計(jì)師： 菲列普 〃 考克斯（ PHILIPCOX）， 國(guó)際著名澳洲建筑設(shè)計(jì)大師，悉尼奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館的主要建筑設(shè)計(jì)師之一 設(shè)計(jì)亮點(diǎn)： ?總建筑面積達(dá) 25萬(wàn)平方米，由商務(wù)辦公樓、商務(wù)公寓、住宅和文化休閑配套設(shè)施組成。 風(fēng)情商業(yè)街作為集中商業(yè)和住宅的過(guò)渡 君悅酒店 三層－四層品牌旗艦店 萬(wàn)象城延伸 以少量小體塊商業(yè)構(gòu)成過(guò)渡 —— 風(fēng)情商業(yè)街 住宅標(biāo)準(zhǔn)層為四梯五或四梯六 三里屯 SOHO 社區(qū)意向 —— 社區(qū)采用開(kāi)放式設(shè)計(jì)使其成為已有街區(qū)的有機(jī)延伸 內(nèi)部開(kāi)辟眾多街道，讓人自由游逛 —— 設(shè)計(jì)了三層街道，除地面層外，更有地下一層和地下二層，每層街道兩旁均有五個(gè)購(gòu)物商場(chǎng)和特色商業(yè)街構(gòu)成，為整個(gè)商業(yè)街注入活力。 商業(yè)配套：高端商業(yè)提升項(xiàng)目品味 以深圳 頂級(jí)購(gòu)物中心 華潤(rùn)萬(wàn)象城為商業(yè)配套。 功能 換房客 本項(xiàng)目客戶定位 客戶分析 ? 龍華市場(chǎng)面向首次臵業(yè)客戶的項(xiàng)目眾多，處于完全競(jìng)爭(zhēng)局面； ? 面向換房客（包含功能型換房、品質(zhì)型換房）的供應(yīng)稀缺； ? 客戶趨勢(shì)：臵業(yè)二線拓展區(qū)的換房客戶總量有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。我已經(jīng)習(xí)慣梅林的生活，溪山在 關(guān)口附近 ， 110萬(wàn)可以買(mǎi) 140平米，算是比較 劃算 的。每一個(gè)中航項(xiàng)目的誕生，都伴隨著一個(gè)新中心的崛起！ 中航 …… 觀瀾中航城 華強(qiáng)北中航城 伴隨著 “ 中航城 ” 系列項(xiàng)目品在全國(guó)各地的成功運(yùn)營(yíng)， “ 中航 ” 品牌標(biāo)簽熠熠生輝，奠定中航 城市綜合體專業(yè)運(yùn)營(yíng)商 的領(lǐng)導(dǎo)地位。 一期以 8590m2的小三房為主。 預(yù)計(jì) 2022年建成 6號(hào)線 線路由龍華火車站至松崗，連接龍華新城、石巖、光明新城、公明、松崗等片區(qū) 預(yù)計(jì) 2022年以后 深圳北站 興奮點(diǎn) 3 ?乘地鐵 4號(hào)線到中心區(qū)、皇崗口岸 ?乘地鐵 5號(hào)線與 1號(hào)線換乘到機(jī)場(chǎng) 深圳北站（龍華新客站），作為廣深港客運(yùn)專線和廈深鐵路的交匯樞紐站，加強(qiáng)了深圳與香港、北京、長(zhǎng)三角、東南沿海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的聯(lián)系，不僅直接服務(wù)高端商務(wù)客流，而且將成為到北京、武漢等地的全國(guó)交通樞紐。 ?建成后二線拓展區(qū)到福田中心區(qū) 20分鐘 興奮點(diǎn) 2 龍華： 20分鐘 CBD圈層 港鐵沿線 290萬(wàn)建面物業(yè)的開(kāi)發(fā)將極大的改變龍華二線拓展區(qū)的城市面貌 備注：圖中港鐵用地的圈畫(huà)并不代表精確的港鐵用地范圍，僅是對(duì)其區(qū)位做示意性標(biāo)住 ?港鐵沿線 預(yù)計(jì)總建面約 290萬(wàn)平方米 的物業(yè)開(kāi)發(fā)權(quán)。 ? 定位為中部綜合服務(wù)組團(tuán)中心； ? 是先進(jìn)工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地； ? 商貿(mào)、房地產(chǎn)發(fā)達(dá)現(xiàn)代化城區(qū)； ? 寶安陸路口岸物流中心 ? 深圳中心區(qū)的生活配套基地 福田后花園 深圳后花園 城市次中心 交通規(guī)劃： 龍華交通中心地位確立，將成為全國(guó)性交通樞紐 ? 龍華交通從 06年起得到實(shí)質(zhì)性改善； ? 2022年以后，龍華將形成蜘蛛網(wǎng)狀的公路交通網(wǎng)絡(luò)，將港、澳、深及整個(gè)珠三角連成一片，成為交通樞紐 2022年 2022年 梅龍公路 ：南起梅林關(guān) ，北接布龍路 ，到龍華廣場(chǎng) 龍大公路：南起已規(guī)劃未動(dòng)工的福龍路 ，連接布龍路 ，北接?xùn)|莞大嶺山 南坪快速干道：西起南頭 ， 途經(jīng)龍華 ， 東到坪地；福龍公路 ， 南起福田 地鐵 4 號(hào)線：與福田中心區(qū)和香港快速相接 地鐵 5號(hào)線 ：和地鐵 2號(hào)線成為第一個(gè)軌道交通環(huán)線 ，使龍華快速與羅湖 、 南山 、寶安中心區(qū) 、龍崗相連 ， 成為中心樞紐 。 如果深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說(shuō)明。 深圳 ——內(nèi)地最具競(jìng)爭(zhēng)力的城市，城市價(jià)值日益提升 連續(xù)三年成為中國(guó)內(nèi)地最具競(jìng)爭(zhēng)力城市 第一名 第二名 第三名 第四名 2022年 深圳 上海 北京 廣州 2022年 深圳 上海 北京 臺(tái)北 2022年 深圳 上海 北京 臺(tái)北 城市氣質(zhì)： 年輕、時(shí)尚、動(dòng)感、夢(mèng)幻、現(xiàn)代和包容 城市經(jīng)濟(jì)： 城市經(jīng)濟(jì)高位、快速和健康的發(fā)展 社會(huì)特征： 移民社會(huì)，價(jià)值追求的多元化，注重實(shí) 際，輕蔑清淡的風(fēng)氣 城市區(qū)域： 港深大都市、珠三角核心城市 宏觀視野 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 20222022年市場(chǎng)供給 ，仍無(wú)法滿足中心區(qū)與日倍增的住宅需求。 ?地鐵沿線物業(yè)預(yù)計(jì)將為二線拓展區(qū)提供大量的 商業(yè)、廣場(chǎng)等公共休閑娛樂(lè)配套。 ?依靠客運(yùn)鐵路，聚集國(guó)內(nèi)中小企業(yè)及地方政府辦事處、酒店、商務(wù)公寓等 ?火車站周邊會(huì)聚集 餐飲、超市、藥店、旅游特色零售、銀行、批發(fā)性商業(yè)、公共服務(wù)等商業(yè)形態(tài)。 劇院、學(xué)校、超級(jí) SHOPPING MALL、寫(xiě)字樓、酒店、城市公共休閑景觀帶構(gòu)成的復(fù)合功能綜合體成為中心，純住宅邊緣化。 以中航為品牌號(hào)召，嫁接華強(qiáng)北“中航城”品牌標(biāo)簽，強(qiáng)化“城