海口天邑國際整體營銷案(存儲版)
【正文】 。休閑娛樂主題商業(yè)有極大的發(fā)展空間。 1 824 與 主樓一層大廳貫通，建設(shè)郵電通訊網(wǎng)絡(luò) 、天邑國際票 務(wù)中心、旅行社等商務(wù)配套。 “天鵝”是高貴動物的代表，象征美好的事物，與天邑國際的形象及經(jīng)營業(yè)態(tài)的檔次相符；“風(fēng)暴”則與經(jīng)營項(xiàng)目的主題、定位、目標(biāo)群體很貼近，體現(xiàn)了項(xiàng)目時(shí)尚、高端、活力的定位。 第一階段以天邑項(xiàng)目企劃案的形式啟動，也可搭配少量廣告宣傳； 第二階段宣傳應(yīng)選在寫字樓銷售第三階段既主體已經(jīng)封頂，與寫字樓招租信息一起面市，起到轟動效應(yīng)。項(xiàng)目 41－ 46 層因 屬項(xiàng)目至高點(diǎn)，具有獨(dú)一無二的排他性，經(jīng)營定位為海口最高檔商務(wù)休閑會館 。 項(xiàng)目南面是國貿(mào)區(qū)玉沙村改造項(xiàng)目，玉沙村是國貿(mào)最后一塊可供開發(fā)地塊，是名符其實(shí)的“城中城”。所以在大環(huán)境、項(xiàng)目本身?xiàng)l件都不成熟的情況下，倉促銷售，無非是兩種結(jié)局：要么以極低的價(jià)格出售，要么就像京江廣場一樣三年的時(shí)間都無法租售。 3) 返租模式的穩(wěn)健性： 后續(xù)經(jīng)營一旦出現(xiàn)危機(jī)，各自為政的眾多業(yè)主將很難形成 長期、穩(wěn)健 、統(tǒng)一 的持續(xù)經(jīng)營； 4) 天邑國際以真實(shí)市場需求價(jià)格、高于返租模式的回報(bào)出售物業(yè)，憑借科學(xué)的業(yè)態(tài)規(guī)劃、專業(yè)的市場營銷推廣和招商，所得回報(bào)收益全歸投資者所有。本項(xiàng)目將商業(yè)規(guī)劃和招商整體運(yùn)作，保證商業(yè) 持續(xù)的良性發(fā)展。 五、 《天邑國際企劃案》 除基本的銷售物料 外 ，建議制作 《 天邑 國際 企劃案 》 作為拓展工具， 類似 于 產(chǎn)品 樓書 ，名稱暫定。 該方案的優(yōu)勢： ▲ 有利于控制銷售折扣，建立前期認(rèn)購客戶信心； ▲ 在?？谛聦懽謽琼?xiàng)目推出之際，我們 擁有新的市場亮點(diǎn)； ▲ 比目前絕大多數(shù)開發(fā)商做的 8％五年售后返租更具收益價(jià)值，樹立天邑良好的市場形象； ▲ 降低承租戶入駐門檻，減少已 承租戶搬遷成本，快速聚攏項(xiàng)目人氣，利于后期銷售 ； 四、市場開拓 1． 島外拓展： 無非三種途徑：島外宣傳、直接外地駐點(diǎn)、尋找島外代言人或機(jī)構(gòu)。 封頂后 項(xiàng)目形象已經(jīng)成熟，市場已經(jīng)具備相當(dāng)熱度，均價(jià)達(dá)到 8700 元 /㎡。） 開盤前 考慮到前期已售出部分單位，為完成公司既定的價(jià)格目標(biāo)，建議拿出部分單位以 低于開盤價(jià) 300 元 /㎡接受內(nèi)部認(rèn)購 ，沒有折扣。 主體結(jié)構(gòu)封頂前 （ － ） 此階段跨度時(shí)間較長，可根據(jù)工程進(jìn)度、實(shí)際銷售情況、重大節(jié)日節(jié)點(diǎn)分步制定營銷、推廣計(jì)劃，建議在廣告推廣中采用重大節(jié)日節(jié)點(diǎn)為階段性推廣，價(jià)格策略則根據(jù)工程進(jìn)度、銷售進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整。 3. 現(xiàn)場包裝、看房通道等的包裝 由廣告公司 提案。 風(fēng)格 氣勢磅礴、威嚴(yán)凌人，展現(xiàn)項(xiàng)目高貴、高雅的形象，并融入項(xiàng)目賣點(diǎn)、特 色元素。我們要求在項(xiàng)目現(xiàn)場應(yīng)能全方位突出項(xiàng)目特色，體現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的高要求、高水準(zhǔn)，以與市場同類型項(xiàng)目加以區(qū)分。 本項(xiàng)目與 同地段 其他寫字樓項(xiàng)目在產(chǎn)品本身上差異性并不是很明顯，除了在產(chǎn)品外形上我們具有較強(qiáng)的優(yōu)勢。同時(shí)以天邑國際成功的項(xiàng)目形象推出天邑投資公司品牌，為公司在海南的后續(xù)發(fā)展打下良好的品牌基礎(chǔ)。我們唯有這種意識高度，才能將本項(xiàng)目在亂軍中沖出重圍、獨(dú)樹一幟，創(chuàng)造 天邑神話，完成既定銷售任務(wù)。因我們的目標(biāo)客戶多是商界知名、實(shí)力雄厚的領(lǐng)袖型企業(yè)和個(gè)人，應(yīng) 盡量 避免銷售 的 嫌疑，突出服務(wù)內(nèi)涵。人流雖少，但目標(biāo)客戶群對于銷售的貼身性、服務(wù)性會要求很高，因此在銷售接待環(huán)境和線路的設(shè)計(jì)上，要符合目標(biāo)群的 個(gè)性化要求 。 銷售控制計(jì)劃進(jìn)度圖 1 月 6 月 8 月 11 月 12 月 4 月 5 月 9 月 12 月 預(yù)熱期 內(nèi)部認(rèn)購 強(qiáng)銷期 熱銷期 持銷期 尾盤 1. 各階段推廣重點(diǎn) 開盤前準(zhǔn)備階段 （至 2022 年 8 月 ） 1） 準(zhǔn)備工作 主要是前期準(zhǔn)備工作，比如必要的寫字樓市場調(diào)查、推廣策略的制定、銷售開盤 第一階段：概念導(dǎo)入 第二階段： 產(chǎn)品訴求 第三階段：客戶 2022 年 2022 年 封頂 人員的培訓(xùn)、第一階段價(jià)格策略、開盤方案、宣傳物料的制作、客戶儲備等。 第三階段 此階段，樓體主體已經(jīng)封頂，市場信心大增，經(jīng)過一年多時(shí)間的廣告轟炸、 培養(yǎng)高端市場，市場的導(dǎo)向性已十分明顯。 內(nèi)部認(rèn)購方法： a 預(yù)交認(rèn)購意向金 50000 元； b 或 預(yù)交意向金 20220 元，同時(shí)出具 200 萬元資產(chǎn)證明材料（須客戶本人）； c 或 零意向金
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