中原對國六條解讀及應(yīng)對建議(存儲版)
【正文】 2022年 6月品控中心出品 國六條?細則解讀 中原認為： 這次出臺的國六條的細則很?猛?， 短期內(nèi)將使得購房者持幣待購靜觀其變，市場的成交量尤其是房地產(chǎn)三級市場將受一定影響 。 穩(wěn)定房價已成為各級政府不可推卸的責(zé)任，地方政府既不能無所作為，更不能為了局部或眼前利益實施逆向調(diào)節(jié) ， 所以，地方政府極有可能在自身利益上作出讓步，以平抑高企的房價 。各級建設(shè)（規(guī)劃）主管部門要會同監(jiān)察機關(guān)加強規(guī)劃效能監(jiān)察，督促各地予以落實。 其所遷涉到的利益集團關(guān)系，及觸及的法律、法規(guī)等還有待地方政府與中央調(diào)和。 為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到 35％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。 ? 能抑制不合理的購房需求 。 ?在限套型、限面積的基礎(chǔ)上，以招標(biāo)的方式來進行土地交易，其意味著以后土地出讓很有可能更看重開發(fā)商‘出的房價’是否符合限價要求而不是‘出的地價’有多高， 從這點上看，地方政府極有可能在自身利益上作出讓步 。而對?對超出合同約定動工開發(fā)日期滿 1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑臵費，并責(zé)令限期開工、竣工；滿 2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。 【 點評 】 （九）加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管。而 深圳在?國六條細則?出臺后要做的，就是加大措施的執(zhí)行力度，可以預(yù)計 6月份開始或者更晚些時候深圳將引發(fā)一起違規(guī)整頓風(fēng)暴（像去年一樣），但能否杜絕違規(guī)現(xiàn)象還要看以后政府是否堅持整頓 。嚴格執(zhí)行經(jīng)濟適用住房管理的各項政策，加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購買、謀取不正當(dāng)利益的行為。要完善市場監(jiān)測分析工作機制，統(tǒng)計和房地產(chǎn)主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息。 房地產(chǎn)業(yè)軌跡 —— ? 由于需求增長快于供給增長，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場已進入短缺期。 ? 市場規(guī)模擴張。 ??國六條 ? 細則 目的仍為穩(wěn)定房價并保證中低收入家庭住房改善 ； ?隨著這些政策的逐步落實，市場小戶型供應(yīng)未來 12內(nèi)又將成為主流， 供應(yīng)結(jié)構(gòu)將朝著有利于中低收入家庭的方向逐步改善； ?住宅超前消費的現(xiàn)象將逐步得到控制，對土地其他珍貴資源的節(jié)約使用將益發(fā)成為社會共識； ?消費者的居住觀念將更為理性，改善居住品質(zhì)的需求將從過去的主要追求更大面積， 轉(zhuǎn)向主要追求住宅性價比和全面居住體驗的提升 ； ?而稅收、信貸等方面的政策， 將使投資性購房市場進一步降溫 ； ?投資性購房比例過高是市場過于亢奮的表現(xiàn)， 適度降溫有助于市場回歸理性，恢復(fù)行業(yè)從優(yōu)勝劣汰中獲得進步的機制。而深圳市 05年銷售的三房以上戶型面積約占 66%， 06年的供應(yīng)結(jié)構(gòu)必然會順應(yīng)此趨勢 ,以三房以上的中大戶型供應(yīng)為主。在 06年 3月前已有房產(chǎn)售出、 3月后仍有后續(xù)供應(yīng)的項目，幾乎無一例外地被卷入了退房、索賠差價的風(fēng)潮。前者是為了?研討當(dāng)前形勢和對策?；后者的主題是?房地產(chǎn)企業(yè)自律、誠信?，矛頭卻指向了新政：控訴中央對樓市?有壓無保?，導(dǎo)致行業(yè)?入冬?。 價格策略 ：地段好的優(yōu)質(zhì)物業(yè)或稀缺物業(yè)若不存在資金困難，可按原計劃提價，綜合質(zhì)素一般或市場供應(yīng)較多的物業(yè)可維持原價快速出貨，從而營造漲價暢銷兩局面，增強市場信心。 建議：未開工項目 市場判斷 建 議 90平方米以下建筑面積不少于 70%這一政策，將使未來中小戶型進入同質(zhì)競爭最嚴峻的時代，而物業(yè)的附加值，如裝修等則成為其致勝的關(guān)鍵。 建議：剛開工項目 市場判斷 建 議 由于市場慣性推動，樓市快速下滑的可能性不大，另一方面，但若房價快速上漲的勢頭不減，中央有可能會出臺更嚴厲政策， 08年拐點論會否應(yīng)現(xiàn)仍難以預(yù)測。必要時，可追加投入成本，推出?增值?行動。6月份，北京超過 50個樓盤同時開盤。 12月 21日， 63位購房人向人民法院提起了民事訴訟，上海市寶山區(qū)人民法院開庭審理了上海大華退房事件。 本次調(diào)控細則出臺，市場將會進入 23個月的觀望期，市場的成交量和價格都將有一定的調(diào)整，但觀望期之后市場表現(xiàn)仍較為樂觀。 ? 市場回歸理性。 ? 不限制需求。 需求 供給 短缺 旺盛 沉寂 過剩 市場均衡線 價格高 成交量大 成交量小 價格低 ? 越靠左上角，價格越高； 越靠右下角，價格越低。 【 點評 】 （十四）建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。 （十二）規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。 房地產(chǎn)、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為，對不符合條件擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負責(zé)人的責(zé)任。 中央政府嚴格控制被動性住房需求， 目的是為了減少在沒有落實拆遷安臵房源和補償政策不到位的情況下地方政府強制實施拆遷的行為 ，體現(xiàn)了中央關(guān)心弱勢群體。 對雖按照合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足 1／ 3或已投資額不足 1／ 4,且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿 1年的，按閑臵土地處臵。 要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用
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