【正文】 支持。 第二十條 【 “買賣不破租賃 ” 及適用的例外情形 】 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。 【 理解與適用 】 房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)適用的法律關(guān)系情形 房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)只在租賃房屋作為買賣合同法律 法律關(guān)系的標的物時發(fā)生，在贈與、互易以及因公征用等法律關(guān)系中則不得適用，亦不能主張優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償請求權(quán)。 第二十二條 【 租賃房屋抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時，承租人優(yōu)先購買權(quán)的保護 】 出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當在合理期限內(nèi)通知承租人。 【 理解與適用 】 拍賣的 “ 價高者得 ” 特質(zhì)導(dǎo)致其與承租人的優(yōu)先購買權(quán)存在一定沖突，由于優(yōu)先購買權(quán)屬 “ 準物權(quán) ” ，有一定的優(yōu)先效力，在拍賣程序亦不例外，具體可見下述條文： 《 最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定 》 第 16條規(guī)定 ,“拍賣過程中 ,有最高價時 ,優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價買受 ,如無更高應(yīng)價，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人；如有更高應(yīng)價 ,而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的 ,則拍歸該應(yīng)價最高的競買人。 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)提前通知承租人，承租人在接到通知后應(yīng)及時答復(fù)，若承租人接到通知后 15日內(nèi)未明確表示購買的，則喪失優(yōu)先購買權(quán)，這里強調(diào) “ 明確表示 ” 。 本次講座到此結(jié)束！ 謝謝大家！ 二零一零年五月六日 。 【 理解與適用 】 房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生于共有人所有權(quán)關(guān)系之中，具有物權(quán)性質(zhì)，而承租人優(yōu)先購買權(quán)基于租賃關(guān) 系，本質(zhì)上仍屬債權(quán)性質(zhì)，按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論，共有人的優(yōu)先購買權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。 第二十三條 【 租賃房屋拍賣時，優(yōu)先購買權(quán)的保護 】 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當在拍賣 5日前通知承租人。 承租人行使優(yōu)先購買權(quán)主張以同等條件與出租人成立買賣合同后 ,取得房屋所有權(quán) ,由此將導(dǎo)致出租人無法向第三人繼續(xù)履行合同 ,第三人可以主張出租人承擔違約責任。 第二十一條 【 承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時的救濟措施 】 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形 ,承租人請求出租人承擔賠償責任的 ,人民法院應(yīng)予支持。 有關(guān) “ 個人合伙 ” 的認定。在轉(zhuǎn)租合同無效的場合，如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意，次承租人無代償請求權(quán)。因此，本條依照 《 民事訴訟法 》 第 56條的規(guī)定，次承租人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨立請求權(quán)的第三人，也可以是無獨立請求權(quán)的第三人，具體情形可由受訴法院根據(jù)案情確定。等等諸如此類，均應(yīng)視為本條所稱的 “ 出租人與承租人另有約定。因此，本條文規(guī)定的 “ 合法建設(shè)手續(xù) ” ，應(yīng)是指取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。 本條與第十條相對應(yīng)，規(guī)定了合同解除時，對于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則： （ 1）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無法按照約定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價值，承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。 【 理解與適用 】 適用本條的前提條件有三： （ 1）承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，即善意添附； （ 2）租賃期間屆滿或者合同解除，合同無效不在此列； （ 3）裝飾裝修未形成附合。 對于未形成附合的裝飾裝修物，所有權(quán)仍歸承租人，房屋租賃無效時，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應(yīng)當支付相應(yīng)對價，承租人拆除過程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復(fù)原狀。所謂 “ 無法使用 ” 是指無法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。 綜合 《 合同法 》 關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下： （ 1）因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；（ 《 合同法 》 第 94條第（一）項） （ 2）承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的；（本司法解釋第 7條） （ 3）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的；（ 《 合同法 》 第224條、本司法解釋第 14條） （ 4）承租人無正當理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的；（ 《 合同法 》 第 227條） （ 5）承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的；（ 《 合同法 》 第219條） （ 6）不定期租賃，出租人有權(quán)隨時解除合同。即合同雙方為締約進行合理的接觸，當事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴，一方由于信賴而支 出一定的成本，主要包括用于締約的合理費用和準備履約所支出的合理費用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機會所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實踐中很難得到支持。這就是我國城市房屋租賃實行登記備案制度的法律依據(jù)，但該條規(guī)定屬于管理性規(guī)定，并非效力性強制 性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法院應(yīng)當認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。 關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃行為 有關(guān)軍產(chǎn)房的租賃行為，主要體現(xiàn)在 《 中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例 》 等相關(guān)法律文件中，軍產(chǎn)房租賃基本 屬于完全的市場行為，并不存在政府補貼的福利和社會保障性內(nèi)容，最高院民一庭認為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋?！?關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件 司法解釋 》 的理解與適用 主講人：趙世偉 第一條 【 本司法解釋的適用范圍 】 本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋 ,是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。 （ 3）不適用本司法解釋的糾紛案件 依照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本解釋。 租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。 【 理解與適用 】 我國城市房屋租賃實行登記備案制度的法律規(guī)定 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 （ 1995年 1月 1日）第 53條： “房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當 …… ，并向房產(chǎn)管理部門登記備案 ” 。 (2)房屋租賃合同無效的損失賠償 合同無效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責任，賠償范圍限于信賴利益。 【 理解與適用 】 《 合同法 》 第 219條 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。（本司法解釋第 6條） 關(guān)于 “ 無法使用 ” 的理解 在出現(xiàn)租賃房屋被司法機