【正文】 ..............................................................................36 五、 租賃建議 ........................................................................................................37 六、 經(jīng)營推廣重點 ................................................................................................37 七、 項目年經(jīng) 營收益 ............................................................................................38 策劃方案總結(jié)論 .............................................................................................................40 前言 —— 何謂酒店式公寓？ 酒店式公寓，顧名思義，首先是公寓，公寓一般是用來出租的住宅物業(yè)，其室內(nèi)空間間隔及使用功能與住宅類似；而“酒店式公寓”就是指提供酒店式全套服務(wù)的公寓類型，其兼具傳統(tǒng)酒店和公寓之長，大多位于成熟商務(wù)區(qū)域、外資企業(yè)和外籍人員聚集流動地帶，這些地區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)中心 等配套設(shè)施都比較完善。可以說，酒店式公寓的發(fā)展在中國沿海外向型 經(jīng)濟發(fā)達(dá)的大都市中已漸露端倪，不過總體上，酒店式公寓的在國內(nèi)還只是處于起步階段，估計至少還有 5~7 年的發(fā)展才進(jìn)入繁榮期。 酒店式公寓的特征 ： 性質(zhì) 屬于商住樓，有 70 年產(chǎn)權(quán) 設(shè)設(shè) 備備 配配 套套 通常配備酒店作為配套，會所設(shè)施十分完善，泳池、桑拿室、桌球、健身房、兒童游樂室、咖啡室等應(yīng)有盡有，國際公寓配套標(biāo)準(zhǔn)更按外籍人士需求來配置 戶戶 型型 特特 點點 介于住宅戶型及酒店套房之間，大廳大房，一般二 房 110 ㎡以上，三房 150㎡以上 裝修及室內(nèi)配置 通常配有豪華裝修及全屋家電家具廚具 物物 業(yè)業(yè) 管管 理理 服服 務(wù)務(wù) 專業(yè)公司進(jìn)行管理，提供 24 小時全天候物業(yè)管理和星級酒店式服務(wù) 日日 常常 生生 活活 配置廚房和洗手間，通常不可以明火煮食，配備獨立空調(diào)（或中央空調(diào)）及熱水系統(tǒng) 管管 理理 費費 管理費相對較高，有的納入租金內(nèi)，有的則另計 租租 賃賃 價價 格格 租價多在 100 元 /平方米以上，部分租賃價格以港幣或 美金標(biāo)價，比市場上同等質(zhì)素的個人出租物業(yè)要貴不少 租租 售售 特特 點點 因為要進(jìn)行專業(yè)性管理，故一般只租不售，近年因為市場的需要， 也出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓模式 三、 代表性酒店式公寓列表分析 公寓名稱 項目內(nèi)容 中信公寓 祈福華廈 廣東國際大廈 B 附樓 遠(yuǎn)洋明珠大廈 富城花園 新大廈 分布層數(shù) 3—38 層 25 層 共 35 層 7 樓、 25 樓 2— 8樓 共 30 層，分布各樓層 客房總數(shù) 兩座共 548 套 80 多套 共 35 套 —— 兩座共 95套 約 70 多套 二房單位套房面積 （建筑面積） 125 ㎡ 109~144 ㎡ 80~90 ㎡ 75 ㎡ 97— 129 125 ㎡ 三房單位套房面積 （建筑面積） 160 ㎡ 165~180 ㎡ 120 ㎡ 118 ㎡ 126— 157 個別面積達(dá) 499㎡ 160 ㎡ 售價 港幣 10000`15000 元 /㎡ 只租不售 5000 元 /㎡ 7000~8000 元 /㎡ 只租不售 7000~10000 元 /㎡ 配套設(shè)施 會所、國際會議室、泳池、 小型酒吧、餐廳等 會所、酒吧、餐廳、泳池、桑拿 室、高爾夫練習(xí)場、穿梭巴士等 可用廣東國際大酒店 的服務(wù)設(shè)施 五樓有會所， 其他設(shè)施無 餐廳、泳池、桑拿 室、穿梭巴士等 會所設(shè)施、餐廳、酒吧、泳池、 衛(wèi)星電視、穿梭巴士等服務(wù) 管理費 元 //㎡ 含房租內(nèi) 15 元 /㎡ 含房租內(nèi) 含房租內(nèi) 元 /㎡ 管理公司及服務(wù)特色 保利物業(yè) 祈福華廈管理處 業(yè)主管理處 遠(yuǎn)洋 明珠管理處 富城花園營業(yè)部 廣州天綽物業(yè)管理有限公司 國際飯店金鑰匙組織聯(lián)合會員 客戶（住戶）類型 外籍人士為主（其中日本人 占 5 成，韓國人 2 成） 外籍客戶為主（以歐美人士居多， 其余日本、香港、韓國等人士） 國內(nèi)客戶占多數(shù) 國內(nèi)客戶為主 歐美日菲香港等 日本客戶占 70% 韓國客戶占 15% 客戶租期 八成以上租半年 3 個月到 1 年租期 無日租， 1 個月或一年均可 1~3 個月租期為主 一般一年以上 3 個月到 1 年租期為主 出租率 80% 90% 80% 70% 70% 90% 租價 日租 600~800 元 /單元 半年內(nèi)價格一樣 一年全包價格 萬元 /月 一房 1500 美元 /月 二房 2020 美元 /月 三房、四房 3000~4000 美元 /月 二房或三房全包價8000— 12020 元 /月 二房 8000 元 /月 三房 9000 元 /月 二房 2020 美元 /月 三房 2500 美元 /月 二房租價 15000 元 /月 三房租價 17000 元 /月 電梯數(shù)量 3 臺客梯， 1 臺貨梯 3 臺 2 臺客梯， 1 臺貨梯 2 臺 每座 2臺 東北兩座塔樓各有 2 臺電梯 回報率 6~10% ———— ———— 6~8% ———— 10%左右 備注 在廣州市場一直不出售 ， 近期推出“絕版” 50 套， 如租期一年以上可以侃價，約 85折左右 注：因為早期住宅部分已經(jīng)基本銷售完畢，余下作為酒店式公寓者全部出售，用以出租的公寓不多 租期一年以上可以侃價 8至 85折 初期推出市場反映一般，后重新包裝為國際公寓后，銷售及租賃暢旺 不多 注：各酒店式公寓也配備一房、四房甚至四房以上的套房，不過一般所占比例不多 以上列表中的公寓中大部分是高檔的 國際化酒店式公寓 ，其客戶（住戶）主要面向外籍人士，早期的國際公寓一般都只租不售，如祈福華夏、富城花園等就是這一類型，其租賃相當(dāng)暢旺，出租率都在 70%以上 。 4. 客戶類型 1） 租賃用戶 ? 跨國公司工作的外籍人士 外籍人士是酒店式公寓最主要的客源 。 ? 港澳臺人士 由于廣州市毗鄰港澳，地理位置及及投資環(huán)境優(yōu)越，粵港澳臺經(jīng)貿(mào)投資往來及四地人員交往越來越頻繁，港、澳、臺商在廣州的投資項目逐年增多， 2020 年底，僅臺資企業(yè)就有 2144家，實際利用臺資 元億美元。 2） 投資者 現(xiàn)時國際公寓的回報率可達(dá) 10%以上，比一般的住宅4%7%的回報率明顯要高，與二線路段臨街商鋪的回報相近，風(fēng)險則介乎于兩者之間，是一個穩(wěn)健明智的 投資選擇，故頗受一些有一定經(jīng)濟實力及有投資眼光的投資者歡迎。對于酒店式公寓來說，在租務(wù)市場中，客戶的去留很大程度上首先取決于物業(yè)管理的質(zhì)量。持續(xù)、穩(wěn)定的市場傳播是物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)； （ 6） 六看整體經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢，國內(nèi)國際的整體經(jīng)濟環(huán)境對酒店式公寓的租賃經(jīng)營影響很大。 300100200 200 200約1 0 0 002004006008001000中怡城市花園雙城國際時代新世界 凱旋新世界東湖御苑總新增供應(yīng)量近期公寓類型物業(yè)供應(yīng)量供應(yīng)量( 套） 需要說明的是，凱旋新世界的公寓部分尚未發(fā)售，所列數(shù)字是已知道其即將作為公寓物業(yè)發(fā)售數(shù)量。 附：廣州市 2020 年 18 月利用外資統(tǒng)計快報 廣州市 2020 年 18 月利用外資統(tǒng)計快報 統(tǒng)計日期： 2020 年 18 月 編制單位：廣州市外經(jīng)貿(mào)局 金額單位：萬美元 利用外資方式 本年批準(zhǔn)外資情況 本年實際使用外資 項目數(shù) 合同外資金額 本月數(shù) 本年累計 去年同期 去年同 期 比 % 本月數(shù) 本年累計 去年同期 去年同 期比 % 本月數(shù) 本年累計 去年同期 去年同期 比 % 一、外商直接投資 80 572 480 29,371 214,822 190,278 9,528 166,489 142,510 其中： 12 107 88 10,536 44,992 44,037 1,176 29,360 35,292 5 31 42 5,264 21,937 25,620 2,232 74,365 42,148 63 433 350 13,571 132,025 120,621 6,120 56,164 65,070 0 1 15,868 6,600 二、外商其它投資 21 227 269 205 4,995 8,585 280 2,784 2,589 21 227 269 205 4,995 8,585 280 2,784 2,589 三、對外借款 5,000 22,507 5,000 22,507 15,719 總 計 101 799 749 34,576 242,324 198,863 14,808 191,780 160,818 注：截止 2020 年 8 月底，我市共批準(zhǔn)累計外資項目 37540 個，合同外資 億美元，實際使用外資 億美元。 3. 酒店式公寓的供需缺口 據(jù)悉，目前整個廣州市所有的酒店式公寓，加上星級酒店附帶的高級公寓，其總共的套房總數(shù)也僅僅只有 2020 套 左右，假設(shè)未來幾年即使只有 20%的外籍人員選擇公寓作為他們在廣州停留時的居所，未來幾年 的酒店式公寓也難以滿足屆時市場需求。北接黃埔大道，南達(dá)珠江北岸，西臨廣州大道中，東抵華南大道。