【正文】 和 美元， 1997 年同 期分別為 美元、 美元和 美元，上升幅度較大。 第六章 項目建設規(guī)模和實施進度 建設規(guī)模 1）、在我廠南面征用土地 5 畝； 2）、新建生產車間一棟，建筑面積 2500 ㎡； 3）、新建精制工夫紅條茶加工生產線一條，年生產能力 1000噸。 新增車間 2500 平方米，單價為 450 元 /平方米，計幣 102萬元。 第 十一 章 結 論 本項目生產高質量的工夫紅條茶，國內外市場前景看好，它采用的工藝、技術、 設備都是比較先進的，從經濟上看，投資少，盈利能力強，回收期較短，支付能力較強，而且有較高的創(chuàng)匯能力，因此本項目有較強的獲利能力。 總地上建筑面積為 平方米（初步設計批復為50870 平方米），辦公用房 42898 平方米、商業(yè)用房 6507平方米、會所 1465 平方米（實際設計均有所擴大 ）。 XX是集中央商務區(qū)和中心 商業(yè)區(qū)為一體的中心城區(qū) ,曾任 XX市市長的朱镕基總理稱譽 XX 區(qū)為 “風水寶地 ”。 市級商業(yè)街 XX北路是 XX 市著名商業(yè)街之一，在全市商業(yè)中占有重要地位，享有良好聲譽。 XX 北路中段 ——生態(tài)與商貿融合的黃金腰帶 中段充分利用軌道交通東寶興路站和溧陽路站的交通優(yōu)勢，以及俞涇浦的親水特色，依托已建成的 XX 北路綠地，建成以電子娛樂商圈為中心，輔以休閑、餐飲、綜合商業(yè)服務設施及商務酒店、高級酒店式公寓等商務辦公樓宇，形成集五星級賓館、商業(yè)、娛樂、休閑和高檔商務、住宅為一體的，具有海派文化背景的商務休閑中心。盡管位于北外灘區(qū)域，附近有 XX之星摩天輪，但總價在 240— 370 萬元之間，加上周邊環(huán)境不理想，還是難得購房者青睞。大連路、延安東路隧道使得北外灘與陸家嘴聯(lián)系緊密；與此同時， XX 區(qū)缺乏地鐵等快速軌道交通的現(xiàn)狀，也將隨著 M M1 號線等建設而得到改變。 顯然，板塊價格已過渡透支市政規(guī)劃的利好因素，隨著今年大體量的經濟適用房及周邊區(qū)域的新房源上市，如此高價能否保持甚至繼續(xù)攀高值得懷疑。 ? 酒店式公寓 ? 國際明佳城， XX 北路公園內湖畔（衡水路）， 31 層，以60 平米的小戶型為主，全裝修，價格： 15000 元 /平方米，該項目已基本售磬； ? 簡 評：位置佳，位于 XX北路的綠地邊緣，鬧中取靜，但交通條件欠佳（周圍路比較窄）；目前價值應高于XX 大廈； ? 民達大廈， XX北路多倫路口，戶型面積： 50平方米左右，價格： 13000 元 /平方米； ? 簡評：多倫路是 XX 保護的文化舊里，比較有文化氣李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 方案二： XXXX 置業(yè)有限公司增資擴股（擴 100%），我公司作為新投資方進入，控股 50% 對 XXXX 置業(yè)有限公司前面投入的資金（ 16000 萬元）進行審計，同時獲取大量的公司資料； XXXX 置業(yè)有限公司增資擴股，從 1500 萬元增到 3000萬元，我公司注入注冊資金 1500 萬元，持 XX 置業(yè)50%股權，并入主董事會； 以審計結果為依據(jù)，我公司繼續(xù)對 XX 置業(yè)投資，達到其他股東先期投入的資金量（ 16000 萬元）后，各股東按比例出資，預計到時已經拿到土地證，可以融資或預售 ， XX 置業(yè)可以自身運轉。 成本預測 a) 土地成本（含動遷費用和土地出讓金） ? 合同動遷費用 按照 XXXX 置業(yè)有限公司與 XX 市軌道交通 XX區(qū)指揮部簽訂的《房屋拆遷合同書》及補充協(xié)議，本項目的全部動遷費用為 8850 萬元（不含膠帶股份范圍內的拆遷）； ? 實際動遷情況 按照三九科技的于董介紹，預計本項目的動遷費用達到 11000 萬元左右； ? 按照市場行情估計的動遷費用 從市場行情結合現(xiàn)場留下的居民住宅情況估計： 新工房 114 戶 40 萬元 /戶 =4560 萬元， 新里 171 戶 33萬元 /戶 =5643 萬元， 個體工商戶營業(yè)補償 4 戶 50 萬元 /戶 =200 萬元， 其他非居住房屋補償費 444萬元（合同數(shù)）， 代理經租 113 萬元（合同數(shù)）， 拆除范圍內的環(huán)衛(wèi)設施費 5萬元（合同數(shù)）， 膠帶股份范圍內的拆遷費用： 2020 萬元（合同數(shù)） 總計動遷費用為： 12521 萬元 ? 考慮市政動遷的成本控制力度，該項目的動遷費用估計在 11000 萬元左右可以完成。 以 16000 萬元的投資額計算，占用 2 年半時間，其稅后收益為 12722 萬元 50%=6361 萬元，年投資收益率 %。 五、結論和建議 由 XXXX 置業(yè)有限公司投資開發(fā)的、位于 XX 市 XX 足球場軌道交通樞紐的“ XX 大廈”由于投資商資金緊張而尋找新的投資商，我們經過認真的市場調 研、對其提供的資料認真的分析，認為項目可行、符合公司目前的發(fā)展戰(zhàn)略。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。收購公司的主要有兩項 — 或有負債風險和人員安置風險，或有負債我們可以在收購過程中讓對方的集團公司予以擔保， XX 公司目前人員據(jù)介紹有 8— 9個，除個別是集團委派的外，其他均為社會招聘的工作人員、合同一年一簽，而集團委派的管理人員不會要求投資方安置。 據(jù)介紹， XX 公司已經投入 16000 萬元（最終需審計），其中動遷支付 5700 萬元；新加入資金以 50%的股權對等投資，也即 16000 萬元，其中在投資滿 11000 萬元后即可得到土地證（四證齊，其中約 5000 萬元的動遷資金、 3000萬元的土地出讓金），即可融資或可預售。 四、財務分析 本項目為收購之在建項目，所以很多的成本預測基于項目的現(xiàn)狀，而且由于項目土地非招標出讓地塊， 涉及到居民和單位動遷，成本預測的準確性較差。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 競爭性樓盤研究 我們對 XX 足球場及 XX 北路周邊的項目進行了市場調查，選取和 XX大廈接近的樓盤進行逐一比較如下： ? 高級住宅 ? 凱潤金城， XX北路東寶興路，共 4 棟， 3棟住宅， 1棟商辦（ 1— 5樓為商鋪），現(xiàn)出售 2號樓住宅（共 28層），建筑面積： — 平方米，價格： 12600— 17200 元/平方米； ? 簡評：位置目前成熟（位于 XX 北路北段商業(yè)區(qū)），物業(yè)價值應高于 XX 大廈。 板塊分析 ： 該板塊從地理位置上說，算不上中心城區(qū)，然而房價卻明顯高于地理位置近 似的閘北區(qū)。此外， XX 區(qū)下半年上市的房源雖然數(shù)量多，但房價繼續(xù)走高。位于楊樹浦路的濱江雅墅 .李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 此次規(guī)劃范圍南起蘇州河、北至魯迅公園、東起四平路 ——吳淞路、 西 至輕軌 ——河南北路，規(guī)劃面積 平方公里 ；規(guī)劃 堅持形態(tài)建設和功能開發(fā)相結合，商業(yè)、文化、旅游、體育等資源相融合，推進 “南、中、北 ”三個 功能 組團開發(fā) ： 南段：北蘇州河路 ——海寧路； 中段：海寧路 ——海倫西路； 北段：海倫西路 ——XX足球場。 商貿業(yè)態(tài) XX 商貿業(yè)歷史悠久，素來為 XX 的商貿大區(qū)之一。 XX，因 XX 港而得名，地域成陸約在公元 6至 8世紀。該段花園路建成后為 XX 商業(yè)街的延伸（路名更名為 XXX 路）。 械設備投資 237 萬元，在財務運行中，土地投資因為土地地理優(yōu)勢，在財務運行中，它是增值的，財務效益分析中，扣除其土地投資，所以該項目財務資產分析只考慮廠房、機械設備投資，其投資金額為 237萬元。 第 九 章 項目投資估算 土地征用費（出讓標準） 本項目征用土地 5 畝，費用包括土地征用費、國家土地出讓金以及各項稅金，每畝 15萬元，計人民幣 75 萬元。 我廠的茶葉質優(yōu)，成功解決了國內茶葉農藥殘留超標問題，在市場上有較強的競爭能