【正文】 和 美元， 1997 年同 期分別為 美元、 美元和 美元，上升幅度較大。 第六章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和實(shí)施進(jìn)度 建設(shè)規(guī)模 1）、在我廠南面征用土地 5 畝； 2）、新建生產(chǎn)車間一棟，建筑面積 2500 ㎡； 3）、新建精制工夫紅條茶加工生產(chǎn)線一條，年生產(chǎn)能力 1000噸。 新增車間 2500 平方米，單價(jià)為 450 元 /平方米，計(jì)幣 102萬元。 第 十一 章 結(jié) 論 本項(xiàng)目生產(chǎn)高質(zhì)量的工夫紅條茶，國內(nèi)外市場前景看好，它采用的工藝、技術(shù)、 設(shè)備都是比較先進(jìn)的，從經(jīng)濟(jì)上看，投資少，盈利能力強(qiáng)，回收期較短，支付能力較強(qiáng)，而且有較高的創(chuàng)匯能力，因此本項(xiàng)目有較強(qiáng)的獲利能力。 總地上建筑面積為 平方米（初步設(shè)計(jì)批復(fù)為50870 平方米），辦公用房 42898 平方米、商業(yè)用房 6507平方米、會(huì)所 1465 平方米（實(shí)際設(shè)計(jì)均有所擴(kuò)大 ）。 XX是集中央商務(wù)區(qū)和中心 商業(yè)區(qū)為一體的中心城區(qū) ,曾任 XX市市長的朱镕基總理稱譽(yù) XX 區(qū)為 “風(fēng)水寶地 ”。 市級(jí)商業(yè)街 XX北路是 XX 市著名商業(yè)街之一，在全市商業(yè)中占有重要地位，享有良好聲譽(yù)。 XX 北路中段 ——生態(tài)與商貿(mào)融合的黃金腰帶 中段充分利用軌道交通東寶興路站和溧陽路站的交通優(yōu)勢，以及俞涇浦的親水特色，依托已建成的 XX 北路綠地，建成以電子娛樂商圈為中心，輔以休閑、餐飲、綜合商業(yè)服務(wù)設(shè)施及商務(wù)酒店、高級(jí)酒店式公寓等商務(wù)辦公樓宇，形成集五星級(jí)賓館、商業(yè)、娛樂、休閑和高檔商務(wù)、住宅為一體的，具有海派文化背景的商務(wù)休閑中心。盡管位于北外灘區(qū)域，附近有 XX之星摩天輪，但總價(jià)在 240— 370 萬元之間，加上周邊環(huán)境不理想，還是難得購房者青睞。大連路、延安東路隧道使得北外灘與陸家嘴聯(lián)系緊密；與此同時(shí)， XX 區(qū)缺乏地鐵等快速軌道交通的現(xiàn)狀，也將隨著 M M1 號(hào)線等建設(shè)而得到改變。 顯然，板塊價(jià)格已過渡透支市政規(guī)劃的利好因素，隨著今年大體量的經(jīng)濟(jì)適用房及周邊區(qū)域的新房源上市，如此高價(jià)能否保持甚至繼續(xù)攀高值得懷疑。 ? 酒店式公寓 ? 國際明佳城， XX 北路公園內(nèi)湖畔（衡水路）， 31 層，以60 平米的小戶型為主，全裝修，價(jià)格： 15000 元 /平方米，該項(xiàng)目已基本售磬； ? 簡 評(píng)：位置佳，位于 XX北路的綠地邊緣，鬧中取靜，但交通條件欠佳（周圍路比較窄）；目前價(jià)值應(yīng)高于XX 大廈； ? 民達(dá)大廈， XX北路多倫路口，戶型面積： 50平方米左右，價(jià)格： 13000 元 /平方米； ? 簡評(píng)：多倫路是 XX 保護(hù)的文化舊里，比較有文化氣李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。 方案二： XXXX 置業(yè)有限公司增資擴(kuò)股（擴(kuò) 100%），我公司作為新投資方進(jìn)入，控股 50% 對 XXXX 置業(yè)有限公司前面投入的資金（ 16000 萬元）進(jìn)行審計(jì)，同時(shí)獲取大量的公司資料； XXXX 置業(yè)有限公司增資擴(kuò)股，從 1500 萬元增到 3000萬元，我公司注入注冊資金 1500 萬元，持 XX 置業(yè)50%股權(quán)，并入主董事會(huì)； 以審計(jì)結(jié)果為依據(jù)，我公司繼續(xù)對 XX 置業(yè)投資，達(dá)到其他股東先期投入的資金量（ 16000 萬元）后，各股東按比例出資，預(yù)計(jì)到時(shí)已經(jīng)拿到土地證，可以融資或預(yù)售 ， XX 置業(yè)可以自身運(yùn)轉(zhuǎn)。 成本預(yù)測 a) 土地成本（含動(dòng)遷費(fèi)用和土地出讓金） ? 合同動(dòng)遷費(fèi)用 按照 XXXX 置業(yè)有限公司與 XX 市軌道交通 XX區(qū)指揮部簽訂的《房屋拆遷合同書》及補(bǔ)充協(xié)議，本項(xiàng)目的全部動(dòng)遷費(fèi)用為 8850 萬元（不含膠帶股份范圍內(nèi)的拆遷）； ? 實(shí)際動(dòng)遷情況 按照三九科技的于董介紹，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的動(dòng)遷費(fèi)用達(dá)到 11000 萬元左右； ? 按照市場行情估計(jì)的動(dòng)遷費(fèi)用 從市場行情結(jié)合現(xiàn)場留下的居民住宅情況估計(jì)： 新工房 114 戶 40 萬元 /戶 =4560 萬元， 新里 171 戶 33萬元 /戶 =5643 萬元， 個(gè)體工商戶營業(yè)補(bǔ)償 4 戶 50 萬元 /戶 =200 萬元， 其他非居住房屋補(bǔ)償費(fèi) 444萬元（合同數(shù)）， 代理經(jīng)租 113 萬元（合同數(shù)）， 拆除范圍內(nèi)的環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi) 5萬元（合同數(shù)）， 膠帶股份范圍內(nèi)的拆遷費(fèi)用： 2020 萬元（合同數(shù)） 總計(jì)動(dòng)遷費(fèi)用為： 12521 萬元 ? 考慮市政動(dòng)遷的成本控制力度，該項(xiàng)目的動(dòng)遷費(fèi)用估計(jì)在 11000 萬元左右可以完成。 以 16000 萬元的投資額計(jì)算，占用 2 年半時(shí)間，其稅后收益為 12722 萬元 50%=6361 萬元，年投資收益率 %。 五、結(jié)論和建議 由 XXXX 置業(yè)有限公司投資開發(fā)的、位于 XX 市 XX 足球場軌道交通樞紐的“ XX 大廈”由于投資商資金緊張而尋找新的投資商，我們經(jīng)過認(rèn)真的市場調(diào) 研、對其提供的資料認(rèn)真的分析，認(rèn)為項(xiàng)目可行、符合公司目前的發(fā)展戰(zhàn)略。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。收購公司的主要有兩項(xiàng) — 或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)和人員安置風(fēng)險(xiǎn)，或有負(fù)債我們可以在收購過程中讓對方的集團(tuán)公司予以擔(dān)保， XX 公司目前人員據(jù)介紹有 8— 9個(gè)，除個(gè)別是集團(tuán)委派的外，其他均為社會(huì)招聘的工作人員、合同一年一簽，而集團(tuán)委派的管理人員不會(huì)要求投資方安置。 據(jù)介紹， XX 公司已經(jīng)投入 16000 萬元（最終需審計(jì)），其中動(dòng)遷支付 5700 萬元；新加入資金以 50%的股權(quán)對等投資，也即 16000 萬元，其中在投資滿 11000 萬元后即可得到土地證（四證齊，其中約 5000 萬元的動(dòng)遷資金、 3000萬元的土地出讓金），即可融資或可預(yù)售。 四、財(cái)務(wù)分析 本項(xiàng)目為收購之在建項(xiàng)目，所以很多的成本預(yù)測基于項(xiàng)目的現(xiàn)狀，而且由于項(xiàng)目土地非招標(biāo)出讓地塊， 涉及到居民和單位動(dòng)遷，成本預(yù)測的準(zhǔn)確性較差。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。 競爭性樓盤研究 我們對 XX 足球場及 XX 北路周邊的項(xiàng)目進(jìn)行了市場調(diào)查，選取和 XX大廈接近的樓盤進(jìn)行逐一比較如下： ? 高級(jí)住宅 ? 凱潤金城， XX北路東寶興路，共 4 棟， 3棟住宅， 1棟商辦（ 1— 5樓為商鋪），現(xiàn)出售 2號(hào)樓住宅（共 28層），建筑面積： — 平方米，價(jià)格： 12600— 17200 元/平方米； ? 簡評(píng)：位置目前成熟（位于 XX 北路北段商業(yè)區(qū)），物業(yè)價(jià)值應(yīng)高于 XX 大廈。 板塊分析 ： 該板塊從地理位置上說，算不上中心城區(qū)，然而房價(jià)卻明顯高于地理位置近 似的閘北區(qū)。此外， XX 區(qū)下半年上市的房源雖然數(shù)量多，但房價(jià)繼續(xù)走高。位于楊樹浦路的濱江雅墅 .李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。 此次規(guī)劃范圍南起蘇州河、北至魯迅公園、東起四平路 ——吳淞路、 西 至輕軌 ——河南北路，規(guī)劃面積 平方公里 ；規(guī)劃 堅(jiān)持形態(tài)建設(shè)和功能開發(fā)相結(jié)合，商業(yè)、文化、旅游、體育等資源相融合，推進(jìn) “南、中、北 ”三個(gè) 功能 組團(tuán)開發(fā) ： 南段：北蘇州河路 ——海寧路； 中段：海寧路 ——海倫西路； 北段：海倫西路 ——XX足球場。 商貿(mào)業(yè)態(tài) XX 商貿(mào)業(yè)歷史悠久，素來為 XX 的商貿(mào)大區(qū)之一。 XX，因 XX 港而得名，地域成陸約在公元 6至 8世紀(jì)。該段花園路建成后為 XX 商業(yè)街的延伸（路名更名為 XXX 路）。 械設(shè)備投資 237 萬元，在財(cái)務(wù)運(yùn)行中，土地投資因?yàn)橥恋氐乩韮?yōu)勢，在財(cái)務(wù)運(yùn)行中，它是增值的，財(cái)務(wù)效益分析中，扣除其土地投資，所以該項(xiàng)目財(cái)務(wù)資產(chǎn)分析只考慮廠房、機(jī)械設(shè)備投資，其投資金額為 237萬元。 第 九 章 項(xiàng)目投資估算 土地征用費(fèi)（出讓標(biāo)準(zhǔn)） 本項(xiàng)目征用土地 5 畝，費(fèi)用包括土地征用費(fèi)、國家土地出讓金以及各項(xiàng)稅金，每畝 15萬元，計(jì)人民幣 75 萬元。 我廠的茶葉質(zhì)優(yōu)，成功解決了國內(nèi)茶葉農(nóng)藥殘留超標(biāo)問題，在市場上有較強(qiáng)的競爭能