【正文】 ）、客廳、飯廳及廚房廁所。 H．住宅單價(jià)認(rèn)同意向（元 /平方米） 單價(jià) 1000 以下 1000— 1500 1500— 2021 2021— 2500 2500— 3000 3000 以上 比例 % % % % % % 在打算購房的潛在客戶中： 希望 單價(jià)控制在 1000 元 /平方米以下的客群主要是國企職工，由于其觀念尚未完全轉(zhuǎn)變，希望能以集資房價(jià)格購買。 接受 30 萬元以上總價(jià)的客戶僅占 5%左右，這與該片區(qū)極高收入階層較少有關(guān)。 ④家庭規(guī)模以三口之家居多（ 43%），四口之家其次（ 22%），小兩口之家再次（ 18%），四口以上及未婚單身最少（二者合計(jì) 17%）。 ①項(xiàng)目引力片區(qū)內(nèi)的總戶數(shù)估計(jì) 由于項(xiàng)目引力片區(qū)不是按行政邊界劃分，因此對引力片區(qū)內(nèi)的城鎮(zhèn)總?cè)丝诩凹彝タ倯魯?shù)無法作出非常準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)，而只能在片區(qū)內(nèi)主要街道辦事處和派出所所提供的有關(guān)統(tǒng)計(jì) 數(shù)值基礎(chǔ)上，結(jié)合片區(qū)內(nèi)主要中型及大型企事業(yè)的抽樣調(diào)查結(jié)果，并根據(jù)項(xiàng)目引力片區(qū)內(nèi)所觀察的人口分布密度，作出近似估計(jì)。 百威花園項(xiàng)目總體策劃報(bào)告 27 在項(xiàng)目引力片區(qū)內(nèi)，近三年有購房打算的約 萬戶潛在客戶將產(chǎn)生約 27 億元的購房需求，按該地區(qū)目前平均售價(jià) 1650 元 /平方米估算，形成的市場有效需求面積約為 164萬平方米，平均每年約為 55 萬平方米。 百威花園項(xiàng)目總體策劃報(bào)告 29 劣勢 布局及綠化較差 小區(qū)布局不盡合理 密度大 人流量大，有噪音 智能化 B．星河世家、桃源佳境、晉渝彩園、金華大廈 樓盤名稱 桃源佳境 星河世家 晉愉 百威花園項(xiàng)目總體策劃報(bào)告 28 綠化率 45% 47% 40% 40% 棟數(shù) 5 22 6 6 層數(shù) 1618 825 818 32 結(jié)構(gòu)類型 框架 框架 框架 框架剪力墻 總戶數(shù) 430 2100 460 888 車位數(shù) 200 個(gè) 1000 個(gè) 240 個(gè) 330 個(gè) 主力戶型 一室一廳至四室二廳 一室一廳至 四室二廳 一室一廳至 四室二廳 一室一廳至 四室兩廳 主力面積 44113 80200 60140 80140 旺銷戶型 中、小戶型 中 中、小戶型 中、小戶型 旺銷面積 5080 平米 140 平米左右 100 平米左右 100 平米左右 主力價(jià)位 17001900 21502300 18502100 20212500 起價(jià) 1600 15002021 躍 2600 1700 1800 均價(jià) 1780 2200 2021 2200 預(yù)售日期 交房日期 配套 會(huì)所、娛樂等設(shè)施 會(huì)所、教育、運(yùn)動(dòng)、休閑等設(shè)施齊備 會(huì)所、運(yùn)動(dòng)、休閑等設(shè)施 會(huì)所、休閑、運(yùn)動(dòng)等設(shè)施 組團(tuán)布局 圍合式半封 閉住宅小區(qū) 組團(tuán)獨(dú)立， 以中心花園 廣場為中心 半圍合式住宅小區(qū)、中心花園廣場 以九龍廣場為中心半圍合布局 景觀設(shè) 計(jì) 架空層綠化和休閑區(qū)、中庭花園 設(shè)置羅馬廣場，萊茵廣場，休閑草坡 中心花園、 庭院綠化 中心花園、廣場 賣點(diǎn) 經(jīng)典小戶型 臨江觀景 廣場、位置 市場定位 白領(lǐng)一族 （中低檔） 中高檔 中檔 中高檔 銷售率 50%左右 80%左右 60%左右 70%左右 營銷策略 廣告用語：一切為您做的五星家園 廣告用語：蝶戀花、人戀家 廣告用語：與新重慶同行，實(shí)力塑造經(jīng)典 優(yōu)勢 利用其品牌效應(yīng)，定位小戶型，地理位置優(yōu)越 景觀好，臨江邊，交通便捷，以人為本的設(shè)計(jì)概念，星級服務(wù) 小區(qū)配套齊全，景觀好，地理位置優(yōu)越。這一評估結(jié)果與意向總價(jià)直 接調(diào)查的結(jié)果比較接近。 ⑨接受每套住宅總價(jià)在 1020 萬元的最多（ 66%）， 10 萬元以下的其次（ 13%）， 2030萬元的再次（ 12%）， 30 萬元以上的最少（ 8%）。而就目前條件下，愿在陳家坪至石坪橋沿線尚不成熟地帶就近購房的明顯不太多（浮動(dòng)在 10%15%）。這說明該片區(qū)主力總價(jià)應(yīng)控制在 10 萬 —30 萬之間，該總價(jià)區(qū)間的戶型應(yīng)占 60%65%左 右。 80 平方米以下的住宅面積適合未婚單身貴族及小兩口暫時(shí)解決基本居住問題，其需求比例與這類客群比例大致吻合。 F．需求房型 戶型 一室一廳 二室一廳 二室二廳 三室一廳 三室二 廳 錯(cuò)層 躍層 百分比 % % % % % % % 大宅門 D．客戶家庭 人口規(guī)模 家庭人口數(shù)（人） 未婚單身 小兩口 三口之家 四口之家 四口以上 所占比例 % % % % % 在打算購房的客群中，以三口之家及四口之家所占比例最高，合計(jì)約為 76%，其次為小兩口，約占 19%。因而，本片區(qū)需升級換代、改善居住條件的潛在客群相對較多。 ④石坪橋、謝家灣一帶部分居民 石坪橋、謝家灣一帶，目前尚較高品質(zhì)的大型居住小區(qū)。但近幾年受大環(huán)境影響，這些企業(yè)普遍不景氣，對員工的住房問題普遍解決得較差。 ③房屋成交數(shù)量 2021 年 2 季度，九龍坡區(qū)商品房成交 2400 套，成交面積 平方米，成交金額 。但與整個(gè)重慶主城 區(qū)房價(jià)相比，高新區(qū)房價(jià)還有一定上升空間。 2．主城各區(qū)及目標(biāo)區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 本項(xiàng)目引力片區(qū)橫跨高新區(qū)與九龍坡區(qū)，兩區(qū)市場態(tài)勢對項(xiàng)目經(jīng)營的成敗有著極其重要的影響。 大宅門 百威花園項(xiàng)目總體策劃報(bào)告 14 石 小 路 路 長 石 江 大 路 石 石 高 新 區(qū) 新 揚(yáng) 袁 路 路 謝 陳 路 茄 揚(yáng) 成 家 渝 石 路 坪 揚(yáng) 正 路 石正街 街 陳 石 九 龍 坡 揚(yáng) 庹 渡 揚(yáng) 九 路 路 渡 路 路 圖 本項(xiàng)目的引力片區(qū) 地塊所在地 項(xiàng)目主要引力片區(qū) 項(xiàng)目核心引力片區(qū) 四、市場基礎(chǔ)分析及目標(biāo)市場研判 （一）重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析 1．總體態(tài)勢 （ 1）“九五”期間重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 “九五”期間受直轄效應(yīng)和房改深化的影響，重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增石橋鋪 陳家坪 石坪橋 楊家坪 袁家崗 謝家灣 大渡口 大坪 大宅門 2．本案地塊開發(fā)為住宅小區(qū)的輻射距離及輻射片區(qū)分析 受地形、交通及市場競 爭的影響，本地塊開發(fā)的住宅小區(qū)項(xiàng)目，其主要引力距離按時(shí)間估算不超過半個(gè)多小時(shí)的公交運(yùn)行路程，即是不超過 10 公里左右，且項(xiàng)目引力隨距離增加而逐漸衰減。 ③受對外交通組織困難的影響，小區(qū)大門設(shè)置缺乏合適地段 ④周邊社區(qū)不太成熟， 商服網(wǎng)點(diǎn)缺乏，人氣、商氣稍差 ⑤地塊西邊建成區(qū)建筑物低矮破舊，影響本樓盤觀瞻性 ⑥地塊周界地勢落差較大，堡坎環(huán)境工程量大 ⑦目前地塊缺乏天然優(yōu)勢資源。 7．政府管制（規(guī)劃、出讓、交通管制） 該地塊現(xiàn)為工業(yè)用地，根據(jù)高新技術(shù)發(fā)展區(qū)的規(guī)劃，可以調(diào)整為居住用地，其規(guī)劃控制容積率允許在 以下變動(dòng)。建成區(qū)內(nèi)多以低矮破舊的廠礦企業(yè)用房和城鎮(zhèn)居民住房景觀為主；農(nóng)村地帶則地勢開闊，空氣清新，滿眼翠綠，規(guī)劃中的水體公園近在咫尺。就優(yōu)勢而言，其人口眾多、社區(qū)成熟、設(shè)施完善、市政配套、道 路通達(dá)、交通便捷；就劣勢而言，區(qū)域經(jīng)濟(jì)相對低下，人均收入普遍偏低，下崗失業(yè)者較多，市場購買力不足。全區(qū) 2021 年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年同比增長，人均國民生產(chǎn)總值 12189 元，居民人均收入 8042 元。 ④該區(qū)交通方便，設(shè)有陳家坪長途汽車站，是成渝高速公路的起點(diǎn)站，區(qū)內(nèi)道路通達(dá)，線路縱橫，公交快捷。交通便利，通過眾多城市主干道與渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)緊密相連。目前正計(jì)劃投資數(shù)十億建設(shè)分質(zhì)供水系統(tǒng)。這種規(guī)定使開發(fā)商無論是申請開發(fā)貸款，還是辦理按揭貸款，都存在著更加嚴(yán)格的限制，對開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力要求較高。相繼出臺了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范政務(wù)管理改善投資環(huán)境的決定》等有關(guān)配套文件，在一定程度上解決了政務(wù)管理中“程序多，手續(xù)繁，效率低，辦事難”等問題。根據(jù)預(yù)測，未來 10 年，按 6‰的人口平均自然增長率和 %的城鎮(zhèn)化增長率估計(jì)，到 2021 年末，全市總?cè)丝趯⑦_(dá)到 3281 萬人，其中城鎮(zhèn)人口將為 1509 萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 46%。截止 6 月底，城鄉(xiāng)居民儲蓄余額 億元，比年初增加 億元，比上年同期多增 億元。所有制結(jié)構(gòu)得到明顯調(diào)整，城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，城鎮(zhèn)化水 平由 1995 年的 %提高到 2021年的 33%。今年上半年，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)進(jìn)一步加速增長態(tài)勢。隨著住宅消費(fèi)熱潮的到來，住宅業(yè)對拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長、促進(jìn)內(nèi)需擴(kuò)張起著及其十分重要的作用。在此基礎(chǔ)上，今年 12 月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，與上年同比增長 23%。 百威花園項(xiàng)目總體策劃報(bào)告 5 “大宅門 百威花園項(xiàng)目總體策劃報(bào)告 1 “大宅門 目前，該項(xiàng)目正在前期論證階段。從消費(fèi)主體上看， 2021 年，個(gè)人購買商品住宅 億平方米，占商品住宅銷售面積的%比 99 年提高 個(gè)百分點(diǎn)。因此，國家十分重視住宅業(yè)的發(fā)展，已將其列為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，并通過眾多優(yōu)惠政策及配套改革進(jìn)行大力培育與扶持，使住宅業(yè)受 到優(yōu)先發(fā)展，增勢迅猛。 （二）重慶市房地產(chǎn)總體投資環(huán)境分析 1．國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展 ，為重慶房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了良好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 1997 年 3 月 14 日，重慶成為中國第四個(gè)直轄市。全年社會(huì)商品零售總額達(dá) 億元，比上年同期增長 %， （ 3） 2021 年上半年社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長 全市 2021 年上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢在去年出現(xiàn)“重要轉(zhuǎn)機(jī)”的基礎(chǔ)上進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)增長，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步改善。其中，基本建設(shè)和房地產(chǎn)投資仍是投資構(gòu)成的主體，上半年全市基本建設(shè)完成投資 億元，比上年同期增長 %；更新改造完成投資 億元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ，增長 %；其他投資 億元，增長 %。因此，在未來 10 年內(nèi)，重慶市因城鎮(zhèn)化增長所形成的新增住宅需求總量每年都在 1130 萬平方米以上，按主城區(qū)城鎮(zhèn)人口占全市城鎮(zhèn)總?cè)丝诒戎毓烙?jì)，主城區(qū)新增住宅需求總量則每年約為 500 萬平方米左右。 4．法律法規(guī)逐漸健全，房地產(chǎn)經(jīng)營走上規(guī)范化和法制化 為強(qiáng)化政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理，現(xiàn)行相關(guān)法規(guī)及政策愈來愈細(xì)化與全面，對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響也越來越強(qiáng)烈。 百威花園項(xiàng)目總體策劃報(bào)告 9 ⑤《商品住宅性能認(rèn)定辦法》開始實(shí)施，該辦法從住宅產(chǎn)品的適用 性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能以及新技術(shù)的應(yīng)用等方面確認(rèn)商品住宅的性能等級，為