【正文】 層及商鋪等做好充裕的客戶積累。 二、推廣階段 一） 整體營(yíng)銷推廣策略分為?四個(gè)波次?進(jìn)行，自始至終保持項(xiàng)目 ?持續(xù)的旺盛人氣、持續(xù)的旺銷勢(shì)頭、持續(xù)的市場(chǎng)關(guān)注度?。 以大量的媒體硬廣告形成強(qiáng)烈的視覺沖擊，短時(shí)間內(nèi)快速吸引眼球。 前半年做住宅，后半年做商鋪 一年 16 萬 隨時(shí)可上 公交車身廣告 27W、 47W 等 車身兩側(cè)掛牌 四輛 宣傳樓盤的地段優(yōu)勢(shì)，提 升樓盤的知名度 半年 萬 我方建議暫不考慮 ? 房展會(huì)：（預(yù)算費(fèi)用合計(jì) 10萬元） 房展會(huì)參加與否根據(jù)具體銷售情況待定，以整體模型制作完成為前提 參加 2021 年秋季房展會(huì)一次（含展位費(fèi)、布展費(fèi)） 10萬元 ? 報(bào)紙廣告及新聞、軟文：（預(yù)算費(fèi)用合計(jì) 15 萬元） 報(bào)紙廣告預(yù)計(jì)投放 23期，主要集中在開盤前一個(gè)月內(nèi)，對(duì)樓盤地址、開盤時(shí)間進(jìn)行預(yù)告， 29 對(duì)購房者進(jìn)行截留，為開盤做準(zhǔn)備。 另外，戶外廣告的費(fèi)用預(yù)算雖然全部放在銷售準(zhǔn)備期，但是有些戶外廣告的發(fā)布時(shí)間并非全部安排在銷售準(zhǔn)備期，在實(shí)際操盤過程中可以根據(jù)具體銷售情況確定發(fā)布時(shí)間。 為小區(qū)生活增添精彩。 39 一）秦虹路商鋪定位： 秦虹路商業(yè)配套中心 定位理由，主要從以下幾個(gè)方面考慮： 1. 秦虹路顯然和大明路商鋪的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)不同，大明路由于是南京南北的交通要道，車流量非常大，與汽車相關(guān)的行業(yè)向此集中，如汽車銷售、汽車修理、汽車配件、汽車美容等等，主要的商業(yè)氛圍也集中在大明路。大明路幾公里沿線全是經(jīng)營(yíng)汽 車的門面，但門面房品質(zhì)低劣，開間進(jìn)深都較小，要么就是各門面分散不集中。根據(jù)報(bào)道，大明路中段的一處 230 平方米的門面房 售價(jià)達(dá)到了 6800 元 /平方米，大明路段租賃價(jià)格大約為 60100 元 /月 /平方米，按照 10 年投資期算，門面房?jī)r(jià)格大約可以定到 600010000 元 /平方米。如果效果欠佳，則只推廣住宅，待住宅銷售基本完成（或過程中）同時(shí)推廣門面房，價(jià)格穩(wěn)中有升。戶外主要集中在現(xiàn)場(chǎng)、大明路的燈箱、節(jié)制閘處的戶外大牌等處宣傳。給予投資者固定的回報(bào)。 再次感謝您在百忙之中抽出時(shí)間配合我們的工作，祝生意興隆、萬事如意！ 南京垠坤置業(yè)顧問有限公司 二零零三年九月 。 計(jì)算公式 =累計(jì)總收益 /累計(jì)總投入 =月租金 *投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù) /（按揭首期房款 +保險(xiǎn)費(fèi) +契稅 +大修基金 +家具等其他投入 +累計(jì)按揭款 +累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)） 目前 南京還沒有一個(gè)正式經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)權(quán)式商鋪。 缺點(diǎn)： 不能對(duì)門面房的銷售展開集中的媒介推廣、不能集中銷售人員精力鉆研門面房推廣。 A、 B 幢住宅銷售大部分后推出門面房，利用低價(jià)格銷售 B 幢下門面房，聚集人氣。 四、目標(biāo)客戶及價(jià)格定位 一）門面房的價(jià)格 41 項(xiàng)目周邊門面房?jī)r(jià)格 大明路和秦虹路上目前已經(jīng)無商鋪銷售， 2021 年以前銷售的門面房?jī)r(jià)格大約在 6000 元 /平方米左右，如九龍雅苑的 門面房 1601300平方米，可自由分割，層高 ， 6000 元 /平方米起。本項(xiàng)目可針對(duì)目前生活配套特別是藥店、金融、超市、餐飲、娛樂等商家進(jìn)行重點(diǎn)公關(guān)，促進(jìn)大型商家的購買與進(jìn)駐。建議把商鋪分隔出售以降低價(jià)格，拉攏更多的客戶。商鋪在外，住宅在里的布置協(xié)調(diào)了商業(yè)人流和住宅寧靜之間的矛盾。秦虹路路段是居民區(qū)較集中的地段，人流量較大，所以我方建議此處燈箱以做住宅部分的宣傳為主；大明路本身是汽車一條街，而且車流很大，且此路段可售商鋪稀缺，建議在此路段選擇 一定數(shù)量的燈箱路牌，以做商鋪的宣傳為主；現(xiàn)場(chǎng)售樓處是本項(xiàng)目可充分利用的戶外宣傳媒介，我方建議在售樓處旁設(shè)巨型看板，與工地形象墻配合，有效攔截過往行人的視線，以引起受眾的充分關(guān)注。 四、各階段推廣費(fèi)用安排 ： A． 銷售工具準(zhǔn)備費(fèi)用（ 2021 年 8月 — 11月） 約 19% 57 萬元 B． 銷售準(zhǔn)備期 （ 2021 年 9月 — 11月） 約 24% 70 萬元 C． 一期住宅開盤銷售 （ 2021 年 11月 — 2021 年 2 月） 約 16% 47 萬元 D． 二期住宅及商鋪開盤銷售 （ 2021 年 2月 — 5月） 約 17% 50 萬元 E． 三期住宅開盤銷售 （ 2021 年 5月 — 10月） 約 21% 62 萬元 27 F． 清盤階段 約 3% 10 萬元 一）銷售工具準(zhǔn)備費(fèi)用：（預(yù)算費(fèi)用合計(jì) 57 萬元） 售樓處內(nèi)部布置費(fèi)用（包括售樓處裝潢、家具及電器等） 25 萬元 銷售辦公用品（文件夾、售樓軟件等） 4萬元 效果圖（鳥瞰圖、總平圖，由專業(yè)公司設(shè)計(jì)） 4萬元 模型：一個(gè)小區(qū)沙盤按照 1： 80 的比例制作，規(guī)格 4 米 萬元 4個(gè)小戶型模型 (A、 B棟 ) 萬元 印刷品：精美樓書 5000 份 6元 /份 3萬元 戶型單頁 5000 份 2元 /份 1萬元 售樓處展板、展架 萬元 看房車 11 座依維客看房車（價(jià)格待定） 12萬元 二）銷售準(zhǔn)備期的費(fèi)用安排 推廣時(shí)間： 2021 年 9月到 2021 年 11 月 總預(yù)算： 70 萬 費(fèi)用具體分布及安排 28 ? 戶外廣告：（預(yù)算費(fèi)用合計(jì) 45 萬元） 形式 位置 規(guī)格 數(shù)量 內(nèi)容 發(fā)布期限 費(fèi)用 備注 售樓處旁廣告牌 現(xiàn)場(chǎng) 8 米 20 米 1 塊 以產(chǎn)品住宅宣傳為主 一年 約 萬 含稅金、外打燈，不含市容發(fā)布費(fèi) 工地 形象墻 現(xiàn)場(chǎng) 圍墻面積 850 平方米，噴繪面積要小 以樓盤整體形象宣傳為主 一 年 約 8 萬 噴繪，含制作費(fèi)、市容費(fèi) 燈箱 大明路 汽車一條街 米 /面 10 個(gè) 以宣傳商鋪為主。 在城東南主要干道及項(xiàng)目周邊先行發(fā)布戶外廣告，以先入為主的方式截流受眾的注意力；同 時(shí)進(jìn)行一系列能引起新聞關(guān)注的推廣活動(dòng)，如產(chǎn)品解析會(huì)、集約型戶型電視研討會(huì)等，通過新聞、軟文的宣傳突出產(chǎn)品整體 24 的?體貼?。（詳見第六章 商鋪營(yíng)銷推廣策略） ? 2021年 5 月 — 2021 年 10月， C、 E、 F、 G 棟住宅部分開盤 銷售旺勢(shì)的延續(xù)需要一輪緊接一輪的推波助瀾，經(jīng)過前兩輪的強(qiáng)勢(shì)推廣和人氣積累，搶在暑天淡季到來前，迅速進(jìn)行第三輪開盤，保持銷售旺勢(shì)。 ： 在具體的推廣執(zhí)行時(shí)，該主題是一個(gè)可以引起消費(fèi)者注意，引起受眾普遍關(guān)注的話題，可以在各銷售階段期間，在報(bào)紙廣告上，進(jìn)行新聞性軟文、以及銷售性軟文中進(jìn)行宣傳，引起購房者關(guān)于?體貼型造屋主張?這種開發(fā)理念的討論，從而引起更廣大的目標(biāo)購房者的關(guān)注。 16 前期推廣子主題：智慧的家，讓我們贏在未來 ： 該主題從九龍盛世園產(chǎn)品的特色入手，抓住了九龍盛世園小區(qū)的 核心競(jìng)爭(zhēng)力與同創(chuàng)房地產(chǎn)領(lǐng)先于其他房地產(chǎn)開發(fā)公司的地方（擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的社區(qū)智能化系統(tǒng)），對(duì)其進(jìn)行一定的突出、完善，從而達(dá)到彰顯自身優(yōu)勢(shì)、規(guī)避自身缺陷的目的，引導(dǎo)購房者從智能化方面對(duì)各樓盤進(jìn)行比較，從而發(fā)現(xiàn)九龍盛世園在城東南板塊中的領(lǐng)先地位，進(jìn)而選擇九龍盛世園。 2. 醫(yī)療：秦淮醫(yī)院秦虹分院、東方醫(yī)院、南方醫(yī)院 3. 學(xué)校：馬家圩小學(xué)、武定新 村小學(xué)、夫子廟小學(xué)分校（怡馨花園小學(xué)）、四十二中、行知實(shí)驗(yàn)小學(xué)、行知實(shí)驗(yàn)中學(xué)、二十七中分校（城南中學(xué)） 4. 菜場(chǎng)：秦虹小區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、光華門農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、石林家居廣場(chǎng) 12 5. 銀行：中國建設(shè)銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行 6. 超市：蘇果超市、蘇果便利、華誠超市、華聯(lián)紫金店、好又多超市 ? 創(chuàng)造性體貼因素 —— 每項(xiàng)工作、每個(gè)細(xì)節(jié)都體現(xiàn)了人性化的體貼 —— 主力戶型為集約型三房二廳 集約型戶型設(shè)計(jì)，填補(bǔ)市場(chǎng)空缺，主力戶型為 88— 112m2 的三房二廳設(shè)計(jì)，舍棄了目前充斥市場(chǎng)的華而不實(shí)，大而無當(dāng)?shù)膽粜?，真正從老百姓的生活?shí)際及承受 力出發(fā)，強(qiáng)調(diào)住宅的功能細(xì)分，創(chuàng)造真正適合老百姓生活需求的貼心產(chǎn)品。 本主題可以充分享用同創(chuàng)集團(tuán)在信息產(chǎn)業(yè)方面的優(yōu)勢(shì)，將消費(fèi)者對(duì)同創(chuàng)集團(tuán)在科技方面的領(lǐng)先地位的認(rèn)識(shí)順 利延伸到住宅領(lǐng)域，獲得更多的 IT 產(chǎn)業(yè)精英對(duì)九龍盛世園的認(rèn)可與喜愛。 螭吻（ chi wen 老么）： 又名鴟尾，魚形的龍。它好安靜，又愛煙火，所以往往 把它安在佛位上或香爐上，讓它為佛門護(hù)法。? ? 與龍有關(guān)的園區(qū)小品： ?龍之九子?系列 囚牛（老大） :平身喜愛音樂，幫常立在琴頭上，如漢族的胡琴，白族 的三弦琴等。指同類的事物相感應(yīng)。形容跑跳時(shí)動(dòng)作矯健有力?！稘h書吳勃《吳錄》：?劉備曾使諸葛亮至京，因睹秣陵山阜，嘆曰：‘鐘山龍盤，石頭虎踞，此帝王之宅。? 龍鳳呈祥： 指吉慶之事。可選主題景觀有： 二龍戲珠： 兩條龍相對(duì)，戲玩著