【正文】 之系統(tǒng)資料。 第二部分 深圳類比商業(yè)地產(chǎn)分析 在深圳的商業(yè)區(qū)域中，最早的也是最出名的莫過于東門了，那是深 圳商業(yè)的發(fā)源地，是深圳經(jīng)濟發(fā)展的一個重要結(jié)點，它帶動了羅湖的經(jīng)濟騰飛，也是其繁榮興衰的見證。據(jù)測算每分鐘 52人（下午 13： 40－ 14： 10） 車位 699 消費群體 職業(yè)女性和當?shù)鼐用? 租金水平 售價 7500元 /平方米 出租率 100% 物業(yè)管理水平及收費 賽格物業(yè)管理有限公司， /平方米 .月 經(jīng)營范圍 1 層 珠寶、化妝品、名表、精品男裝、皮鞋 2 層 青春、成熟、淑女裝，內(nèi)衣 3 層 百佳超市 4 層 休閑裝、童裝、家居、手袋 5 層 運動服飾、體育器械、戶外用品 6 層 吉星樓食府 7 層 SPA，健身 之系統(tǒng)資料。 3） 由于是政府的資產(chǎn)，羅湖商務中心在前期的招商低調(diào)行事，造成物業(yè)在深圳的知名度較低，在引進知名品牌主力店的時候?qū)⑹艿缴碳业馁|(zhì)疑。 4） 強勁的寫字樓群體、酒店式公寓消費群體缺乏一個飲食、購物、休閑的場所，為本項目裙樓帶來商機。 之系統(tǒng)資料。單個來看，以嘉里中心為例，內(nèi)部集中了大量的沃爾瑪百貨供應商，物流公司達到了 33 家，商貿(mào)公司有 46 家。 行為特征：金領階層，對生活檔次、物質(zhì)有所追求。而本土商家銅鑼灣和茂業(yè)在深圳商場的發(fā)展和競爭力也是有目共睹的，相關(guān)比例為 %和 %。 ? 逛完商場后喜歡去的休閑場所 0255075100休閑場所0 .0 0 %1 0 .0 0 %2 0 .0 0 %3 0 .0 0 %4 0 .0 0 %5 0 .0 0 %肯定回答個數(shù) 78 68 44 43 37所占比例 4 3 .6 0 % 3 8 .0 0 % 2 4 .6 0 % 2 4 .0 0 % 2 0 .7 0 %咖啡店 數(shù)碼影城 其它 游藝場所 水吧 購物者逛完商場后最想去的是幽雅、清凈的場所，能徹底放松身體和心靈的地方。 第五部分 關(guān)于整體招商的操作策略 一、 羅湖商務中心品牌知名度 打造 我們所面臨的是一個物質(zhì)生活日益豐富多采，人們消費觀念逐漸多元化的社會。 規(guī)劃競爭階段 除了地段好，還要規(guī)劃好。 2） 品牌核心價值的設定 品牌核心價值是品牌資產(chǎn)的主體部分，它讓消費者明確、清晰地識別并記住品牌的利益點與個性。在這樣一種心理背景下，一些不僅賣房子，更賣精神與文化的房地產(chǎn)企業(yè)如萬科、碧桂園便脫穎而出。 特形象的設計系統(tǒng)。 2）核心商家方案 主力店 +次主力店（特色店 +品牌店）（多家核心商家） 之系統(tǒng)資料。Travel Valafranca VERRI VERSACE Zegna Sport 阿爾巴斯 阿蘭德隆 阿瑞娜 阿索 艾瑞爾斯 艾維爾 愛琳娜 棉花堡 愛慕 安姬奧 安莉芳 奧黛莉 奧索卡 澳洲用品 巴黎世家 柏萊喬特 棒球手 寶姿 保羅 貝思卡 比華利保羅 彪馬 博柏利 薄濤 布萊恩 布魯士諾 查理王 袋鼠 戴奧麥 黛安芬 黛比路 德雷尼格 迪爾澳尼 迪克伯爵 東方信一 都本 都彭 都市田園 范思哲 菲尼迪 福山 福特曼 富鋌 高爾夫 觀奇 浩沙 花花公子 華倫天奴 古柏 姿美 紀梵希 佳寶 嘉朗 嘉慕倫 箭牌 杰尼亞 金盾 金利來 緊特利 緊特利 卡貝倫 卡蒂樂 鱷魚 卡爾丹頓 卡麥羅 克勞拉爾 朗萊斯 朗萬 朗姿 老爺車 樂斯菲斯 利奧拉 林寶堅尼 龍浩 旅狐 羅馬世家 馬克波士 瑪莎 瑪絲菲爾 麥德仕 曼妮芬 貓人 蒙迪愛爾 夢麗德 夢特嬌 米奇 棉田 名仕 耐克 諾帝卡 歐迪芬 派克蘭帝 皮爾 卡丹 其樂 企鵝 喬山 喬治賽姆頓 清水世家 熱浪 薩巴帝尼 三和松石 沙馳 神思 勝龍 圣大保羅 之系統(tǒng)資料。 押金的確定 租金的確定 擬定租金遞增幅度：每 2年租金遞增 68% 擬定管理費： 元 /平方米 擬定管理模式：聘請專業(yè)商家管理公司顧問或統(tǒng)一管理，保安、清潔有管理公司負責，管理公司對羅湖區(qū)資產(chǎn)管理公司負責。月 四層為 140 元 /平方米找專業(yè)廣告公 司對項目進行 VI形象設計和招商推廣設計。 第三篇《愛你 =愛自己 —— 將愛進行到底》將 “ 愛 ” 進行了全新的詮釋，文案中指出發(fā)展商及經(jīng)營商之間的結(jié)合是愛的開始，在以后的日子里發(fā)展商將一道與經(jīng)營商共同攜手創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，贏得更多的利潤，尋求更大的發(fā)展。 第一步以高屋建瓴之勢使目標群體對羅湖商務中心刮目相看，全面而又系統(tǒng)的介紹羅湖商務中心，使得羅湖商務中心能夠讓更多的人來關(guān)注，同時使本來熟知的羅湖商務中心的目標群體則感受到羅湖商務中心即將有大的動作推出。 3） 租金及租約 核心商家租金 二層為 330 元 /平方米 租賃年限：擬定為五年以上，不含免租期。 超市類 ： 易初蓮花、家樂福、沃爾瑪社區(qū)店、百佳、華潤萬佳、 新一佳、歐尚、普爾斯馬特、萬家福、屈臣氏。 三、 主力店 的引進 1）商業(yè)運營原則 以主力店帶動核心商場，最后盤活 5層商鋪。 通過物業(yè)管理服務提升物業(yè)的價值，形成良好的口碑。 絕大多數(shù) 房地產(chǎn)企業(yè)還停留在賣產(chǎn)品的階段，翻開報刊雜志，充斥于眼的是千篇一律的信息：位置優(yōu)越、交通方便、環(huán)境優(yōu)美、升值在即等等字眼。通過品牌的復制和擴張，獲取高附加值，達到利潤的最大化。李嘉誠曾說過：對于房地產(chǎn)而言，第一重要的是地段，第二重要的是地段，第三重要的還是地段。 J） 是否會光顧 引進的如 連卡佛等品牌商場 資料來源： 21世紀不動產(chǎn)公司市調(diào)整理 調(diào)查結(jié)果顯示，如果我們引進連卡佛、瑪莎等品牌商場， %的人員都愿意光顧那里。西武百貨和新世界百貨緊隨其后。 050100150商場名稱0 .0 0 %2 0 .0 0 %4 0 .0 0 %6 0 .0 0 %8 0 .0 0 %肯定回答個數(shù) 121 81 77 71 59 41 20 16 9 26所占比例 6 7 .6 0 4 5 .3 0 4 3 .0 0 3 9 .7 0 3 3 .0 0 2 2 .9 0 1 1 .2 0 8 .9 0 % 5 .0 0 % 1 4 .5 0沃爾瑪百銅鑼灣茂業(yè)海雅百貨山姆會員中信城市友誼國際西武信興廣場其它 之系統(tǒng)資料。（其興趣、特點見附件一、附件二，掌握了他們的心理，對商家的引進有著決定本項目商業(yè)成敗的作用）。 商業(yè)單元面積的劃分及組合：建議品牌店從 50—— 200平方米，餐飲從 200500平方米，可以自由組合。 米蘭是全球有名的服裝之都，聞名世界的米蘭國際服裝節(jié)每年舉辦，米蘭給人一直是代表著時尚、潮流、前衛(wèi)。 2） CEPA 協(xié)議的簽定帶動香港免關(guān)稅物品出口內(nèi)地的增大，深圳作為第一站，帶來寫字樓的新需求。 二、項目劣勢（ W） 1）項目屬于東門商圈的邊緣區(qū)域，項目裙樓面積高達 12021 平方米，純商業(yè)定位或純酒樓均難以實現(xiàn) 25樓的整體消化。 項目名稱 茂業(yè)百貨 地理位置 華強北路與深南路交匯 開發(fā)商 茂業(yè)集團 經(jīng)營主題 上流女人用品 核心商家 天音通訊 經(jīng)營模式 完全敞開式 以中高端品牌店為主 規(guī)模（層數(shù)及面積） 11層 每層約 4000平方米 電梯狀況 上海三菱 三個廂式（ 2客 1貨） 中庭 2部（上下） 人流狀況 人流量大，據(jù)在正門測算，平均每分鐘經(jīng)過 71個人（下午 14： 30－ 15： 00） 車位 220個 消費群體 中高收入女性為主 租金水平 110元 /平方米 .月 出租率 100% 物業(yè)管理水平及收費 自身管理 經(jīng)營范圍 1 層 璀璨時尚（珠寶、首飾、皮具、名鞋） 2 層 青春少女館（前衛(wèi)休閑女裝、淑女裝，飾品） 3 層 窈窕淑女館（個性時裝、銀飾水晶、手袋） 4 層 佳麗名媛館（精品女裝、職業(yè)裝、內(nèi)衣） 5 層 名流紳士館（正裝、休閑、高爾夫裝） 6 層 魅力休閑館（名包、牛仔裝） 7 層 活力休閑館（運動服飾、體育器械、戶外用品） 8 層 親子同樂館（嬰幼用品、孕婦用品） 9 層 家居生活館（床上用品、日常家居用品） 10層 美食廣場 之系統(tǒng)資料。 結(jié)合本項目的特點和嘉里中心的客戶分布，應該以物流貨運、商貿(mào)機構(gòu)、中介機構(gòu)和金融機構(gòu)為主力客戶。 公交車： 23 23 23 20 2 3 11 30 31 101. 配套設施 ： 中國 工商銀行深圳灣支行、晶報廣告業(yè)務部 39F40F為俱樂部，含商務中心、客房及餐廳（中餐廳、夏威夷西餐廳） 特點： 風格：格調(diào)現(xiàn)代、雄偉 顏色：正面瓦藍色、兩側(cè)綠色玻璃、白色墻體 建筑結(jié)構(gòu)：高層 物業(yè)指標： 占地面積： 4913平方米 建筑面積： 92313平方米 高度： 層數(shù)： 38層 層高： 走廊寬度： 3m 大堂： 占地面積： 1000m2 高度： 24m 電梯 品牌： HITACHI（日立） 數(shù)量：東西區(qū)各 7部 各類承租人數(shù)量 物流貨運： 地產(chǎn)商貿(mào)： 14 中介咨詢： 11 金融投資： 22 高新科技： 7 物業(yè)管理： 物管公司： 金風帆物業(yè)管理公司 管理費用： 25元 / m2 租金價格 50－ 110元 / m2 出租率 % 其中 32F空置 33F38F報業(yè)集團自用 之系統(tǒng)資料。 三、深圳寫字樓市場調(diào)查分析 對于此項目本身來說，目前以物流公司、貿(mào)易公司為主，未來，隨著羅湖商務中心的品牌推廣，我們對其目標客戶界定了一個大概的范圍：國內(nèi)外大型商貿(mào)機構(gòu)、國內(nèi)外大型物流公司、國際采購公司、國際金融機構(gòu)、以及與國際貿(mào)易（物流、采購）相關(guān)聯(lián)的律師行、會計師行、咨詢顧問機構(gòu)等。 之系統(tǒng)資料。 值得注意的是，一向慣于只租不買的外資企業(yè)，現(xiàn)已初步出現(xiàn)了購買物業(yè)的趨勢。而且，部分項目搶占了開發(fā)先機并獲利豐厚，所以，許多早期取得土地使用權(quán)但未開工建設的發(fā)展商認為時機已到，紛紛開始投入到寫字樓的建設，加上一些規(guī)劃功能改變的土地所形成的隱形市場的加入，使本市的寫字樓市場在較短的時期內(nèi)再次形成供應壓力。 3） 市場發(fā)展趨勢 （ 1）供應趨勢 政府從 2021 年開始已著手控制土地的供應計劃。 而物業(yè)租賃最為活躍的則是羅湖區(qū)以及南山高新科技園區(qū)。 （ 3）短期內(nèi)供應增長較快，空置面積增加 在 2021 年度 ， 寫字樓的空置面積高達 萬平方米，同比增長 ％，比去年全年空置量多出逾十萬平方米。新增面積主要集中在福田區(qū)，其中 CBD的深圳國際商會中心、時代金融大廈以及卓越大廈三個樓盤貢獻了近 20萬平方米的寫字樓面積，占了新增面積的約 ％。 三、 項目機會點（ O） 四、 項目威脅點（ T） 第四部分