【正文】 ION 4： 針對(duì)商圈的商業(yè)情況，編輯“經(jīng)營寶典”式樓書，吸引客戶群； 降低威脅的對(duì)應(yīng)行動(dòng)： ACTION 1： 在工程形象有一定 的展示，銷售工作準(zhǔn)備就緒的情況下，爭取盡早入市，搶占市場空白點(diǎn)及年底黃金銷售期； ACTION 2： 在銷售中，采取“統(tǒng)一返租”的促銷手段，增強(qiáng)買家信心； ACTION 3： 引進(jìn)品牌商家增加項(xiàng)目的市場競爭力。以人文關(guān)懷和和體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)為核心 本項(xiàng)目在目前的競爭氛圍中，要想突圍而出， 必須凸顯本項(xiàng)目特色 —— “現(xiàn)代特色，領(lǐng)先概念”，最大限度的挖掘項(xiàng)目的價(jià)值 ，使本項(xiàng)目不僅成為本區(qū)域新的人流、物流中心，更成為本區(qū)域最具特色的代表商城。中央商業(yè)區(qū)（ＣＴＤ）標(biāo)志 （以下簡稱半包式） 三種思路的具體要求與優(yōu)劣勢各部相同，詳細(xì)分析見下表： 組合形式 要 求 優(yōu)劣勢分析 和本項(xiàng)目契合度 主要原因 全包式 引進(jìn)一家大型的品牌商家； 引進(jìn)的商家要足夠強(qiáng)（實(shí)力、品牌知名度、經(jīng)營面積） 建筑方案要最大程度的符合其經(jīng)營需要； 優(yōu)勢： 后期經(jīng)營業(yè)績有保證； 發(fā)展商無需再投入人力組建管理公司； 大商家入駐能增加部分純投資者的投資信心； 易造成市場關(guān)注熱點(diǎn)； 劣勢： 大商家殺價(jià)能力強(qiáng)，導(dǎo)致租金較低，影響發(fā)展商的投資返還，后期負(fù)擔(dān)重； 將很多自營投資客戶拒之門外，大大縮小了目標(biāo)客群的范圍，將直接影響項(xiàng)目的銷售。 形象定位： 要求外觀氣勢宏偉，具有現(xiàn)代感強(qiáng)、高檔次的物業(yè)形象，開敞的購物空間，完善的商業(yè)配套，充足的車位配置、方便的游客休閑區(qū)、餐廳等。 ――布置要求： 考慮到購物指引性和功能配套，應(yīng)使每一層的功能盡可能清晰，減少不必要的重復(fù)，減少人流交叉，節(jié)省顧客的消費(fèi)時(shí)間。 即使是第一次置業(yè)者，由于本市商戰(zhàn)已進(jìn)行的如火如荼，商鋪供應(yīng)量居高不下，在供給較充足的情況下，消費(fèi)者將會(huì)對(duì)投資對(duì)象作出冷靜、客觀的判斷。 人流引導(dǎo) ? 如果保留，建議將項(xiàng)目西部的扶梯改為，普通單跑樓梯，引導(dǎo)人流進(jìn)入商場二層； （外梯 引導(dǎo)人流） ? 主入口的自動(dòng)扶梯結(jié)合大堂、樓梯設(shè)計(jì)成剪型梯，引導(dǎo)人流上下； ? 項(xiàng)目西側(cè)的疏散樓梯改為普通兩跑式，節(jié)省空間； 特別說明 —— 商場的整體設(shè)計(jì)規(guī)劃要求考慮到頂層餐飲業(yè)的特殊性，在進(jìn)水、排水、排煙方面要求先規(guī)劃好。 *天花 —— 石膏板天花吊頂，局部結(jié)合藝術(shù)燈光處理。 以上市場條件要求本項(xiàng)目盡早搶占空白點(diǎn)，先入為主把握競爭的先機(jī) —— 在工程形象有一定展示、銷售準(zhǔn)備工作 充 分的前提下，爭取盡早入市。 廣告重點(diǎn)： 此階段采用拉式策略，運(yùn)用廣告媒體的立體轟炸，喚起目標(biāo)客戶的注意及購買欲望，使現(xiàn)場產(chǎn)生羊群效應(yīng)，聚集大量客戶。 公共傳播： 報(bào)紙廣告適量、單張 印 刷 媒 體 ： 單 張 、 設(shè) 計(jì) 制 作 贈(zèng) 與 已 購 房 客 戶 的 賀 卡 、 慰 問 信 ， 進(jìn) 行 口 碑 傳 播 。月 普遍關(guān)心商城的位置與租金成本， 以個(gè)體經(jīng)營為主 對(duì)本項(xiàng)目比較感興趣，渴望了解具體的事項(xiàng)。月 對(duì)專業(yè)市場有一定的依賴性 個(gè)體經(jīng)營為主 經(jīng)營狀況較好，對(duì)項(xiàng)目認(rèn)同度較低 說明：商戶對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同度是建立于非常簡單了解的基礎(chǔ)上，不包含任何項(xiàng)目產(chǎn)品力的影響成分。月 旺盛的市場人氣 個(gè)體經(jīng)營為主 感興趣的占 45％ 不感興趣占 30％ 天源裝飾市場 裝飾材料 97 家 玻璃 12 家 潔具 10 家 38 ㎡ 15～ 40 元 /㎡從以上的思路出發(fā)， 通暢 認(rèn)知渠道和營造現(xiàn)場“賣場”兩個(gè)環(huán)節(jié)緊密相連，環(huán)環(huán)相扣，不可脫節(jié) ，因而在實(shí)際的操作過程中，應(yīng)加入動(dòng)態(tài)跟蹤監(jiān)控，確保實(shí)施順利。 公共傳播： （ 1）報(bào)紙廣告 （ 2）電臺(tái)廣告（增加現(xiàn)場實(shí)景內(nèi)容） （ 3）單張 印 刷 媒 體 ： （ 1） 印 刷 品 廣 泛 傳 播 （ 2） 設(shè) 計(jì) 制 作 贈(zèng) 與 已 購 房 客 戶 的 賀 卡 、 慰 問 信 ， 進(jìn) 行 活 動(dòng) 營 銷 、 口 碑 傳 播 。 推 廣 重 點(diǎn) ： 廣 而 告 之 ， 積 蓄 客 戶 。 *開放式柜臺(tái) —— 送豪華透明玻璃柜臺(tái)，獨(dú)立 帶鎖玻璃貨品陳列架及木制儲(chǔ)物底柜；局部藝術(shù)造型燈光；統(tǒng)一天花與公共部分相同。 2） 項(xiàng)目的西北角臨中心路和美食街，面向淄博商廈，人流量較大，建議在這個(gè)朝向精心設(shè)計(jì)一個(gè)現(xiàn)代特色的立面標(biāo)志（五金交電大樓改造），吸引路人注意，使人流進(jìn)入中心路本項(xiàng)目的西側(cè)入口。 第三部分 物業(yè)發(fā)展建議 一、建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn) 建筑總體風(fēng)格 本項(xiàng)目確定建筑風(fēng)格為獨(dú)特的現(xiàn)代建 筑風(fēng)格，以求在老商業(yè)區(qū)并不統(tǒng)一的建筑風(fēng)格與色彩下，獨(dú)具特色，標(biāo)新立異。本項(xiàng)目因體量較大，在短時(shí)間內(nèi)形成銷售高潮，則一定要將主力買家定位于投資客，因投資客都比較看經(jīng)營前景，而對(duì)于具體經(jīng)營不太精通，鋪位小，總價(jià)低是吸引投資客的重要因素。 市調(diào)結(jié)論：（市場調(diào)查表見附件） A、 商戶數(shù)量及規(guī)模：業(yè)態(tài)范圍較廣，市場商戶容量大，而且分布不集中，沒有較大規(guī)模的經(jīng)營地點(diǎn)。 吸引大量的自營投資者入駐； 招商壓力適中； 劣勢： 內(nèi)部格局劃分對(duì)后期管理有影響； 仍然需要組建經(jīng)營公司 契合 經(jīng)營形式靈活 特色鮮明且能與周圍商業(yè)形成互補(bǔ)的格局，避免了市場同質(zhì)化的競爭，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)?！澳愕氖澜?、你的城市” 定位大眾市場?！耙徽臼劫徫铮硎苜徫?，休閑，娛樂，餐飲的各項(xiàng)配套服務(wù)” 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 S（優(yōu)勢） 1） 地段好 —— 項(xiàng)目處于淄博最成熟商圈，人流量大，對(duì)周邊區(qū)縣輻射力強(qiáng)。 謹(jǐn)呈：淄博晟欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 淄博利群地塊策劃報(bào)告 之 《項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告》 （完全稿） 深圳市安佳置業(yè)顧問有限公司 目 錄 第一部分 項(xiàng)目分析 .........................................................................................................................................................................................................5 一、項(xiàng)目概況 ...........................................................................................................................................................................................................5 二、項(xiàng)目地盤解析 ....................................................................................................................................................................................................5 項(xiàng)目地塊區(qū)位圖 ...........................................................................................................................................................................................5 項(xiàng)目四至 ......................................................................................................................................................................................................6 三、項(xiàng)目 SWOT 分 析 ...............................................................................................................................................................................................7 四、本項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及發(fā)展戰(zhàn)略分析 ........................................................................................................................................................................8 綜合評(píng)價(jià) ......................................................................................................................................................................................................8 總體策略 ......................................................................................................................................................................................................9 項(xiàng)目核心競爭點(diǎn) ......................................................................................................................................................................................... 10 第二部分 物業(yè)定位 .....................