【正文】 、停放有序，無重大交通事故。 每年刷一次管道油漆；每年檢修一次，并緊固管道固定碼；每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格的部分。 小區(qū)路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 路面平 整無積水，路沿垂直無破損 9 園藝綠化 綠化帶黃土裸露； 樹木枯死； 病蟲害； 建筑小品破損 每年對(duì)綠化建筑小品進(jìn)行檢查發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理； 每周定期對(duì)綠化進(jìn)行修剪 由 管 理 處和 環(huán) 保 隊(duì)負(fù)責(zé)實(shí)施 綠化工作標(biāo)準(zhǔn)。 智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 類別 對(duì)象 項(xiàng)目 標(biāo) 準(zhǔn) 維護(hù)計(jì)劃 日檢 月檢 季檢 年檢 臨檢 對(duì)講系統(tǒng) 主服務(wù)器 外觀 清潔、完整、無破損 √ √ √ 接插件連線 牢固、無松脫 √ √ √ 性能 靈敏度高、響應(yīng)正確 √ √ 緊急按鈕紅外探頭智能主機(jī) 外觀 清潔、完整、無破損 √ √ 安裝與聯(lián)接 安裝牢固、聯(lián)接 √ √ 感應(yīng)性能 靈敏度高、 響應(yīng)特性正常 √ √ √ 信號(hào)發(fā)送 完整、無缺漏 √ √ √ 樓門控制器 外觀 清潔無破損 √ 各按鈕 靈敏可靠 √ √ 受話器、揚(yáng)聲器 功能正常、音量無失真 √ 控制器 畫面分割
。 定 期加注潤滑油 每年對(duì)電機(jī)水泵進(jìn)行一次全面檢查；并更換軸承和軸封； 每月加注一次潤滑油 由 工 程 部負(fù) 責(zé) 巡 視維護(hù) 機(jī)電設(shè)備維護(hù)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程《電氣安裝維修作業(yè)規(guī)程》 電機(jī)、水泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，運(yùn)行聲音正常； 軸封無漏水； 變頻器運(yùn)行正常 59 4 空 調(diào) 系 統(tǒng) 機(jī)組電氣裝置調(diào)整；、制冷主機(jī)保養(yǎng)； 冷卻水泵維護(hù)保養(yǎng)； 管道水系統(tǒng)清洗； 室內(nèi)空調(diào)器盤管風(fēng)管維護(hù) 每年全面檢查主機(jī)和室內(nèi)空調(diào)器和水泵，清理散熱片； 管道系統(tǒng)二年清洗一次 由 工 程 部負(fù)責(zé)實(shí)施 機(jī)電設(shè)備維修技術(shù)規(guī)程和空調(diào)運(yùn) 行管理維護(hù)規(guī)程 空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，能效高。無滲漏 無跑冒漏水 控制儀器儀表指示 電機(jī)水 泵運(yùn)行正常 聯(lián)動(dòng)控 制正確 6 應(yīng)急指示燈、應(yīng)急廣播 指示燈 應(yīng)急廣播 每三個(gè)月巡檢一次 每月巡檢一次 直觀目測(cè) 按測(cè)試鍵 檢查控制器和控制開關(guān) 指示燈亮 控制開關(guān)正常 外觀完好 照明正常 音 量正常 器材完好 56 . 房屋主體、設(shè)施日常維護(hù)計(jì)劃與實(shí)施方案 序號(hào) 項(xiàng)目 維修類別 日常維修 計(jì)劃 方案 標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施效果 1 房屋承重結(jié)構(gòu)部位 局部受損；施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題 日常每周巡 查一次，若室內(nèi)裝修裝修階段每天巡查，發(fā)現(xiàn)問題立即處理，維修 由工程技術(shù)部門按照房屋修繕規(guī)定實(shí)施維修；如局部受損較重，應(yīng)請(qǐng)專家?會(huì)診?，提出方案，委托專業(yè)公司實(shí)施 房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范 安全，使用正常； 功能完好 2 外墻面 外墻起鼓脫落的修補(bǔ)；外墻局部 滲漏；外墻大面積滲漏；外墻面的翻新 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修 由工程技術(shù)部按照有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施 房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；外墻面修繕作業(yè)規(guī)程 無 鼓 無脫，無滲水，無違章，整潔統(tǒng)一 3 屋面 隔熱層破損，防水層破損造成屋面滲漏；屋面積 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修 由工程技術(shù)部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修，按照年度普查計(jì)劃維修 房屋修繕標(biāo)準(zhǔn) 無積水，無滲漏；隔熱層完好無缺 4 公共通道、門廳，樓梯間 公用地面的維修改造；公共通道，門廳的墻，天棚維護(hù)；樓梯間墻面，扶手，踏步的維護(hù) 每一周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題 ，及時(shí)維修 由工程技術(shù)部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修 相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程；房屋修繕標(biāo)準(zhǔn) 整潔，無缺損，無霉跡；扶手完好，無張貼痕跡 序號(hào) 項(xiàng)目 維修類別 定期維修 計(jì)劃 方案 標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施效果 1 房屋承重結(jié)構(gòu)部位 局部受損；施 工質(zhì) 量原 因造 成的 結(jié)構(gòu) 問題 每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查；及時(shí)了解房屋的結(jié)構(gòu)性能，作到早發(fā)現(xiàn)，早處理 由 工 程 技術(shù) 部 負(fù) 責(zé)實(shí)施 建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)；建筑物完好等級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 結(jié)構(gòu)安全，正常使用；結(jié)構(gòu)性能完好 57 2 外墻面 外 墻起 鼓脫 落的 修補(bǔ)；外墻局部滲漏；外墻 大面 積滲漏；外墻面的翻新 每 2 年對(duì)于較大面積滲漏，外墻久修無效的，應(yīng)局部翻新防止繼續(xù)擴(kuò)大及污染墻面；并清洗一次； 每年雨季前對(duì)外窗臺(tái)進(jìn)行一次密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入 由 工 程 技術(shù) 部 負(fù) 責(zé)實(shí)施 房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；外墻面修繕作業(yè)規(guī)程 外墻平整。 車輛進(jìn)入小區(qū)禁止鳴號(hào)。 ★ 業(yè)主及來訪人員的非機(jī)動(dòng)車輛、摩托車進(jìn)入小區(qū)后應(yīng)停入業(yè)主車棚或指定場(chǎng)地。 ★ 管理總原則是：及早發(fā)現(xiàn)，有效控制，果斷處理，不留隱患，減少損失。 ★ 住戶裝修前辦理申請(qǐng)、審批手續(xù)，并與物業(yè)公司簽署?房屋裝修協(xié)定?；物業(yè)公司要嚴(yán)格按照?條例?有關(guān)規(guī)定，及時(shí)辦理審批手續(xù)，并做好?條例?和?裝修管理規(guī)定?的咨詢、解釋工作，告訴住戶裝修時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)。 ： ★ 負(fù)責(zé)準(zhǔn)備業(yè)主領(lǐng)房所需資料； ★ 負(fù)責(zé)布置業(yè)主入伙現(xiàn)場(chǎng)，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)； ★ 按領(lǐng) 房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)： ★ 憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資 50 料； ★ 收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費(fèi)用； ★ 陪同業(yè)主驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)。 ★ 各類圖紙資料的裝訂歸檔。 物業(yè)交付使用前后三個(gè)月 2 初次業(yè)主意見調(diào)查 ★ 以問卷調(diào)查、電話、拜訪等形式了解業(yè)主各類信息，加強(qiáng)與業(yè)主交流。 ★繼續(xù)整改。 ★物資配備。 ★向項(xiàng)目部提出合理化建議。 38 ★活動(dòng)項(xiàng)目計(jì)劃 活動(dòng)項(xiàng)目 活動(dòng)時(shí)間 活動(dòng)內(nèi)容 活動(dòng)對(duì)象 節(jié)日慶?；? 動(dòng) 根據(jù)不同內(nèi)容適時(shí)安排 元旦社區(qū)聯(lián)歡晚會(huì)、元宵燈會(huì)、?六一?兒童歌舞晚會(huì)、中秋賞月、重陽登山比賽 /茶話會(huì) /釣魚 全體業(yè)主（兒童、老人） 社會(huì)公益活 動(dòng) 開展植樹、認(rèn)養(yǎng)樹木活動(dòng)、開展你丟我撿、收集廢電池、美化社區(qū)活動(dòng)等 體育旅游活 動(dòng) 拔河、登山、球類、棋類等比賽、長(zhǎng)跑活動(dòng)、健身操、武術(shù)、組織中短距離景點(diǎn)旅游活動(dòng)、 文學(xué)藝術(shù)活 動(dòng) 攝影、書法、繪畫、卡拉 OK 比賽、交際舞等比賽、小區(qū)合唱團(tuán)、自娛自樂文藝晚會(huì) 知識(shí)科技活 動(dòng) 小區(qū)信息快報(bào)、網(wǎng)上業(yè)主論談 /業(yè)主信息交流平臺(tái) /圖書閱覽，兒童智力競(jìng)賽、電腦知識(shí)競(jìng)賽 時(shí)事主題活 動(dòng) 組織社會(huì)時(shí)事論壇及演講沙龍活動(dòng)等 39 教育培訓(xùn)活 動(dòng) 開展電腦、外語、書法培訓(xùn)、股市講座等活動(dòng) 當(dāng)小區(qū)達(dá)到具備園區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立條件時(shí)，將按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，協(xié)助房管部門、街道、社區(qū)及開發(fā)商，籌建園區(qū)業(yè)主委員會(huì)。分散與集中相結(jié)合； 知識(shí)科技活動(dòng)； ★工程檔案：從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等； ★業(yè)主檔案：所有業(yè)主購房合同，業(yè)主基本情況登記表、裝修申請(qǐng)表等； ★財(cái)務(wù)檔案：逐年形成的園區(qū)財(cái)務(wù)收支報(bào)表、物業(yè)維修基金使用報(bào)表等； ★文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等。春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）； ★強(qiáng)化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高保安人員的思想素質(zhì) 和業(yè)務(wù)技能；制定《緊急事故處理辦法》，定期組織演習(xí)。 裝修戶的安全檢查； 嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入園區(qū)； ★加強(qiáng)共用設(shè)施設(shè)備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。裝修結(jié)束后，應(yīng)注重房屋公共部位的養(yǎng)護(hù)和修繕。 28 12 用戶滿意率 95% 科學(xué)管理，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，建立業(yè)主（使用人）回訪制度，虛心聽取業(yè)主（使用人）意見。 4 管理費(fèi)收繳率 100% 按規(guī)定收費(fèi)，不擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 ★強(qiáng)化各項(xiàng)管理制度 要借達(dá)標(biāo)活動(dòng)的東風(fēng)，建立、健全各項(xiàng)管理制度，以制度促管理，使各項(xiàng)管理規(guī)范化、科學(xué)化、制度化，做到有章可循、違章必究。稱呼 時(shí)，男士可稱?先生?，女士可稱?小姐?。行走時(shí)，不摟肩搭背、拉手摟腰、奔跑追逐。無論男女員工，在室內(nèi)均不得戴太陽鏡、穿拖鞋、卷袖口和褲腳。 清潔器材和物料 交接班制度 二次裝修程序控制 業(yè)主服務(wù)準(zhǔn)則 為招聘的員工安排短期入職培訓(xùn)課程，令員工能充分認(rèn)識(shí)本身的工作職責(zé)及工作氛圍，同時(shí)灌輸正確的物業(yè)管理概念及知識(shí)。 ★考核目的 :保質(zhì)保量完成工作任務(wù)，科學(xué)合理運(yùn)用分配機(jī)制，客觀公正做好人員管理，激勵(lì)、調(diào)動(dòng)員工積極性。 主管 1 人 主管 1人 員工管理中的績(jī)效考核充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障。 第二章 機(jī)構(gòu)設(shè)置和規(guī)章制度 . 機(jī)構(gòu)設(shè)置和組織框圖 管理處將采用公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的管理處主任負(fù)責(zé)制。 ★ 警示系統(tǒng)：在汽車泊車位上設(shè)立一些提醒標(biāo)識(shí)，來提醒 11 業(yè)主鎖好車門。 通過前期介入提出合理化建議使智能化的設(shè)計(jì)方案具有一定的先進(jìn)性、合理性、實(shí)用性、可擴(kuò)展性。 對(duì)監(jiān)控員的業(yè)務(wù)知識(shí)、各級(jí)員工的防火知識(shí)培訓(xùn)，同時(shí)做好防火宣傳教育工作。 小區(qū)治安管理的重點(diǎn)為治安防范，對(duì)其的防范事關(guān)小區(qū)聲譽(yù)也影響商鋪的經(jīng)營環(huán)境。 在物業(yè)管理上除了要滿足一般住宅業(yè)主的基本生活服務(wù)需求，還要滿足商鋪業(yè)主的經(jīng)營需要。 ★處理好動(dòng)、靜之間的矛盾：商鋪要?旺?，人流越大層面 越多越好；公寓要靜，不同人群的不同起居習(xí)慣，無法掌握其對(duì)安靜時(shí)間的要求。目前公司管理著多層、高層、排屋、別墅等約一百貳拾萬平方米的各類物業(yè)，經(jīng)營范圍涉及到住宅小區(qū)、會(huì)館、辦公樓宇等各方面。隆興嘉苑、凱旋景苑等外地樓盤做物業(yè)管理顧問，并且前期介入了碧水銘苑、爵士風(fēng)情、江楓苑、重慶天地豪園以及臨平東方俊園等大型高 檔樓盤的物業(yè)管理工作。 ★智能化程度高：開發(fā)商配置完善的智能化系統(tǒng)，有門禁系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、停車刷卡系統(tǒng)，消防報(bào)警系統(tǒng)等設(shè)施。同時(shí)，始終遵循?可持續(xù)發(fā)展?與?人與自然和諧相處?的生態(tài)價(jià)值觀，倡導(dǎo)綠色、環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能的生活方式，倡導(dǎo)環(huán)保裝修、實(shí)行垃圾分類處理 并輔以節(jié)水、節(jié)能及社區(qū)綠化等措施，在鋼筋混凝土的樊籠中，營造一個(gè)真正可以聆聽?陽光、空氣、水在吟唱?的健康園區(qū)。 商鋪對(duì)人氣旺的要求與公寓需要安全、清靜之間是一對(duì)不可調(diào)和的矛盾，在人流多，成分復(fù)雜的情況下，做好治安防范工作和相對(duì)隔離措施。對(duì)各項(xiàng)圖紙及使用操作說明作系統(tǒng)的分析并妥善保存，本公司對(duì)其裝置的安裝分布進(jìn)行評(píng)估。派出本公司優(yōu)秀專業(yè)人員的管理保證高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)施設(shè)備運(yùn)作良好，是小區(qū)正常運(yùn)作的保障；制定 24小時(shí)的工程人員當(dāng)值安排 ，務(wù)求于最短時(shí)間能處理突發(fā)情況， 10 如漏水、停電、電梯故障等，降低對(duì)業(yè)主所造成不便。所以管理處著重考慮如何延長(zhǎng)公共設(shè)施壽命和節(jié)約費(fèi)用，同時(shí)地下車庫由于建筑死角較多，如何加強(qiáng)安全防范是管理的重點(diǎn)。 制定清潔保養(yǎng)工作計(jì)劃、工作程序 (包括日常日班、日常夜班 、定期工作計(jì)劃 )，編制班組人員表，工作實(shí)施記錄，并進(jìn)行檢查監(jiān)督確保清潔工作的貫徹落實(shí)。最終形成員工能上能下、職位能升降、待遇能高能低的員工管理的良性機(jī)制，真正盤活人力資源。 . 管理、操作人員配備數(shù)量 根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，擬配備管理、操作人員如下： ： ★管理處 主任 1人 ★管理處副主任 1 人 ★出納 1 人 ★綜合管理部 消 監(jiān)控員 6 人 ★工程