【正文】 、停放有序，無重大交通事故。 每年刷一次管道油漆；每年檢修一次，并緊固管道固定碼；每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格的部分。 小區(qū)路面修繕質(zhì)量標準 路面平 整無積水，路沿垂直無破損 9 園藝綠化 綠化帶黃土裸露； 樹木枯死； 病蟲害； 建筑小品破損 每年對綠化建筑小品進行檢查發(fā)現(xiàn)問題及時處理； 每周定期對綠化進行修剪 由 管 理 處和 環(huán) 保 隊負責實施 綠化工作標準。 智能化系統(tǒng)維護保養(yǎng)項目 類別 對象 項目 標 準 維護計劃 日檢 月檢 季檢 年檢 臨檢 對講系統(tǒng) 主服務器 外觀 清潔、完整、無破損 √ √ √ 接插件連線 牢固、無松脫 √ √ √ 性能 靈敏度高、響應正確 √ √ 緊急按鈕紅外探頭智能主機 外觀 清潔、完整、無破損 √ √ 安裝與聯(lián)接 安裝牢固、聯(lián)接 √ √ 感應性能 靈敏度高、 響應特性正常 √ √ √ 信號發(fā)送 完整、無缺漏 √ √ √ 樓門控制器 外觀 清潔無破損 √ 各按鈕 靈敏可靠 √ √ 受話器、揚聲器 功能正常、音量無失真 √ 控制器 畫面分割
。 定 期加注潤滑油 每年對電機水泵進行一次全面檢查；并更換軸承和軸封； 每月加注一次潤滑油 由 工 程 部負 責 巡 視維護 機電設備維護維護保養(yǎng)規(guī)程《電氣安裝維修作業(yè)規(guī)程》 電機、水泵運轉平穩(wěn)，運行聲音正常； 軸封無漏水； 變頻器運行正常 59 4 空 調(diào) 系 統(tǒng) 機組電氣裝置調(diào)整；、制冷主機保養(yǎng)； 冷卻水泵維護保養(yǎng)； 管道水系統(tǒng)清洗； 室內(nèi)空調(diào)器盤管風管維護 每年全面檢查主機和室內(nèi)空調(diào)器和水泵，清理散熱片； 管道系統(tǒng)二年清洗一次 由 工 程 部負責實施 機電設備維修技術規(guī)程和空調(diào)運 行管理維護規(guī)程 空調(diào)系統(tǒng)運行正常，能效高。無滲漏 無跑冒漏水 控制儀器儀表指示 電機水 泵運行正常 聯(lián)動控 制正確 6 應急指示燈、應急廣播 指示燈 應急廣播 每三個月巡檢一次 每月巡檢一次 直觀目測 按測試鍵 檢查控制器和控制開關 指示燈亮 控制開關正常 外觀完好 照明正常 音 量正常 器材完好 56 . 房屋主體、設施日常維護計劃與實施方案 序號 項目 維修類別 日常維修 計劃 方案 標準 實施效果 1 房屋承重結構部位 局部受損；施工質(zhì)量原因造成的結構問題 日常每周巡 查一次，若室內(nèi)裝修裝修階段每天巡查，發(fā)現(xiàn)問題立即處理，維修 由工程技術部門按照房屋修繕規(guī)定實施維修；如局部受損較重，應請專家?會診?，提出方案，委托專業(yè)公司實施 房屋修繕標準；有關工程施工技術規(guī)范 安全，使用正常； 功能完好 2 外墻面 外墻起鼓脫落的修補；外墻局部 滲漏；外墻大面積滲漏；外墻面的翻新 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程技術部按照有關修繕規(guī)程實施 房屋修繕標準；外墻面修繕作業(yè)規(guī)程 無 鼓 無脫，無滲水，無違章，整潔統(tǒng)一 3 屋面 隔熱層破損，防水層破損造成屋面滲漏；屋面積 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程技術部按相應作業(yè)規(guī)程實施維修，按照年度普查計劃維修 房屋修繕標準 無積水，無滲漏；隔熱層完好無缺 4 公共通道、門廳，樓梯間 公用地面的維修改造；公共通道，門廳的墻，天棚維護；樓梯間墻面，扶手，踏步的維護 每一周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題 ，及時維修 由工程技術部按相應技術作業(yè)規(guī)程實施維修 相應建筑部分修繕技術規(guī)程；房屋修繕標準 整潔，無缺損，無霉跡；扶手完好，無張貼痕跡 序號 項目 維修類別 定期維修 計劃 方案 標準 實施效果 1 房屋承重結構部位 局部受損；施 工質(zhì) 量原 因造 成的 結構 問題 每年對房屋基礎進行一次檢查；及時了解房屋的結構性能，作到早發(fā)現(xiàn)，早處理 由 工 程 技術 部 負 責實施 建筑物白蟻防治標準；建筑物完好等級標準 結構安全，正常使用；結構性能完好 57 2 外墻面 外 墻起 鼓脫 落的 修補；外墻局部滲漏；外墻 大面 積滲漏；外墻面的翻新 每 2 年對于較大面積滲漏，外墻久修無效的，應局部翻新防止繼續(xù)擴大及污染墻面；并清洗一次； 每年雨季前對外窗臺進行一次密封維護檢查，杜絕雨水侵入 由 工 程 技術 部 負 責實施 房屋修繕標準；外墻面修繕作業(yè)規(guī)程 外墻平整。 車輛進入小區(qū)禁止鳴號。 ★ 業(yè)主及來訪人員的非機動車輛、摩托車進入小區(qū)后應停入業(yè)主車棚或指定場地。 ★ 管理總原則是：及早發(fā)現(xiàn)，有效控制，果斷處理，不留隱患，減少損失。 ★ 住戶裝修前辦理申請、審批手續(xù)，并與物業(yè)公司簽署?房屋裝修協(xié)定?；物業(yè)公司要嚴格按照?條例?有關規(guī)定，及時辦理審批手續(xù)，并做好?條例?和?裝修管理規(guī)定?的咨詢、解釋工作，告訴住戶裝修時應注意的事項。 ： ★ 負責準備業(yè)主領房所需資料； ★ 負責布置業(yè)主入伙現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領房手續(xù)提供一條龍服務； ★ 按領 房流程辦理領房手續(xù)： ★ 憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資 50 料； ★ 收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應繳納的費用； ★ 陪同業(yè)主驗房，辦理領房手續(xù)。 ★ 各類圖紙資料的裝訂歸檔。 物業(yè)交付使用前后三個月 2 初次業(yè)主意見調(diào)查 ★ 以問卷調(diào)查、電話、拜訪等形式了解業(yè)主各類信息，加強與業(yè)主交流。 ★繼續(xù)整改。 ★物資配備。 ★向項目部提出合理化建議。 38 ★活動項目計劃 活動項目 活動時間 活動內(nèi)容 活動對象 節(jié)日慶?；? 動 根據(jù)不同內(nèi)容適時安排 元旦社區(qū)聯(lián)歡晚會、元宵燈會、?六一?兒童歌舞晚會、中秋賞月、重陽登山比賽 /茶話會 /釣魚 全體業(yè)主（兒童、老人） 社會公益活 動 開展植樹、認養(yǎng)樹木活動、開展你丟我撿、收集廢電池、美化社區(qū)活動等 體育旅游活 動 拔河、登山、球類、棋類等比賽、長跑活動、健身操、武術、組織中短距離景點旅游活動、 文學藝術活 動 攝影、書法、繪畫、卡拉 OK 比賽、交際舞等比賽、小區(qū)合唱團、自娛自樂文藝晚會 知識科技活 動 小區(qū)信息快報、網(wǎng)上業(yè)主論談 /業(yè)主信息交流平臺 /圖書閱覽，兒童智力競賽、電腦知識競賽 時事主題活 動 組織社會時事論壇及演講沙龍活動等 39 教育培訓活 動 開展電腦、外語、書法培訓、股市講座等活動 當小區(qū)達到具備園區(qū)業(yè)主委員會成立條件時，將按照國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定，協(xié)助房管部門、街道、社區(qū)及開發(fā)商，籌建園區(qū)業(yè)主委員會。分散與集中相結合； 知識科技活動； ★工程檔案：從接管開始的所有工程技術、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設施設備資料等； ★業(yè)主檔案：所有業(yè)主購房合同，業(yè)主基本情況登記表、裝修申請表等； ★財務檔案：逐年形成的園區(qū)財務收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等； ★文件檔案：有關物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等。春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）； ★強化保安人員的內(nèi)務管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓，提高保安人員的思想素質(zhì) 和業(yè)務技能；制定《緊急事故處理辦法》，定期組織演習。 裝修戶的安全檢查； 嚴禁攜帶危險物品進入園區(qū)； ★加強共用設施設備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。裝修結束后，應注重房屋公共部位的養(yǎng)護和修繕。 28 12 用戶滿意率 95% 科學管理，優(yōu)質(zhì)服務，建立業(yè)主（使用人）回訪制度，虛心聽取業(yè)主（使用人）意見。 4 管理費收繳率 100% 按規(guī)定收費，不擅自提高收費標準。 ★強化各項管理制度 要借達標活動的東風，建立、健全各項管理制度，以制度促管理，使各項管理規(guī)范化、科學化、制度化，做到有章可循、違章必究。稱呼 時，男士可稱?先生?，女士可稱?小姐?。行走時，不摟肩搭背、拉手摟腰、奔跑追逐。無論男女員工，在室內(nèi)均不得戴太陽鏡、穿拖鞋、卷袖口和褲腳。 清潔器材和物料 交接班制度 二次裝修程序控制 業(yè)主服務準則 為招聘的員工安排短期入職培訓課程，令員工能充分認識本身的工作職責及工作氛圍，同時灌輸正確的物業(yè)管理概念及知識。 ★考核目的 :保質(zhì)保量完成工作任務，科學合理運用分配機制，客觀公正做好人員管理，激勵、調(diào)動員工積極性。 主管 1 人 主管 1人 員工管理中的績效考核充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障。 第二章 機構設置和規(guī)章制度 . 機構設置和組織框圖 管理處將采用公司總經(jīng)理領導下的管理處主任負責制。 ★ 警示系統(tǒng)：在汽車泊車位上設立一些提醒標識，來提醒 11 業(yè)主鎖好車門。 通過前期介入提出合理化建議使智能化的設計方案具有一定的先進性、合理性、實用性、可擴展性。 對監(jiān)控員的業(yè)務知識、各級員工的防火知識培訓，同時做好防火宣傳教育工作。 小區(qū)治安管理的重點為治安防范，對其的防范事關小區(qū)聲譽也影響商鋪的經(jīng)營環(huán)境。 在物業(yè)管理上除了要滿足一般住宅業(yè)主的基本生活服務需求，還要滿足商鋪業(yè)主的經(jīng)營需要。 ★處理好動、靜之間的矛盾：商鋪要?旺?，人流越大層面 越多越好；公寓要靜，不同人群的不同起居習慣，無法掌握其對安靜時間的要求。目前公司管理著多層、高層、排屋、別墅等約一百貳拾萬平方米的各類物業(yè)，經(jīng)營范圍涉及到住宅小區(qū)、會館、辦公樓宇等各方面。隆興嘉苑、凱旋景苑等外地樓盤做物業(yè)管理顧問，并且前期介入了碧水銘苑、爵士風情、江楓苑、重慶天地豪園以及臨平東方俊園等大型高 檔樓盤的物業(yè)管理工作。 ★智能化程度高：開發(fā)商配置完善的智能化系統(tǒng)，有門禁系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、停車刷卡系統(tǒng)，消防報警系統(tǒng)等設施。同時，始終遵循?可持續(xù)發(fā)展?與?人與自然和諧相處?的生態(tài)價值觀，倡導綠色、環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能的生活方式，倡導環(huán)保裝修、實行垃圾分類處理 并輔以節(jié)水、節(jié)能及社區(qū)綠化等措施，在鋼筋混凝土的樊籠中，營造一個真正可以聆聽?陽光、空氣、水在吟唱?的健康園區(qū)。 商鋪對人氣旺的要求與公寓需要安全、清靜之間是一對不可調(diào)和的矛盾，在人流多，成分復雜的情況下，做好治安防范工作和相對隔離措施。對各項圖紙及使用操作說明作系統(tǒng)的分析并妥善保存，本公司對其裝置的安裝分布進行評估。派出本公司優(yōu)秀專業(yè)人員的管理保證高標準的設施設備運作良好，是小區(qū)正常運作的保障；制定 24小時的工程人員當值安排 ，務求于最短時間能處理突發(fā)情況， 10 如漏水、停電、電梯故障等，降低對業(yè)主所造成不便。所以管理處著重考慮如何延長公共設施壽命和節(jié)約費用，同時地下車庫由于建筑死角較多，如何加強安全防范是管理的重點。 制定清潔保養(yǎng)工作計劃、工作程序 (包括日常日班、日常夜班 、定期工作計劃 )，編制班組人員表，工作實施記錄，并進行檢查監(jiān)督確保清潔工作的貫徹落實。最終形成員工能上能下、職位能升降、待遇能高能低的員工管理的良性機制，真正盤活人力資源。 . 管理、操作人員配備數(shù)量 根據(jù)小區(qū)實際情況，擬配備管理、操作人員如下： ： ★管理處 主任 1人 ★管理處副主任 1 人 ★出納 1 人 ★綜合管理部 消 監(jiān)控員 6 人 ★工程