【正文】 元，貸款與價(jià)值比率約為 70%，且抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力較強(qiáng)。 19 CHAPTER SEVEN 償債能力評(píng)價(jià) 1． 銷售收入預(yù)測(cè) 詳見下表： 項(xiàng) 目 建筑面積 （ m2 ） 價(jià) 格 （元 / m2） 回收資金 (萬元 ) 2021年 2021年 2021年 D座 14299 3000 2145 2145 F座 3804 2300 437 437 E座 4914 2500 614 614 C座 11層 780 4200 164 164 A座 11667 6000 1339 7364 4687 C座 410層 5458 4200 B座 12418 3300 合 計(jì) 23797 2554 10742 6832 根據(jù)市場(chǎng)評(píng)價(jià)和項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃評(píng)價(jià)的結(jié)論，排除不可預(yù)見因素，該項(xiàng)目銷售定價(jià)符合目前市場(chǎng)價(jià)格水平，委托銷售單位具有豐富的樓盤銷售經(jīng)驗(yàn)，歷史經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較好，銷售計(jì)劃及收入實(shí)現(xiàn)的可能性較大。 3．環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目已辦理消防審核手續(xù)，且不存在“三廢”治理問題。 2．項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力分析 “咸寧廣場(chǎng)”位于西安市東郊以交大為中心的文教區(qū)， 12 是以多層及高層住宅為主，商業(yè)辦公為輔的開發(fā)項(xiàng)目，區(qū)域城市大配套設(shè)施及生活服務(wù)配套設(shè)施齊全，項(xiàng)目整體規(guī)劃及設(shè)計(jì)質(zhì)量較高，市場(chǎng)前景較好；并由具有豐富經(jīng)驗(yàn)和良好業(yè)績(jī)的銷售公司代理銷售，具有較高的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力。 辦公類房地產(chǎn)配套設(shè)施齊全、智能化程度較高的寫字 11 間市場(chǎng)表現(xiàn)較好。三季度西安市商品房銷售面積 284701平方米，比去年同期增長(zhǎng) %，比上季度增長(zhǎng)了 %。 1． 市場(chǎng)供求狀況及其發(fā)展趨勢(shì)分析 2021年三季度，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，商品房銷售面積和銷售額高速增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)攀升，良好、有序、規(guī)范的商品房市場(chǎng)格局已初現(xiàn)端倪。 4． 企業(yè)信用狀況評(píng)價(jià) 該公司無不良資產(chǎn)，無貸款歷史，資產(chǎn)運(yùn)作良好，企業(yè)信譽(yù)較好企業(yè)信用等級(jí)已經(jīng)我行評(píng)定為 A級(jí)。主要經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)資質(zhì)為三級(jí)，注冊(cè)地址：西安市北關(guān)正街 45號(hào)鴻海大廈 12層，法定代表人：洪怕結(jié)。 辦理預(yù)售許可證，進(jìn)行房屋銷售，回收預(yù)售房款約 萬元。 綜合樓樁基工程已完工，地下室及裙樓后續(xù)工程計(jì)劃于 2021年 3月開工， 2021年 10月主體封頂， 2021年 8月竣工。 ③八層框架結(jié)構(gòu)住宅樓（ E座） 1幢，建筑面積 4914平方米。 1 咸寧廣場(chǎng)項(xiàng)目貸款評(píng)價(jià)報(bào)告 CHAPTER ONE 基本情況 1．項(xiàng)目位置及環(huán)境狀況 “咸寧廣場(chǎng)”位于西安市碑林區(qū)咸寧西路 29號(hào)，南臨咸寧西路，東臨東關(guān)南街，西距環(huán)城南路、環(huán)城東路、太乙路什字約 50米，東距興慶公園、西安交通大學(xué)約 1000米。 給、排水、電、暖氣、電話、有線電視、天然氣等設(shè)備到位。 后續(xù)工程在資金到位的情況下按兩期實(shí)施： 一期工程為綜合樓地下室及三層裙樓工程和兩幢多層住宅樓工程，建筑面積約 25965平方米，其中綜合樓地下室、裙樓 17247平方米， 3 兩幢七層住 宅樓建筑面積分別為 3804平方米、 4914平方米。 施工單位墊資建設(shè)至綜合樓三層裙樓封頂，墊付資金約 2200萬元。 6 CHAPTER TWO 借款人評(píng)價(jià) 1．借款人簡(jiǎn)介 陜西秦建房地產(chǎn)開發(fā)公司是陜西省煙草局下屬的全民所有制企業(yè)，成立于一九九五年，注冊(cè)資本 1500萬元，開發(fā)資質(zhì)為三級(jí)。 7 3． 資產(chǎn)負(fù)債分析 根據(jù)中天銀會(huì)計(jì)師事務(wù)所提供的關(guān)于陜西建秦房地產(chǎn)開發(fā)公司的審計(jì)報(bào)告，截止 2021年上半年，該企業(yè)資產(chǎn)總額為 5107萬元，負(fù)債3219萬元，資產(chǎn)負(fù)債率為 63%，所有者權(quán)益為 1887萬元，沒有長(zhǎng)期負(fù)債，利潤(rùn)總額為 266萬元，流動(dòng)比率 60%，商品房銷售比率 95%，總資產(chǎn)利潤(rùn)率 8%，存貨周轉(zhuǎn)率 。 9 CHAPTER FOUR 市場(chǎng)評(píng)價(jià) 自 1998年以來，國(guó)家將住宅業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)，將產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和國(guó)有企業(yè)的改制和扭 虧增盈作為經(jīng)濟(jì)生活中的重點(diǎn)工作，并在投資、金融、房改等方面的政策作了很大程度的調(diào)整，逐步完善以住宅業(yè)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)業(yè)政策，自 1999年以來，國(guó)家又實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)了西部大開發(fā)政策，加大了西部地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的投資量，并將投資政策向西部?jī)A斜。 三季度商品房平均銷售價(jià)格 2928元 /平方米，比二季度上漲 %，比去年同期下降了 %。 住宅類房地產(chǎn)戶型面積 在 100平方米左右的多層住宅及戶型面積在 150平方米左右的高層住宅市場(chǎng)表現(xiàn)較好。但區(qū)域基礎(chǔ)配套設(shè)施及整體環(huán)境（特別是人文環(huán)境、生活服務(wù)配套設(shè)施完善程度）仍是制約小區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵因素。 該項(xiàng)目后續(xù)工程施工單位正在組織向社會(huì)公開招標(biāo)，具有較強(qiáng)的高層建筑施工能力和豐富工程管理經(jīng)驗(yàn)，施工組織及投資控制能力較強(qiáng)，且已建立完善的工程質(zhì)量及進(jìn)度控制體系的國(guó)家一級(jí)施工單位方可參與工程施工。 ⑶項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià) 18 該項(xiàng)目投資計(jì)劃（詳見項(xiàng)目投資來源及支出預(yù)測(cè)表）充分考慮了資金的籌集方案及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn) 度，計(jì)劃安排合理。 項(xiàng)目實(shí)施單位 —陜西秦建房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)我行信用等級(jí)評(píng)定為 A級(jí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)評(píng)定為 A級(jí)，項(xiàng)目貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度為： {[114306/（ +14306） ]+ 14036/（ +14036） }= 從總體上 看 ， 該 項(xiàng) 目貸款風(fēng)險(xiǎn)度基本符合我行貸款標(biāo)準(zhǔn)。 ② 應(yīng)盡早委托銷售，作好市場(chǎng)營(yíng)銷，抓住機(jī)遇，回避風(fēng)險(xiǎn)。 貸款項(xiàng)目“咸寧廣場(chǎng)”區(qū)域定位及市場(chǎng)定位合理，市場(chǎng)前景較好，經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目總投資 14036萬元，總收入20210萬元，可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 6074萬元，具有一定的盈利能力。其獲利能力超過了基準(zhǔn)收益率的要求，其財(cái)務(wù)上是可行的， ④ 敏感性分析 開發(fā)成本及銷售價(jià)格是影響項(xiàng)目投資因素的關(guān)鍵因素，下表列出了價(jià)格下降 10%，其它因素不變及開發(fā)成本上升 10%，其它因素不變時(shí)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo)變化值。 50元 /平方米 56341元 /平方米 =282萬元 ③ 房屋開發(fā)費(fèi)用 包括：建安工程費(fèi) 七層磚混結(jié)構(gòu)住宅 3804平方米 650元 /平方米 = 八層框架結(jié)構(gòu)住宅 4914平方米 850元 /平方米 = 框架剪力墻結(jié)構(gòu)綜合樓 47623平方米 地下室 15 5571平方米 1400元 /平方米 = 三層裙樓 11676平方米 1900元 /平方米 = 東部 18層高層住宅 13180平方米 1400元 /平方米 = 西部 16層高層住宅 11446平方米 1400元 /平方米 = 中部辦公樓 5750平方米 5750平方米 1400元 /平方米 = 附屬工程及室 外工程費(fèi) 200萬元。 13 CHAPTER FIVE 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 1．資源評(píng)價(jià)： 該項(xiàng)目建設(shè)所需主 要材料（鋼材、水泥等）區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)充足，施工期間水、電等能源供應(yīng)充足，項(xiàng)目建成后水、電、熱力、天然氣、通訊等條件均具備。三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)均保持較好增長(zhǎng)水平 的主要原因有：商品房建設(shè)、銷售方面的法律、