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北京某寫字樓項(xiàng)目策劃方案(存儲(chǔ)版)

2025-04-06 20:45上一頁面

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【正文】 ,連接 CBD 與亦莊的稀缺位置 ? 三環(huán)、地鐵 5 號(hào)線極其便捷的交通條件 ? 毗鄰方莊大社區(qū),便利生活配套的共享 二、 園林景觀建議 園林景觀的主題風(fēng)格建議 ? 主題風(fēng)格建議內(nèi)容 建議園林景觀的主題風(fēng)格定位為: 《嘉業(yè)大廈項(xiàng)目建議書》 北京成業(yè)行 北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 41 頁 共 57 頁 強(qiáng)調(diào)公共空間與人性交融的 交流、近人的原創(chuàng)主義園林 ? 主題風(fēng)格詮釋 交流、近人:現(xiàn)代人越來越追求個(gè)性、自由、返樸歸真,千篇一律的設(shè)計(jì)思想與手法不能滿足需求。外立面的色彩可采用白色、銀灰、灰藍(lán)、黑色、淡綠等表現(xiàn)強(qiáng)烈的現(xiàn)代感的色彩。 《嘉業(yè)大廈項(xiàng)目建議書》 北京成業(yè)行 北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 46 頁 共 57 頁 ? 供暖及空調(diào)系統(tǒng) 商住部分采用集中供暖和分戶式中央空調(diào)系統(tǒng); 小戶型公寓部分采用集中供暖,預(yù)留空調(diào)機(jī)位。 推廣原則: —— 差別競(jìng)爭(zhēng)策略: “差別競(jìng)爭(zhēng)策略”是個(gè)性化消費(fèi)時(shí)代的必然選擇,有效的差別競(jìng)爭(zhēng)策略 可以獲取進(jìn)入“無競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域”的最大利益。 ( 3) 對(duì)售樓處的內(nèi)外裝修裝飾提供意見及方案。 《嘉業(yè)大廈項(xiàng)目建議書》 北京成業(yè)行 北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 52 頁 共 57 頁 制定價(jià)格表并報(bào)開發(fā)商審批。 ( 3) 組織編寫答客問,對(duì)銷售人員進(jìn)行培訓(xùn)考核,以達(dá)合格的上崗條件。 售樓處及樣板間 協(xié)助開發(fā)商: ( 1) 提供售樓選址意見。 商務(wù)公寓部分 根據(jù)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品建議,在結(jié)合北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)和區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)情況下,我們選擇以下項(xiàng)目為比較對(duì)象: 項(xiàng)目名稱 銷售均價(jià)(元 /㎡) 銷售面積(萬 ㎡ ) 加權(quán)均 價(jià) (元 /㎡) 南曦大廈 5800 6232 甲方乙方 6500 10 《嘉業(yè)大廈項(xiàng)目建議書》 北京成業(yè)行 北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 48 頁 共 57 頁 住宅部分 同樣是根據(jù)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品建議,在結(jié)合北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)和區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)的情況下,我們選擇以下項(xiàng)目為比較對(duì)象: 項(xiàng)目名稱 總建面 (萬㎡) 開盤均價(jià) (元 /㎡) 加權(quán)均價(jià) 現(xiàn)在均價(jià) (元 /㎡) 加權(quán)均價(jià) 筑夢(mèng)緣 5850 4727 6900(精裝) 5490 方南家園 5 4600 5900(精裝) 鑫兆雅園 22 4100 5300 戀曲 70 4300 4750 潤景家園 6 4300 4600 未來明珠 4800 5100 北岸萊茵 3900 4500 躍城 UP365 5000 5200 晶城秀府 6200 6900 綜合以上分析:我們建議本項(xiàng)目的“定價(jià)模型”為: 商住部分: ( 1) 項(xiàng)目銷售起價(jià):建議為 6000 元 /㎡ ; ( 2) 項(xiàng)目銷售均價(jià):建議為 6500 元 /㎡; 獨(dú)立公寓部分: ( 1) 項(xiàng)目銷售起價(jià):建議為 4800 元 /㎡ (精裝: 5300 元 /㎡); ( 2) 項(xiàng)目銷售均價(jià): 建議為 5500 元 /㎡(精裝: 6000 元 /㎡); ( 3) 項(xiàng)目戶型同層差價(jià):建議控制在 10%的范圍內(nèi); 《嘉業(yè)大廈項(xiàng)目建議書》 北京成業(yè)行 北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 49 頁 共 57 頁 ( 4) 項(xiàng)目戶型垂直層差價(jià):建議控制在 30%的范圍內(nèi)。 ? 信息通訊服務(wù) 提供社區(qū)信息服務(wù)平臺(tái)、社區(qū)綜合信息管理及綜合通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。 立面: 建議本項(xiàng)目的外立面采用一些現(xiàn)代感強(qiáng)的直線型或 弧型陽臺(tái)、外飄窗、簡(jiǎn)單線角的手法設(shè)計(jì)。因此,我們?cè)谠?guī)劃的基礎(chǔ)改造產(chǎn)品風(fēng)格,使本項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)樓盤達(dá)到差異化。這部分群體需要居住方便就近,以小戶型為主的住宅剛好迎合他們的需求。 二、 市場(chǎng)定位 從以上整體分析可以看出,本項(xiàng)目所處區(qū)域地理位置、交通條件是最為突出的優(yōu)勢(shì)所在,在此基礎(chǔ)上挖掘產(chǎn)品的可延展性,提升產(chǎn)品形象是本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)所在。 《嘉業(yè)大廈項(xiàng)目建議書》 北京成業(yè)行 北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 36 頁 共 57 頁 第三章 市場(chǎng)定位及目標(biāo)客戶群定位 一、 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) ( 1) 地處后方莊商圈的交通核心區(qū),地段標(biāo)識(shí)性顯著; ( 2) 面市時(shí)機(jī)較好。 價(jià)格方面 目前高層塔樓在 5100 元 /平米左右,高層板樓價(jià)格在 5500 元 /平米左右,低層板樓在 6500 元 /平米左右,因?yàn)樯鐓^(qū)品質(zhì)不同略有差異。整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)更如同一個(gè)大型住宅區(qū),商業(yè)、寫字樓項(xiàng)目較為缺乏。 《嘉業(yè)大廈項(xiàng)目建議書》 北京成業(yè)行 北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 33 頁 共 57 頁 三、 區(qū)域市場(chǎng)研究結(jié)論 區(qū)域市場(chǎng)特征: 1) 各項(xiàng)目體量小:尤其是后方莊板塊,占地面積基本上不超過 10萬平米。亞洲最大的物流中心不久將落址于此,沃爾瑪、麥德隆、家樂福這些跨國商業(yè)巨頭都表示出濃厚的興趣,家樂福甚至有可能將其北方區(qū)采購中心搬到這一交易中心。其后,天海、新世紀(jì)、龍湫、京溫等 20 個(gè)大型服裝批發(fā)市場(chǎng)陸續(xù)建立,木樨園也發(fā)展成為享譽(yù)京城的八大商圈之一。如晶城秀府的“六層帶電梯板樓”,在高密度住宅區(qū)中獨(dú)樹一幟,營造了良好的口碑。 從 表中可以看出區(qū)域市場(chǎng)的主流價(jià)格在47005100 元 /m2(毛坯)之間 。略有差異的是供暖形式,有個(gè)別項(xiàng)目采用的是分戶式供暖,大部分是集中供暖。 綠化率:現(xiàn)在的業(yè)主健康意識(shí)越來越強(qiáng)烈,因此小區(qū)的綠化也越來越受到人們的關(guān)注。 表 1. 區(qū)域市場(chǎng)供給量與吸納量情況統(tǒng)計(jì) 后方莊板塊 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總規(guī)劃面積(萬 m2) 已推出面積(萬 m2) 銷售率 存量 (萬 m2) 潛在供應(yīng)量 (萬 m2) 2021年銷售量 (萬 m2) 1 筑夢(mèng)緣 85% 0 2 方南家園(二期) 81% 0 3 鑫兆雅園 22 13 70% 9 4 方安苑 12 12 90% 0 5 世紀(jì)星 16 16 98% 0 6 方寶苑 95% 0 7 靜馨嘉苑 98% 0 0 8 戀曲 70 98% 0 9 晶城秀府 55% 10 嘉和人家 100% 0 0 11 政馨家園 40 40 100% 0 0 12 世紀(jì)風(fēng)景 25 25 100% 0 0 13 都市綠洲 24 24 92% 0 14 北岸萊茵 60% 0 《嘉業(yè)大廈項(xiàng)目建議書》 北京成業(yè)行 北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 15 頁 共 57 頁 15 彩虹城 50 50 98% 1 0 16 南曦大廈 86% 0 合計(jì) 88% 馬家堡板塊 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總規(guī)劃面積 (萬 m2) 已推出面積 (萬 m2) 銷售率 存量 (萬 m2) 潛在供應(yīng)量 (萬 m2) 2021年銷售量 (萬 m2) 1 北歐春天駿景二期 42 39 3 2 首座綠洲 89% 3 東麗溫泉家園 20 7 81% 13 4 怡然家園 28 97% 5 未來 66 8 8 100% 0 0 1 6 瑞麗江畔 33% 0 7 星河城 112 112 60% 0 8 未來上層(戀日上層) 21 9 京華商住樓 3 3 100% 0 0 0 合計(jì) 80% 從表 1 可看出, 2021 年后方莊板塊去化量為 萬平米,銷售速度緩于馬家堡板塊 萬平米,其原因是后方莊地區(qū)項(xiàng)目開盤時(shí)間較早,到 2021 年剩余量較少,導(dǎo)致去化量降低。據(jù)了解,被稱為 “三環(huán)半 ”的未來城市主干道上的宋家莊將成為京城南部的交通樞紐,地鐵的五號(hào)線、十號(hào)線、十一號(hào)線、亦莊線都在此交會(huì),并陸續(xù)在這幾年開工、完工。 在盡量不改變?cè)幸?guī)劃方案的基礎(chǔ)上,通過營銷推廣策略的有效運(yùn)用以及部分產(chǎn)品調(diào)整,將本項(xiàng)目塑造成 “后 CBD 時(shí)代非主流行業(yè)辦公場(chǎng)所 ”,兼具“投資價(jià)值的新型商務(wù)公寓”??梢哉f,區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚,但商務(wù)氛圍尚處于起步階段。從目前的價(jià)格上看,該區(qū)域地處南三環(huán)卻與北五環(huán)價(jià)格差不多,利潤空間大,可塑性強(qiáng)。 相比之下,商住類物業(yè),作為提供給成長型小公司的物業(yè)產(chǎn)品,市場(chǎng)上存在著供求錯(cuò)位的現(xiàn)象。 我們希望,在符合開發(fā)商利益的前提下,以專業(yè)的身份,透視市場(chǎng)的紛紜變化,把握項(xiàng)目的機(jī)會(huì),全力以赴,以期與開發(fā)商達(dá)到共贏的目的。在相對(duì)短的 時(shí)間完成項(xiàng)目的銷售工作,降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),獲取最大商業(yè)回報(bào)。線路全長 公里,共設(shè)車站 24 座。從這張規(guī)劃圖上可以看出,在北京市區(qū)內(nèi)三條軌道交通線路的交匯點(diǎn)只有三個(gè):東直門、西直門 和宋家莊。 《嘉業(yè)大廈項(xiàng)目建議書》 北京成業(yè)行 北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 11 頁 共 57 頁 小結(jié): 本項(xiàng)目所處位置在南三環(huán)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)相對(duì)較佳,毗鄰城市主干道及重要交通樞紐, 隨著地鐵 5 號(hào)線的開通,北京南北地區(qū)的商業(yè)流通效率將大大加快,這將提高南城產(chǎn)業(yè)的價(jià)值,并逐漸以地鐵站為中心或 亞中心,形成新的商務(wù)圈。 由于交通的可達(dá)性,對(duì)于購房者而言,南三環(huán)的各板塊基本屬于等價(jià)競(jìng)爭(zhēng)圈,因此,他們?cè)谶x擇購買住宅或者商住時(shí)通常會(huì)沿三環(huán)進(jìn)行比較。目前,后方莊區(qū)域在地鐵的帶動(dòng)下,正處于發(fā)展階段。這兩個(gè)指標(biāo)直接影響了項(xiàng)目的建筑密度和項(xiàng)目?jī)?nèi)部的環(huán)境優(yōu)劣,關(guān)系到客戶入住后的舒適程度。區(qū)域樓型見下表: 表 4. 調(diào)研項(xiàng)目樓體類型 物業(yè)名稱 樓體類型 統(tǒng)計(jì) 北岸萊茵 塔樓 5 方南家園 塔樓 首座 綠洲 塔樓 東麗溫泉家園 塔樓 未來 66 塔樓 鑫兆雅園 塔板結(jié)合 5 都市綠洲 塔板結(jié)合 瑞麗江畔 塔板結(jié)合 星河城 塔板結(jié)合 筑夢(mèng)緣 板樓,部分塔樓 戀曲 70 板樓 6 晶城秀府 板樓 《嘉業(yè)大廈項(xiàng)目建議書》 北京成業(yè)行 北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 19 頁 共 57 頁 彩虹城 板樓 北歐春天 駿景二期 板樓 怡然家園 板樓 未來上層 (戀日上層) 板樓 圖 1. 區(qū)域市場(chǎng)不同產(chǎn)品形式分布比例圖 區(qū)域市場(chǎng)不同產(chǎn)品形式分布比例31%31%38% 塔樓板塔結(jié)合板樓 可以看出,整個(gè)南三環(huán)的住宅品質(zhì)在不斷的提升。在 2021 年以前的項(xiàng)目多數(shù)是簡(jiǎn)單的涂料、單一的顏色,時(shí)代感不強(qiáng)烈; 2021 年以后的建筑大多是現(xiàn)代風(fēng)格,都市感強(qiáng)烈,具有一定的差異性。 調(diào)研項(xiàng)目銷售率 《嘉業(yè)大廈項(xiàng)目建議書》 北京成業(yè)行 北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 25 頁 共 57 頁 表 9. 調(diào)研項(xiàng)目銷售率情況表 項(xiàng)
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