【正文】 ，連接 CBD 與亦莊的稀缺位置 ? 三環(huán)、地鐵 5 號線極其便捷的交通條件 ? 毗鄰方莊大社區(qū)，便利生活配套的共享 二、 園林景觀建議 園林景觀的主題風格建議 ? 主題風格建議內(nèi)容 建議園林景觀的主題風格定位為： 《嘉業(yè)大廈項目建議書》 北京成業(yè)行 北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 41 頁 共 57 頁 強調公共空間與人性交融的 交流、近人的原創(chuàng)主義園林 ? 主題風格詮釋 交流、近人：現(xiàn)代人越來越追求個性、自由、返樸歸真，千篇一律的設計思想與手法不能滿足需求。外立面的色彩可采用白色、銀灰、灰藍、黑色、淡綠等表現(xiàn)強烈的現(xiàn)代感的色彩。 《嘉業(yè)大廈項目建議書》 北京成業(yè)行 北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 46 頁 共 57 頁 ? 供暖及空調系統(tǒng) 商住部分采用集中供暖和分戶式中央空調系統(tǒng)； 小戶型公寓部分采用集中供暖，預留空調機位。 推廣原則： —— 差別競爭策略： “差別競爭策略”是個性化消費時代的必然選擇，有效的差別競爭策略 可以獲取進入“無競爭領域”的最大利益。 （ 3） 對售樓處的內(nèi)外裝修裝飾提供意見及方案。 《嘉業(yè)大廈項目建議書》 北京成業(yè)行 北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 52 頁 共 57 頁 制定價格表并報開發(fā)商審批。 （ 3） 組織編寫答客問，對銷售人員進行培訓考核，以達合格的上崗條件。 售樓處及樣板間 協(xié)助開發(fā)商： （ 1） 提供售樓選址意見。 商務公寓部分 根據(jù)本項目的市場定位和產(chǎn)品建議，在結合北京市房地產(chǎn)市場和區(qū)域市場的競爭情況下，我們選擇以下項目為比較對象： 項目名稱 銷售均價（元 /㎡） 銷售面積（萬 ㎡ ） 加權均 價 （元 /㎡） 南曦大廈 5800 6232 甲方乙方 6500 10 《嘉業(yè)大廈項目建議書》 北京成業(yè)行 北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 48 頁 共 57 頁 住宅部分 同樣是根據(jù)本項目的市場定位和產(chǎn)品建議，在結合北京市房地產(chǎn)市場和區(qū)域市場的競爭的情況下，我們選擇以下項目為比較對象： 項目名稱 總建面 （萬㎡） 開盤均價 （元 /㎡） 加權均價 現(xiàn)在均價 （元 /㎡） 加權均價 筑夢緣 5850 4727 6900（精裝） 5490 方南家園 5 4600 5900（精裝） 鑫兆雅園 22 4100 5300 戀曲 70 4300 4750 潤景家園 6 4300 4600 未來明珠 4800 5100 北岸萊茵 3900 4500 躍城 UP365 5000 5200 晶城秀府 6200 6900 綜合以上分析：我們建議本項目的“定價模型”為： 商住部分： （ 1） 項目銷售起價：建議為 6000 元 /㎡ ； （ 2） 項目銷售均價：建議為 6500 元 /㎡； 獨立公寓部分： （ 1） 項目銷售起價：建議為 4800 元 /㎡ （精裝： 5300 元 /㎡）； （ 2） 項目銷售均價： 建議為 5500 元 /㎡（精裝： 6000 元 /㎡）； （ 3） 項目戶型同層差價：建議控制在 10%的范圍內(nèi)； 《嘉業(yè)大廈項目建議書》 北京成業(yè)行 北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 49 頁 共 57 頁 （ 4） 項目戶型垂直層差價：建議控制在 30%的范圍內(nèi)。 ? 信息通訊服務 提供社區(qū)信息服務平臺、社區(qū)綜合信息管理及綜合通訊網(wǎng)絡系統(tǒng)。 立面： 建議本項目的外立面采用一些現(xiàn)代感強的直線型或 弧型陽臺、外飄窗、簡單線角的手法設計。因此，我們在原規(guī)劃的基礎改造產(chǎn)品風格，使本項目與競爭樓盤達到差異化。這部分群體需要居住方便就近，以小戶型為主的住宅剛好迎合他們的需求。 二、 市場定位 從以上整體分析可以看出，本項目所處區(qū)域地理位置、交通條件是最為突出的優(yōu)勢所在，在此基礎上挖掘產(chǎn)品的可延展性，提升產(chǎn)品形象是本項目的機會所在。 《嘉業(yè)大廈項目建議書》 北京成業(yè)行 北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 36 頁 共 57 頁 第三章 市場定位及目標客戶群定位 一、 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢 （ 1） 地處后方莊商圈的交通核心區(qū)，地段標識性顯著； （ 2） 面市時機較好。 價格方面 目前高層塔樓在 5100 元 /平米左右，高層板樓價格在 5500 元 /平米左右，低層板樓在 6500 元 /平米左右，因為社區(qū)品質不同略有差異。整個區(qū)域市場更如同一個大型住宅區(qū)，商業(yè)、寫字樓項目較為缺乏。 《嘉業(yè)大廈項目建議書》 北京成業(yè)行 北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 33 頁 共 57 頁 三、 區(qū)域市場研究結論 區(qū)域市場特征： 1) 各項目體量?。河绕涫呛蠓角f板塊，占地面積基本上不超過 10萬平米。亞洲最大的物流中心不久將落址于此，沃爾瑪、麥德隆、家樂福這些跨國商業(yè)巨頭都表示出濃厚的興趣，家樂福甚至有可能將其北方區(qū)采購中心搬到這一交易中心。其后，天海、新世紀、龍湫、京溫等 20 個大型服裝批發(fā)市場陸續(xù)建立，木樨園也發(fā)展成為享譽京城的八大商圈之一。如晶城秀府的“六層帶電梯板樓”，在高密度住宅區(qū)中獨樹一幟，營造了良好的口碑。 從 表中可以看出區(qū)域市場的主流價格在47005100 元 /m2（毛坯）之間 。略有差異的是供暖形式，有個別項目采用的是分戶式供暖，大部分是集中供暖。 綠化率：現(xiàn)在的業(yè)主健康意識越來越強烈，因此小區(qū)的綠化也越來越受到人們的關注。 表 1. 區(qū)域市場供給量與吸納量情況統(tǒng)計 后方莊板塊 序號 項目名稱 總規(guī)劃面積（萬 m2） 已推出面積（萬 m2） 銷售率 存量 （萬 m2） 潛在供應量 （萬 m2） 2021年銷售量 （萬 m2） 1 筑夢緣 85% 0 2 方南家園（二期） 81% 0 3 鑫兆雅園 22 13 70% 9 4 方安苑 12 12 90% 0 5 世紀星 16 16 98% 0 6 方寶苑 95% 0 7 靜馨嘉苑 98% 0 0 8 戀曲 70 98% 0 9 晶城秀府 55% 10 嘉和人家 100% 0 0 11 政馨家園 40 40 100% 0 0 12 世紀風景 25 25 100% 0 0 13 都市綠洲 24 24 92% 0 14 北岸萊茵 60% 0 《嘉業(yè)大廈項目建議書》 北京成業(yè)行 北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 15 頁 共 57 頁 15 彩虹城 50 50 98% 1 0 16 南曦大廈 86% 0 合計 88% 馬家堡板塊 序號 項目名稱 總規(guī)劃面積 （萬 m2） 已推出面積 （萬 m2） 銷售率 存量 （萬 m2） 潛在供應量 （萬 m2） 2021年銷售量 （萬 m2） 1 北歐春天駿景二期 42 39 3 2 首座綠洲 89% 3 東麗溫泉家園 20 7 81% 13 4 怡然家園 28 97% 5 未來 66 8 8 100% 0 0 1 6 瑞麗江畔 33% 0 7 星河城 112 112 60% 0 8 未來上層（戀日上層） 21 9 京華商住樓 3 3 100% 0 0 0 合計 80% 從表 1 可看出， 2021 年后方莊板塊去化量為 萬平米，銷售速度緩于馬家堡板塊 萬平米，其原因是后方莊地區(qū)項目開盤時間較早，到 2021 年剩余量較少，導致去化量降低。據(jù)了解，被稱為 “三環(huán)半 ”的未來城市主干道上的宋家莊將成為京城南部的交通樞紐，地鐵的五號線、十號線、十一號線、亦莊線都在此交會，并陸續(xù)在這幾年開工、完工。 在盡量不改變原有規(guī)劃方案的基礎上，通過營銷推廣策略的有效運用以及部分產(chǎn)品調整，將本項目塑造成 “后 CBD 時代非主流行業(yè)辦公場所 ”，兼具“投資價值的新型商務公寓”。可以說，區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，但商務氛圍尚處于起步階段。從目前的價格上看，該區(qū)域地處南三環(huán)卻與北五環(huán)價格差不多，利潤空間大，可塑性強。 相比之下，商住類物業(yè)，作為提供給成長型小公司的物業(yè)產(chǎn)品，市場上存在著供求錯位的現(xiàn)象。 我們希望，在符合開發(fā)商利益的前提下，以專業(yè)的身份，透視市場的紛紜變化，把握項目的機會，全力以赴，以期與開發(fā)商達到共贏的目的。在相對短的 時間完成項目的銷售工作，降低市場風險，獲取最大商業(yè)回報。線路全長 公里，共設車站 24 座。從這張規(guī)劃圖上可以看出，在北京市區(qū)內(nèi)三條軌道交通線路的交匯點只有三個：東直門、西直門 和宋家莊。 《嘉業(yè)大廈項目建議書》 北京成業(yè)行 北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 11 頁 共 57 頁 小結： 本項目所處位置在南三環(huán)區(qū)域市場內(nèi)相對較佳，毗鄰城市主干道及重要交通樞紐， 隨著地鐵 5 號線的開通，北京南北地區(qū)的商業(yè)流通效率將大大加快，這將提高南城產(chǎn)業(yè)的價值，并逐漸以地鐵站為中心或 亞中心，形成新的商務圈。 由于交通的可達性，對于購房者而言，南三環(huán)的各板塊基本屬于等價競爭圈，因此，他們在選擇購買住宅或者商住時通常會沿三環(huán)進行比較。目前，后方莊區(qū)域在地鐵的帶動下，正處于發(fā)展階段。這兩個指標直接影響了項目的建筑密度和項目內(nèi)部的環(huán)境優(yōu)劣，關系到客戶入住后的舒適程度。區(qū)域樓型見下表： 表 4. 調研項目樓體類型 物業(yè)名稱 樓體類型 統(tǒng)計 北岸萊茵 塔樓 5 方南家園 塔樓 首座 綠洲 塔樓 東麗溫泉家園 塔樓 未來 66 塔樓 鑫兆雅園 塔板結合 5 都市綠洲 塔板結合 瑞麗江畔 塔板結合 星河城 塔板結合 筑夢緣 板樓，部分塔樓 戀曲 70 板樓 6 晶城秀府 板樓 《嘉業(yè)大廈項目建議書》 北京成業(yè)行 北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 19 頁 共 57 頁 彩虹城 板樓 北歐春天 駿景二期 板樓 怡然家園 板樓 未來上層 （戀日上層） 板樓 圖 1. 區(qū)域市場不同產(chǎn)品形式分布比例圖 區(qū)域市場不同產(chǎn)品形式分布比例31%31%38% 塔樓板塔結合板樓 可以看出，整個南三環(huán)的住宅品質在不斷的提升。在 2021 年以前的項目多數(shù)是簡單的涂料、單一的顏色，時代感不強烈； 2021 年以后的建筑大多是現(xiàn)代風格，都市感強烈，具有一定的差異性。 調研項目銷售率 《嘉業(yè)大廈項目建議書》 北京成業(yè)行 北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 25 頁 共 57 頁 表 9. 調研項目銷售率情況表 項