【正文】 ，規(guī)劃中的陳庹路從該地塊東南角直通而過，其距陳家坪長途汽車站和成渝高速公路入口處不足 1 公里，道路相對暢通，交通比較方便，公交便捷，線路眾多， 40 23 42 3 22 39 224 等公交 線路從旁穿過。 百威花園”房地產(chǎn)開發(fā)項目初步可行性研究報告 深圳 市建筑設計研究總院重慶分院 14 房、農(nóng)貿(mào)市場等相關設施。 該地塊東南角有城市快車道 陳庹公路橫穿而過，并通過立交與陳家坪至石坪橋的主干道在本地塊東北角相接。 （三）地塊經(jīng)營的適宜性分析 1．最適宜項目、可適宜項目、不適宜項目分析 結(jié)合本案地塊所處區(qū)域環(huán)境及地塊自身條件，其經(jīng)營適宜性可作如下判斷： ①最適宜項目：住宅 小區(qū) 本地塊面積適中，區(qū)位合理，公交方便，空氣清新，視野開闊，是居家修養(yǎng)之理想場所，最適宜住宅小區(qū)開發(fā)。 因此， 本項目影響范圍應是：以本地塊為中心，以 10公 里為半徑，沿石揚路和在建的陳庹路向四周擴散所形成的弧形區(qū)域。 百威花園”房地產(chǎn)開發(fā)項目初步可行性研究報告 深圳 市建筑設計研究總院重慶分院 18 1．總體態(tài)勢 （ 1）“九五”期間重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 “九五”期間受直轄效應和房改深化的影響，重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，市場成交量逐年上升（見下表）。 ③房地產(chǎn)開發(fā)由渝中區(qū)向周邊地區(qū)擴散，南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙區(qū)近年來成為開發(fā)熱土 渝中區(qū)、江北區(qū)多年來一直是重慶市房地產(chǎn)開發(fā)的重心，但近年來開發(fā)格局發(fā)生了較為明顯的變化。 2．主城各區(qū)及目標區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 本項目引力片區(qū)橫跨高新區(qū)與九龍坡區(qū)，兩區(qū)市場態(tài)勢對項目經(jīng)營的成敗有著極其重要的影響。但與整個重慶主城區(qū)房價相比，高新區(qū)房價還有一定上升空間。 ③房屋成交數(shù)量 2021年 2季度，九龍坡區(qū)商品房成交 2400套，成交面積 平方米，成交金額 。但近幾年受大環(huán)境影響，這些企業(yè)普遍不景氣，對員工的住房問題普遍解決得較差。這部分客群大多是從小本生意起家的，為了繼續(xù)擴大經(jīng)營規(guī)模，一般不會將全部資金都花在購房置業(yè)上，因而，高檔豪宅目前對他們而言尚缺乏引力，但對于環(huán)境好、戶型合理、面積適中、交通方便、總價合理的中型戶型有著濃厚興趣。 ②客群情況及需求特征分析 A．對現(xiàn)住房滿意程度 對現(xiàn)住房滿意程度 不滿意 一般滿意 較滿意 非常滿意 所占比例 % % % % 受前幾年該片區(qū)開發(fā)的住宅產(chǎn)品品質(zhì)較低，在環(huán)境、戶型、面積、功能、配置、質(zhì)量等方面存在著不同程度的缺陷的影響，大部分被調(diào)查者普遍對自己現(xiàn)住房表現(xiàn)出不滿意的態(tài)度。 月入 5000元以上的客群，在本片區(qū)所占比例較少，主要是小部分企事業(yè)高層管理人員、大部分私營業(yè)主、小部分年薪制職業(yè)經(jīng)理以及少部分市場經(jīng)營戶的家庭。 投資型客戶僅占 %，表明目前調(diào)查片區(qū)內(nèi)樓盤炒家較少，客戶投資心理不明顯。這與目前重慶市場上主流需求面積相一致。 I．住宅總價接受意向（萬元） 總價 10 以下 10— 20 20— 30 30萬以上 比例 % % % % 在打算購房的潛在客戶中： 接受 10—30 萬元總價的客戶合計占 %，該總價區(qū)間與同比例的每平方米 1000—2021 元（累計比例 %）單價跟每戶 80—140平方米（累計比例 %）面積所形成的 8—28 萬總價區(qū)間相吻合。 ②打算購房的客戶，大多愿在本片區(qū)石橋鋪（ 25%）、楊家坪（ 24%）、陳家坪（ 15%）及石坪橋（ 10%）等成熟地帶就近購房。 ⑧接受單價 10001500 元 /平米的居多（ 38%）， 15002021元 /平米其次（ 27%），但對環(huán)境戶型要求較高， 1000元 /平米以下的再次（ 17%）， 20212500元 /平米以上的較少（ 10%）， 2500 元 /平米以上的最少（合計 8%），后兩者均對樓盤品質(zhì)要求較高。 [11/（ 1+i） N]/（ 1r） 式中： P單個潛在客戶的最大承購能力（元） A該客戶月均住房消費支出額（元），取各段中值 i現(xiàn)行銀行長期按揭貸款月利率，約為 % “大宅門 這些樓盤雖然大多分布在楊家坪和石橋鋪一帶，距離目標項目雖有一定路程，但由于這些樓盤知名度高、品牌突出、定位中檔、規(guī)模較大、品質(zhì)優(yōu)秀、環(huán)境較好，與目標項目的意向定位接近，因而，對目標項目的競爭威脅最大。目前，就項目所在地附近而言，由于其社區(qū)相對不太成熟，廠礦企業(yè)多，動遷成本高，前來開發(fā)企業(yè)少，因此，目標地塊附近的競爭項目非常少，僅有比鄰的南方花園 E區(qū)一家，但該盤除剩下部分大戶型外，現(xiàn)已基本售磬，對目標項目的威脅不大。根據(jù)各個派出所提供的資料顯示，五家派出所管轄區(qū)域內(nèi)的人口及戶數(shù)分別如下： 石橋鋪派出所 陳家坪派出所 石坪橋派出所 楊家坪派出所 合計 城鎮(zhèn)人口（萬人） 考慮到引力片區(qū)在以上轄區(qū)的覆蓋程度以及片區(qū)內(nèi)的企事業(yè)與人口分布密度，我們按四個派出所轄區(qū)總?cè)丝诘?60%左右估算項目引力范圍內(nèi)城鎮(zhèn)總?cè)丝诩s為 人，則可根據(jù)重慶市 2021年第五次人口普查統(tǒng)計的城鎮(zhèn)戶均 人的標準，估算出項目主要引力范圍內(nèi)可能分布的城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)： 約 萬戶； ②片區(qū)內(nèi)近三年有購房意向的潛在客戶數(shù) 主要引力范圍內(nèi)總戶數(shù) 近三年意向購房所占比例 近三年意向購房的總戶數(shù) 萬戶 35% 萬戶 ③潛在客戶中不同月均收入層次的戶數(shù)及其住房支出意向 占調(diào)查 比例 潛在戶數(shù) （萬戶） 戶均每月意向購房支出比例 戶均意向首付比例 戶均意向貸款 年限 1000 元以下 % 20%以下 20% 30 年 10002021 元 % 30%40% 20%30% 2030年 20213000 元 % 30%40% 20%40% 2030年 30004000 元 % 35%45% 30%40% 1525年 4000 元以上 % 35%50% 40%50% 1020年 ④每一收入層次單個潛在客戶的最大承購能力 單個潛在客戶的最大承購能力與其月均住房支出額、最低首付款比例、最長貸款期限以及長期按揭貸款利率密切相關。 ⑥對住宅面積的需求以 80100 平方米的居多（ 27%）， 100120 平方米其次（ 25%）， 6080 平方米再次（ 20%）， 120140 平方米較少（ 14%）， 60平方米以下和 140 平方米以上最少（二者合計 14%）。同其他行政區(qū)相比較，本片區(qū)因缺乏高品質(zhì)樓盤而使相當部分客戶的視力被區(qū)外其他優(yōu)質(zhì)樓盤所吸引。 “大宅門 但受其較高總價限制，目前市 場需求比例還明顯不足。購房目的是暫時解決基本居住問題 。 月入 2021—3000 元的客群比例占 1/3 左右，主要包括 IT 業(yè)中部分未婚白領階層、國有企事業(yè)中層管理人員家庭、部分已婚小兩口、部分市場經(jīng)營戶 “大宅門 根據(jù)對本項目引力片區(qū)內(nèi)各類潛在目標客戶的抽樣調(diào)查分析，本項目潛在客戶在各地區(qū)的分布比例可能為： 目標客源 陳家坪附近 石坪橋附近 石橋鋪地區(qū) 楊家坪地區(qū) 引力片區(qū)以外 百分比 30%40% 20%30% 15%25% 5%%10% 10%15% （ 2）目標客群調(diào)研及需求特征分析 ①客群調(diào)研 調(diào)研途徑：以科研課題名義實施調(diào)研 調(diào)研方法：問卷訪問法和實地訪問法相結(jié)合 調(diào)研范圍：項目附近的各類潛在客戶 調(diào)研內(nèi)容：客戶經(jīng)濟收入、從業(yè)構(gòu)成、家庭規(guī)模、文化水平、住房現(xiàn)狀、置業(yè)傾向、購房要求 “大宅門 經(jīng)過多年“大宅門 3．各類物業(yè)市場交易比較 （ 1） 2021 年第 2 季度主城各區(qū)各類物業(yè)成 交面積及金額比較 住宅 非住宅 面積（萬平米） 交易額（億元） 面積（萬平米） 交易額（億元） 渝中區(qū) 江北區(qū) 南岸區(qū) 沙坪壩區(qū) 九龍坡區(qū) 大渡口區(qū) 高新區(qū) 渝北區(qū) （ 2） 2021 年第 2 季度主城各區(qū)各類物業(yè)成交價格比較 住宅（元 /平米） 非住宅（元 /平米） 渝中區(qū) 江北區(qū) 南岸區(qū) 沙坪壩區(qū) 九龍坡區(qū) 大渡口區(qū) 高新區(qū) 渝北區(qū) （二）項目目標市場研究 “大宅門 百威花園”房地產(chǎn)開發(fā)項目初步可行性研究報告 深圳 市建筑設計研究總院重慶分院 22 重慶五星房地產(chǎn)開發(fā)公司 黃角坪正街 29 號 50 綜合 4290 重慶金辰機械廠 九龍十一社 50 工業(yè) 5815 重慶巨江工程機械公司 石坪橋青龍村 7號 50 工業(yè) 7069 合計 232759 從以上土地供給情況看，與本案地塊相距較近的土地出讓只有 1 宗，面積 7069 平米，不對本項目形成競爭性影響。與推盤總面積比較而言，銷售面積所占比重偏低，市場存在一定的消化壓力。 ⑤新盤上市速度放緩，區(qū)域分布 不平衡 2021 年上半年，受預售條件從嚴的影響，新盤上市數(shù)量比去年同期減少，且區(qū)域分布極不平衡（見下表） “大宅門 ②住宅投資持續(xù)上升，住宅建設成為市場主體 2021 年上半年完成住宅建設投資 億元，同比增長 %，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的 60%。 “大宅門 這是因為：比較而言，住宅項目一次性投資壓力小、可以滾動開發(fā)、投資回收周期短；工業(yè)項目則一次性投資壓力大、無法滾動運作、投資回收期較長；商用性項目則缺乏必要的商貿(mào)經(jīng)營環(huán)境和市場基礎。 3．機遇 ①附近“二郎科技城”的啟動，已帶動該地地產(chǎn)大幅度增值，使該地房地產(chǎn)投資具有一定潛力； ②陳庹公路的建成，正在改善該地交 通環(huán)境，使附近居住生活條件得到進一步完善，將有效吸引更多的人群前來置業(yè)。在交清全部土地出讓金后方能聯(lián)建開發(fā)?，F(xiàn)有變電設施 1000千伏安 2 臺，日供水能力 7萬噸，供氣 800 立方米，基本滿足項目開發(fā)所需。位置相對優(yōu)越。 ④該區(qū)交通便捷，是重慶重要的交通樞紐地和物質(zhì)集散地。 ⑤該區(qū)正在啟動“二郎科技城”的開發(fā)，它的實施為該區(qū)高新技術產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展創(chuàng)造了新的機遇，必將帶動該區(qū)新一輪房地產(chǎn)投資熱潮。 ③該區(qū)受產(chǎn)業(yè)布局影響，人口構(gòu)成主要包括兩大類型，一是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)人口，二是高新產(chǎn)業(yè)人口。 （三） 地塊所在區(qū)域環(huán)境分析 本次研究的地塊位居原重慶針織總廠所在地，介于陳家坪至石坪橋之間，地處九龍坡區(qū)與高新技術區(qū)的交接地帶。它的施行將促進商品住宅整體質(zhì)量的提高。 ① 2021 年 6月 1日起實施的《商品房銷售管理辦法》，在商品房銷售監(jiān)管上更加嚴格，對商品房銷售條件、銷售方式、廣告宣傳、計價標準、面積誤差以及售后保修等問題作出了比較嚴格的具體規(guī)定，使開發(fā)商的售房行為更加規(guī)范化?？梢哉J為，重慶住宅建設還將快速發(fā)展幾十年，住宅建設和住房消費的時間跨度和市場容量都有著極其廣闊的發(fā)展前景。其中，基本建設和房地產(chǎn)投資仍是投資構(gòu)成的主體， 2021 年 1—6月全市基本建設完成投資 億元，比上年同期增長 %；更新改造完成投資 億元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ，增長 %；其他投資 ，增長 %。全年社會商品零售總額達 億元，比上年同期增長 %， （ 3） 2021 年 1—6月社會經(jīng)濟持續(xù)增長 全市 2021年 1—6 月經(jīng)濟運行態(tài)勢在 2021年出現(xiàn)“重要轉(zhuǎn)機”的基礎上進一步好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟總量持續(xù)增長，經(jīng)濟運行質(zhì)量進一步改善。 百威花園”房地產(chǎn)開發(fā)項目初步可行性研究報告 深圳 市建筑設計研究總院重慶分院 7 1997年 3月 14 日，重慶成為中國第四個直轄市。因此，國家十分重視住宅業(yè)的發(fā)展，已將其列為新的經(jīng)濟增長點，并通過眾多優(yōu)惠政策及配套改革進行大力培育與扶持，使住宅業(yè)受到優(yōu)先發(fā)展，增勢迅猛。 2021 年 16 月份個人買房比例高達 90%以上。 百威花園”房地產(chǎn)開發(fā)項目 初步可行性研究報告 一、項目概況 “大宅門 .百威花園”項目位于原重慶針織總廠所在地，由海外集團與百威物業(yè)發(fā)展有限公司擬將聯(lián)合開發(fā)的中檔大型住宅小區(qū)。 百威花園”房地產(chǎn)開發(fā)項目初步可行性研究報告 深圳 市建筑設計研究總院重慶分院 1 目 錄 一、項目概況 二、項目投資環(huán)境分析 （一）我國目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢分析 （二）重慶市房地產(chǎn)總體投資環(huán)境分析 （三）地塊所在區(qū)域環(huán)境分析 1．高新區(qū) 2．九龍坡區(qū) 三、地塊條件分析及其經(jīng)營取向 （一）地塊現(xiàn)狀條件分析 1．地塊面積、形狀、地形、地質(zhì)、水文條件 2．交通