【正文】 樂(lè)項(xiàng)目的招商、房屋租金和餐飲價(jià)格的適當(dāng)提高等措施，促使年銷售收入保持 20%的增長(zhǎng)速度，則第二年項(xiàng)目整體可實(shí)現(xiàn)銷售毛利 639 萬(wàn)元，達(dá)到銷售毛利保本點(diǎn)并約有 28 萬(wàn)元盈余。故反映在項(xiàng)目整體收益上體現(xiàn)為虧損，估算虧損額為 81 萬(wàn)元。由于生態(tài)基地的農(nóng)副產(chǎn)品前期主要面向古城的自營(yíng)餐廳并少量向業(yè)主供應(yīng)，供應(yīng)面較窄，供應(yīng)量較小，短期內(nèi)還不能成為有效的 15 利潤(rùn)源。 C、 家庭式酒店收益分析 面積：按投入 85套住宅房，每套平均 150 平米計(jì)算，共計(jì) 萬(wàn)平米 14 營(yíng)業(yè)項(xiàng)目：提供家庭式酒店服務(wù) 收益測(cè)算：由于古城的地理位置決定了其目標(biāo)消費(fèi)群體主要為外地游客，為了保證充分的客源，其經(jīng)營(yíng)在很大程度上依賴于同本市旅行社的聯(lián)網(wǎng)經(jīng)營(yíng)，標(biāo)價(jià)可按 400 元 /天，實(shí)際按 200 元 /天的散客價(jià)計(jì)算，同旅行社全年結(jié)算價(jià)約在 110 元 /天，現(xiàn)結(jié)合一定的散客比例，平均房?jī)r(jià)按 120 元 /天計(jì)算，其收益期望如下 ： 項(xiàng)目 營(yíng)業(yè)量飽和 （概率值 10%） 營(yíng)業(yè)量適中 （概率值 80%） 營(yíng)業(yè)量小 （概率值 10%） 銷售收入期望 酒店銷售收入 年平均客房入住率達(dá)到 90%，年銷售收入 328萬(wàn)元 年平均客房入住率達(dá)到 60%，年銷售收入 220萬(wàn)元 年平均客房入住率達(dá)到 20%，年銷售收入 72萬(wàn)元 216萬(wàn)元 由上表分析，家庭式酒店的年銷售收入期望為 216 萬(wàn)元，按 45%的銷售毛利計(jì)算，銷售收益期望為 97萬(wàn)元 /年。 A、 餐飲中心收益分析 面積：建筑面積為 6000 平米，考慮到室內(nèi)中空設(shè)計(jì)、室內(nèi)造景、廚房、梯間面積等因素 ，實(shí)際營(yíng)業(yè)面積按 3200平米計(jì)算。 前期分項(xiàng)投資及總投資 前期分項(xiàng)投資 金 額 自營(yíng)部分投資 投資額暫定 430 萬(wàn)元 11 其中 A、餐飲中心 暫定 350萬(wàn)元 B、自營(yíng)茶樓 暫定 80萬(wàn)元 生態(tài)農(nóng)莊項(xiàng)目 投資額暫定 50萬(wàn)元， 自營(yíng)酒店 投資額暫定 400 萬(wàn)元 行政管理費(fèi)用 按公司核定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì) 50萬(wàn)元。 （ 1）、按星期制接待的客戶主體分類： 星期一至星期四：著力開(kāi)發(fā)的消費(fèi)群體為中小學(xué)生游覽團(tuán)體、會(huì)議團(tuán)體、老年活動(dòng)團(tuán)體、企事業(yè)單位的集體活動(dòng)和外地旅游團(tuán)隊(duì) 。 11. 在客棧一年中的兩個(gè)淡季（十二月和一月至六月 /八月）要采取淡季價(jià)格并進(jìn)行宣傳，采取各種措施提高淡季銷售量。 3. 與航空公司合作促銷：利用四川航空公司、西南航空公司在海外的售票辦事處、訂房系統(tǒng)共同促銷客棧的客房和餐廳及古城的其他設(shè)施。 G、主題節(jié)日活動(dòng)及主題文化活動(dòng) 營(yíng)銷手段：通過(guò)舉辦重陽(yáng)節(jié)花會(huì)、元宵節(jié)燈會(huì)、古城廟 會(huì)、古城小吃節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日活動(dòng)，以及為攝影協(xié)會(huì)、棋牌會(huì)、文藝會(huì)談提供場(chǎng)所，輔以面向全社會(huì)的廣告宣傳，吸引眾多的市民參與。 E、承接婚宴、婚紗攝影及影視劇的拍攝 營(yíng)銷手段：設(shè)計(jì)一個(gè)“古城傳統(tǒng)婚禮項(xiàng)目”，配備轎子、嗩吶及傳統(tǒng)服裝，承辦舊式民俗婚宴。 營(yíng)銷手段：將古城設(shè)立為置信生活方式的主基地 實(shí)施計(jì)劃：爭(zhēng)取在年內(nèi)舉辦一到兩次置信生活方式的大型業(yè)主活動(dòng) B、 旅游團(tuán)隊(duì) 通過(guò)與成都市旅游服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的對(duì)接，爭(zhēng)取使古城作為新興的傳統(tǒng)文化觀光景點(diǎn)納入蜀漢文化景區(qū)，形成以武侯祠 —— 杜甫草堂 —— 芙蓉古城 —— 西嶺雪山為中心的人文及自然旅游線路。 做好特制旅游紀(jì)念品的開(kāi)發(fā)，如芙蓉古城圖冊(cè)、有古皇城全景刻繪的工藝品和紀(jì)念品等以前來(lái)觀光休閑的游客為資源，進(jìn)行芙蓉系列酒及其他相關(guān)產(chǎn)品的前期推廣。在市場(chǎng)工程方面，一方面通過(guò)與全市旅游網(wǎng)絡(luò)的對(duì)接，充 分利用成都作為休閑之都的豐富客流資源以營(yíng)造人氣；另一方面，通過(guò)客戶研究和營(yíng)銷推廣，充分挖掘潛在客戶，打造新的文化旅游熱點(diǎn)。 （ 2）、綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力表 名稱 權(quán)數(shù) 評(píng)分（ 1—— 5） 分值 地理位置 2 環(huán)境效果 5 品牌知名度 4 市場(chǎng)份額 1 產(chǎn)品及服務(wù)質(zhì)量 4 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力 4 促銷效果 3 創(chuàng)新效果 4 成本控制能力 3 資金成本 4 現(xiàn)金流量 4 管理效率 3 員工素質(zhì) 4 合 計(jì) 相關(guān)說(shuō)明： 3 本表的分析值只代表項(xiàng)目從前期準(zhǔn)備到市場(chǎng)進(jìn)入這一時(shí)段的綜合 競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力情況，可以視為 SWOT 分析的量化指標(biāo)。目前，全市從事旅游經(jīng)營(yíng)的企業(yè)多達(dá) 5000 多個(gè)， 2021 年成都接待海外游客近 40 萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)游客2270 萬(wàn)人次，市場(chǎng)資源極為豐富。 詮釋芙蓉古城私人客棧的內(nèi)涵 ,顯示其特色內(nèi)容 ,展現(xiàn)其四合一的特色 :民族建筑 +特色旅游 +園林建筑 +星級(jí)服務(wù)。由于需求的不規(guī)則，淡旺季價(jià)格差異懸殊，大量后繼者的涌入加之“辦公室旅行社”等不規(guī)范操作行為對(duì)市場(chǎng)的沖擊和干擾，致使本市旅游行業(yè)的平均利潤(rùn)率不足 10%；其三，精品旅游市場(chǎng)和特色旅游市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)已逐漸成為趨勢(shì)，市場(chǎng)陸續(xù)出現(xiàn)了蜀文化之旅、生態(tài)農(nóng)業(yè)之旅和水文化之旅等多元化旅游品種，同時(shí)對(duì)武侯祠、杜甫草堂、劉氏莊園和西嶺雪山沿線，人文加自然景觀進(jìn)行精品旅游線路的打造已提上歷史日程。 產(chǎn)品及服務(wù)質(zhì)量、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力的較高分值是按項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)高服務(wù)低價(jià)格的經(jīng)營(yíng)原則評(píng)定，如實(shí)際水平達(dá)不到預(yù)期效果，則總分還會(huì)進(jìn)一步降低。在芙蓉古城的旅游休閑消費(fèi)方面，不同 年齡、不同性質(zhì)的顧客有著一定的需 4 求差異，從而形成不同的細(xì)分市場(chǎng)。 針對(duì)外地游客和外國(guó)游客，推出成都市獨(dú)一無(wú)二的家庭式酒店等住宿服務(wù)等。 C、 政府及企事業(yè)單位的團(tuán)體會(huì)議和團(tuán)體活動(dòng) 營(yíng)銷手段：利用公司及個(gè)人的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，以人員攻關(guān)配合資料宣傳爭(zhēng)取客戶。同時(shí)可進(jìn)一步吸引影視企業(yè)將古城作為古裝戲的拍攝 基地?？稍O(shè)計(jì)一個(gè)定價(jià)較低，專門(mén)在每周星期一至星期四開(kāi)展的針對(duì)老年活動(dòng)團(tuán)體的古城游覽項(xiàng)目。 6. 與旅 行社合作促銷：組織芙蓉古城 1－ 2 日游項(xiàng)目，家庭旅行計(jì)劃。 14. 提供加床服