【正文】 商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展， 使 XX 兩大項(xiàng)目成為昆山市的 一張城市名片 。 首期開發(fā)應(yīng)有少量 1000 平方米以上的超豪華莊園別墅作為亮點(diǎn)來提高整個(gè)項(xiàng)目檔次和品牌形象，可以考慮做部分莊園城堡式的泊岸游艇別墅，但開發(fā)的數(shù)量不宜太多。 由于居住人口增多，商業(yè)配套的要求更多時(shí)，可 在 項(xiàng)目開發(fā)的最后 臨社區(qū)的市政公路邊 增多商業(yè)面積，或根據(jù)容積率高低，獨(dú)立增建一社區(qū)商業(yè)中心（或稱鄰里交流中心），以完善社區(qū)生活配套，并可考慮開通社區(qū)至 上海（經(jīng)停機(jī)場、人民廣場）、昆山的交通巴士。 （二） 、定位思路 根據(jù)我司對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域市場的分析和項(xiàng)目的綜合分析，本項(xiàng)目具廣州 XX 房地產(chǎn)顧問有限公司 XX 半島可行性研究報(bào)告 23 有相當(dāng)?shù)囊?guī)模優(yōu)勢(shì)；同時(shí)兼具淀山湖一線的秀美景觀，完全具備與淀山湖畔綠洲江南園等樓盤正面競爭和抗衡的條件和實(shí)力， 因此，本項(xiàng)目定位主導(dǎo)思想是以“高品質(zhì)、中容積率、中檔的價(jià)格”來樹立 XXXX半島在淀山湖板塊中的領(lǐng)袖級(jí)地位 。而且，作為上海唯一的天然生態(tài)湖泊淀山湖西岸的本項(xiàng)目，更具有得天獨(dú)厚的環(huán)境、地段、交通、價(jià)格優(yōu)勢(shì)，從目前昆山區(qū)域內(nèi)別墅項(xiàng)目消化的情況看，上海人、臺(tái)商及外企高管、本地薪富一簇、溫州、杭州等地人士是昆山別墅市場購買的主力軍。 4． 1 估算前 提和依據(jù) ? 江蘇省建筑與裝飾工程計(jì)價(jià)表 ? XX 銷售率 銷售收入 總成本 銷售利潤 年銷售利潤率 年成本利潤率 30% 36949 48989 12041 7% 5% 40% 49265 49909 645 0% 0% 50% 61581 50830 10751 3% 4% 60% 73897 51750 22147 6% 9% 70% 86213 52670 33543 8% 13% 80% 98530 53591 44939 9% 17% 90% 110846 54511 56335 10% 21% 100% 123162 55431 67731 11% 24% 廣州 XX 房地產(chǎn)顧問有限公司 XX 半島可行性研究報(bào)告 36 4)、 總結(jié) ? 項(xiàng)目的總投資額為 億元，總銷售收入預(yù)計(jì)為 12 億元。除第一年（周期 ）需投入 10669 萬元、第二年（周期）需投入 3799萬元外，余下的第三、第四、第五年開發(fā)周期，基本上前一期的銷售收入已可以支持下一期的開發(fā)。 四、 管理風(fēng)險(xiǎn) ： 本項(xiàng)目在開發(fā)報(bào)建、建筑規(guī)劃、土建安裝、園 林施工、產(chǎn)品銷售、物業(yè)管理等各個(gè)方面都存在錯(cuò)綜復(fù)雜的管理關(guān)系和工作漏洞，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的失誤都對(duì)其它環(huán)節(jié)的工作造成不良影響，甚至影響到項(xiàng)目的形象、口碑和品牌，從而貽誤開發(fā)進(jìn)度和市場機(jī)會(huì)，因此，對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)管理中的各項(xiàng)工作應(yīng)統(tǒng)籌兼顧、科學(xué)分工、協(xié)同作戰(zhàn)，才能 減少管理風(fēng)險(xiǎn)， 保證良好的 開發(fā)狀態(tài)和發(fā)展前景。在客源方面，上?？驮磻?yīng)是本項(xiàng)目的主要目標(biāo)消費(fèi)群，上海房地產(chǎn)市場的政策、形勢(shì)變化對(duì)本項(xiàng)目存在較大影響。 廣州 XX 房地產(chǎn)顧問有限公司 XX 半島可行性研究報(bào)告 37 第 五部分 項(xiàng)目融資和收益分析 5． 1 階段性工程建安費(fèi) 序號(hào) 項(xiàng)目 工程量（ m2） 計(jì)算依據(jù) 公建配套(m2) 計(jì)算依據(jù) 合計(jì)金額(元 ) 1 一期 30015 800 元 / m2 3880 2300 元 / m2 32936000 2 二期 36957 800 元 / m2 5820 2300 元 / m2 42951600 3 三期 33350 800 元 / m2 26680000 4 四期 32021 800 元 / m2 25612800 5 五期 23612 800 元 / m2 18889600 6 合計(jì) 159950 9700 147070000 注： 公建配套建議首期建設(shè) 40%，二期建設(shè) 60%。 銷售率達(dá)到 90%時(shí)，年銷售利潤率將達(dá)到 10%，年成本利潤率達(dá)到 21%。 目標(biāo)客戶比例規(guī)劃 區(qū)域 比例 上海 50% 本地人士 20％ 臺(tái)商及外商 20% 投資人士及炒樓者 10% 廣州 XX 房地產(chǎn)顧問有限公司 XX 半島可行性研究報(bào)告 27 第四部分 項(xiàng)目成本及利潤分析 本項(xiàng)目位于昆山錦溪鎮(zhèn)，上海與昆山共享的淀山湖西北角面，臨近滬寧高速、 318 國道、即將建成的蘇滬高速附近，地塊內(nèi)溝壑水系形成比較密集地水網(wǎng)絡(luò)，具有豐富水景資源。因此，大上海的范圍，實(shí)際上已經(jīng)擴(kuò)展到整個(gè)長三角洲，并鑄就了以上海、蘇州、杭州、南京等為代表的大上海經(jīng)濟(jì)圈，并由此在其這些城市周邊形成了一個(gè)居住、休閑、旅游的生活圈，大上海在國人的心目中，是一個(gè)高經(jīng)濟(jì)增長、高生活品質(zhì)的國際化大都市群，其生活圈中的江南水鄉(xiāng)富庶城市的整體生活、居住、文化水平都處在全國前列，而 昆山做為上海后花園，不管是在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，還是文化生活等方面，更是緊跟上海，實(shí)際上已隨著大上海經(jīng)濟(jì)圈從中心向周邊擴(kuò)張而成為上海的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)展區(qū)和居住后花園。 規(guī)模龐大：規(guī)劃占地 1380 畝，租用臨湖綠化用地 400 畝，是昆山少有的大型高尚湖畔別墅社區(qū)，擁有強(qiáng)大的發(fā)展空間。 產(chǎn)品開發(fā)應(yīng)以獨(dú)立別墅為主， 聯(lián)排 TOWN HOUSE 別墅 首期先不開發(fā)， 應(yīng)放在后 幾 期的開發(fā)中，主要是為了提高容積率、增加社區(qū)人氣以便于商業(yè)配套經(jīng)營，但聯(lián)排 TOWN HOUSE 別墅建議以雙 拼、四拼為主，最多不超過六拼。但總的原則應(yīng)是先開發(fā)低密度的高檔、個(gè)性化別墅建立品牌，提高檔次形象，再開發(fā)較高密度的 TOWN HOUSE 別墅 ，以提高利潤，擴(kuò)大業(yè)主群體。 （ 2） 本項(xiàng)目最大的挑戰(zhàn)在于能否成功開發(fā)上海市場客源 作為 總 占地 1700 的大型郊區(qū)湖景樓盤，本項(xiàng)目必須有足夠大的市場需求才能消化巨大的供應(yīng)量，以昆山、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、蘇州的人口經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是無法消化解決的，必須將本項(xiàng)目的目標(biāo)廣州 XX 房地產(chǎn)顧問有限公司 XX 半島可行性研究報(bào)告 16 需 求市場最大范圍地?cái)U(kuò)大到長三角地區(qū)，其中， 上海市區(qū)目標(biāo)群體 龐大 ，消費(fèi)購買力強(qiáng)，這是本項(xiàng)目長期 最主要的目標(biāo)市場，此外，上海市區(qū)至本項(xiàng)目僅半個(gè)小時(shí)的車程，因此，本項(xiàng)目最大的威脅在于是否能夠成功吸引 上海市場客源購買，而 XX 集團(tuán)則是首次介入大型高檔別墅項(xiàng)目方面開發(fā) ，在長三角的品牌影響面較較窄 ，給予市場和消費(fèi)者的信心有限。 （ 6） 淀山湖板塊有望成為第二個(gè)“佘山板塊” 眾所周知，上海西郊已形成一個(gè)頂級(jí)的別墅板塊，即“佘山板塊”，這個(gè)板塊借小小佘山的環(huán)境與自然景觀的優(yōu)勢(shì)，聚集了眾多上海的頂級(jí)別墅，如月湖山莊、佘山高爾夫別墅、上海紫園、紫都等。 但由于買家以自用型為主，投機(jī)炒樓者較少， 2021 年房價(jià)均價(jià)約 3000 元 /平方米，遠(yuǎn)低于上海和蘇州，泡沫較少，雖然近年來國家不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的廣州 XX 房地產(chǎn)顧問有限公司 XX 半島可行性研究報(bào)告 12 宏觀調(diào)控，但相信對(duì)昆山房地產(chǎn)的上升發(fā)展影響有限。同時(shí)太湖板塊和古城區(qū)板塊由于稀缺性均被認(rèn)為是最具有投資潛力的別墅板塊。 二、項(xiàng)目劣勢(shì)分析 （ 1）周邊生活配套欠成熟 本項(xiàng)目由于距離昆山市中心約 20 分鐘車程， 而 周邊的生活配套設(shè)施明顯缺乏，生活的便利性、舒適性不夠，勢(shì)必將加大本項(xiàng)目社區(qū)配 套建設(shè)的壓力。 2021 年昆山對(duì)外貿(mào)易全年進(jìn)出口總額突破 200 億美元、出口突破 100 億美元，均創(chuàng)歷史新高。而且，雖然同處于淀山湖畔，本項(xiàng)目的售價(jià)遠(yuǎn)低于湖對(duì)岸的上海別墅，具有較強(qiáng)的價(jià)格競爭優(yōu)勢(shì)。 XX半島 前期可行性研究報(bào)告 廣州 XX房地產(chǎn)顧問有限公司 二零零 九 年六月 二十 日 廣州 XX 房地產(chǎn)顧問有限公司 XX 半島可行性研究報(bào)告 2 目 錄 前 言 ............................................................ 3 第一部分 項(xiàng)目 SWOT分 析 ............................................4 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析 …………………………………………………………… .… ..4 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 …………………………………………………………… ...… .8 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 …………………………………………………………… ..11 項(xiàng)目威脅 點(diǎn)分析 …………………………………………………………… ..15 第二部分 項(xiàng)目 戰(zhàn)略規(guī)劃和市場發(fā)展方向建議 ......................... 17 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 ………………………… ……………………………… .17 項(xiàng)目 市場發(fā)展方向建議 …………………………………………………… ..19 第三部分 項(xiàng)目市場定位、客戶定 位 ..................................22 市場定位 …………………………………………………………………… .22 客戶定位 …………………………………………………………………… .26 第四部分 項(xiàng)目成本利潤分析 ........................................ 27 估算前提和依據(jù) …………………………………………………………… .27 投資效益分析 ……………………………………………………………… .28 項(xiàng)目 敏感性分析 …………………………………………………………… .34 第五部分 項(xiàng)目融資 和收益分析 ........ ........................... 37 階段性工程建安費(fèi) ........................................................................................ 37 項(xiàng)目投資計(jì)劃及資金籌 措表 ........................................................................ 37 稅后利潤表 ............................................