【正文】 當(dāng)?shù)厣钊肴诵摹? ?香港本地代理公司具有客戶跟蹤及促進(jìn)成交的專長；經(jīng)過多年的發(fā)展，香港房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)營手法靈活多樣。 ? 在通道較長的條件下，要做到一步一景，要豐富而不單調(diào)。 ? 樓座選擇建議：建議選擇A1號(hào)樓和 A3號(hào)樓東端單元，作兩個(gè)樣板單元。 ?未來居住環(huán)境和品質(zhì)絕無僅有 20202020 針對(duì)投資客群 ?奧運(yùn)核心地段，便捷的交通網(wǎng)絡(luò)和完善的配套建成在即 ?北京新中心，未來極具升值潛力。 2020年 10月 第 14 頁 思源顧問 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格（精練雅致） 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格講求功能至上，形式服從功能。中式風(fēng)格將現(xiàn)代元素和傳統(tǒng)元素結(jié)合在一起，以現(xiàn)代人的審美需求來打造富有傳統(tǒng)韻味的事物，讓傳統(tǒng)藝術(shù)在當(dāng)今社會(huì)得到合適的體現(xiàn)。 ? 2020年 10月奧運(yùn)會(huì)閉幕之前，均價(jià)為 14000元 /平米； ? 2020年 10月奧運(yùn)會(huì)閉幕之后，均價(jià)為 16000元 /平米； ? 年均價(jià)格增幅在 10%以上； 2020年 10月 第 32 頁 思源顧問 價(jià)格策略：低開高走 202010 202010 20203 20203 202010 20203 巡展期 海外 國內(nèi)異地 北京 強(qiáng)銷期 一次強(qiáng)銷 調(diào)整期 內(nèi)部認(rèn)購及限量發(fā)售期 調(diào)整期 一次強(qiáng)銷 二次強(qiáng)銷 202010 二次強(qiáng)銷 調(diào)整期 三次強(qiáng)銷 12020元 /平米 16500元 /平米 14000元 /平米 15500元 /平米 18000元 /平米 20200元 /平米 13500元 /平米 開盤 內(nèi)部認(rèn)購及限量發(fā)售期 12500元 /平米 2020年 10月 第 33 頁 思源顧問 如何將銷售任務(wù)分解到各個(gè)分區(qū)市場(chǎng)？ —— 分區(qū)銷售目標(biāo) 如何將銷售任務(wù)分解到各個(gè)營銷時(shí)間段？ —— 分時(shí)間段目標(biāo) 如何有效利用價(jià)格營銷達(dá)到最大經(jīng)濟(jì)效益？ —— 營銷價(jià)格 如何針對(duì)細(xì)分客群，分階段進(jìn)行價(jià)值傳播？ —— 傳播訴求 公園 2020營銷總體方案需解決的四個(gè)問題 2020年 10月 第 34 頁 思源顧問 傳播訴求 —— 公園 2020的六大訴求點(diǎn) 公園地產(chǎn) 科技人文 未來升 值空間 投資價(jià)值 稀缺資源 奧運(yùn)地產(chǎn) 訴求點(diǎn) 2020年 10月 第 35 頁 思源顧問 傳播訴求 —— 樹立形象和市場(chǎng)預(yù)熱階段訴求點(diǎn) 傳播主題： ?公園 2020 —— 世界頂級(jí)奧運(yùn)文化宅?。ㄐ蜗蠖ㄎ唬? ?世界頂級(jí)奧運(yùn)宅邸，中國絕世鉅獻(xiàn)（主打語） ?公園 2020全球公開發(fā)售 ?．．．．．． 傳播訴求點(diǎn) ?地段形象：新中心，公園 2020 —— 北京的中心，中國的中心，世界的中心 ?稀缺環(huán)境：龍脈， 13000畝森林公園畔，一脈相承 ?住宅品質(zhì)：綠色科技人文，世界頂級(jí)大宅 2020年 10月 第 36 頁 思源顧問 傳播訴求 —— 訴求點(diǎn)針對(duì)目標(biāo)客群的設(shè)定而變化 20202020 針對(duì)自住客群 20202020 針對(duì)自?。? 投資客群 ?宜居生態(tài)環(huán)境，大面積國家森林公園美景； ?優(yōu)質(zhì)硬件配套滿足交通、休閑、娛樂等各方面生活需求； ?高端社區(qū)，身份地位的象征， ?自住投資兩相宜，長線收益樂觀。 ? 四居樣板戶型建議選擇 4(1)和 4(3)。 ? 對(duì)于有轉(zhuǎn)折的地方或不符合人的行為功能的地方要有提示。 ?香港房地產(chǎn)代理品牌在當(dāng)?shù)厣钊肴诵摹? ?盡量減少投入成本，增加營銷效果； ?根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)營銷的實(shí)際狀況開展?fàn)I銷活動(dòng)； 2020年 10月 第 87 頁 思源顧問 臺(tái)灣地區(qū)營銷推廣組織形式 ?臺(tái)灣房地產(chǎn)代理熟悉香港人的居住習(xí)慣和投資理念。 人民幣升值所引發(fā)的匯率風(fēng)險(xiǎn) ,包括交易風(fēng)險(xiǎn)、會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是開發(fā)商未曾遇到過的難題。 ? 通過特定組織，針對(duì)特定海外華人族群、社團(tuán)、商會(huì)、同鄉(xiāng)會(huì)等成員舉辦項(xiàng)目的推介會(huì)。 ? 代理平臺(tái)的構(gòu)筑： 針對(duì)美國房地產(chǎn)的營銷方式，與 MLS合作，構(gòu)建開放式的合作平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)集中節(jié)點(diǎn)式營銷活動(dòng)之后銷售工作的延續(xù)性。 ? 《 星島日?qǐng)?bào) 》 ── 香港系媒體，僅次于 《 世界日?qǐng)?bào) 》 的華文媒體。 ? 華人居住相對(duì)集中，社團(tuán)意識(shí)較強(qiáng)，方便對(duì)其開展集中型的營銷活動(dòng)。 ? 商會(huì)活動(dòng)：每年主辦或協(xié)辦各類大型的國際、國家、省、市和社區(qū)的商務(wù)、技術(shù)、文化和教育活動(dòng)，并接待來自中國的政府和商務(wù)代表團(tuán)，開展加中兩國之間的經(jīng)貿(mào)、投資、教育和技術(shù)交流及合作。 ? 2020年 6月，北京鳳凰城項(xiàng)目在倫敦推介，銷售額達(dá) 8000萬元。 ? 投資需求 ── 新加坡本地的房地產(chǎn)投資年收益率為 4%左右，相比而言，北京 8%~15%的高收益率會(huì)吸引許多投資熱錢。 2020年 10月 第 136 頁 思源顧問 韓國人投資中國房地產(chǎn)的十大理由 1. 韓國國內(nèi)無房地產(chǎn)投資去處 2. 韓國國內(nèi)多達(dá)韓幣 400兆 (4000億美元 )沒有投資去處 3. 投資轉(zhuǎn)向 4. 中國經(jīng)濟(jì)增長論 5. 中國城市化率增加 6. 奧運(yùn)帶動(dòng)地產(chǎn) 7. 韓國對(duì)中國的總投資呈持續(xù)增長趨勢(shì) 8. 為數(shù)眾多的韓國人從事于中國有關(guān)的行業(yè) 9. 韓國在中國居住人口眾多，且呈增長態(tài)勢(shì) 10. 大北京經(jīng)濟(jì)圈的形成 2020年 10月 第 137 頁 思源顧問 日韓推廣途徑： 推廣途徑： ? 參加韓 － 中不動(dòng)產(chǎn)投資交流會(huì)等各類交流推廣活動(dòng)，擴(kuò)大項(xiàng)目在韓知名度和影響力； ? 與國內(nèi)首次針對(duì)韓國在華投資臵業(yè)人士開設(shè)的韓文網(wǎng)站 ()進(jìn)行鏈接； ? 與世邦魏理仕等有外資背景和日韓資源的代理行合作，并側(cè)重于酒店式公寓在日韓的整售 2020年 10月 第 138 頁 思源顧問 海外市場(chǎng) ? 銷售任務(wù)設(shè)定 ? 銷售管理平臺(tái)搭建 ? 重點(diǎn)區(qū)域推廣方案 ? 推廣核心內(nèi)容 ? 客戶開發(fā)維護(hù)活動(dòng) 2020年 10月 第 139 頁 思源顧問 推廣核心內(nèi)容 本案海外推廣采用節(jié)點(diǎn)式推廣 ,結(jié)合重要地點(diǎn)和事件推廣 與國外大型房地產(chǎn)活動(dòng)相結(jié)合，積極參評(píng)，國內(nèi)國外市場(chǎng)形成互動(dòng) 目標(biāo)客群針對(duì)海外華人及相關(guān)人員 在巡展中以活動(dòng)營銷帶動(dòng)情感營銷 推廣主要訴求點(diǎn) ? 中國將一改以往奧運(yùn)村形象，打造世界頂級(jí)品質(zhì)的奧運(yùn)村 ? 奧運(yùn)村的區(qū)位特點(diǎn)決定其未來發(fā)展趨勢(shì)和升值空間 ? 投資價(jià)值 推廣方式 活動(dòng)互動(dòng) 目標(biāo)客群 營銷策略 推廣訴求 2020年 10月 第 140 頁 思源顧問 海外市場(chǎng) ? 銷售任務(wù)設(shè)定 ? 銷售管理平臺(tái)搭建 ? 重點(diǎn)區(qū)域推廣方案 ? 推廣核心內(nèi)容 ? 客戶開發(fā)維護(hù)活動(dòng) 2020年 10月 第 141 頁 思源顧問 海外市場(chǎng)的營銷推廣 (不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)活動(dòng)主題推廣 ) 202010 202010 20203 20203 202010 20203 巡展期 海外 國內(nèi)異地 北京 強(qiáng)銷期 一次強(qiáng)銷 調(diào)整期 內(nèi)部認(rèn)購及限量發(fā)售期 調(diào)整期 一次強(qiáng)銷 二次強(qiáng)銷 202010 二次強(qiáng)銷 調(diào)整期 三次強(qiáng)銷 開盤 內(nèi)部認(rèn)購及限量發(fā)售期 2020年 10月 第 142 頁 思源顧問 2020年 9月 —— 國際建筑設(shè)計(jì)展會(huì)參展 ? 參加： 俄羅斯圣彼得堡國際建筑和設(shè)計(jì)展 本項(xiàng)目與會(huì)主題： 奧運(yùn)村與中國頂級(jí)豪宅 活動(dòng)訴求： ?將本項(xiàng)目產(chǎn)品推向世界，以話題與產(chǎn)品引發(fā)國際關(guān)注 ?在展會(huì)中參評(píng)獲獎(jiǎng)，為之后的國內(nèi)外營銷推廣奠基 ?在活動(dòng)中建立國際營銷推廣關(guān)系渠道，為全球推廣做準(zhǔn)備 巡展期 強(qiáng)銷期 2020年 10月 第 143 頁 思源顧問 2020年 12月 —— 北美之約 ? 本項(xiàng)目全球推廣第一站： 公園 2020北美之約 巡展地點(diǎn) ：美國（洛杉磯、 舊金山、紐約） —— 加拿大（溫哥華、多倫多） 巡展方式 ： ?在當(dāng)?shù)嘏e行新聞發(fā)布會(huì)和中國地產(chǎn)升值巡講 ?進(jìn)行當(dāng)?shù)孛襟w推廣：報(bào)紙、電視、雜志等 ?在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)展出 ?展開 熱點(diǎn)話題 討論：奧運(yùn)村與中國豪宅 活動(dòng)訴求： 以中國政府對(duì)本項(xiàng)目的投入和重視程度、本項(xiàng)目良好的區(qū)位環(huán)境，目前中國特別是北京地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)等，突出本項(xiàng)目作為奧運(yùn)村，與歷屆奧運(yùn)會(huì)奧運(yùn)村的本質(zhì)區(qū)別，并通過各類活動(dòng)，在北美目標(biāo)客群中形成本項(xiàng)目高品質(zhì)、高價(jià)值、高潛力的共識(shí)。 ? 日本銀行儲(chǔ)蓄利息低，國內(nèi)沒有太多的投資渠道；目前在上海買房的日本人中至少有一半出于投資目的， 90%購買住宅。 2020年 10月 第 128 頁 思源顧問 海外各區(qū)域市場(chǎng)的營銷方案 1. 北美 ── 美國 2. 北美 ── 加拿大 3. 歐洲 ── 英國、法國 4. 東南亞 ── 新加坡 5. 東亞 ── 日本、韓國 2020年 10月 第 129 頁 思源顧問 本項(xiàng)目在新加坡的主力客群為華裔居民 ? 新加坡人口約 316萬，其中華人占 %。 ? 客戶服務(wù)： 與參與合作營銷的當(dāng)?shù)卮砗炗喛蛻舴?wù)協(xié)議，組織看房團(tuán)等活動(dòng)，提高購房簽約率。除定期活動(dòng)外，商會(huì)設(shè)有商業(yè)信息中心，為廣大會(huì)員提供長期的信息咨詢服務(wù)。 加拿大地產(chǎn)協(xié)會(huì) 2020年 10月 第 117 頁 思源顧問 加拿大華人分布 ? 根據(jù) 2020年加拿大統(tǒng)計(jì)局公布人口普查報(bào)告，全加華僑華人總數(shù)為 ，約占全加總?cè)丝诘模ァ? ? 邀請(qǐng)境外投資銀行、房地產(chǎn)基金、海外政府產(chǎn)業(yè)基金、行業(yè)商會(huì)等參與，擴(kuò)大本項(xiàng)目在業(yè)界的影響力；此外，促進(jìn)本案酒店投資型產(chǎn)品與投資基金的對(duì)接，掀起海內(nèi)外地產(chǎn)界、金融界、新聞界和投資臵業(yè)者對(duì)本案極大的關(guān)注熱潮。 ? 購買能力 絕大部分客群可動(dòng)用資金集中在 15萬～ 40萬美元之間。 正確選擇交易計(jì)價(jià)貨幣，通過風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偡婪督灰罪L(fēng)險(xiǎn)，靈活掌握收付時(shí)間，防范外匯交易風(fēng)險(xiǎn) . 距離產(chǎn)生的銷售瓶頸 高營銷成本 客戶群體主要限于海外華人 人民幣增值引發(fā)的匯率風(fēng)險(xiǎn) 2020年 10月 第 100 頁 思源顧問 海外營銷價(jià)格策略 ? 定價(jià)靈活性 根據(jù)海外不同區(qū)域市場(chǎng)的營銷成本、匯率因素，以國內(nèi)銷售價(jià)格為基價(jià)加以上調(diào)；在銷售底價(jià)的指導(dǎo)下，允許海外銷售代理在定價(jià)方面有一定的靈活度。 與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)代理公司進(jìn)行包銷型組織 銷售形式 2020年 10月 第 88 頁 思源顧問 代理公司的選擇 ? 選擇標(biāo)準(zhǔn) ? 具有操作高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際經(jīng)驗(yàn) ? 具有大量較高階層的客戶資源 ? 在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ǖ闹?，信譽(yù)良好 代理公司 說明 新聯(lián)陽機(jī)構(gòu) ?成立于１９７７年，擁有２０余年房地產(chǎn)營銷經(jīng)驗(yàn)； ?代理地產(chǎn)項(xiàng)目累計(jì)達(dá)４００余例，銷售量連續(xù)２２年列臺(tái)灣省首位，形成了臺(tái)灣地產(chǎn)營銷第一品牌。 ?擁有香港 45%的市場(chǎng)分額，每月促成的交易額超過 30億港元。 向海內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)界人士推介奧運(yùn)村項(xiàng)目，提升項(xiàng)目在業(yè)界的影響力，為項(xiàng)目由區(qū)域操作向跨區(qū)域發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 ?現(xiàn)場(chǎng)指示牌 設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)指示牌，指示本項(xiàng)目名稱、位臵和行進(jìn)方向。 上風(fēng)上水的宜居環(huán)境，素有 “ 北旺 ” 說法；奧運(yùn)帶動(dòng)的商業(yè)發(fā)展。 2020年 10月 第 15 頁 思源顧問 本案形象定位 —— 本案推廣的第一要?jiǎng)?wù)就是樹立高端形象 世界頂級(jí)奧運(yùn)文化宅邸 ? 釋義：本案作為 2020年北京奧運(yùn)會(huì)的奧運(yùn)村，具有世界廣泛的知名度； ? 頂級(jí)：本案不只是提供奧運(yùn)會(huì)歷史上最高檔次的運(yùn)動(dòng)員居住村，同時(shí)也是賽后頂級(jí)居住社區(qū)； ? 奧運(yùn)文化：奧運(yùn)是世界的盛會(huì)，其悠久的歷史產(chǎn)生了內(nèi)涵豐富的文化，在本案推廣中可更好的發(fā)揮； ? 宅?。簩?duì)高品位住宅的稱呼，強(qiáng)調(diào)本案的高端形象． 2020年 10月 第 16 頁 思源顧問 形象定位 —— 推廣案名建議 觀奧 〃 覽天下 (GRAND VIEW) 盛世國奧城（ GLORIA OLYMPIA CITY） 北京國奧公館 (BEIJING OLYMPIA COURT ) 國奧中央公園 (NATIONAL OLIMPIA CENTRAL PARK) 公園 2020(CENTRAL PARK 2020) 國奧豪園 (NATIONAL OLIMPIA MANSION ) 2020年 10月 第 17 頁 思源顧問 形象定位 —— 組團(tuán)案名 巴塞羅那組團(tuán) 悉尼組團(tuán) 亞特蘭大組團(tuán) 雅典組團(tuán) 北京皇家大道 2020年 10月 第 18 頁 思源顧問 匯報(bào)綱要 總體營銷策略 營銷推廣總體方案 組合化營銷全程實(shí)操 營銷標(biāo)的物 營銷形象定位