【正文】 ”規(guī)劃是為了挖掘老城廂歷史文化的內(nèi)涵，延承古豫園的文化命脈，提升豫園商城 的 現(xiàn)代商業(yè)功能。近幾年經(jīng)過考核認(rèn)定境內(nèi)有名特色商 店 265 戶，其中有百年老店、近代商業(yè)保留下來的名店，還有現(xiàn)代商業(yè)中涌現(xiàn)的大型購物中心。部分百貨類商廈（如八百）已倒閉，剩余的也調(diào)整路線走專業(yè)化商場（如永樂家電、全泰商廈）的道路，目前老西門的底層租金徘徊在 8 元 /M2 左右，低于同類區(qū)級商業(yè)中心。 ? 黃浦區(qū)專業(yè)特色街較多，大多數(shù)由民間自發(fā)形成，分布較散。 三、 區(qū)域商用物業(yè)的供求、區(qū)域分布和價格水平狀況 鑒于本項目位于原南市區(qū)內(nèi)，且不屬于傳統(tǒng)的區(qū)級商業(yè)中心，按 照常規(guī)，其消費群體應(yīng)來自周邊，因此本報告將主要對 原南市 商用物業(yè)的供求、分布和價格水平進(jìn)行研究，對其他區(qū)域的商業(yè)不作重點分析。 董家渡路的西段，憑借“面料市場”的影響，想走服裝鞋類道路，但由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和經(jīng)營，產(chǎn)品附加值低，一直走低檔路線，未能形成規(guī)模，月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 表 3 中華路東段各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比 業(yè)態(tài)分類 所占數(shù)量百分比 超市 25% 銀行、郵局、藥店 15% 餐飲 20% 食品、服裝、中介、五金店 40% 中華路西段。 但是，由于建造年代悠久，缺乏規(guī)劃，經(jīng) 營檔次偏低，業(yè)態(tài)組合缺乏創(chuàng)新，高檔次的品牌商業(yè)難以進(jìn)入和融合。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 典型樓盤： 黃浦 E品、申升公寓、滄海苑、明日星城、陽光翠竹苑 表 6 復(fù)興東路、斜土東路之間典型樓盤基本情況 該區(qū)域底商售價在 14000— 20210元 /平方米 之間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。這類商鋪的需求者主要是大型餐飲、銀行、證券及大型專業(yè)商場，尋找這幾類合適的需求者往往需要相當(dāng)長的時間，一些中小投資者又無實力投資于大面積店鋪，店鋪就容易長時間空置。天） 基本單位面積（ M2） 商鋪 /住宅 售價比 錦凱華苑 10000/4F 鞋類批發(fā) 14500 10 2050 蓬萊家園 1100/1F 未開業(yè) 10000 / / 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 1) 交通道路狀況 ? 老西門 “十五”計劃中老西門是黃浦區(qū)唯一的區(qū)級商業(yè)中心，主要是因為他的地理優(yōu)勢，周邊的復(fù)興東路、西藏南路都是八車道的主干線，同時貫穿上海 M8 線也將在老西門設(shè)立 復(fù)興東路站 ，在該地區(qū)形成了一個巨大的交通樞紐，匯聚人流，為周邊商業(yè)提供大量潛在客戶群。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 本案 中華路 — 董家渡地區(qū)高檔住宅規(guī)模居黃浦區(qū)首位，其住戶有高檔消費能力，如定位合適，其商業(yè)發(fā)展前景和利潤空 間廣闊。 6) 商業(yè)規(guī)劃 ? 老西門 老西門 在經(jīng)歷了眾多變遷后，留存的大多 為特色產(chǎn)業(yè)如大富貴飯店、全泰中老年商廈等。 二是傳統(tǒng)老字號名品商業(yè)區(qū)。另外，再輔之以環(huán)城綠帶建設(shè)及公交樞紐的調(diào)整，將為老西門營造更好的 休閑消費環(huán)境。 根據(jù)各居住區(qū)的不同特點，一般主要采用團(tuán)組式、多點式等幾種社區(qū)商業(yè)布局形 式。 ? 本案 中華路 的商業(yè)定位為社區(qū)商業(yè)中心，服務(wù)周邊高檔住宅，同時以特色產(chǎn)品吸引外來中高檔客戶群，提升商業(yè)氛圍。規(guī)劃文廟路為文化用品、舊書市場，加上夢花街及江陰路花鳥魚蟲市場，形成濃烈的文化氛圍。以現(xiàn)代化的商業(yè)設(shè)施、商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行布局。 元 /M2/月。 4) 消費能力 ? 老西門 老西門是區(qū)級商業(yè)中心，交通方便，匯集眾多人流，商業(yè)呈規(guī)模效應(yīng)，其總體消費能力最強，但人均消費能力未必居首位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個?！笆濉庇媱澲悬S浦區(qū)被確認(rèn)為上海市舊區(qū)改造的重點。當(dāng)然這些區(qū)域的商業(yè)必須具備各自特色，同時與中華路地區(qū)的居民層次、區(qū)域人口、商業(yè)規(guī)模、以及未來發(fā)展有可比性和參考性。沿斜土路的一些樓盤底商定位為鞋店，并已初具專業(yè)街特色。 天） 基本單位面積（ M2） 商鋪 /住宅 售價比 黃浦 E品 5100/4F 產(chǎn)權(quán)式 商鋪 18000 / 20 2 申升公寓 1200/2F 未開業(yè) 14000 7 400、 800 明日星城 6300/1F 未開業(yè) 20210 高 5 36180 4 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。銀行、證券業(yè)對這一區(qū)域的商鋪需求仍未飽和，今后一段時間內(nèi)預(yù)計仍為主力需求。 天） 基本單位面積 （ M2） 商鋪 /住宅售價比 （元 / M2） 黃浦眾鑫城 9000/4F 銀行 /家電賣場 23000 / 500 3 太陽都市花園 9400/5F 證券、飯店、 健身 10000 5 神牛廣場 3000 小區(qū)內(nèi) 100200 新地苑 15000/4F 銀行 /證券 9000 / 3000 中華大街 2800/3F 銀行 /證券 /圖書公司 10000 / 2800 2 東淮海公寓 6000/3F 婚慶用品 36000 / 區(qū)域內(nèi)底商售價在 9000— 36000 元 /平方米 之間。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中華路東段。市場內(nèi)的基本攤位為 10平方米，月租金在 250300元 /平方米 ，臨街的月租金更高達(dá) 400450元 /平方米 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 設(shè)施齊全，品種豐富，購物便利的一流的聚居區(qū)商業(yè)是社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展目標(biāo)。 ? 而黃浦區(qū)唯一的區(qū)級商業(yè)中心 —— 老西門的商業(yè)經(jīng)營狀況卻差強人意。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 豫園商城欲在功能上再上臺階 ，進(jìn)行二期改造 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 總結(jié)： 未來南京東路步行街拓寬休閑娛樂業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等行業(yè)的發(fā)展空間，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益合理，綜合功能更加完善。 比淮海路要低。 張小泉刀剪店也是一家聞名中外的老店。 圈分布在本區(qū)域內(nèi)，顯示了黃浦商業(yè)的強大實力。福州路、北京路、西藏路、金陵路、黃河路、云南路、文廟、江陰路、董家渡路等著名特色商業(yè)街造就了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的活躍和繁榮。 2021 年 7 月上海市政府 將位于市中心的黃浦 、 南市 兩 區(qū) “ 撤二 建一 ” ，設(shè)立新的黃浦區(qū)， 以此為其確立了 特大型國際城市的現(xiàn)代化中心城區(qū)、現(xiàn)代化中央商務(wù)區(qū)和市中心現(xiàn)代聚居區(qū) 的目標(biāo)定位。買商場鋪要有風(fēng)險意識，商場鋪一般售價較高。 通常，街鋪的價格都是不菲的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。（如下圖） 根據(jù)國家規(guī)定的產(chǎn)業(yè)劃分，商業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中的批發(fā)零售類，本報告中主要涉及街鋪 商店 商場 百貨 銷品茂 連鎖百貨 超市 綜合型超市 專業(yè)型超市 聯(lián)鎖超市 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。下面我們分析一下 各 個商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段在生產(chǎn)行為及消費行為上呈現(xiàn)不同的型態(tài)： 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì) ： 在生產(chǎn)行為上是以原料生產(chǎn)為主；消費行為則僅以自給自足為原則 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 市級商業(yè)中心 利用自身的地段優(yōu)勢，提高區(qū)域的商業(yè)密集度，發(fā)展規(guī)?；a(chǎn)業(yè)，提升服務(wù)檔次；同時合理調(diào)整商業(yè)結(jié)構(gòu)，展開差異化經(jīng)營，繁榮市場，濃 化商業(yè)氛圍，以吸引全市范圍內(nèi)的消費群體。 城市的未來規(guī)劃將圍繞發(fā)展軌道交通、優(yōu)化城市環(huán)境、改善生活質(zhì)量等方面進(jìn)行，而這些都會為房地產(chǎn)的發(fā)展提供更多機會。拓寬改造一批內(nèi)環(huán)線內(nèi)次干道路，全面建成城市輔助環(huán)線，完善內(nèi)、外環(huán)線間聯(lián)接道路。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 3. 文化教育 近 10 年來，上海人口文化素質(zhì)整體提高，主要得益于教育事業(yè)的發(fā)展。 上海市人口分布統(tǒng)計 (單位 :萬人 /公里 ) 黃浦區(qū) 盧灣區(qū) 徐匯區(qū) 長寧區(qū) 靜安區(qū) 普陀區(qū) 閘北區(qū) 虹口區(qū) 楊浦區(qū) 閔行區(qū) 寶山區(qū) 嘉定區(qū) 浦東新區(qū) 金山區(qū) 松江區(qū) 青浦 區(qū) 南匯縣 奉賢縣 崇明縣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 十三年來上海人口變動情況 年份 總和生育率（ %） 自然增長率（ %） 常住人口 戶籍人口 80 年代 90 年代 2021 2021 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、 人口的增長、分布與結(jié)構(gòu) 1. 人口數(shù)量 2021 年底，上海常住人口為 1625 萬人， 其中 戶籍人口 1334 萬人，外來人口 291萬人 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 5. 社會 保障體系 作為國家福利制度的社會保障體系正在逐步建立。只有增強了市場競爭力，才能占領(lǐng)市場、引導(dǎo)消費，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2. 外商投資 2021 年底中國加入世貿(mào)組織、 2021 年 6 月簽署了 《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》（ CEPA）， 2021 年中國北京將舉辦第 25 屆奧運會， 2021 年世博會將在上海開幕，大大加強了中國和世界的對外貿(mào)易機遇。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。中國宏觀經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，體現(xiàn)了政府立足長遠(yuǎn)、高起點、高規(guī)劃的戰(zhàn)略，為今后幾年、幾十年的可持續(xù)發(fā)展確立了廣闊的空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。黨的十六大又產(chǎn)生了新一屆領(lǐng)導(dǎo)人，順利完成了新老交替，繪就了全面建設(shè)小康社會的宏偉藍(lán)圖，為中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展提供了強有力的保證。政府的大力倡導(dǎo)與支持，國內(nèi)外各方面專業(yè)人才的不斷匯聚，吸引了大量的海內(nèi) 外資金的投入，使城市的投資環(huán)境日益改善，消費市場的巨大潛力得以不斷地被挖掘，這進(jìn)一步促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，切實地提高了廣大民眾的生活水平，保證了社會生活的繁榮與穩(wěn)定。 其中全年第一產(chǎn)業(yè)比上年增長 3％；第二產(chǎn)業(yè)增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)增長 10％。 98 年以來的上海外商直接投資合同金額除 99 年略低外 ,基本保持著較穩(wěn)定的增長，2021 年更是達(dá)到了 億 美元，共計合同項目 3012 項。 多種經(jīng)濟(jì)成分的互相補充，互相依存，充分活躍了市場，優(yōu)化了社會資源的配置，加快了發(fā)展的步伐。 2021 年 房地產(chǎn)開發(fā)投資 估計超過 800 億元。 年內(nèi) 還 出臺了 相關(guān)的規(guī)章制度，如 《上海市城鎮(zhèn)從事自由職業(yè)人員和個體經(jīng)濟(jì)組織業(yè)主及其從業(yè)人員基本醫(yī)療保險暫行辦法》 ， 《引進(jìn)人才實行〈上海市居住證〉制度暫行 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 資料 來源：上海統(tǒng)計局 從消費指數(shù)來看， 1998 年到 2021 年為上海居民消費價格指數(shù)的第一輪上升周期；而從 2021 年開始，居民消費價格開始作橫位盤整，但波動不大。 1 0 0 02 0 0 03 0 0 04 0 0 05 0 0 0 單位 : 元1995 2021 2021上海近年居民消費支出分析食品衣著家庭設(shè)備用品及服務(wù)醫(yī)療保健交通和通信教育文化娛樂