【正文】 立業(yè)主大會(huì)條件的小區(qū)，業(yè)主首先應(yīng)致信給區(qū)縣小區(qū)辦和街道辦事處，請(qǐng)求他們來(lái)小區(qū)指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)的工作。 105 居委會(huì)能選聘物業(yè)管理公司嗎？ 盡管在實(shí)際生活中存在著由居委會(huì)為業(yè)主選聘物業(yè)管理公司的現(xiàn)象，但實(shí)際上，居委會(huì)是無(wú)權(quán)為小區(qū)選聘物業(yè)管理公司的。同一小區(qū)內(nèi)后建立的樓盤(pán)的業(yè)主，可以通過(guò)增選或者補(bǔ)選的方式 加入到業(yè)主委員會(huì)中。欠費(fèi)業(yè)主也是 業(yè)主，有資格參加選舉。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間沒(méi)有任何的行政管理的法律關(guān)系。如 果受委托的專(zhuān)業(yè)性公司的服務(wù)達(dá)不到原物業(yè)管理合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和要求，則物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。物業(yè)的使用人也要受業(yè)主公約約束。 實(shí)踐中，對(duì)于沒(méi)有取得房產(chǎn)證的房屋，物業(yè)管理費(fèi)通常按房屋的實(shí)測(cè)建筑面積收?。含F(xiàn)房通常按購(gòu)房合同中約定的建筑面積收取物業(yè)管理費(fèi)，如果合同約定面積與房屋面積實(shí)測(cè)報(bào)告不符，以實(shí)測(cè)報(bào)告為準(zhǔn)；期房通常按照房屋建成交付時(shí)，開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人提供的該房屋的實(shí)測(cè)建筑面積報(bào)告為準(zhǔn)，購(gòu)房人依據(jù)該報(bào)告提供的面積繳納物業(yè)管理費(fèi)。 提供供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視服務(wù)的單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。并且由于通常情況下，開(kāi)發(fā)商都會(huì)要求抵銷(xiāo)一年以上的物業(yè)管理費(fèi)，而收取一年以上的物業(yè)管理費(fèi)是不合法的。 125 房屋質(zhì)量差 ,管理費(fèi)還要交嗎？ 因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的購(gòu)房合同關(guān)系，而物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主與物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理合同約定的，二者是兩個(gè)不同的法律關(guān)系。根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致原則，用水用電人有義務(wù)繳交水費(fèi)電費(fèi)，而供水供電人有義務(wù)依約供水供電。物業(yè)公司聽(tīng)從開(kāi)發(fā)商的指使，擅自停水停電的行為，是違法的，受損業(yè)主可以追究物業(yè)公司的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。 不管是上述哪種 情況，物業(yè)管理公司都對(duì)樓頂及外墻面不享有所有權(quán)，沒(méi)有權(quán)利擅自允許他人進(jìn)行利用。此規(guī)定的立法目的在于保證住宅維修基金的落實(shí)到位，以保障房 屋保修期滿后維修、更新、改造工作的順利開(kāi)展。建筑安裝工程保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)用，不得從公共維修基金中支取。 139 業(yè)主在小區(qū)內(nèi)受到歹徒的傷害，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任嗎？ 如果按照物業(yè)管理合同，物業(yè)管理公司已經(jīng)完整履行了保安義務(wù)，并且沒(méi)有失職行為，則不用承擔(dān)責(zé)任。 141 業(yè)主能禁止物業(yè)管理公司進(jìn)入自家房屋維修公共設(shè)施嗎？ 如果對(duì)公共部位進(jìn)行維修，必須進(jìn)入業(yè)主的房屋，那么業(yè)主必須提供便利，以免影響整棟樓居民的正常使用。 小區(qū)會(huì)所是由開(kāi)發(fā)商建設(shè)的，并且會(huì)所的面積不列入業(yè)主所購(gòu)買(mǎi)的房屋建筑面積，因此會(huì)所的所有權(quán)在開(kāi)發(fā)商的名下。由于該押金是可以退還的，所以對(duì)按要求裝修的業(yè)主沒(méi)有損害。開(kāi)發(fā)商利用會(huì)所為小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)，理應(yīng)收取相應(yīng)費(fèi)用，并無(wú)不妥。 143 什么是小區(qū)會(huì)所？小區(qū)會(huì)所的收益該歸誰(shuí)？ 會(huì)所是指在小區(qū)中為人們提供全面的休閑娛樂(lè)活動(dòng)的場(chǎng)所。 140 未及時(shí)清理障礙物導(dǎo)致業(yè)主受到傷害，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任嗎？ 物業(yè)收取了物業(yè)管理費(fèi)，就負(fù)有義務(wù)對(duì)小區(qū)內(nèi)的設(shè)施、綠化、交通、安全進(jìn)行管理。但如果盜竊是由于物業(yè)保安措施的嚴(yán)重失職造成的，物業(yè)管理公司要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，如何賠償需要雙方協(xié)商。 136 繳納公共維修基金后還要交納中修費(fèi)嗎？ 公共維修基金專(zhuān)項(xiàng)用于共 用部位、公用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新改造。 134 不交專(zhuān)項(xiàng)維修基金就不能辦房產(chǎn)證嗎？ 是的。具體分兩種情況：第一，如果購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開(kāi)發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經(jīng)過(guò)全體業(yè)主及與業(yè)主委員會(huì)同意。 129 不交購(gòu)房款時(shí)，物業(yè)管理公司有權(quán)停水停 電嗎？ 業(yè)主拖欠房款違反了他與開(kāi)發(fā)商之間的購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商可以依據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同追究業(yè)主的責(zé)任。如果物業(yè)擅 自提高物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主可以要求物價(jià)部門(mén)進(jìn)行協(xié)調(diào)，也可以通過(guò)仲裁或訴訟程序解決。 124 對(duì)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不滿 ,管理費(fèi)還要交嗎 ? 應(yīng)視具體情況而定 ,如果物業(yè)管理公司的行為還不構(gòu)成違約，業(yè)主仍需繳納物業(yè)管理費(fèi)。 122 開(kāi)發(fā)商延期交房的違約金能支付物業(yè)管理費(fèi)嗎？ 不可以。物業(yè)管理公司接受委托代收前面這些費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。 嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)依據(jù)房產(chǎn)證 上標(biāo)明的建筑面積收取。 116 業(yè)主公約對(duì)于承租人是否有效？承租人違反了業(yè)主公約，業(yè)主承擔(dān)責(zé)任嗎？ 業(yè)主公約對(duì)承租人同樣有效。 進(jìn)行 “轉(zhuǎn)委托 ”時(shí)，首先，要選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)性服務(wù)公司來(lái)承擔(dān)專(zhuān)業(yè)服務(wù)項(xiàng)目；其次，物業(yè)管理公司要與專(zhuān)業(yè)性服務(wù)公司簽訂委托協(xié)議，在協(xié)議中約定，專(zhuān)業(yè)性服務(wù)公司提供的專(zhuān)業(yè)性服務(wù)質(zhì)量和水平不得低于物業(yè)管理服務(wù)合同中對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)性服務(wù)質(zhì)量和要求的約定；同時(shí)還要約定專(zhuān)業(yè)性服務(wù)公司達(dá)不到服務(wù)質(zhì)量和要求時(shí)的違約責(zé)任。處罰權(quán)，只能由行政機(jī)關(guān)或司法機(jī)關(guān)或其他有處罰權(quán)的組織在其法定職權(quán)范圍內(nèi)行使。業(yè)主委員會(huì)的委員是按照業(yè)主大會(huì)法定多數(shù)業(yè)主的意愿選舉出來(lái)的，其他任何人不得干涉。業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一般只有一個(gè)業(yè)主大會(huì)，因此也就應(yīng)該只選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。 (2)選擇管理規(guī)模較大的物業(yè)管理公司。 業(yè)主大會(huì)的職責(zé)主要有： ① 制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； ② 選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； ③ 選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； ④ 決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施； ⑤ 制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩 序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； ⑥ 履行法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定了，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于 3 個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 參考法條：北京市國(guó)土資源和房屋管理局《代理房屋租 賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法》第七條、第八條。 ？業(yè)務(wù)是什么？ 房屋出租代理有時(shí)候也叫房屋租賃代理，它是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也就是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受房屋出租人委托，代理出租 房屋，并在出租人授權(quán)范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋租賃合同。 參考法條：建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第十八條、第二十一條。 為了防止中介機(jī)構(gòu)造假，一定要堅(jiān)持查看 “兩證 ”原件，最好把注冊(cè)號(hào)記下來(lái)，以防非法中介機(jī)構(gòu)利用復(fù)印件弄虛作假。 ，物業(yè)公司有權(quán)要求出租人付款嗎？ 如果出租人和承租人約定由承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)，而且得到了物業(yè)公司的書(shū)面確認(rèn)，那么物業(yè)公司就不能再要求出租人付款了，否則物業(yè)公司還是有權(quán)要求出租人付款的。 參考法條：《合同法》第二百一十九、二百二十七、二百二十四條。 參考法條：《合同法》第二百三十四條。 參考法條：《合同法》第二百三十條。此處以北京為例，出租人應(yīng)繳納以下稅費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、 印花稅。 參考法條：國(guó)務(wù)院《無(wú)照經(jīng)營(yíng)查處取締辦法》第十五條。 參考法條：《北京市房屋土地管理局關(guān)于在全市范圍實(shí)行房屋租賃證制度及加強(qiáng)租賃登記備案工作的通知》第一條。 如果出租人將自己租住的公房作為廉租房出租，則無(wú)需經(jīng)過(guò)單位同意，而單位也無(wú)權(quán)分享出租該公房獲得的利益，但應(yīng)向 所在市區(qū)房屋土地管理機(jī)關(guān)申報(bào)。 參考法條：建設(shè)部、財(cái)政部、民政部、國(guó)土資源部、國(guó)家稅務(wù)總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第十九條。 （ 2)家庭人均住房使用面積 7 平方米以下。 （ 4）出租人不履行檢查、維修義務(wù)，以致危及承租人安全或健康的。承租人提前退租，應(yīng)當(dāng)在合理的期限以前通知出租人，以便出租人能找到新的房客。 參考法條：《合同法》第八十條、第二百二十九條。 參考法條：北京市政府《北京市城市房屋拆遷管理辦法 》第二十七條。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條。 對(duì)于承租人增添的附屬設(shè)備，雙方也可以約定由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)維修。 經(jīng)過(guò)出租人同意的裝修，雙方可以自行約定財(cái)產(chǎn)歸誰(shuí)所有。如果出租人或承租人有一方是港、澳、臺(tái)地區(qū)的人或者外國(guó) 人，出租人就要到北京市國(guó)土資源和房屋管理局備案了。 ？ 根據(jù)法律規(guī)定，租賃房屋，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同。有的開(kāi)發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至將未經(jīng)綜合驗(yàn)收部門(mén)驗(yàn)收的房屋出租給承租人，這樣做一是違反國(guó)家法規(guī)，二是對(duì)承租方安全造成威脅。如果是縣政府所在地以外的建制縣，就要在市、縣政府房地產(chǎn)管理部門(mén)委托的機(jī)構(gòu)辦理。 辦理房屋轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)時(shí)，房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人申報(bào)的買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)格進(jìn)行核實(shí)。 （ 2）已經(jīng)被列入拆遷公告范圍內(nèi)的公房。 （ 2）無(wú)房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭。購(gòu)房人一旦購(gòu)買(mǎi)了這種房屋，不但無(wú)法取得國(guó)家發(fā)放的房地產(chǎn)權(quán)屬證明，不能買(mǎi)賣(mài)，而且購(gòu)房人的合法權(quán)益也無(wú)法獲得相應(yīng)的保障。 ① 契稅：契稅是在辦理房屋交易時(shí)由購(gòu)房者向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的。當(dāng)購(gòu)房者認(rèn)為房屋符合約定，并且在《房屋驗(yàn)收交接單》上簽字以后，開(kāi)發(fā)商就完成了房屋的交付。此外，單位和職工持有效證件可以查詢(xún)本單位或個(gè)人住房補(bǔ)貼賬戶(hù)有關(guān)信息。（ 3）夫妻雙方只能申請(qǐng)一筆住房貸款貼息。 25. 什么是組合貸款？ 組合貸款是住房資金管理中心運(yùn)用政策性住房資金、銀行運(yùn)用商業(yè)信貸資金向同一借款人發(fā)放的購(gòu)房貸款，是政策性和商業(yè)性貸款組合的總和，即在住房公積金額度之外的貸款需求，由銀行資金解決。 （四）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)。 （ 7）貸款人規(guī)定的其他條件。 16. 買(mǎi)車(chē)庫(kù)交契稅嗎？ 購(gòu)房 者隨同普通住宅購(gòu)買(mǎi)的車(chē)庫(kù)，可以減半征收契稅，按照 %的稅率征稅；購(gòu)房者隨同非普通住宅 (如別墅 )購(gòu)買(mǎi)的車(chē)庫(kù)，不適用減半征收契稅的政策，依然要按照 3%的稅率征稅。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以?xún)?nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以?xún)?nèi)（含 ３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。 ② 售房單位自營(yíng)、自用的房屋。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。公用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；非公用墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 ⑤ 在一方不履行的處理問(wèn)題。（ 3）購(gòu)房者的合法權(quán)益受到了侵害。如果開(kāi)發(fā)商在這些材料上寫(xiě)得非常明確具體，內(nèi)容確定，如 “送多少錢(qián)的精裝修 ”， “綠化面積達(dá)到多少平方米 ”等等，這些內(nèi)容將對(duì)房屋價(jià)格以及購(gòu)房人是否買(mǎi)房產(chǎn)生重大影響，即使這些內(nèi)容沒(méi)有寫(xiě)入合同，開(kāi)發(fā)商也要兌現(xiàn)。購(gòu)房者要能夠證明廣告的內(nèi)容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產(chǎn)商主觀故意所為。也就是說(shuō)，是虛假?gòu)V告欺騙和誤導(dǎo)了購(gòu)房者，給購(gòu)房者的權(quán)益造成了損害，即虛假?gòu)V告與損害之間有因果關(guān)系。 參考法條 : 《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉 若干問(wèn)題的解釋》、 第一百一十五條 《合同法》第一百一十五條 4. 什么是建筑面積？ 建筑面積包括兩個(gè)部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，一部分是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購(gòu)房人共有，購(gòu)房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。 參考法規(guī)：《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》 9. 哪些公用建筑面積可以分?jǐn)偅? 整幢樓的以下公用面積可以分?jǐn)偅?① 大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道，變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專(zhuān)用設(shè)備用房。在接到通知的 15 日內(nèi)，購(gòu)房者可以作出退房的書(shū)面答復(fù)。（ 3）證件印花稅。 （ 2）具有城鎮(zhèn)常住戶(hù)口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。（ 3）產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。 21. 哪些財(cái)產(chǎn)不能抵押？ 不能抵押的財(cái)產(chǎn)：土地所有權(quán)；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物。購(gòu)房人可在商 業(yè)銀行直接領(lǐng)取貸款，無(wú)須再到管理中心、銀行跑兩套手續(xù)，交兩筆手續(xù)費(fèi)。即將單位原用于建房、購(gòu)房的資金轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼，分次 (如按月 )或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場(chǎng)上通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或租賃等方式解決自己的住房問(wèn)題。 32. 收房時(shí)還查看哪些文件？ 《商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)》、《物業(yè)管理公約》。 36. 房屋損毀、滅失誰(shuí)來(lái)賠？ 在房子交付使用以前，毀損和滅失的風(fēng)險(xiǎn)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。 ③ 面積測(cè)繪費(fèi)收取原則為 “誰(shuí)委托，誰(shuí)付費(fèi) ”，購(gòu)房合同已規(guī)定開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人提供面積測(cè)量數(shù)據(jù)的義務(wù)，費(fèi)用應(yīng)由開(kāi)發(fā)商交納。如果購(gòu)買(mǎi)的是期房，購(gòu)房者應(yīng)該在房屋交付使用之日起 90 日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。 由于各地的經(jīng) 濟(jì)條件有很大差別，上述規(guī)定的條