【正文】 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁(yè) 共 33 頁(yè) 為在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的補(bǔ)償金額。 房屋空 置的收益損失，宜采用資本化法進(jìn)行測(cè)算。 采用兩種或兩種以上評(píng)估方法進(jìn)行房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估的，不同方法評(píng)估結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)為最終評(píng)估結(jié)果。 3 房地產(chǎn)估價(jià)師與評(píng)估對(duì)象沒(méi)有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有（或有已載明的）個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。 房地產(chǎn)估價(jià)師聲明 標(biāo)題：房地產(chǎn)估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明： （ 1）評(píng)估報(bào)告中房地產(chǎn)估價(jià)師陳述的事實(shí)，是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 參加本次評(píng)估的房地產(chǎn)估價(jià)師：姓名、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證號(hào)、簽名。隨著住房制度的改革和住宅商品化的不斷深入，商品房交易數(shù)量日益增大，由房屋質(zhì)量缺陷引發(fā)的經(jīng)濟(jì)糾紛也隨之出現(xiàn)。 本條規(guī)定了參照?qǐng)?zhí)行的范圍，主要是指住宅之外的其他類型房屋或房屋買賣之外其他活動(dòng)出現(xiàn)房屋質(zhì)量缺陷時(shí)，可參照本規(guī)程的相關(guān)程序、方法等估算其補(bǔ)償價(jià)格。 ～ 這兩條說(shuō)明了確定房屋質(zhì)量缺陷是否可修復(fù)的原則和依據(jù)， 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 24 頁(yè) 共 33 頁(yè) 即主要從技術(shù)上可能和經(jīng)濟(jì)上可行兩方面予以考慮。 為了保證房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估的順利進(jìn)行，由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋質(zhì)量缺陷進(jìn)行評(píng)定前，應(yīng)當(dāng)由房屋質(zhì)量缺陷各方當(dāng)事人，包括房屋出賣人、買受人、房屋質(zhì)量缺陷影響到的相鄰關(guān)系人，以及對(duì)質(zhì)量缺 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 25 頁(yè) 共 33 頁(yè) 陷房屋享有他項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利人等達(dá)成一致意見(jiàn)，共同委托并承認(rèn)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋質(zhì) 量缺陷進(jìn)行評(píng)定工作。 本條是從不同的角度對(duì)房屋質(zhì)量缺陷進(jìn)行了分類。 4 房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估程序 本條規(guī)定了進(jìn)行房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估所必須遵循的工作流程。 實(shí)地查勘核對(duì)結(jié)果必須在報(bào)告中予以披露。 評(píng)估人員應(yīng)參照相應(yīng)的房屋修繕工程預(yù)算定額確定拆除、修繕、恢復(fù)工程的費(fèi)用構(gòu)成 (詳見(jiàn) )及計(jì)算規(guī)則 ,定額中的預(yù)算價(jià)格可以作為參考依據(jù)，或是在市場(chǎng)價(jià)格依據(jù)不充分時(shí)采用。 被拆除物拆除后不再利用的，評(píng)估人員應(yīng)收集評(píng)估時(shí)點(diǎn)的回收市場(chǎng)價(jià)格確定其價(jià)值。 本條中的市場(chǎng)比較法應(yīng)按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》相關(guān)程序、原則使用，評(píng)估人員應(yīng)注意區(qū)分與本規(guī)程中市場(chǎng)比較法的差異。 目前建筑工程市場(chǎng)上清單報(bào)價(jià)應(yīng)用較多，相應(yīng)各類工程內(nèi)容的綜合價(jià)格水平易于獲取，因此在確定拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用時(shí)可使用綜合單價(jià)進(jìn)行損失測(cè)算。 7 房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估結(jié)果 ～ 本規(guī)程規(guī)定了選用兩種或兩種以上方法評(píng)估時(shí)，宜采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均值確定最終評(píng)估結(jié)果。 評(píng)估作業(yè)期是指評(píng)估機(jī)構(gòu)自正式接受評(píng)估委托至完成評(píng)估報(bào)告的日期 。 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的聲明中強(qiáng)調(diào)的是以評(píng)估中的事實(shí)為依據(jù)，并已如實(shí)加以記載。 本條規(guī)定是為加強(qiáng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的責(zé)任心，增加評(píng)估報(bào)告 中的嚴(yán)肅性而制定的。 敘述式和表格式是房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估報(bào)告的兩種格式，估價(jià)師可根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況按照本條規(guī)定的原則確定評(píng)估報(bào)告格式。 出租房屋存在房屋質(zhì)量缺陷的，一般會(huì)導(dǎo)致其收益價(jià)值降低，因此適合選用資本化法進(jìn)行損失 價(jià)值測(cè)算。 每個(gè)可比實(shí)例經(jīng)過(guò)各項(xiàng)修正之后，都會(huì)相應(yīng)地得出一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，但不同可比實(shí)例修正后的金額可能是不一致的，而本條正是為了明確確定最終評(píng)估結(jié)果的計(jì)算原則。 價(jià)差法 類似的無(wú)質(zhì)量缺陷房屋是指與評(píng)估對(duì)象所在房屋的用途和建筑結(jié)構(gòu)相同、所處地段相近的不存在質(zhì)量缺陷的房屋。 本條列舉了幾種常見(jiàn)的直接經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)用中尚應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況確定其他類型的直接經(jīng)濟(jì)損失。 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 28 頁(yè) 共 33 頁(yè) 針對(duì)具體的房屋質(zhì)量缺陷，公式 中的費(fèi)用構(gòu)成可能是全部 5 項(xiàng)費(fèi)用或 部分項(xiàng)目費(fèi)用。對(duì)于涉及到主體結(jié)構(gòu)或復(fù)雜程度的房屋質(zhì)量缺陷應(yīng)當(dāng)由具有建筑工程質(zhì)量檢驗(yàn)資質(zhì)、環(huán)境質(zhì)量檢驗(yàn)資質(zhì)等的專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。 對(duì)于房屋質(zhì)量缺陷嚴(yán)重，當(dāng)事人不能自行確定修復(fù)方案，或各方當(dāng)事人不能達(dá)成一致意見(jiàn)協(xié)商解決的情況，房屋質(zhì)量缺陷當(dāng)事人可以一方委托或者共同委托，由具有相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)（國(guó)家及北京市主管機(jī)關(guān)承認(rèn)或授予資質(zhì)的房屋質(zhì)量鑒定單位或設(shè)計(jì)單位等）出具房屋質(zhì) 量缺陷修復(fù)方案。 房屋質(zhì)量缺陷的影響是指房屋質(zhì)量缺陷對(duì)房屋實(shí)體、功能、環(huán)境等方面的不良作用。評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)房屋質(zhì)量缺陷的實(shí)際狀況選用相應(yīng)的評(píng)估方法。 由具有法定資質(zhì)的專業(yè)檢測(cè)、鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋質(zhì)量缺陷鑒定時(shí)，應(yīng)由當(dāng)事人一方委托或者各方共同委托。第一類是國(guó)家法律文件，即《中華人民共和國(guó)建筑法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等；第二類是國(guó)家行政法規(guī)文件，即《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等；第三類是標(biāo)準(zhǔn)性文件，即建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等。 附錄 B 房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估報(bào)告的規(guī)范格式 （表格式） 標(biāo)題：房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估報(bào)告 評(píng)估項(xiàng)目名稱：說(shuō)明本評(píng)估項(xiàng)目的全稱 評(píng)估報(bào)告編號(hào)： 評(píng)估結(jié)果報(bào)告 一、委 托人 名稱 /姓名 住所 聯(lián)系人 聯(lián)系電話 二、評(píng)估機(jī)構(gòu) 名稱 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 18 頁(yè) 共 33 頁(yè) 住所 資質(zhì)證書(shū)號(hào) 聯(lián)系人 聯(lián)系電話 三、評(píng)估對(duì)象 房屋用途 建筑結(jié)構(gòu) 房屋質(zhì)量缺陷部位 房屋質(zhì)量缺陷類型 房屋質(zhì)量缺陷程度 房屋質(zhì)量缺陷影響 其他情況 四、認(rèn)可協(xié)議 / 鑒定報(bào)告 /評(píng)定報(bào)告摘要 出具人 出具日期 報(bào)告編號(hào) 內(nèi)容摘要 五、修復(fù)方案摘要 出具人 出具日期 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 19 頁(yè) 共 33 頁(yè) 方案編號(hào) 內(nèi)容摘要 六、評(píng)估目的 七、評(píng)估時(shí)點(diǎn) 八、房屋質(zhì)量缺陷損失定義 九、評(píng)估依據(jù) 十、評(píng)估原則 十 一、評(píng)估方法 十二、評(píng)估結(jié)果 十三、評(píng)估人員 姓名 資格 /職稱 注冊(cè)號(hào) /證書(shū)號(hào) 評(píng)估人員簽名 十四、提供支持的工程技術(shù)人員 姓名 資格 /職稱 注冊(cè)號(hào) /證書(shū)號(hào) 專業(yè)人員簽名 十五、評(píng)估作業(yè)期 自 年 月 日至 年 月 日 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 20 頁(yè) 共 33 頁(yè) 十六、評(píng)估報(bào)告應(yīng)用有效期 評(píng)估機(jī)構(gòu)（蓋章） 法定代表人（簽章） 年 月 日 附件 內(nèi)容要求與 “敘述式 ”相同。 （ 6）沒(méi)有人對(duì)評(píng)估報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明提供重要專業(yè)幫助者的姓名、專業(yè)資格及其所提供重要專業(yè)幫助的內(nèi)容）。 評(píng)估報(bào)告編號(hào)：說(shuō)明本評(píng)估報(bào)告在本估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)的編號(hào)。 房地產(chǎn)估價(jià)師聲明應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容，并有至少兩名專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名： 1 評(píng)估報(bào)告中房地產(chǎn)估價(jià)師陳述的事實(shí)，是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 評(píng)估不可修復(fù)、自用房屋的質(zhì)量缺陷損失，宜選用價(jià)差法或市場(chǎng)比較法。 安置對(duì)象每天所需安置費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在詳細(xì)調(diào)查評(píng)估對(duì)象所處區(qū)域生活服務(wù)消費(fèi)水平的基礎(chǔ)上，并參照市場(chǎng)上同類情況的安置費(fèi)用水平確定。 采用市場(chǎng)比較法評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)選取三個(gè)或三個(gè)以上類似房屋質(zhì)量缺陷的可比實(shí)例。 直接經(jīng)濟(jì)損失是指修復(fù)施工期間或修復(fù)后所造成的經(jīng)濟(jì)損失，包括： 1 房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用； 2 房屋空置的