【正文】 來打工人員的消費； ? 項目周邊商業(yè)還處 于街道商業(yè)，沒有形成規(guī)模效應，使本項目發(fā)展存在市場空間； ? 項目周邊休閑、娛樂業(yè)缺乏，業(yè)態(tài)相對單一，本項目啟動將會對本區(qū)域的商業(yè)進行升級。 但從另一方面來看，本項目所面對的不利條件經有效轉化后，也可成為商業(yè) 中國最大房地產資源下載中心 發(fā)展的有利因素。項目所在地的對外聯(lián)系主要依托環(huán)市東路以及新陽路。 中國最大房地產資源下載中心 謹呈東莞市蓮湖茂業(yè)商貿有限公司 塘廈蓮湖項目定位 與物業(yè)發(fā)展建議報告 【美好 新陽路 中國最大房地產資源下載中心 3. 交通區(qū)位 項目南靠環(huán)市東路，東臨新陽路，西向塘廈大道，北臨寶源路。 （二） 項目綜合評價及發(fā)展時機分析 從以上分析可以看出，本項目的發(fā)展不能從周邊商業(yè)及景觀環(huán)境中得到有利支持，對發(fā)展不利的因素較多，具體包括： ? 離鎮(zhèn)區(qū)中心較遠，存在交通阻礙； ? 無景觀優(yōu)勢，減弱項目的形象功能； ? 道路橫穿項目地塊，景觀規(guī)劃受限制； ? 項目周邊未形成較好的居住氛圍和商業(yè)氛圍，各項配套欠缺，公共交通發(fā)展差； ? 建立項目主題所需的 推廣成本高。 2. 項目劣勢分析 ? 本項目周邊公共交通配套不完善，不利于吸納目標輻射區(qū)域的普通消費人群的消費力； 中國最大房地產資源下載中心 ? 由于本區(qū)位商業(yè)未成氣候，商家對本區(qū)域認知度較低，信心不足，使本項目在宣傳推廣方面的難度加大，廣告成本較高； ? 本項目土地無產權只有經營使用權，在一定程度上影響投資客購買信心。 次競爭力 規(guī)模 ? 本項目是塘廈鎮(zhèn)目前大規(guī)模的新型商業(yè)項目，具備很好的規(guī)模效應與聚客能力，聚集的客流帶來更多的商機。成為塘廈鎮(zhèn)業(yè)態(tài)最豐富、最具特色、最具吸引力的現(xiàn)代主題生活廣場 項目主要劃分為動感娛樂區(qū)、兒童區(qū)、精品生活區(qū)、時尚購物區(qū)、文化服務區(qū)、休閑體育區(qū)、風情美食區(qū)七大部份的功能，功能分區(qū)如下圖所示。 一層：精品廊 —— 品牌服飾、化妝品、珠寶玉器、鞋類、箱包、飾品等中檔商品 二、三層：超市 二、三層超市大堂、走廊：藥店、補品、精品、茶葉等 業(yè)態(tài)定位描述： 主力超市發(fā)揮主力引力作用，充分帶動一層精品廊消費，并把 客流幅射至整個商業(yè)。 一層：主力餐飲、精品百貨 —— 如麥當勞、肯德基、休閑小站等具影響力，能主動吸引客流的餐飲，并與其它商業(yè)互為聯(lián)動，互相促進 二層：書城、音像制品 —— 如永正購書中心、新華書店等大型連鎖書城 中國最大房地產資源下載中心 三層：培訓基地 —— 電 腦、外語、財會、廚藝等職業(yè)技能培訓；成人大學、電大、網絡教育學院等駐塘廈分教點的高升專學歷教育、專升本學歷教育；產業(yè)技能培訓等 業(yè)態(tài)定位描述： 一層主力餐飲定位中端，體現(xiàn)項目檔次，發(fā)揮主力引客作用；二、三層目的性消費強，定位為中檔，產業(yè)技能培訓可適當調低至中低檔。本風情美食區(qū)位于道路右側，更方便目標消費者驅車前來，且停車方便，本區(qū)成規(guī)模，成特色經營，增加了塘廈居民美食消遣的場所，成為塘廈獨具特色的風情美食街。 產品服務功能： 由于本項目周邊商業(yè)氣氛淡薄，商業(yè)人流量不足。 繽紛時代廣場 —— 塘廈首個現(xiàn)代休閑主題 新型 商業(yè)廣場 中國最大房地產資源下載中心 （二） 物業(yè)發(fā)展建議 1. 休閑景觀 根據(jù)前期消費者調查數(shù)據(jù)，消費者，尤其是蓮湖村、林村的新市民希望項目設置免費休閑設施，另一方面，免費休閑設施也是商業(yè)項目匯聚人流，提升商業(yè)氣氛 ，提高商業(yè)項目檔次 的重要手段。 橫連廊長約 8 米，寬約為 6 米；縱連廊長 5 米，寬約 3 米，并可在連廊上增設柜臺，增加額外收入。 廣場示意圖 中國最大房地產資源下載中心 小型廣場示圖 4. 停車場 鎮(zhèn)中心部分商業(yè)由于地域限制，缺少 停車場，阻礙了商業(yè)的進一步發(fā)展。 因此，特色型、主題型、創(chuàng)新型商業(yè)將會成為塘廈乃至東莞商業(yè) 發(fā)展的一條出路。 即本項目的業(yè)種及功能設置能滿足富裕的本地居民、經濟一般的本地居民、企業(yè)中高層管理人員、 工薪階層、產業(yè)園區(qū)新市民； 老、中、青、幼 不同年齡層次的消費者需要。 中國最大房地產資源下載中心 7. 風情美食區(qū) 風情美食區(qū)位于項目新陽東以東地塊。 一層向超市外側：品牌服飾、皮具精品等 內側兩旁及二層：時尚女人街 —— 經營中低檔男女服飾、鞋類、化妝品、飾品、箱包、美容美發(fā)等 業(yè)態(tài)定位描述： 時尚購物區(qū)建筑集中，有利于形成規(guī)模效應。夜間酒吧可連室外經營；游藝項目與網吧均作為規(guī)模經營，符合項目周邊消費人群定位，目的消費強，弱化該區(qū)域靠內弱勢。 形象定位： 現(xiàn)代休閑主題新型商業(yè)廣場 中國最大房地產資源下載中心 3. 形象定位解析 ? “ 現(xiàn)代 ” 體現(xiàn)項目先進的規(guī)劃設計對塘廈商業(yè)環(huán)境的升級 ； ? “ 休閑主題 ” 體現(xiàn)休閑化消費 與主題式布局 的現(xiàn)代商業(yè)理念； ? “ 商業(yè)廣場 ” 凸顯 項目綜合豐富業(yè)態(tài) ，也體現(xiàn)項目參與性 強的 廣場 設計，區(qū)別于單純裙樓商業(yè)形態(tài) 。 規(guī)避、弱化項目商業(yè)氣氛不足的劣勢及新開發(fā)商業(yè)的威脅： ? 開發(fā)時間宜早不宜遲，工程與招商和銷售同時進行，從時間上錯開后來項目競爭； ? 強調消費群的龐大、區(qū)域的成熟可以縮短商業(yè)培育期，實現(xiàn)快速投資回 中國最大房地產資源下載中心 報、降低商業(yè)投資風險，據(jù)此弱化項目不處于發(fā)展熱點的遺憾； ? 強調項 目規(guī)劃的科學先進，彌補周邊市場環(huán)境欠佳現(xiàn)狀，同時可以打壓現(xiàn)有商業(yè)劣勢，提升項目投資價值； ? 適當拔高項目形象及檔次，拉開與周邊商業(yè)的距離，為提高項目價值支撐。 （三） 項目發(fā)展方向分析 經過上述分析，本項目雖然 位于環(huán)市東路與新陽路交匯，老城區(qū)與新工業(yè)區(qū)交界點上，擁有較佳的商業(yè)輻射條件和區(qū)位升值前景；但本項目片區(qū)商業(yè)尚屬“生地”，使得本項目在爭取商戶認同上存在著很大的困難。 4. 景觀區(qū)位 項目周邊主要是工業(yè)區(qū)地帶，道路兩旁的綠化較好，但項目周邊景觀資源較差 。偏離鎮(zhèn)的新開發(fā)區(qū)，與傳統(tǒng)商業(yè)中心還有一段距離。 項目周邊主要以工業(yè)廠房、空地、民房為主，居住氛圍欠缺；生活、商務配套缺乏；商業(yè)氛圍較弱。