【正文】 同政府公債一樣，地方債券的期限也分為長期、中期、短期 3 種，以便于投資者進行債券到期結(jié)構(gòu)的搭配，確保完全和較高的收益水平。 因此興 達港發(fā)展遠洋漁業(yè)先天不足 。 主要建設內(nèi)容為：新建 600 馬力浮碼頭 4 座， 500 噸級漁政碼頭1 座， 1000 噸級雙引橋高樁碼頭 1 座， 600 馬力修船碼頭 1 座，補網(wǎng)場地 10000 平方米，綜合管理服務中心 1000 平方米，沿港道路 14600平方米，拆除舊碼頭 7 座，以及配套的水電設施、通訊導航設施和臨時工程。 威海市水產(chǎn)品批發(fā)市場，是中心漁港配套設施的核心項目，總投資 億元，其中，中央財政預算劃撥 350 萬元，余下 州恒和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出獨自融資。建立起了國有銀行中長期貸款為主，中小股份制銀行流動性資金貸款補充調(diào)劑的信貸融資體系，全面引進商業(yè)銀行信貸資金，為項目的建設和運營提供了充足的資金支持和保障。海域作業(yè)港區(qū)規(guī)劃泊位 14個，年吞吐能力 1700 萬噸，休閑港灣區(qū)可容納大小游艇 1000 艘。 2020 年初動工興建， 2020 年經(jīng)農(nóng)業(yè)部批復建設國家中心漁港， 2020 年 10月40 通過農(nóng)業(yè)部組織專家驗收合格，并開港投入使用。漁港法規(guī)定，在本土補助 4060%，海島補助 5080%，全國平均補助65%。新加坡實行了漁港民營化，法定機構(gòu)負責處理漁港和運輸方面的管理和技術措施，如漁港規(guī)劃、漁港管理、審發(fā)執(zhí)照等。 36 快價值和建設都市產(chǎn)業(yè)核心區(qū)目標的實現(xiàn)程度。 2020年開始，京基地產(chǎn)逐漸形成了多元化的發(fā)展態(tài)勢，進入商業(yè)、物業(yè)、高爾夫、酒店等領域，目前自有 商業(yè)營業(yè)面積超過 30 萬平方米，五星級酒店 5 家，擁有客房數(shù)量近 2020 間以及占地 2020 畝的天津高爾夫俱樂部。在該模式下，項目的所有工程建設和工程運作 通過項目公司總承包，在融資、建設驗收合格后移交給業(yè)主，業(yè)主向投資方支付項目總投資加上合理回報的過程。 “民建 +民營”模式 “民建 +民營”模式，是指民營企業(yè)與政府簽訂協(xié)議，由該企業(yè)負責出資建設漁港并移交給政府，同時獲得政府提供的收益補償，政府再將漁港經(jīng)營權(quán)移交給民營企業(yè)，一次性地從投資者手中融得一筆資金。 公司主要在中西太平洋密克羅尼西亞聯(lián)邦、馬紹爾群島及帕勞共和國三個國家經(jīng)營金槍魚延繩釣項目，并與香港聯(lián)泰漁業(yè)投資有限公司合作經(jīng)營在該三國的漁業(yè)基地、加工廠，提供后勤補給服務。公司先后在深圳、南昌、上海、長沙、北京、成都、西安、柳州、合肥、惠州、昆明、沈陽、長春、南寧、銀川、蚌埠、濟南、廣州、天津、九江、武漢等21個城市投資經(jīng)營管理了 32 家大型農(nóng)產(chǎn)品綜合批發(fā)市場和大宗農(nóng)產(chǎn)品網(wǎng)上交易市場，初步形成了一個全國性農(nóng)產(chǎn)品交易、物流及綜合服務平臺，成為國內(nèi)經(jīng)營管理農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的第一品牌。 29 2）深圳市物業(yè)發(fā)展股份有限公司 深圳市物業(yè)發(fā)展股份有限公司是以房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)租賃與管理為主業(yè)的大型房地產(chǎn)專業(yè)公司，兼營出租車客運、商品百貨和餐飲業(yè)。 例如，市國資委 下屬地產(chǎn)企業(yè)如深圳市物業(yè)發(fā)展股份有限公司與政府簽訂協(xié)議負責出資建設漁港，并擁有一定年限的所有權(quán)，建成后深圳市物業(yè)發(fā)展股份有限公司可將其轉(zhuǎn)讓給深圳市農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司，通過所有權(quán)的轉(zhuǎn)交來實現(xiàn)投資資金的回籠。 BOO（ BuildingOwning 27 Operate），即建設 擁有 運營，該模式是一種由企業(yè)投資并承擔項目的設計、建設、運行、維護、培訓等 工作，項目的產(chǎn)權(quán)歸屬企業(yè)，而由政府部門負責宏觀協(xié)調(diào)、創(chuàng)建環(huán)境、提出需求，政府部門只需每年向企業(yè)支付一定的費用即可擁有對項目的使用權(quán)。該公司的設立，以建成后的漁港為基礎，提供相關的服務為主營業(yè)務，各投資主體按照入股比例分享利潤。2020 年 12 月 15 日，集團公司根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略需要，決定以華農(nóng)公司為平臺，將其改組為集團的資產(chǎn)經(jīng)營公司，負責集團非主業(yè)企業(yè)或資產(chǎn)的日常經(jīng)營管理與改制重組工作，實行專業(yè)化、市場化、公司化運作。 2）中水集團遠洋股份有限公司 中水集團遠洋股份有 限公司由中國規(guī)模最大、實力最強的綜合性漁業(yè)企業(yè)中國水產(chǎn)（集團）總公司為主發(fā)起、經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會批準，于 1998 年初注冊成立，注冊資本 億元。該模式下的收益補償機制有兩種： 一是通過漁業(yè)基地以外的地塊土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，來補償公司在漁業(yè)基地土地以及開發(fā)投入。這種模式下，要謹防相關開發(fā)公司由于資金不足而耽誤開發(fā)時間，也要對其開發(fā)的土地是否按照統(tǒng)一規(guī)劃執(zhí)行進行全程監(jiān)控。 城市開發(fā)商的利潤來源主要為：土地一級開發(fā)的固定收益，該部分收益將通過資金杠桿得到放大； 漁港 可經(jīng)營資源；一二級土地開發(fā)聯(lián)動，獲得優(yōu)先權(quán)。 圖 5 市漁業(yè)基地開發(fā)程序 土地一級開發(fā) 土地出讓 土地 二級開發(fā) 生地 土地收儲中心 招拍掛 土地增值 生地變熟地 項目 定位 基本靠吼吧 整體規(guī)劃 開發(fā)模式選擇 開發(fā)流程 融資組合 19 四 、 本項目 投融資模式 選擇 土地開發(fā)按照主體的不同，可以是政府或者是企業(yè)，鑒于市財政不再提供財政支持的資金現(xiàn)實，因此，確立以企業(yè)為開發(fā)主體的前提下，確定 適合的融資結(jié)構(gòu)。深圳）信息部 17 三 、 開發(fā)原則及開發(fā)時序 （一）開發(fā)原則 根據(jù)漁港設施的基本性質(zhì)及其投資收益情況，可將漁港投融資分為公益性和經(jīng)營性兩類。 原城市規(guī)劃位于 市漁業(yè)基地 東部的大 鏟灣 物流園區(qū)和南部的大鏟灣二、 三期項目 ， 原準備為大鏟灣碼頭集裝箱產(chǎn)業(yè)配套 。 一是 多年來 我市已進行了多種準公共產(chǎn)品融資模式探索。 第三，我國雖然以前發(fā)行過地方債券，但是在資產(chǎn)證券化這一部分還比較薄弱，基本可以說沒有什么經(jīng)驗可以借鑒。此外，還可由銀行將發(fā)行的地方債券打包，轉(zhuǎn)移給專門的金融機構(gòu)管理，通過評級機構(gòu)評級優(yōu)化，充分利用證券交易所的功能，將此 15 億債券證券化上市交易。 （四） 本項目社會 融 資 存在 的 問題 項目 地塊 內(nèi) 經(jīng)營性地塊出 讓 難以解決 一級開發(fā)的 資金缺口 在財政投入缺位的情況下， 市 漁業(yè)基地 的出路在社會融資。公司同時獲得 4 號線沿線 290 萬平方米建筑面積的物業(yè)開發(fā)權(quán)，以此來平衡地鐵運營的虧損。 股權(quán)融資模式 —— 市五大集團 引進戰(zhàn)略投資者模式 2020 年底，深圳市政府宣布將包括能源、水務、燃氣、公交、食品在內(nèi)的 5 家市屬國企，通過招標出讓股權(quán)的方式引入戰(zhàn)略投資者。因此，當園區(qū)建設進入到發(fā)展期后，這種模式在一定程度上制約了園區(qū)的發(fā)展。 市 漁業(yè)基地 的開發(fā)模式 不外乎 是這幾種 建設 模式與融資模式 的組合。 （ 3）項目融 資 以特定項目的資產(chǎn)、預期收益或權(quán)益作為抵押而取得的一種無追索權(quán)或有限追索權(quán)的融資或貸款，一般應用于現(xiàn)金流量穩(wěn)定的大型基建項目。 2020 年 10 月 20 日，醞釀多年的地方政府“自行發(fā)債”終于邁出了新步伐。 1994 年分稅制改革 后 ，各地政府開始建立了一系列專業(yè)投融資公司或事業(yè)單位承擔建設任務，并利用這些單位法人承接銀行或信托5 資金，成為地方政府獲取 資金的主要平臺。 市財政在一些大項目（如大運會籌備）中的分流，使得市內(nèi)其他項目的資金流壓力加大。 按照《關于深圳市寶安遠洋漁業(yè)基地工程項目建議書的批復》（深發(fā)改〔 2020〕 1691 號）， 項目主要建設內(nèi)容包括港池航道疏浚、碼頭工程、陸域形成及地基處理工程、臨時護岸工程、港區(qū)配套建筑工程、道路工程、裝卸設備購置及安裝工程、導航設施工程、沿江高速公路橋墩維護工程和配套給排水、供電照明及通信工程等 。整個港區(qū)規(guī)劃總面積 萬平方米 ，其中陸域面積 萬平方米 ，水域面積 萬平方米 ，航道寬 108 米，疏浚量 100萬立方米。 在此情況下 ，原 匡算 由政府投資的 15 億元資金 ，其 前期費用 都難以 在 近期 落實， 這 已嚴重影響 了 漁業(yè)基地的建設進度。這些 平臺 公司 作為項目業(yè)主， 往往能夠獲得政府劃撥的土地或財政補貼，進而以此為條件向銀行等金融機構(gòu)要求貸款，以用于市政建設、公用事業(yè)等項目。當日財政部公布，經(jīng)國務院批準， 2020 年上海市、浙江省、廣東省、深圳市開展地方政府自行發(fā)債試點。 項目融資以項目本身良好的經(jīng)營狀況和項目建成、投入使用后的現(xiàn)金流量作為還款保證來融資，不需要以投資者的信用或有形資產(chǎn)作為擔保，也不需要政府部門的還款承諾。 （ 1） 政府主導的 單一開發(fā)主體 建設 模式 在這種模式下， 項目 開發(fā)公司是唯一的融資平臺，并總攬整個 項目 的開發(fā)建設工作 。 國有企業(yè) 作為單一 開發(fā) 主體的模式 （ 1）鹽田港集團以地融資的“地主港”模式 上世紀 80 年代中期深圳市人民政府決定上馬鹽田港項目，國土部門將碼頭岸線和岸線腹地內(nèi)部分山體的規(guī)劃權(quán)和土地使用權(quán)讓渡劃給了“東鵬實業(yè)有限公司” （ 鹽田港集團前身 ） 。其中，深圳水務集團吸引了 12 家境外企業(yè)投標，最后法國威立雅水務集團入選，外資間接實現(xiàn)了對水源和管網(wǎng)的控制。在整個建設和經(jīng)營期內(nèi)，項目公司由香港地鐵公司絕對控股，自主經(jīng)營、自負盈虧，運營期滿，全部資產(chǎn)無償移交深圳市政府。社會融資不同于財政投入，是要追求投資回報的。 該種融資方式的優(yōu)點是： 第一 ， 深圳市剛剛獲得中央批復的可以自行發(fā)債的權(quán)利，以此為機遇，推動地方債發(fā)行的規(guī)范化和常態(tài)化； 第二 ， 深圳市有著成熟的金融市場，深圳證券交易所是中國內(nèi)地上海市證券交易所以外的 唯一一家交易所，在金融改革創(chuàng)新方面一直走在前面； 第三 ， 深圳市有著眾多大型金融機構(gòu)和專業(yè)金融人才，為發(fā)債提供了必要的支持。而且，地方債券相比國債的信用風險較高，而收益卻相當，對投資者的吸引力不足。 二是我市成立了三大融資平臺公司。但 由于 國內(nèi)制造業(yè)轉(zhuǎn)型和國際市場緊縮， 集裝箱產(chǎn)業(yè)的 增速將大為放緩， 原規(guī)劃建設的集裝箱泊位將出現(xiàn)過剩， 大鏟灣相關項目有轉(zhuǎn)變功能的必要。公益性投融資是指為進出漁港的漁船和車輛所提供的水陸進出口疏運通道及其它設施而進行的投融資，如碼頭岸線、防波堤、護岸、港池、錨地等的建筑和場所，這些項目設施按照現(xiàn)行的收費規(guī)定 ，難以直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益；經(jīng)營性投融資是對漁港其它生產(chǎn)專用設備的投資，如水產(chǎn)品交易市場、冷庫、漁具儲藏室等。 （ 一 ） 單一開發(fā)主體模式 遠洋漁港 開發(fā)公司作為 遠洋漁港 統(tǒng)一的開發(fā)主體，在總體規(guī)劃指導下，對 萬平方米 的開發(fā)面積進行分包，交由不同的公司進行同步開發(fā)，并由合同確定分成方式。 土地金融即城市開發(fā)基金。 近期開發(fā) 相關建議 城市開發(fā)商首先 要完成填海工程基礎工作 ，創(chuàng)造土地開發(fā)的條件，創(chuàng)造其它開發(fā)公司可以快速創(chuàng)造現(xiàn)金流的開發(fā)條件。其方式是通過招拍掛方式實現(xiàn)土地使用權(quán)出讓，再以城市建設費的名義將等額款項打入公司帳戶，以保證 其收益。中水集團遠洋股份有限公司的主要業(yè)務是海洋捕撈、水產(chǎn)品加工、國內(nèi)外貿(mào)易及漁船、船用柴油機、漁具制造業(yè)、漁港建筑業(yè)等。資產(chǎn)公司的主營業(yè)務包括：項目投資，投資管理 ；兼營業(yè)務主要有：資產(chǎn)管理，投資策劃咨詢服務，銷售水產(chǎn)品、農(nóng)產(chǎn)品、土產(chǎn)品、糧油等。入股的主體可以包括政府相關機構(gòu)、私募股權(quán)公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司、旅游開發(fā)公司等，他們作為新公司的股東可以利用各自的專業(yè)優(yōu)勢共謀發(fā)展和利益。這一模式體現(xiàn)了“總體規(guī)劃、分步實施、政府監(jiān)督、企業(yè)運作”的建、管、護一體化的要求。 該模式理論上被稱為 BOOT 模式。公司先后成功開發(fā)了深圳國際貿(mào)易中心大廈和國貿(mào)商業(yè)大廈、皇洲花園、紅嶺大廈等高層建筑群及福蓮花園、福民新村、物業(yè)時代新居等一大批高中檔物業(yè)；總承包建設了我國最大的對外陸路口岸 —— 皇崗口岸，合作開發(fā)了天安國際大廈、羅 湖商業(yè)城等。 “國 建 +民營”模式 “國建 +民營”模式，是指國資委下屬企業(yè)負責出資建設漁港，并擁有其一定時間內(nèi)的所有權(quán)，通過轉(zhuǎn)讓漁港的所有權(quán)給政府實現(xiàn)投資資本的回收，政府再將漁港經(jīng)營權(quán)移交給民營企業(yè)，一次性地從投資者手中融得一筆資金。公司現(xiàn)擁有及 經(jīng)營管理 58艘漁船，并計劃在“十一五”期間再建造 20艘玻璃鋼冷海水金槍魚延繩釣船，將漁船數(shù)量增加到 80 艘。政府提供的收益補償包括：一是填海造地，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收益；二是轉(zhuǎn)讓漁港經(jīng)營權(quán)融得的資金?！懊窠?+民營”模式與“國建 +民營”模式最大的區(qū)別就