【正文】 接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。具有上下溝通，團結(jié)協(xié)作的精神和良好的人際關(guān)系。 特殊要求：持有有關(guān)部門頒發(fā)的煤調(diào)站上崗操作證。 發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故 報告，交工程師審閱。 工作經(jīng)驗：具有 5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗，3年以上煤調(diào)站操作運行的工作經(jīng)驗。 確保煤調(diào)站的正常工作。 嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保給排水系統(tǒng)的正常運行。 工作經(jīng)驗：具有 2年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗， 4年以上給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)驗。 協(xié)助主管做好所需零配件的整理和申購工作，保證常用材料零配件的必要備用量。提交每周 /每月空調(diào)采暖系統(tǒng)運行報告，編寫停止空調(diào)或其它供應的特別通告。檢查給排水系統(tǒng)的運行狀況、控制狀態(tài)，審閱運行記錄，發(fā)現(xiàn)誤差立即糾正。 按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值及管線走向。 工作經(jīng)驗： 5年以上物業(yè)設(shè)備維修的工作經(jīng)驗， 5年以上樓宇自動控制的專業(yè)維修保養(yǎng)經(jīng)驗。 按照主管的指示和維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對樓宇自動控制系統(tǒng)的維修和保養(yǎng)計劃，每月定期上報工程部，并負責組織實施。 按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值 及線路走向。 文化程度：具有中?；蛲葘W歷。 熟悉掌握系統(tǒng)中設(shè)備性能，當設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時組織人力進行搶修，以最短的時間恢復其使用功能，不能維修的應立即聯(lián)系設(shè)備廠家解決。 接到維修通知單應盡 快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。 自然條件：身體健康 25歲以上。 與電訊局保持聯(lián)系。 提交每周 /每月弱電系統(tǒng)運行報告，編寫停止系統(tǒng)運行的特別通告。檢查各弱電系統(tǒng)的運行狀況，發(fā)現(xiàn)異常立即處理。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：辦事認真，踏實肯干。 工作經(jīng)驗：具有 5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗， 4年以上電梯專業(yè)的運行管理、維修保養(yǎng)工作經(jīng)驗。 廣泛收集有關(guān)電梯、扶梯保養(yǎng)的資料，以利于電梯的維修。 文化程度：具有技校以上學歷。 嚴格執(zhí)行崗位責任制及安全責任制，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。 自然條件：身體健康，年齡在 25歲以上。 強電維修領(lǐng)班 直接上級： 強電工程師 /主管 直接下屬： 強電維修電工 崗位職責： 協(xié)助主管搞好物業(yè)強電設(shè)備、照明系統(tǒng)的動作和維護。 發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交 工程師審閱。 特殊要求：持有有關(guān)部門頒發(fā)的高 /低壓配電上崗證。 做好班組人員考勤，按時向主管上報。 自然條件：身體健康，年齡 35歲以上。 做好下屬員工的技術(shù)培訓和考核工作。 工作經(jīng)驗：具 有 3年以上物業(yè)設(shè)備管理工作經(jīng)驗， 2年以上的軟化水設(shè)備操作經(jīng)驗。 堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。 文化程度：具有高中以上文化程度。 嚴守工作崗位，不私自離崗。 自然條件：身體健康，年齡在 25歲以上。 及時向主管提出所需零配件的清單，協(xié)助主管辦理購買手續(xù)。 嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保制冷系統(tǒng)的正常運行。 做好設(shè)備運行和巡視檢查記錄， 發(fā)現(xiàn)異常，及時報告。 管理使用好本班的工具及儀表，使之 經(jīng)常處于良好及準確狀態(tài)。 工作經(jīng)驗：具有 3年以上灑店工作經(jīng)驗， 2年以上熱力站設(shè)備操作經(jīng)驗。 堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。 自然條件：身體健康，年齡在 25歲以上。 按照維修保養(yǎng)制度的要求適時安排對熱力點設(shè)備的計劃維修，使設(shè)備始終處于良好的工作狀態(tài)。 嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確?？照{(diào)系統(tǒng)的正常運行。 工作經(jīng)驗：具有 5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗， 4年以上空調(diào)設(shè)備的技術(shù)管理，維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。 要求值班人員每天詳盡記錄系統(tǒng)設(shè)備在運行過程中的工作狀態(tài)。團結(jié)協(xié)作，為人正直。 熟悉和掌握所有設(shè)備的性能，當設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，要及時組織人力進行搶修，以最短的時間恢復其正常運行。具有工程師 資格。 檢查并掌握物業(yè)各系統(tǒng)設(shè)備運行狀況，發(fā)現(xiàn)異?；蚬收?，立即做出正確判斷，采取有效措施及時解決。 負責技術(shù)檔案的整理存檔。 幫助總工程師翻譯、整理、打印各類報告、文件資料及技術(shù)資料等。 培訓下屬、督導下屬工作。 自然條件： 35歲以上，身體健康。 培訓下屬技工，定期對下屬技工進行績效評估，并按規(guī)定進行獎懲。 總工程師的崗位職責 直接上級： 總經(jīng)理 直接下屬： 副總工程師、值班工程師、秘書 崗位職責： 貫徹執(zhí)行總經(jīng)理的指令，負責工程部的日常管理，對總經(jīng)理負責。也就是說，要科學管理物業(yè)的設(shè)備，僅僅靠工程部的檢修和保養(yǎng)是不夠的，還必須對使用這些設(shè)備的各個部門作相應的損傷規(guī)程和管理。如圖 32所示。如：電視音響系統(tǒng)、計算機系統(tǒng)、電話系統(tǒng)等。因此，在物業(yè)峻工驗收時也往往按專業(yè)系統(tǒng) 進行。因此。為保證維修機構(gòu)保持最優(yōu)運轉(zhuǎn)狀態(tài) ,機 構(gòu)的信息反饋和調(diào)控機能是十分重要的。在統(tǒng)領(lǐng)全局的前提下 ,職權(quán)分散有利于提高效率 ,有利于調(diào)動下級積極性和培養(yǎng)下級的工作能力。為了履行這些職責 ,他們必須擁有在自己職責范圍內(nèi)作出決定和取消決定的職權(quán)。部門管理人員要少而精、辦事效率高、熟悉情況、反應靈敏。建立設(shè)備管理機構(gòu)必須遵循的一般原則是 : 在物業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導下的總工程師負責制原則。 搞好各工種、各部門的配合，完成領(lǐng)導交給的其它各項任務。 定期對各類設(shè)備和工具做定期清潔、檢修、測試。 配合物業(yè)管理組，負責向業(yè)主、租戶提供有償服務。 負責物業(yè)臨時供電的安排和計劃。 積極配合其它班組工作，努力完成領(lǐng)導交給的各種任務。 給排水班組職責范圍 負責給排水設(shè)備及管路的維修，處理有關(guān)設(shè)備運行時發(fā)生的設(shè)備維護技術(shù)事務，跟蹤給排水設(shè)備報修工作的具體落實，做好應急的搶修工作及日常維護工作?？赏馀芯S修保養(yǎng)的設(shè)備有： 制冷機組 電/扶梯 空調(diào)自控機組 電話交換主機 消防報警系 統(tǒng) 保安技防系統(tǒng) 水處理系統(tǒng) 電腦系統(tǒng) 工程各班組職責范圍 空調(diào)班組職責范圍 熟悉空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備性能、運行狀況、控制狀態(tài)，制定合理運行方案，研究改進措施，減低能耗。對備品、備件的儲存作出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時有足夠材料應用，達到成本控制的目的。 緊急事件總是會遇到的，應急搶修是對工程部技術(shù)水平、組織水平和員工質(zhì)素的重要考驗。 負責物業(yè)設(shè)備的規(guī)劃和實施，運行和使用、維護和修理、改造和更新直到報廢全過程的技術(shù)和經(jīng)濟管理。說工程部相對比較重要，這只是問題的一個方面，從相互工作關(guān)系的處理來說，工程部還有一個服務并服從于其他部門工作的特殊要求。所以，工程部是為客人的舒適、安全和方便，直接給客人留下服務形象的部門。工程部本身的工作及工程部與物業(yè)部，銷售部，保安部等的橫 向聯(lián)系與配合，對提高物業(yè)的整體服務質(zhì)量至關(guān)重要。這是因為，一方面各種設(shè)備的運行不僅僅是為用戶，同時也是為其他部門服務的；另一方面有些部門，尤其是銷售、服務等 “一線 ”部門，他們直接面向用戶，用戶的要求、意見常常通過他們傳達到管理部門。 負責物業(yè)設(shè)備的技術(shù)改造，引進工作和更新工程的可行性研究，編制年度計劃經(jīng)報批后實施。所謂緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運、漏水、污水外溢等影響大的設(shè)備故障。 經(jīng)常總結(jié)和推廣物業(yè)設(shè)備管理的經(jīng)驗作法以及維修新技術(shù)應用，提高維修技術(shù)水平。 制定月、年度維修保養(yǎng)計劃，做好日常運行維修記錄及月、年度總結(jié)并上報。 熟悉掌握給排水系統(tǒng)設(shè)備運行狀況，定時巡視主要部位及主要設(shè)備工作情況，如有發(fā)現(xiàn)設(shè)備發(fā)生異?；蚬收希瑧⒓醋鞒稣_的判斷，采取有效的措施，避免造成損失。 積極參加業(yè)務和技術(shù)培訓，不斷提高業(yè)務水平。 對供電系統(tǒng)不完善的地方，提出整改方案及施工計劃。 中央控制室職責范圍 熟悉電腦 及打印機等部件的應用，掌握系統(tǒng)軟件的操作。 每周、每月總結(jié)運行、故障、記錄。 土木維修職責范圍 負責公共范圍內(nèi)和管理處的家具、陳設(shè)的修理和翻新。由于物業(yè)設(shè)備管理是一項集技術(shù)、經(jīng)濟和管理于一體的專業(yè)性較強的管理工作 ,因此 ,貫徹這一原則是完全必要的。班組長必須堅 持第一線工作。要避免主管人在把一些具體的活動的責任委派給下級時 ,不同時賦予下級相應的權(quán)力。 保持最佳管理幅度的原則。信息反饋是把設(shè)備服務現(xiàn)場的情況及時送達設(shè)備管理機構(gòu)的中心 ,這些信息有 :能源消耗量記錄 ,故障情況報告 ,設(shè)備運行記錄 ,維修作業(yè)記錄等等。在人員的配置和機構(gòu)的設(shè)計上要考慮一專多能的原則。工程部組織機構(gòu)按專業(yè)系統(tǒng)設(shè)置，對接管者來說，比較容易發(fā)現(xiàn)一些設(shè)計上的不合理現(xiàn)象和施工遺留問題，也能較快熟悉物業(yè)的各種設(shè)備和系統(tǒng)，這對施工過程的管理者來說，更為有利。而對那些設(shè)備較集中，又需不同專業(yè)維修的設(shè)備，按區(qū)域進行分工。此種方式的特點是把緊急維修和計劃維修工作分開進行。因此，設(shè)備管理是物業(yè)各部門相關(guān)聯(lián)的綜合管理，而工程部的職能首先的是管理，其次才是檢修。 主持部門工作例會，檢查值班工程師工作日志，確保工作正常運轉(zhuǎn)，并盡力節(jié)約能源。 組織、制定設(shè)備重大維修保養(yǎng)外判標書、合同要求，備件購進計劃，并負責實施及監(jiān)察外判公司的工作。 文化程度：工程技術(shù)專業(yè)大專以上或同等學歷，受過樓宇工程技術(shù)管理的專業(yè)培訓。 組織、審核、編寫工 程部月工作計劃和工作總結(jié)。 提醒總工程師按時參加計劃中的各種會議。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：辦事嚴謹、講究效率、保 守秘密。 做好值班記錄，審閱各班組設(shè)備運行報表，完成請修單的登記、編號、分配和完成報的記錄工作。 外語水平：中級英文水平，能看懂設(shè)備型號及操作說明。 貫徹執(zhí)行崗位責任制和設(shè)備維修保養(yǎng)制度，帶領(lǐng)并督促檢查下屬員工嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程及員工守則，保證空調(diào)機房的干凈整潔。 自然條件：身體健康，年齡在 25歲以上。 根據(jù)設(shè)備的要求和使用情況，提出對空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)的計劃安排，報總工程師審批后組織實施。 空調(diào)班技工 直接上級： 空調(diào)領(lǐng)班 直接下屬： 無 崗位職責： 嚴格遵守操作程序，保證空調(diào)設(shè)備的正常運行。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：工作認真負責，踏實肯干。 管理好技術(shù)檔案，并做好維修保養(yǎng)和零配件更換記錄。 文化程度：具有技校以上學歷。 發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。 特殊要求：持有有關(guān)部門頒發(fā)的熱力站上崗操作證。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：辦事認真，踏實肯干，講究效率。 按照主管領(lǐng)班的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，對冷凍機組和其它制冷設(shè)備進行維修保養(yǎng)。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：工作認真負責，踏實肯干。 確保鍋爐系統(tǒng)的正常動作。 文化程度：具有技校以上學歷。 堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。 工作經(jīng)驗：具有 2年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗， 1年以上鍋爐運行操作經(jīng)驗。 發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。具有軟化水設(shè)備的運行操作和維修保養(yǎng)知識及一般故障的處理能力。 培訓下屬，督導檢查下屬工作。 文化程度：具有中專或同等學歷。 培訓下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報。 配電電工 直接上級： 強電領(lǐng)班 直接下屬： 無 崗位職責 嚴格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動物及防塵的措施，保證變電設(shè)備的正常運行。 按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值及管線走向。 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，作好強電設(shè)備、照明系統(tǒng)的維修保養(yǎng)計劃安排和組織實施工作，使物業(yè)強電設(shè)備、照明系統(tǒng)始終處于良好的運行狀況。 文化程度：具有技校以上學歷。 發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。 工作經(jīng)驗：具有 2年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗， 2年以上強電系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。 協(xié)助電 /扶梯的年檢取證工作。 特殊要求：持有有關(guān)部門頒發(fā)的電梯維修上崗證、操作證。具上下溝通能力，為人正直。 編排電視、音響節(jié)目表，經(jīng)總經(jīng)理審批后播放，不得隨意更改播放 內(nèi)容和時間。 協(xié)助總工程師進行工作： 計算年度開支預算 重大設(shè)備維修保養(yǎng)外判的標書制定及報價單的審核 監(jiān)管承判商在物業(yè)內(nèi)進行之工程，以確保其安裝水平合乎工程部標準 工程結(jié)束后的驗收 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：工作快捷，反映靈敏。 保持電話機房的清潔整齊。 文化程度：通訊技術(shù)專業(yè)中專以上畢業(yè)或同等學歷。 嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保電話系統(tǒng)的正常運行。 貫徹執(zhí)行崗位責任制、安全責任制、督促檢查下屬員工嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員不發(fā)生安全事故。 工作經(jīng)驗：具有 5年以上物業(yè)設(shè)