【正文】 —很重要、要詳細(xì)。情況，采取有針對(duì)性的催收措施。（詳細(xì)地址、權(quán)屬）、社會(huì)交往、嗜好。不辦理創(chuàng)業(yè)貸款。主要分析評(píng)價(jià)企業(yè)目前的經(jīng)營情況，運(yùn)作中的項(xiàng)目企業(yè)已投入自有資金情況，了解和說明企業(yè)貸款后的第一還款來源強(qiáng)弱。8．抵押物是否屬國家法律規(guī)定所允許，抵押物是否屬抵押人所有，產(chǎn)權(quán)是否明晰，抵押物能否依法登記。凡借款人不符合貸款條件的，應(yīng)及時(shí)告知借款人；基本符合借款條件，經(jīng)初步審查同意建立信貸關(guān)系的，再進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。反擔(dān)保物一定要充足可變現(xiàn)能力強(qiáng)，才能保證業(yè)務(wù)的安全性。不僅要將資料與實(shí)物相核對(duì)，更要通過政府機(jī)關(guān)、審計(jì)銀行等多方相關(guān)機(jī)構(gòu)獲得資料準(zhǔn)確性的有力證實(shí)。學(xué)習(xí)了文章后，我結(jié)合了日常業(yè)務(wù)實(shí)踐積累的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)貸前調(diào)查的注意事項(xiàng)也做了一下梳理和總結(jié)，力圖將文章中學(xué)習(xí)到的新思維，應(yīng)用到日后的業(yè)務(wù)工作中去，避免不良業(yè)務(wù)的發(fā)生。5)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析從借款人的①財(cái)務(wù)報(bào)表質(zhì)量、②銷售和盈利能力、③償債和利息保障能力、④資產(chǎn)管理效率、⑤流動(dòng)性、⑥長期償債能力和再融資能力、⑦現(xiàn)金流量分析等財(cái)務(wù)情況所存在的風(fēng)險(xiǎn)和優(yōu)勢進(jìn)行綜合、詳細(xì)和細(xì)致的分析。(二)授信分析報(bào)告： 1)授信客戶背景狀況主要交待授信客戶的基本情況，如：名稱、成立時(shí)間、投資人、投資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)變化情況、所屬行業(yè)、生產(chǎn)（經(jīng)營）產(chǎn)品（商品）、市場占比，以及與本行的業(yè)務(wù)關(guān)系、授信記錄等。③ 貸款方案的設(shè)定的重要性。警惕信號(hào)：財(cái)務(wù)報(bào)表中應(yīng)重視的信號(hào)：債務(wù)的增加遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平的快速增長；營運(yùn)資金的突然增加；審計(jì)被推遲或最后一次審計(jì)超出一年；財(cái)務(wù)信息滯后或不完整；經(jīng)常更換審計(jì)師；會(huì)計(jì)政策不合邏輯的改變；連續(xù)兩年的財(cái)務(wù)虧損；報(bào)表附注中有不利因素的披露；財(cái)務(wù)狀況不附合貸款協(xié)議中的規(guī)定；貨幣資金余額低于正常值；應(yīng)收賬款回收速度顯著減慢；大量的存貨；應(yīng)付賬款付款期的顯著增加；借款的非預(yù)期增長或借款方式的非預(yù)期變化；借短期貸款來分期償還長期負(fù)債； 以借款來支付通?？捎惺杖氤袚?dān)的經(jīng)營費(fèi)用。② 應(yīng)調(diào)閱公司財(cái)務(wù)報(bào)表和銀行對(duì)賬單，著重關(guān)注其他應(yīng)收、其他應(yīng)付等非經(jīng)營性往來科目和應(yīng)收應(yīng)付票據(jù)科目的變化，并著重關(guān)注以下三種情況：，或其他應(yīng)付款在流動(dòng)負(fù)債中占比較高（特別關(guān)注比例超過30％的客戶）；（如：在流動(dòng)資產(chǎn)中占比超過1/3）；。五、土地使用權(quán)抵押未辦理登記，銀行沒有抵押權(quán)。對(duì)符合資格要求的客戶，應(yīng)了解本次申請(qǐng)授信業(yè)務(wù)的原因、用途、還款來源、擔(dān)保方式等。去看看企業(yè)的水電費(fèi)單子和水、電表，由此判斷企業(yè)的經(jīng)營情況和判別客戶的誠信度。間接調(diào)查：目的：搜集公司和主要負(fù)責(zé)人的經(jīng)營狀況、行業(yè)信息、信用狀況。交叉審核有兩個(gè)簡單的邏輯關(guān)系，當(dāng)二個(gè)或二個(gè)以上信息來源途徑，或同一信息來源途徑通過勾稽關(guān)系推導(dǎo)得到基本一致的結(jié)果時(shí)，這個(gè)結(jié)果的真實(shí)性和準(zhǔn)確性就高； 簡單舉個(gè)例子，比如我們手中有客戶的征信記錄，但我們可以以開方式的提問方式問客戶：“你在銀行有貸款嗎？貸了多少？”如客戶隱瞞實(shí)情，就證明他不太老實(shí)。第十二條 同一債務(wù)有兩個(gè)以上保證人的，沒有約定保證份額的，債權(quán)人可以要求任何一個(gè)保證人承擔(dān)全部保證責(zé)任。貸款品種、抵（質(zhì)）押物種類、借款人具體情況，還貸的承受力等，均會(huì)導(dǎo)致實(shí)際貸款額度的不同。② 對(duì)其他金融機(jī)構(gòu)，特別是曾提供較大額度授信、合作歷史較長的國有獨(dú)資金融機(jī)構(gòu)突然退出，應(yīng)保持警惕，審慎對(duì)待！避免做替人抬轎的蠢事。② 授信經(jīng)營部門客戶經(jīng)理對(duì)在授信調(diào)查基礎(chǔ)上所撰寫的授信分析報(bào)告相關(guān)部分的真實(shí)性、完整性、風(fēng)險(xiǎn)披露的充分性負(fù)責(zé)，簽署同意意見的部門負(fù)責(zé)人負(fù)核實(shí)責(zé)任。③從工商、稅務(wù)、法院等行政部門和社區(qū)組織等了解客戶的情況。：能用準(zhǔn)確的硬指標(biāo)來表示的信息，是正式的、精準(zhǔn)的、符合邏輯的、可追溯的。通過借款單位的基本情況、生產(chǎn)經(jīng)營情況和效益情況的分析，結(jié)合抵押擔(dān)保情況對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。銷售與固定資產(chǎn)比率=銷 售 收入 / 固定資產(chǎn)總額該指標(biāo)用來衡量固定資產(chǎn)運(yùn)用情況，即每元固定資產(chǎn)的投入使用，可獲多少營業(yè)收入。它有三個(gè)計(jì)算公式：流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額它反映企業(yè)短期負(fù)債的清償能力，即每1元流動(dòng)負(fù)債額中有多少流動(dòng)資產(chǎn)額作保證。（三）借款單位資產(chǎn)負(fù)債及其構(gòu)成等情況（借款人實(shí)力調(diào)查）固定資產(chǎn)情況：按動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)分類，對(duì)借款單位的固定資產(chǎn)名稱、數(shù)量、價(jià)值、性能、年限、分布、變現(xiàn)能力進(jìn)行調(diào)查分析；流動(dòng)資產(chǎn)情況：主要包括（1）存貨品種、總量、價(jià)值、變現(xiàn)能力；（2）應(yīng)收款金額，較大的債務(wù)人情況，是否有壞賬風(fēng)險(xiǎn)；（3）短期投資金額、項(xiàng)目、地點(diǎn)或?qū)ο?；?fù)債情況：主要包括負(fù)債種類、金額、債權(quán)人情況、向其他金融機(jī)構(gòu)借款情況及還本付息記錄。（三）職工人數(shù)及構(gòu)成特別是管理人員、科技人員的專業(yè)技能、經(jīng)驗(yàn)。二、Why？借款單位為何借款（借款原因調(diào)查）？借款單位申請(qǐng)貸款的原因、用途、用款計(jì)劃；三、When？借款單位何時(shí)歸還貸款（經(jīng)營狀況、經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)效益調(diào)查）？這是貸前調(diào)查的主要內(nèi)容。是否有銀行借款不放在相應(yīng)的科目核算，以調(diào)整自己的資產(chǎn)負(fù)債率的行為；是否有將應(yīng)付票據(jù)如銀行承兌匯票，不進(jìn)行帳務(wù)處理行為；是否有對(duì)提供擔(dān)保的情況不作登記行為。一般認(rèn)為2:1的流動(dòng)比率較好。該指標(biāo)適用于經(jīng)營房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)，一般講，該比率為5較合適。第二篇：貸前調(diào)查1．客戶經(jīng)理要對(duì)自己所做的工作要有了解，以便使自己在信貸工作中能有得放矢的開展，提高日常工作的效率。如：業(yè)績報(bào)告、任務(wù)指標(biāo)、財(cái)務(wù)報(bào)表等；軟信息：不能用準(zhǔn)確的硬指標(biāo)來表示的信息，是非正式的、模糊的、推斷的、知覺的。如從工商、稅務(wù)部門調(diào)取客戶的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行比對(duì)，從中發(fā)現(xiàn)問題。③ 客戶經(jīng)理受理客戶申請(qǐng)并進(jìn)行初選、對(duì)擬授信客戶進(jìn)行調(diào)查，按要求撰寫“授信分析報(bào)告”，對(duì)客戶情況及風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行真實(shí)、全面的披露。① ② ③ ④ 對(duì)借款人提供的收入證明，要通過各種渠道進(jìn)行真?zhèn)舞b別；嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)貸中有關(guān)借款人的家庭月收入和月供之比，以確保借款人的按時(shí)還貸；在以住房作抵押的個(gè)人貸款中，從嚴(yán)掌握抵押率，避免因房價(jià)的大幅波動(dòng)使銀行處于被動(dòng)局面。只有客戶資質(zhì)及抵押物條件等完全符合貸款要求，才能貸足最高額度。第三章 抵 押第一節(jié) 抵押和抵押物第三十七條 下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第（五）項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外；（即發(fā)包者同意的除外）（三）學(xué)校、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn)；（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；最高人民法院出臺(tái)的《關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》規(guī)定：在判決后給借款人六個(gè)月的寬限期，讓借款人騰空抵押房；僅對(duì)屬低保戶的，人民法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出。不同信息來源途徑包括： 1）保證人； 2）鄰里； 3）夫妻及其它家庭成員； 4）合伙人；5）經(jīng)營管理者或雇員； 6）同行或行業(yè)協(xié)會(huì)；7）政府或其它信息來源，如經(jīng)貿(mào)、財(cái)稅、工商、司法、海關(guān)、電力等； 8）申請(qǐng)信息與調(diào)查信息； 9）上一次調(diào)查信息與本次調(diào)查信息等等。對(duì)象：人行征信系統(tǒng)、供應(yīng)商、銷售商（客戶），及相關(guān)人員（如企業(yè)管理人員、會(huì)計(jì)人員、員工等）等，了解他們的觀點(diǎn)和評(píng)論。調(diào)查人員應(yīng)對(duì)擬授信主體和擔(dān)保人主要生產(chǎn)經(jīng)營場所或項(xiàng)目建設(shè)場所進(jìn)行實(shí)地考察。調(diào)查人員須對(duì)借款人、擔(dān)保人提供的營業(yè)執(zhí)照、法人機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、貸款卡(號(hào))、授信主體資格證明的有效性、真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)。六、借貸雙方串通騙取擔(dān)保，保證人免責(zé)。對(duì)以上三種情況，應(yīng)調(diào)查其原因，判斷是否存在關(guān)聯(lián)企業(yè)資金占用、貸款資金挪用的情況。非財(cái)務(wù)方面的一些應(yīng)引起警惕的信號(hào)： 關(guān)鍵人物在計(jì)劃好的交往中不露面；涉及新的、不熟悉的業(yè)務(wù)不良的經(jīng)營和財(cái)務(wù)記錄保管；關(guān)鍵人物習(xí)慣的改變；管理層、所有者或關(guān)鍵人物的不利變化生產(chǎn)條件與（或）組織業(yè)績的惡化；員工士氣不佳，人手不足；積壓而未及時(shí)交貨的訂貨記錄；內(nèi)部斗爭增強(qiáng)且客戶減弱的跡象；其他金融機(jī)構(gòu)對(duì)信貸提問突然增加；與客戶進(jìn)行訴訟；勞工動(dòng)蕩；影響客戶行業(yè)的不利消息。關(guān)鍵是方案的設(shè)定與客戶借款的目的相匹配，不能過于苛刻，也不能過于寬松。在這部分的敘述中，客戶經(jīng)理最容易犯的錯(cuò)誤是：在目前有互聯(lián)網(wǎng)，信息渠道容易獲取的情況下，就直接從企業(yè)的網(wǎng)頁上下載粘貼，好似企業(yè)的代言人。因?yàn)槲覀兯鶑氖碌氖歉唢L(fēng)險(xiǎn)的資金業(yè)務(wù)，借款人財(cái)務(wù)上所反映的問題，對(duì)我們是至關(guān)重要。一、調(diào)查態(tài)度要認(rèn)真貸前調(diào)查是一項(xiàng)意義重大的工作，務(wù)必需要業(yè)務(wù)人員認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶?duì)待，不能隨便問問聊聊天就當(dāng)完成工作，更不能收取公司一點(diǎn)好處就掩蓋事實(shí)。三、跨領(lǐng)域知識(shí)要了解掌握對(duì)于業(yè)務(wù)人員來說，所面對(duì)的企業(yè)可能涉及許多不同的領(lǐng)域，這就要求我們業(yè)務(wù)人員，不僅要熟悉掌握自身擔(dān)保貸款等相關(guān)的知識(shí)，還要對(duì)其他領(lǐng)域的知識(shí)有所學(xué)習(xí)了解。綜上所述，業(yè)務(wù)人員做好了貸前調(diào)查就等于完成了整個(gè)業(yè)務(wù)流程的一大步，一定要調(diào)查詳實(shí)、認(rèn)真，善于觀察，掌握多方面知識(shí)，才能保證業(yè)務(wù)的優(yōu)質(zhì)優(yōu)量。第四條實(shí)