【正文】 投放形式：在“房產(chǎn)網(wǎng)”網(wǎng)站投放“全景廣告”。 四、其它媒體廣告 戶(hù)外廣告 投放時(shí)間： 4 月中旬開(kāi)始投放戶(hù)外廣告。 廣告風(fēng)格 廣告，風(fēng)格要保持一致，有利于客戶(hù)識(shí)別，效果將大大增加。 四、電視 繼報(bào)紙廣告效果呈下降趨勢(shì)后，電視房地產(chǎn)廣告將越來(lái)越到重視，特別是樓盤(pán)，一方面是實(shí)力的象征，另一方面是出于對(duì)所有媒體覆蓋的考慮。 廣告重點(diǎn)：立體廣告攻勢(shì)（報(bào)紙、廣播、電視），“縱橫轟炸”，促使大量成交，擴(kuò)大銷(xiāo)售業(yè)績(jī) 第四階段：后期清盤(pán)著重促銷(xiāo) 主要任務(wù)：銷(xiāo)售尾盤(pán) 廣告重點(diǎn)：減少硬廣告力度，著重促銷(xiāo)方面信息的宣傳。在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的時(shí)代，廣告的強(qiáng)度，對(duì)眼球的吸引力很大程度上影響項(xiàng)目推廣周期及銷(xiāo)售效果。目標(biāo)明確，范圍相對(duì)縮小，節(jié)省廣告成本，實(shí)效性強(qiáng)。以至于使麒麟山的的入世達(dá)到熱銷(xiāo)的狀況。本項(xiàng)目從整體來(lái)看，還是比較樂(lè)觀，因?yàn)?： 1. 它處于城市核心地段，在一個(gè)土地稀缺的城市中心區(qū)，對(duì)于房地產(chǎn)而言，除了地段還是地段。 要順利實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，如果僅僅將“高端酒店式?藏品級(jí)城市公寓”作為項(xiàng)目推廣的一句口號(hào)，無(wú)疑是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。 建議樓盤(pán)模型與社區(qū)規(guī)模比例為 1： 100，模型底盤(pán)面積 為 6m2，待設(shè)計(jì)院將具體設(shè)計(jì)方案完成后，再與模型公司商定具體的設(shè)計(jì)要求。 樓書(shū)風(fēng)格 要求時(shí)尚現(xiàn)代、 簡(jiǎn)約大方，突顯獨(dú)特的品位。 彩旗 在售樓處大門(mén)外道路 兩旁每隔 3 米樹(shù)立一桿噴繪彩旗，用以烘托賣(mài)場(chǎng)氣氛。目前，麒麟山一期工程已基本建造成型，工地及建筑將給客戶(hù)留下最為直觀的印象，這是一把雙刃劍，包裝效果好對(duì)銷(xiāo)售促進(jìn)意義重大，可以給客戶(hù)繼續(xù)留下好印象，對(duì)我們的項(xiàng)目越來(lái)越有信心；包裝差則對(duì)項(xiàng)目推廣宣傳造成直接的負(fù)面影響，讓好不容易在客戶(hù)心目中建立起來(lái)的好形象好信任一并摧毀掉。售樓部的包裝風(fēng)格應(yīng)充分貫徹項(xiàng)目的主題思想，讓客戶(hù)在賣(mài)場(chǎng)即可體驗(yàn)到項(xiàng)目的核心價(jià)值。 商鋪價(jià)格定位 根據(jù)項(xiàng)目周邊同類(lèi)樓盤(pán)的價(jià)格水平的制度，以及項(xiàng)目受地段、交通、商業(yè)氛圍等因素的影響，同時(shí)同區(qū)域商業(yè)物業(yè)的與住宅物業(yè)的價(jià)格比，因此建議本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)： ①一層商鋪價(jià)格均價(jià)控制在 2 萬(wàn)元 /㎡ ②二層商鋪價(jià)格控制在 萬(wàn)元 /㎡ ③三層商鋪價(jià)格均價(jià)控制在 萬(wàn)元 /㎡ 第四章 主題概念 主題概念是一個(gè)項(xiàng)目的旗幟 ,是貫穿營(yíng)銷(xiāo)推廣過(guò)程的一條主線，它的存在給項(xiàng)目注入靈魂，使一個(gè)樓盤(pán)頓時(shí)有了“生命”。 樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)成本和利潤(rùn)目標(biāo) 一個(gè)項(xiàng)目最終的目的是希望能實(shí)現(xiàn)最好的利潤(rùn)率，盡量的實(shí)現(xiàn)最大利潤(rùn)空間。二中就在對(duì)面，天桃實(shí)驗(yàn)小學(xué)就在附近，可以說(shuō)項(xiàng)目周邊的教育配套、商業(yè)配套、醫(yī)療配套、休閑配套、生活配套等生活所需一應(yīng)俱全。 首先，要先辨別獲得長(zhǎng)期利益的幾種途徑：一是租賃；二是經(jīng)營(yíng)或使用收入，也就是不動(dòng)產(chǎn)所有者即經(jīng)營(yíng)者或使用者，自行利用空間賺取商業(yè)經(jīng)營(yíng)的利益；第三是保值或增值利益，這種利益可能來(lái)自于通貨膨脹效果，可能由于社會(huì)進(jìn)步或環(huán)境改良，也可能因?yàn)槠渌恋叵刃惺褂茫瑢?dǎo)致后利用的價(jià)值土地水漲船高。 （三）客戶(hù)類(lèi)型 從客戶(hù)的類(lèi)型來(lái)看，項(xiàng)目的客戶(hù)主要分為兩大類(lèi)： 自用型 自用型客戶(hù)包括辦公自用型與居家自用型兩種。 六、投資回報(bào) 相同面積的房子，如果作為商業(yè)用途出租，回報(bào)肯定大于作為住宅出租。 二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 從市場(chǎng)調(diào)查中可看到，在本項(xiàng)目周?chē)袛?shù)個(gè)產(chǎn)品規(guī)劃、建筑形式 、戶(hù)型面積與我們相似的項(xiàng)目。 銷(xiāo)售價(jià)格：起價(jià) 4508 元 均價(jià) 5000 元 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目占地 16 畝，建筑面積約 8 萬(wàn)平方米， 30 層的六合苑和 28 層的南屏苑南北相望。裙樓 (13 層 ) ㎡ 商務(wù)公寓 (427層 ) ㎡ 豪華套間 (2830 層 ) ㎡ 豪華復(fù)式 (3132 層 ) ㎡ 首層步行街道面積 ㎡ 汽車(chē)泊位數(shù) 191 個(gè) 銷(xiāo)售情況：熱銷(xiāo)中，已銷(xiāo)售 57F， 1621F 銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià) 5600 元 折扣為 99*99，單間總價(jià)減 1888，一房總價(jià)減 3888，二房減 5888。 南寧市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 年份 國(guó)內(nèi)生產(chǎn) 總值 (GDP) （億元） 年增長(zhǎng)率（ %） 城市居民年 人均支配收入（元） 年增長(zhǎng)率（ %） 20xx —— 8796 —— 20xx 9162 20xx 8060 20xx 9203 20xx 10193 二、南寧市房地產(chǎn)行業(yè)狀況 近幾年南寧市總體經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力的保障。 （二）經(jīng)濟(jì)狀況簡(jiǎn)介 近年來(lái)，南寧市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了 11%左右的速度增長(zhǎng)，市民的收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，生活水平不斷提高，購(gòu)房能力不斷增強(qiáng)，對(duì)商品房的需求不斷擴(kuò)大，有力地支持了南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。 商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)面積迅猛增加，現(xiàn)今已呈泡沫勢(shì)態(tài)。 銷(xiāo)售情況：熱銷(xiāo)中 已售 200 多套 銷(xiāo)售價(jià)格：起價(jià) 5530 元 均價(jià) 5800 元 最高價(jià) 6600 元 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：萬(wàn)昌?上海灘公館坐落于南寧市中心區(qū)域，位于繁華的七星路一巷，毗鄰區(qū)人大和南寧二中，周邊道路通達(dá)，配套一應(yīng)俱全，憑借顯赫的核心地段優(yōu)勢(shì)及獨(dú)特魅力的海派氛圍，精心打造了七星路 10 萬(wàn)㎡名流社區(qū)。 第三章 項(xiàng)目定位 第一節(jié) 市場(chǎng)定位 在南寧市商品房市場(chǎng)總體供求旺盛的今天，市場(chǎng)細(xì)分已成為必然趨勢(shì)，新上市樓盤(pán)只 有在市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)上確立全新的市場(chǎng)位置，方有望在競(jìng)爭(zhēng)中謀求優(yōu)勢(shì)地位。對(duì)此可把其作為商務(wù)公寓，因?yàn)閷?duì)商務(wù)公寓來(lái)說(shuō)這不是重要的購(gòu)買(mǎi)障礙點(diǎn)，而且還能最大限度化解了產(chǎn)品不足。諸如成功人士、小資、行政干部、政府公務(wù)員等這些中高檔人群。對(duì)于不同的人而言，可能具有不同的投資報(bào)酬意義及實(shí)現(xiàn)利益的時(shí)間期望。 麒麟山位于南寧市政治、文化的中心 民族廣場(chǎng)南，也是南寧市最繁華的商業(yè)中心，生活、出行非常方便。通過(guò)我們對(duì)南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體分析和綜合考慮開(kāi)發(fā)成本以及產(chǎn)品，對(duì)該項(xiàng)目采取的整體價(jià)格策略是：以高開(kāi)平走策略為主，根據(jù)入市物業(yè)品種和前期銷(xiāo)售率，制定高價(jià)的入市物業(yè)和單位價(jià)格，其次以充分展現(xiàn)麒麟山項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置、項(xiàng)目形象推廣、環(huán)境改造等因素，為麒麟山高價(jià)入市提供有力物質(zhì)基礎(chǔ)。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格 價(jià)格是消費(fèi)者最關(guān)注的問(wèn)題之一，也是項(xiàng)目的核心的競(jìng)爭(zhēng)力之一，所以要確保項(xiàng)目在同質(zhì)產(chǎn)品中突出它的優(yōu)勢(shì)是非常重要的。進(jìn)一步分析，項(xiàng)目瞄準(zhǔn)自住、商務(wù)和投資客戶(hù)群。 建議設(shè)置兩個(gè)樣板間，分別為商務(wù)型和居住型。在工地進(jìn)行封閉式管理，杜絕管理松散、無(wú)次序的現(xiàn)象。 民族大道與古城路的交叉路口，指示售樓方向及路程；