鎮(zhèn)江項目市場調(diào)查報告-免費閱讀
【正文】 （附鎮(zhèn)江市土地成交情況表） 三、 鎮(zhèn)江市拆遷情況 20xx 年鎮(zhèn)江市完成拆遷量 111 萬平方米，其中市區(qū)將近 90 萬平方米，大港和丹徒新區(qū)拆遷量在 21 萬平方米左右，共拆遷達 8400 戶；20xx年鎮(zhèn)江市區(qū)由于受到國家及當?shù)卣雠_的一些法律法規(guī)和“自焚”事件的影響，拆遷量急劇下降，從前年的 90 萬平方米下滑到 8萬平方米，不足前年的十分之一?？梢?，在市政府出臺 “市七條 ”情況下，鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)價格沒有嚴重下挫，市場整體價格依然保持平穩(wěn)態(tài)勢，反而較上季略有上漲。 商服：周邊分布著較多的老式新村，日常生活機能較為發(fā)達，但分布凌亂，無集中的大型商業(yè)設施。 （三） 面積與戶型 總體市場供給以 3R 為主力，面積分布相對均勻，集中在 110~1 120~130 及131 平米以上面積段。本案所處區(qū)域為市場供給主體。 目前鎮(zhèn)江市有樓盤約 54 個，加之鎮(zhèn)江地方小，人口少，房價難以在短期內(nèi)有大幅度的提高。 （一）房價上升主要原因如下： 土地價格大幅攀升。 20xx 年城市道路建設項目： 道路拓寬改造建設 21 條，總長度 公里，總投資超過 30 億元。 （二）城市規(guī)劃 進入新世紀，鎮(zhèn)江市政府依據(jù)省政府提出的“做強、做大、做優(yōu)、做美”的要求和城市化推進戰(zhàn)略，對鎮(zhèn)江城市總體規(guī)劃進行了重新修編，將原先的沿江“一”字型發(fā)展為向沿江路“ T”字型發(fā)展，中心城由原先的“一城兩區(qū)”修改為“一城兩翼”。 市調(diào)方法 a、直接調(diào)查 通過現(xiàn)場上門和電話咨詢對近期房地產(chǎn)的需求狀況及競爭個案情況進行詳細調(diào)查?？偯娣e 3843平方公里，人口 289 萬，其中，市區(qū)面積 1023 平方公里，人口 萬，城鎮(zhèn)居民可支配收入 9451元，農(nóng)民人均純收入 4718 元。重點為建設基礎產(chǎn)業(yè)及配套一定規(guī)模城市生活區(qū)。 中山北路建設工程，南起中山西路牌灣口，北接長江路（三期）。 大型開發(fā)商進入，推動了鎮(zhèn)江房產(chǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場銷售火爆，商品房住宅價格上揚幅度較大。 （二）小區(qū)規(guī)劃 早期社區(qū)規(guī)劃設計水平低，缺乏整體性，布局不夠合理。 （五）行銷企化分析 報紙上有專版刊登房地產(chǎn)廣告和各類軟文 大部分樓盤制作了精美的樓書或?qū)？? 運用多種媒體做宣傳（車身廣告、戶外看板、橫幅等） 聘請專業(yè)代理公司或成立專業(yè)性營 銷部負責推廣 注重售樓處的選址及裝修，銷售道具齊全 現(xiàn)場銷售人員的業(yè)務素質(zhì)、服務態(tài)度參差不齊 各種促銷 SP 活動較多，如發(fā)放小禮品、文藝演出等 定期舉行房展會 六、本項目地區(qū)特點分析 （一）環(huán)境分 析 區(qū)域范圍：介于三茅宮和七里甸之間，東靠朱方路，南鄰京滬鐵路，西至味精廠宿舍，北與潤州區(qū)政府相望。 本區(qū)域主要客源在于區(qū)域客，包括附近城鎮(zhèn)居民以及少量的教師、公務員、醫(yī)生等企事業(yè)單位人員和投資客。隨著土地供應的減少，土地價格也隨之漲了 5 萬左右一畝。目前，由于全國宏觀政策的調(diào) 控和市場大環(huán)境的影響， 20xx 年鎮(zhèn)江市拆遷量雖較去年有所增加，但交易量和交易價格卻無明顯上升的趨勢。 二、 鎮(zhèn)江市土地成交情況 鎮(zhèn)江市國土資源局 05 年第三期國有土地使用權(quán)掛牌競買出讓中，共推出十塊土地，最終成交八塊，總成交面積為 畝，總成交價格為 46700 萬元，其中商、辦、娛總建面積為 17 萬平方米，住宅為 ，本次拍賣土地平均價格為 80萬元 /畝。 鎮(zhèn)江城市化進程帶來的巨大的拆遷量及有關(guān)政策的實施，使得居民對新建商品房的需求也隨之增長。 從各個案面積分布看， 90~130 平米是各類產(chǎn)品的集中段。 小高層產(chǎn)品市場表現(xiàn)一般，說明客戶群對高容積率產(chǎn)品處于觀望階段，如香江花城一期首推多層，在將于本月 17 日開盤的二期組團中也僅推一幢小高層，其余四幢為多層，戶型有 90M 120 M128 M2(小高層戶型 )三種。市區(qū) 91 家房地產(chǎn)
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