【正文】 具體業(yè)務(wù)授權(quán)、客戶評(píng)級(jí)、授信等本辦法未盡事宜，按相關(guān)信貸管理制度規(guī)定執(zhí)行。（四）對(duì)于已設(shè)立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保基金或償債基金的地區(qū)，當(dāng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款出現(xiàn)壞賬時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)基金應(yīng)按相應(yīng)比例就農(nóng)業(yè)銀行的貸款損失給予補(bǔ)償。（七）其他導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)增加的情況。第三十三條 建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度和重大風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告制度。第二十九條 貸款發(fā)放。第二十六條 貸款審查。（二）通過(guò)繳付租金方式取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作抵押的：。第二十一條 借款人參加農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)的，保險(xiǎn)期限必須覆蓋貸款期限，同時(shí)在保險(xiǎn)條款中明確我行為該項(xiàng)保險(xiǎn)的第一受益人，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)。 t根據(jù)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)類型、租金繳納方式、流轉(zhuǎn)市場(chǎng)發(fā)育等情況，選用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估測(cè)算。（五）受其他形式限制的。（六）租金繳付不符合上述第五款規(guī)定，但同時(shí)滿足下列條件的，已繳清租金的剩余使用年限可為1年，貸款期限不受第九條第四款“采用分期繳付租金方式的，同時(shí)應(yīng)短于已繳清租金的剩余使用年限1年（含）以上”的規(guī)定。第十三條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可單獨(dú)抵押，也可采用其他資產(chǎn)抵（質(zhì)）押、保證擔(dān)保等組合擔(dān)保方式。（五）如遇到重大自然災(zāi)害或重大疫情導(dǎo)致貸款到期無(wú)法償還，但仍具備正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力，在擔(dān)保措施不喪失或削弱情況下，經(jīng)原審批行批準(zhǔn)可辦理展期或重新約期。第八條 貸款額度。采取溫室大棚等設(shè)施開(kāi)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，以及從事林果、花卉、苗木、人參等特種農(nóng)業(yè)的，種植或養(yǎng)殖面積不低于5畝。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款對(duì)象為依托農(nóng)村土地開(kāi)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)及家庭承包經(jīng)營(yíng)農(nóng)戶等農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體。資金方不作第二順位抵押權(quán)人。期間如遇信貸人員變動(dòng)的，必須做好交接工作，重新落實(shí)管理責(zé)任。作為還款人，每個(gè)月或季歸還固定金額，每個(gè)月或季還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。第六章 貸款的審批和發(fā)放第十二條 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款審批權(quán)按照本行《貸款授權(quán)管理辦法》及相關(guān)的補(bǔ)充調(diào)整文件的有關(guān)規(guī)定管理。第九條 貸款利率。借款人申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款時(shí)，除提供本行《信貸管理基本制度》及相關(guān)文件要求的資料外，還需提供以下資料：（一）經(jīng)營(yíng)性物業(yè)竣工驗(yàn)收合格的合法有效證明材料、產(chǎn)權(quán)證書；（二）租賃的物業(yè)。第三章 貸款條件和申請(qǐng)第五條 貸款條件。第四十條 本辦法自印發(fā)之日起執(zhí)行。、經(jīng)營(yíng)收入及利潤(rùn)水平遠(yuǎn)低于預(yù)期、未來(lái)現(xiàn)金流無(wú)法覆蓋貸款本息，項(xiàng)目出現(xiàn)建設(shè)期延長(zhǎng)、招租情況不理想、租金水平或物業(yè)評(píng)估值遠(yuǎn)低于評(píng)估預(yù)測(cè)值等情況，無(wú)法達(dá)到組合貸款審批預(yù)設(shè)條件的，應(yīng)及時(shí)中止經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的發(fā)放，同時(shí)采取以下措施保證開(kāi)發(fā)貸款安全：（1）要求借款人調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，將原計(jì)劃用于出租或自營(yíng)的物業(yè)變更為銷售方式，盡快回籠資金；（2）要求借款人通過(guò)他行融資、股東代償?shù)确绞綒w還我行開(kāi)發(fā)貸款；（3）要求借款人落實(shí)足額抵押擔(dān)保，對(duì)于集團(tuán)性客戶，還應(yīng)增加集團(tuán)或核心公司保證擔(dān)保，落實(shí)貸款第二還款來(lái)源。（或自營(yíng)）的整體項(xiàng)目或可保持相對(duì)完整并可獨(dú)立抵押的整體項(xiàng)目的一部分。組合貸款總期限不得超過(guò)15年，其中：開(kāi)發(fā)貸款期限不得超過(guò)5年；經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款期限原則上不得超過(guò)10年。第九章貸款差異化管理規(guī)定第三十二條 對(duì)于同時(shí)符合以下條件的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，貸款期限最長(zhǎng)可放寬到15年：（一）借款人同時(shí)滿足以下條件：《辦法》第六條第一款規(guī)定的貸款基本條件； ，無(wú)不良信用記錄。借款人提前還款的，需提前一個(gè)月提出申請(qǐng)，并按我行確定的提前還款日歸還剩余的貸款本息。（三）借款人若連續(xù)2次或累計(jì)3次未按約定歸還貸款本息，我行可依法處置抵押物。第二十條 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的抵押物價(jià)值評(píng)估應(yīng)采用兩種（含）以上方法，以收益法為主，同時(shí)結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況采用成本法或市場(chǎng)法。是否存在承租人經(jīng)營(yíng)狀況或資信不佳、按期足額支付租金有困難或多次拖欠租金等情況。（二）物業(yè)的權(quán)屬狀況。第十三條 對(duì)能夠辦理應(yīng)收賬款質(zhì)押登記手續(xù)的，應(yīng)按照規(guī)定辦理應(yīng)收賬款質(zhì)押。第九條 貸款期限。（一）借款人須具備的基本條件：（卡），并在我行開(kāi)立基本賬戶或一般賬戶，信用等級(jí)原則上在A+級(jí)（含）以上，無(wú)不良信用記錄；、法人治理結(jié)構(gòu)健全、經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范、財(cái)務(wù)狀況良好； ，應(yīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書，并辦理年檢手續(xù)；（含）以上；，綜合實(shí)力較強(qiáng)； ，持有合法、有效的房產(chǎn)所有權(quán)證； ；，承諾物業(yè)經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的資金結(jié)算、代收代付等中間業(yè)務(wù)在我行辦理，接受我行對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入、支出款項(xiàng)的封閉式監(jiān)管； 。第二條 本辦法所稱的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是指已竣工驗(yàn)收并投入運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范、經(jīng)營(yíng)收入穩(wěn)定、現(xiàn)金流充裕、綜合收益較好的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公用房、賓館酒店、SHOPPING MALL（大型購(gòu)物中心）、酒店式公寓、工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用房等物業(yè)形式。第三十二條 經(jīng)營(yíng)行在貸款期內(nèi)要對(duì)抵押物價(jià)值進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，可采用定期再評(píng)估等方法，若出現(xiàn)抵押物貶值、租金收入下降等危及我行貸款安全的情況，應(yīng)及時(shí)采取要求借款人補(bǔ)充抵押物或變更貸款額度、期限、利率等措施。第二十七條 對(duì)于貸款期間能按時(shí)償還貸款本息、還款記錄良好、物業(yè)租金持續(xù)上漲的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，在貸款本金歸還50％以上后，可根據(jù)借款人還款能力再行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款，按新增貸款管理，由原審批行審批，新發(fā)放貸款額度與原貸款額度之和應(yīng)滿足第八條要求，且不得超過(guò)原貸款額度。第二十五條 為防止業(yè)主通過(guò)修改租賃合同、另行簽訂長(zhǎng)期、低租金合同或以其他方式惡意對(duì)抗我行抵押權(quán)，應(yīng)盡量要求出租人和承租人持租賃合同到房管部門辦理租賃登記備案手續(xù)。第十九條 貸款發(fā)放前，必須對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)辦理保險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人承擔(dān)，明確我行為第一受益人，保險(xiǎn)期限不得短于我行貸款期限。第十四條 貸款評(píng)估應(yīng)重點(diǎn)評(píng)估以下內(nèi)容：（一）借款人評(píng)價(jià)：包括借款人的組織形式、股權(quán)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、信用狀況、財(cái)務(wù)狀況、現(xiàn)金流量狀況等。（二）物業(yè)的出租率、租賃合同的租期、租金水平和租金支付方式。同時(shí)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的期限不得超過(guò)借款人法定經(jīng)營(yíng)期限和房地產(chǎn)權(quán)證的剩余使用年限。借款人申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款時(shí)，應(yīng)提供以下資料：（一）借款人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼、開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書；（二）借款人驗(yàn)資報(bào)告和公司章程；（三）借款人貸款證（卡）和資信證明材料；（四）借款人董事會(huì)或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)同意借款、同意以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押的決議；（五）經(jīng)會(huì)計(jì)（審計(jì)）事務(wù)所審計(jì)的借款人和重要關(guān)聯(lián)公司近三年財(cái)務(wù)報(bào)表及最近一個(gè)月的財(cái)務(wù)報(bào)表；（六）經(jīng)營(yíng)性物業(yè)竣工驗(yàn)收合格的證明材料、產(chǎn)權(quán)證書；（七）借款人對(duì)外出租的有關(guān)協(xié)議、合同；（八）農(nóng)業(yè)銀行要求提供的其他證明文件和材料。（二）經(jīng)營(yíng)性物業(yè)須具備的基本條件：1．經(jīng)營(yíng)性物業(yè)應(yīng)符合各地城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要求，經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收合格并辦妥房產(chǎn)證，已投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)。第二章 貸款對(duì)象與用途第四條 貸款對(duì)象。若抵押物價(jià)值貶值，應(yīng)要求借款人補(bǔ)充抵押物，或?qū)J款期限、額度、利率重新約定。對(duì)于臵換他行貸款的，應(yīng)采取必要措施，確保他行抵押權(quán)釋放后我行為抵押物第一抵押權(quán)人。采用收益法的，折現(xiàn)率取10％。嚴(yán)格控制抽調(diào)項(xiàng)目資本金，限制抽調(diào)和分配所有者權(quán)益。通過(guò)努力，占據(jù)高端商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，將經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款打造成一項(xiàng)精品業(yè)務(wù)。為更好地適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，解決試點(diǎn)中出現(xiàn)的問(wèn)題，按照“規(guī)范運(yùn)作，穩(wěn)步推進(jìn)”的原則，總行適時(shí)對(duì)原辦法進(jìn)行了修訂。并將有關(guān)問(wèn)題通知如下：一、正確評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)試點(diǎn)成績(jī)，穩(wěn)步健康推進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款作為一項(xiàng)新業(yè)務(wù)，需要在規(guī)范的前提下穩(wěn)步推進(jìn)。審慎介入優(yōu)質(zhì)部分已出售，或僅以部分物業(yè)抵押，向我行申請(qǐng)貸款，抵押權(quán)分散，不利于整體處臵的不完整物業(yè)；在客戶準(zhǔn)入上，要選擇財(cái)務(wù)狀況良好，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)優(yōu)良或物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)質(zhì)客戶，以及尚未與我行建立業(yè)務(wù)關(guān)系的知名企業(yè)；在區(qū)域準(zhǔn)入上，考慮到本業(yè)務(wù)已在各地陸續(xù)開(kāi)辦，為簡(jiǎn)化程序、提高效率，在首批試點(diǎn)的北京、上海、天津、深圳、廣州、杭州、南京七城市的基礎(chǔ)上，業(yè)務(wù)開(kāi)辦范圍進(jìn)一步擴(kuò)大到各直轄市、省會(huì)城市（黑龍江、吉林、遼寧、湖南、海南五省除外），寧波、大連、青島、廈門，江蘇蘇州、無(wú)錫、常州、鎮(zhèn)江、南通揚(yáng)州，以及浙江溫州、嘉興、湖州、紹興、金華、臺(tái)州，廣東佛山（含順德、南海）、東莞、中山、珠海。若物業(yè)為購(gòu)臵所得，貸款可用于臵換購(gòu)臵款。采用綜合還貸的，必須制定明確的按年（季）還款計(jì)劃，物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入以外用于還款的綜合收入必須分期（至少按年）落實(shí)，不得采用一次還款的方式。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)往往設(shè)有租賃，法律關(guān)系較為復(fù)雜，要特別注意承租人依法享有的承租權(quán)、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)及其他權(quán)利對(duì)我行抵押權(quán)的限制和影響，避免租賃合同中存在損害我行利益的條款。為進(jìn)一步強(qiáng)化法律效力，監(jiān)管合同或協(xié)議可在工商部門登記或到公證機(jī)關(guān)進(jìn)行公證。第二條 本辦法所稱的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是指已竣工驗(yàn)收并投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)管理比較規(guī)范、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)較為穩(wěn)定、現(xiàn)金流量較為充裕、綜合收益較好的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公用房，包括商場(chǎng)、商品交易市場(chǎng)、寫字樓、星級(jí)賓館酒店、綜合商業(yè)設(shè)施等物業(yè)形式。貸款不得用于國(guó)家明令禁止的投資領(lǐng)域和用途，不得用于償還銀行存量不良貸款或違規(guī)貸款。3．酒店、賓館類應(yīng)在4星級(jí)（含）以上，且年均入住率高于60％；寫字樓應(yīng)為甲級(jí)（含）寫字樓以上，且年均出租率高于80％；百貨類物業(yè)面積（可供我行抵押面積）應(yīng)大于1萬(wàn)平方米，且主力店應(yīng)為知名品牌；混合業(yè)態(tài)的物業(yè)應(yīng)至少滿足以上一個(gè)條件。對(duì)于個(gè)別地段優(yōu)越、效益良好、貸款金額在1億元以下的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款項(xiàng)目，可按個(gè)案上報(bào)總行準(zhǔn)入審批后，由分行按權(quán)限操作。第五章 貸款的調(diào)查和評(píng)估第十二條 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款比照商品房開(kāi)發(fā)貸款的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)查和評(píng)估。（四）承租人資信、經(jīng)營(yíng)狀況、支付租金能力等資質(zhì)情況。第六章 貸款的審批和發(fā)放第十六條 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款審批權(quán)按總行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款授權(quán)的有關(guān)規(guī)定管理，與各分行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審批權(quán)限一致。臵換他行貸款的，應(yīng)建立資金專戶，確保我行貸款專項(xiàng)用于歸還他行貸款，確保他行抵押權(quán)釋放后設(shè)定為我行貸款抵押權(quán)。要在借款合同中明確，若房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)重大變化或發(fā)生其他影響貸款安全的情形時(shí)，貸款行應(yīng)與借款人協(xié)商變更借款合同關(guān)于貸款額度、期限、利率、每期還款金額等內(nèi)容。第三十條 對(duì)于已抵押給我行的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)用于租賃的，應(yīng)審查租賃合同條款約定，是否存在對(duì)我行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的不利情形，并盡量要求：出租人事先告知承租人，并取得我行的書面同意；承租人向我行出具書面承諾，在我行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，租賃合同提前終止，不得以其租賃權(quán)阻礙或干擾我行行使抵押權(quán)。第三十五條 本辦法中就經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款未盡事宜執(zhí)行《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行固定資產(chǎn)管理辦法》和《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行商品房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。第五條 貸款用途。借款人申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款時(shí)，應(yīng)提供以下資料：（一）借款人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需提供開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書；（二）借款人驗(yàn)資報(bào)告和公司章程；（三）借款人貸款證（卡）和資信證明材料；（四）借款人董事會(huì)或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)同意借款、同意以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押的決議；（五）經(jīng)會(huì)計(jì)（審計(jì)）事務(wù)所審計(jì)的借款人和重要關(guān)聯(lián)公司近三年財(cái)務(wù)報(bào)表及最近一期的財(cái)務(wù)報(bào)表；（六）經(jīng)營(yíng)性物業(yè)竣工驗(yàn)收合格的證明材料、合法有效的房產(chǎn)所有權(quán)證等權(quán)屬證明文件；（七）經(jīng)營(yíng)性物業(yè)對(duì)外出租的有關(guān)協(xié)議、合同以及其他對(duì)現(xiàn)金流有重大影響的文件與資料；（八）物業(yè)經(jīng)營(yíng)方或主要承租人的經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)等資料；（九）中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行要求提供的其他證明文件和材料。第十一條 貸款科目。第十七條 為確保工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用房類經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的變現(xiàn)能力，應(yīng)要求借款人將必要的生產(chǎn)、生活配套服務(wù)設(shè)施一并抵押。調(diào)查租約的真實(shí)性以及租賃合同中是否存在損害我行利益的條款。第十九條 貸款評(píng)估應(yīng)重點(diǎn)評(píng)估以下內(nèi)容：（一）借款人評(píng)價(jià)：包括借款人的組織形式、股權(quán)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、信用狀況、財(cái)務(wù)狀況、現(xiàn)金流量狀況等。物業(yè)保險(xiǎn)可采用一次性購(gòu)買或按為單位分期購(gòu)買方式，采用按為單位分期購(gòu)買的，借款人要與保險(xiǎn)公司簽訂覆蓋借款期限的續(xù)保協(xié)議，并保證保險(xiǎn)期限的連續(xù)性。在貸款發(fā)放前，要根據(jù)物業(yè)現(xiàn)金流情況、項(xiàng)目出租前景和租金收取方式制定切實(shí)可行的分期還款計(jì)劃，考慮到物業(yè)的租金回收具有一定周期性，可給予最長(zhǎng)不超過(guò)一年的寬限期。第三十一條 分行和經(jīng)營(yíng)行應(yīng)制定貸后監(jiān)管方案，指定專門客戶經(jīng)理（小組）加強(qiáng)貸后管理，經(jīng)營(yíng)行需定期對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)物業(yè)出租情況惡化、借款人實(shí)際租金收入明顯低于貸款申報(bào)時(shí)水平、租金收入不足以維持正常經(jīng)營(yíng)和歸還分期還款額及其他風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)時(shí)，經(jīng)營(yíng)行應(yīng)及時(shí)按要求進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警并采取風(fēng)險(xiǎn)防范措施。第三十四條 工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用房類經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所在區(qū)域應(yīng)為合法設(shè)立并已通過(guò)審核、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚、發(fā)展?jié)摿α己玫膰?guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)園區(qū)、省級(jí)開(kāi)發(fā)園區(qū)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市內(nèi)符合城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施完備、產(chǎn)業(yè)集聚度高的工業(yè)片區(qū)。（四）業(yè)務(wù)運(yùn)作流程：在介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目時(shí)，可將開(kāi)發(fā)貸款和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款一并進(jìn)行調(diào)查、審查和審批，同時(shí)對(duì)經(jīng)營(yíng)性物