【正文】 要注意的是房款的金額、付款方式、是否需要按揭、何時(shí)交房、交房前與交房后的物業(yè)管理費(fèi)、水電、燃?xì)狻⑼ㄐ诺荣M(fèi)用由誰承擔(dān)？違約責(zé)任是否約定？違約金的數(shù)額？房地產(chǎn)買賣合同何時(shí)生效等等?？春昧朔孔?。尤其格外留意陽臺(tái)、衛(wèi)生間附近的地板，看看是否有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象3/不看墻面看墻角：墻角相對(duì)于墻面來說更為重要，墻角是承接上下左右結(jié)構(gòu)力量的，如發(fā)生地震，墻角的承重力是關(guān)鍵。申請(qǐng)遺失登報(bào)手續(xù)如下：（1）提交補(bǔ)證申請(qǐng)，如房產(chǎn)屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)應(yīng)雙方共同申請(qǐng)；（2）申請(qǐng)人的身份證明復(fù)印件（核驗(yàn)原件）；（3）房改房提交原售房單位的同意遺失登記的證明；申請(qǐng)補(bǔ)辦手續(xù)如下：（1）提交刊登《房屋遺失聲明》的日?qǐng)?bào)或晚報(bào)，但《遺失聲明》必須見報(bào) 6 個(gè)月后方可補(bǔ)辦；（2）產(chǎn)權(quán)人的身份證復(fù)印件（核對(duì)原件）；（3）私有平房還需提供測(cè)繪部門提供的測(cè)繪圖、表兩份。補(bǔ)交的土地出讓金數(shù)額按下列方法計(jì)算：購房當(dāng)年成本價(jià)的 1%。如所有權(quán)證無圖，則不需提交。房改房又分為成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、央產(chǎn)房等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同。作為開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易除填寫《房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書》之外，還應(yīng)提交如下證件：? 賣雙方提交材料：身份證明（核驗(yàn)原件）：本市市民需提交身份證復(fù)印件；外省市市民提交身份證、居住證（寄住證）或暫住證復(fù)印件；軍人提交軍官證或士兵證復(fù)印件；港澳同胞提交中華人民共和國(guó)香港（澳門）特別行政區(qū)護(hù)照或往來大陸通行證復(fù)印件及北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購房證明；臺(tái)灣同胞提交臺(tái)胞證復(fù)印件及北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購房證明；外國(guó)人提交護(hù)照復(fù)印件及北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購房證明；非完全行為能力人：監(jiān)護(hù)公證書原件及監(jiān)護(hù)人身份證復(fù)印件，被監(jiān)護(hù)人的身份證明。一般印花稅在交易中心就可以現(xiàn)場(chǎng)交納。讀者疑問：什么情況交納營(yíng)業(yè)稅？稅率是多少？律師答疑：、個(gè)人購買（出售）住房不滿五年的所有房屋出售都必須支付成交額 5。讀者疑問：二手商品房交易過戶流程是如何規(guī)定的？律師答疑：二手商品房過戶流程過程如下：、如賣方的房屋所有權(quán)證辦理完畢且未設(shè)定抵押，買方不通過貸款的方式支付房款，則賣方持房屋所有權(quán)證、身份證明、共有人同意出售的聲明、買方持身份證明，買賣雙方的房屋買賣合同及申請(qǐng)房屋所有權(quán)變更登記表共同到交易窗口辦理過戶申請(qǐng)，工作人員核驗(yàn)身份后要求在相關(guān)過戶文件上簽字，然后出具交納稅費(fèi)的憑證，雙方交完相關(guān)稅費(fèi)后則交易中心向買方出具領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單，一般在若干個(gè)工作日后買方即可領(lǐng)取新的房屋所有權(quán)證，有些區(qū)縣對(duì)某些類過戶當(dāng)天即可取證。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。2合同約定是否明確：二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。當(dāng)然，如果出賣方刻意隱瞞，或者不清楚的話，就只能采用第二種方法。必須確保買受人支付的首付款全部用于出賣人提前償還銀行貸款，不會(huì)被出賣人予以挪用。律師調(diào)查的好處是，除調(diào)查抵押外，還可以調(diào)查房屋產(chǎn)權(quán)證的內(nèi)容與房屋登記機(jī)關(guān)的存檔文件記載的內(nèi)容是否一致，賣方是否是房屋產(chǎn)權(quán)證上載明的所有權(quán)人，房屋是否有其他共有權(quán)人（如有，共有權(quán)人有優(yōu)先購買權(quán)）等。購買“二手房”，必須由買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》，并到房屋所在地房產(chǎn)交易管理部門，辦理登記、過戶和交納國(guó)家規(guī)定的稅費(fèi)等手續(xù)?！撅L(fēng)險(xiǎn)提示】：，而交房保證金無法彌補(bǔ)時(shí)，買方通常很難找到賣家去索賠。如果是按揭貸款拿的就是房產(chǎn)證復(fù)印件，銀行也會(huì)自動(dòng)去國(guó)土房管局辦理抵押手續(xù)，在5個(gè)工作日后放尾款給業(yè)主。.目前二套房貸有收緊趨勢(shì)，有可能出現(xiàn)貸款批不下來的情況，那么為預(yù)防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。一般來說當(dāng)天就能夠確批復(fù)?！撅L(fēng)險(xiǎn)提示】：，要讓共有權(quán)人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能。第5步：簽訂買賣合同在交定金環(huán)節(jié)，記者已經(jīng)提前知會(huì)：自主交易可以先簽訂一個(gè)“書面協(xié)議”，這個(gè)協(xié)議與普通的中介的居間合同非常類似，只是缺少了中介那部分內(nèi)容。具體操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開一個(gè)賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣方。如果不知道如何選擇擔(dān)保公司，可到打算辦按揭的銀行咨詢，否則先行選擇擔(dān)保公司可能要空跑一趟。一般來說，贖樓是業(yè)主方的責(zé)任。一般來說，在交定金的時(shí)候會(huì)簽一份預(yù)約買賣合同，示范文本可以在深圳市國(guó)土房管局網(wǎng)站上下載。第2步：交定金與簽合同看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。二手房是相對(duì)開發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件?？梢钥紤]將房款押在一個(gè)雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理行處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。十七、及時(shí)了解政策、程序、費(fèi)用上的變化公房上市還是一個(gè)新鮮事物，因此要做好心理準(zhǔn)備，隨時(shí)了解政策的變化。支付有關(guān)手續(xù)費(fèi)。與居委會(huì)或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)。冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題?；蛘呶輧?nèi)是否有搭建的小閣樓。八、雙方約定的其它事項(xiàng)：_____________________________________甲方（簽名或蓋章)_______________ 乙方（簽名或蓋章）_______________ 監(jiān)證機(jī)關(guān)：_______________代理人（簽名或蓋章）_____________________ 代理人（簽名或蓋章）______________________簽訂日期：___________年____月____日編輯本段簽訂二手房買賣合同注意事項(xiàng)二手房由于價(jià)格普遍較低，因此受到很多買房者的青睞，然而由于二手房權(quán)屬的多樣性和交易方多為個(gè)人之間等因素，使得某種意義上簽訂二手房買賣合同比簽訂新商品房買賣合同更加需要注意深入了解一些細(xì)節(jié)，減少法律風(fēng)險(xiǎn)，：一、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人。該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。審核證件、評(píng)估——————由經(jīng)紀(jì)人催辦，店長(zhǎng)收集，送權(quán)證主管審核注意：審核證件應(yīng)在簽訂買賣契約前辦理，并且明確核證費(fèi)的繳納應(yīng)由何方承擔(dān)，評(píng)估由店長(zhǎng)聯(lián)系相關(guān)銀行，最長(zhǎng)不得超過三天。簽訂買賣契約——————由權(quán)證主管或店長(zhǎng)辦理注意：簽訂買賣契約時(shí)，必須將雙方中介費(fèi)及相關(guān)手續(xù)費(fèi)用收齊，否則不予辦理，并且買方在簽訂買賣契約時(shí)必須將購房款準(zhǔn)備齊。同時(shí)明確買賣雙方各自承擔(dān)的費(fèi)用。領(lǐng)證并辦理抵押————————由買方配合權(quán)證主管辦理注意：簽訂買賣契約時(shí)應(yīng)限定買賣雙方提供證件的時(shí)間，買方配合權(quán)證主管去產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍處抵押科或高新房地局抵押科辦理，需10個(gè)工作日方可辦理完。四、出賣的房屋如存在產(chǎn)權(quán)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。搞清楚是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)適用住房。是否改動(dòng)過房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間。六、考核房屋的市政配套打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓。七、了解裝修的狀況原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉。車位的費(fèi)用。十二、算計(jì)一下房?jī)r(jià)自己通過對(duì)市場(chǎng)上公房的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值。十四、請(qǐng)律師二手房買賣的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議參考更可靠。媒體的報(bào)道十分關(guān)注公房上市，要注意報(bào)紙的新消息。二十、保證產(chǎn)權(quán)順利過戶必須要經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù)。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。那么二手房交易的詳細(xì)流程及注意事項(xiàng)呢?第1步：買賣前的產(chǎn)權(quán)審核擔(dān)心買到產(chǎn)權(quán)有瑕疵的房子，是買家們不敢進(jìn)行自主交易的一大原因。但千萬不要忽視這個(gè)小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時(shí)間、違約金和違約責(zé)任等，具體條款見示范文本。贖樓有兩種操作方式：其一，業(yè)主通過擔(dān)保公司，向銀行借款贖樓，%的擔(dān)保費(fèi)用，%的短期贖樓利息，等買家房產(chǎn)證出來之后，再到銀行做按揭。風(fēng)險(xiǎn)提示：因贖樓產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，為此環(huán)節(jié)中最大。如果交易順利完成，銀行會(huì)把款項(xiàng)打給賣方。其格式可以參考中介的居間合同，或者直接到深圳市國(guó)土房管局網(wǎng)站的“信息公開”欄目的房地產(chǎn)管理相關(guān)下載處，下載《深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同(2008版示范文本)》作為參考。，應(yīng)該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明，避免租客以侵犯優(yōu)先購買權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗。但有時(shí)候也會(huì)出現(xiàn)貸款額度不能達(dá)到預(yù)期的情況，像評(píng)估價(jià)高的銀行需要再評(píng)估，一般會(huì)延長(zhǎng)二三個(gè)工作日。第7步：過戶及交稅去過戶時(shí)，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過戶手續(xù)?！撅L(fēng)險(xiǎn)提示】：，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承